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Droit immobilier – Jurisprudence (déc. 2014 – janv 2015)

1. Agent immobilier – Registre des mandats

2. Le vendeur:  titulaire de l’action en nullité de l’acceptation de l’offre de vente

3. La seule présence d’amiante n’est pas un vice caché

4. Bail commercial – Délai du droit d’option

5. Demande d’annulation d’un acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété

6. Fondement de la responsabilité du syndicat de copropriétaires

 

1. Agent immobilier – Registre des mandats

1ère Civ. 10 décembre 2014 (n°13-24.352) F-PB:

L’usage de deux registres distincts, l’un pour les mandats de vente et l’autre pour les mandats de recherche, n’est pas conforme à l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aux termes duquel, les mandats doivent figurer sur un registre unique.

L’inobservation de cette disposition, est sanctionnée par la nullité du mandat.

 

2. Le vendeur: titulaire de l’action en nullité de l’acceptation de l’offre de vente

1ère Civ. 15 janvier 2015 (n°14-11.019) FS-PB:

Un congé pour vendre est délivré à un locataire. Une promesse de vente est ensuite consentie à un prix plus avantageux à deux candidats acquéreurs. Conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le notaire notifie une seconde offre de vente au locataire qui accepte. Alors que le délai de réalisation de la vente était prescrit, le notaire instrumente la vente au profit du locataire.

Les candidats acquéreurs s’estimant victime d’une fraude à leurs droits assignent le notaire notamment afin d’obtenir le paiement de dommages-intérêts. A l’appui de leur demande, ils invoquent la nullité de plein droit de l’inacceptation de l’offre de vente telle que prévue par l’article 15 II alinéa 5 de la loi de 1989.

La Cour de cassation et la cour d’appel considèrent que seul le bailleur peut se prévaloir de la nullité de l’acceptation de l’offre de vente édictée par l’article 15 II alinéa 5 de la loi de 1989. Par voie de conséquence, en instrumentant l’acte de vente requis par le bailleur le notaire n’a manqué à aucune de ses obligations professionnelles envers les candidats acquéreurs.

 

 3. La seule présence d’amiante n’est pas un vice caché 

3ème Civ. 16 décembre 2014 (n°13-17.469) F-D:

En l’espèce, la Cour de cassation rappelle que le vendeur est seulement tenu de faire réaliser et de remettre aux acquéreurs un diagnostic destiné à la recherche d’amiante à l’intérieur de l’immeuble.

La Cour précise ensuite que la seule présence d’amiante, sans danger, dans des matériaux en bon état de conservation ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination et n’est pas considérée comme un vice caché ouvrant droit à l’action rédhibitoire ou estimatoire.

 

4. Bail commercial – Délai d’exercice du droit d’option 

3ème Civ. 14 janvier 2015 (n°13-23.490) FS-PBI:

La décision fixant le prix du bail renouvelé est signifiée au preneur le 16 décembre 2008. Le 13 février 2009, le preneur notifie au bailleur l’exercice de son droit d’option. La question est alors posée de savoir dans quel délai le droit d’option peut être exercé.

La Cour de cassation rappelle d’une part que la signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir tant le délai d’option que le délai d’appel. Elle précise d’autre part que le code de commerce ne prévoit  pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l’exercice du droit d’option. En conséquence, l’exercice par la société locataire de son droit d’option le 13 février 2009 est tardif.

 

5. Demande d’annulation d’un acte modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété

3ème Civ. 17 décembre 2014 (n°13-23.350) FS-PB:

Des copropriétaires demandent la réintégration de lots dans les parties communes de l’immeuble, l’annulation de la composition de l’un des lots dans l’état descriptif initial ainsi que l’annulation  de l’état descriptif de division modifié. La demande est déclarée irrecevable par les juges du fond.

La Cour de cassation confirme cette décision. En effet, selon la Cour de cassation, ces demandes, tendant à faire prononcer l’annulation d’actes ou de droits réels immobiliers résultant d’actes publiés au bureau des hypothèques sont irrecevables faute de publication des assignations au registre de la publicité foncière.

 

6. Fondement de la responsabilité du syndicat de copropriétaires

3ème Civ. 14 janvier 2015 (n°13-28.030) FS-PBI:

Un syndicat de copropriétaires est condamné à garantir l’un des copropriétaires, bailleur des condamnations prononcées à son encontre tendant, à réparer les préjudices causés par la réalisation de travaux dans les parties communes, ayant contraint le preneur d’un local commercial à interrompre son exploitation pendant plusieurs mois.

Selon la cour d’appel, dans la mesure où le bailleur ne demande pas réparation pour lui-même, la responsabilité du syndicat est fondé sur l’article 1384 du Code civil et non pas sur l’article 9 alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel le copropriétaire qui subit un préjudice en raison de l’exécution de travaux d’intérêt collectif a droit à une indemnité.

La Cour de cassation casse l’arrêt au motif que le bailleur sollicitait l’indemnisation d’un préjudice personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire, et que s’agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant ses parties privatives, seules les dispositions de l’article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 trouvaient à s’appliquer.

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