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Droit immobilier – Jurisprudence (avr. mai 2015)

1. Condition suspensive sans terme fixe stipulée dans la promesse de vente

2. Modalités de désignation du syndic de copropriété

3. Recours du syndic contre une décision administrative

4. Propriété du sous-sol

5. Indexation du loyer

6. Concours du bailleur à la  sous-location

7. Cumul de rémunération de l’agent immobilier

1. Condition suspensive sans terme fixe stipulée dans la promesse de vente

3ème Civ. 20 mai 2015 (n°14-11.851) FS-PB :

Par un acte sous seing privé du 1er novembre 2004, un propriétaire a vendu une parcelle de terre à un acquéreur sous la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme. Le 21 mai 2010, l’acquéreur a assigné les héritiers du vendeur afin d’obtenir la réitération de la vente.

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel rejetant cette demande. La cour d’appel avait d’une part relevé que le certificat d’urbanisme n’avait été demandé que plusieurs années après la signature du contrat de vente et postérieurement à l’introduction de l’instance. Elle avait considéré d’autre part, que la stipulation d’une condition suspensive sans terme fixe ne pouvait pour autant conférer à l’obligation un caractère perpétuel. Ainsi, en l’absence d’indexation du prix et de coefficient de revalorisation, la cour avait retenu que les parties avaient eu la commune intention de fixer un délai raisonnable pour la réalisation de la condition suspensive et en avait déduit que la promesse de vente était caduque.

 

2. Modalités de désignation du syndic de copropriété

3ème Civ. 15 avril 2015 (n°14-13.255) FS-PB :

Les propriétaires d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic en annulation de plusieurs décisions adoptées lors d’une assemblée générale et notamment la décision de nomination du syndic. Cette demande ayant été rejetée par la cour d’appel, les propriétaires ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation.

La Cour confirme l’arrêt dans la mesure où, le contrat de syndic n’entrait pas dans les contrats et marchés visés par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014. Selon la Cour, la cour d’appel, qui n’a pas fait application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 20 avril 2010, en a déduit à bon droit que nonobstant l’absence de mise en concurrence et de consultation du conseil syndical, la décision portant nomination du syndic avait été valablement adoptée.

Il est à noter que depuis l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, la désignation du syndic doit être obligatoirement précédée d’une mise en concurrence. Cette décision a donc une portée limitée dans la mesure où elle n’a vocation à s’appliquer qu’à des situations antérieures à l’entrée en vigueur de la loi Alur.

 

3. Recours du syndic contre une décision administrative

CE 6 mai 2015 (n°366713) :

En l’espèce, la présidente de la CNIL avait mis en demeure un syndicat de supprimer la caméra de vidéosurveillance qu’il avait mise dans le poste de travail des agents de sécurité, où se trouvent les écrans de contrôle des caméras placées dans le reste du bâtiment. Constatant que le syndicat ne s’était pas conformé à la mise en demeure, la formation restreinte de la CNIL avait, par délibération, enjoint au responsable du traitement de mettre fin au caractère continu de ce traitement et avait infligé au syndicat une sanction pécuniaire d’un montant de 1 euro assortie d’une sanction complémentaire de publication. Le syndicat des copropriétaires a demandé l’annulation de cette délibération.

Le Conseil d’Etat ne se prononce toutefois pas sur l’annulation de la délibération mais sur la qualité pour agir du syndic, qui a introduit la requête au nom du syndicat. A cet égard, le Conseil rappelle que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer, sous peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé.

L’action du syndic n’ayant été précédée d’aucune autorisation formelle préalable, le Conseil considère qu’il ne disposait d’aucune qualité pour agir.

 

4. Propriété du sous-sol

3ème Civ. 13 mai 2015 (n°13-27.342) FS-PB :

Dans le tréfonds d’une parcelle appartenant aux demandeurs se trouvait une cave accessible de plain-pied uniquement par le jardin voisin, lequel appartenait aux défendeurs. Estimant que le vendeur du bien appartenant aux demandeurs était titulaire d’un simple droit d’usage sur cette cave qui s’était éteint lors de la vente aux demandeurs, les demandeurs ont assigné leurs voisins et le vendeur pour voir déclarer éteint le droit d’usage de ce dernier et constater l’occupation sans droit ni titre de la cave par les demandeurs.

La cour d’appel a considéré que les défendeurs sont propriétaires de la cave.

La Cour de cassation rejette le pourvoi contre cette décision dans la mesure où  « la présomption de propriété du dessous au profit des propriétaires du sol n’est susceptible d’être combattue que par la preuve contraire résultant d’un titre, quel qu’en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ».

 

5. Indexation du loyer

3ème Civ. 20 mai 2015 (n°13-27.367) FS-PBRI :

En l’espèce, des locaux commerciaux ont été donné à bail à compter du 2 février 2006. Le 20 avril 2010, le preneur a sollicité la révision du loyer qui, s’élevait après application de la clause d’échelle mobile à la somme de 3 815 439 euros. Le preneur a proposé que le montant du loyer soit fixé à 3 256 335 euros et a saisi le juge des loyers.

Cette demande a été rejetée par la cour d’appel puis par la Cour de cassation. Selon la Cour, à défaut de modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il n’y avait pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l’article L. 145-38 du code de commerce qui écarte, par dérogation à la règle posée à l’article L. 145-33 du même code, la référence de principe à la valeur locative.

 

6. Concours du bailleur à la  sous-location

3ème Civ. 15 avril 2015 (n°14-15.976) FS-PB :

En l’espèce, un bailleur avait consenti un bail commercial à une société de gestion hôtelière. Neuf ans après, il avait délivré un congé avec refus de renouvellement en invoquant la conclusion de contrats de sous-location qui étaient selon lui, irréguliers, faute de participation du bailleur aux actes. La cour d’appel avait validé ce congé.

La Cour de cassation a au contraire considéré que lorsque les lieux loués sont destinés à une activité de résidence hôtelière consistant à mettre à disposition de la clientèle outre un hébergement, des prestations de services telles que la location de logements meublés ou garnis, la sous-location étant l’objet même de l’activité du locataire, le bailleur n’a pas à être appelé à concourir aux actes de sous location.

 

7. Cumul de rémunération de l’agent immobilier

1ère Civ. 9 avril 2015 (n°14-13.501) FS-PB :

Un agent immobilier s’est vu confier un mandat de recherche portant sur un bien pour lequel il disposait d’un mandat de vendre. Le même jour, le vendeur et l’acheteur ont conclu une promesse de vente assortie d’une rémunération de 20.000 euros de l’agent. La vente est finalement devenue définitive par l’effet d’une nouvelle promesse de vente, conclue suite à la rétractation du vendeur. L’agent immobilier a alors assigné le vendeur et l’acheteur en paiement de dommages-intérêts. La cour d’appel a rejeté cette demande au motif que l’agent immobilier ne peut recevoir à la fois une rémunération du vendeur et de l’acquéreur.

Au visa des articles  6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause, la Cour de cassation considère qu’aucune disposition de ces textes ne fait obstacle à ce qu’un agent immobilier détienne un mandat d’un vendeur et un mandat d’un acquéreur pour une même opération. Au contraire, selon la Cour, le droit à commission existe pour chacun des mandats dès lors que sont satisfaites les exigences prescrites par ces articles.

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