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Mar

Droit immobilier – Jurisprudence (déc. janv.)

1. Droit réel : limite dans le temps

2. Promesse de vente : manquement aux stipulations contractuelles

3. Manquement à l’obligation de délivrance

4. Préjudice indemnisable du vendeur en cas d’erreur relative à la surface de l’immeuble

5. Superficie des parties privatives : prise en compte de loggias

6. Assemblée générale de copropriétaires : abus de majorité

7. Condition de validité de la notification du procès-verbal d’une assemblée générale

8. Assemblées générales : Obligation de mise en concurrence

9. Construction : pas d’obligation pour le titulaire du lot de présenter le sous-traitant de second rang au maître de l’ouvrage

 

1. Droit réel : limitation dans le temps

3ème Civ. 28 janvier 2015 (n° 14-10.013) FS-PBRI :

« Lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil. »

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires avait constitué, au bénéfice de la société EDF devenue ERDF, un droit d’usage sur un lot composé d’un transformateur de distribution publique d’électricité.

 

2. Promesse de vente : manquement aux stipulations contractuelles

3ème Civ. 17 décembre 2014 (n°13-24.597) FS-D :

En l’espèce, une clause contenue dans une promesse de vente interdisait au vendeur toute modification des lieux et notamment le démontage d’éléments ayant la qualification d’immeubles par destination.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel qui prononce la résolution de la vente au motif que la dépose du meuble haut et du miroir de la salle de bains, fixés par des chevilles pénétrant le mur, avait entrainé une détérioration des faïences murales qui devaient être remplacées en totalité et que les faïences décoratives posées en frise dans la salle de bains, scellées à plâtre, avaient été arrachées, ce qui caractérisait une violation grave de la stipulation de la promesse de vente.

 

3. Manquement à l’obligation de délivrance 

3ème Civ. 28 janvier 2015 (n°13-19.945) FS-PBR :

Les acquéreurs d’une maison ont constaté que l’évacuation de leurs eaux usées n’était pas raccordée au réseau public d’assainissement. Ils ont donc assigné les vendeurs pour obtenir la réparation de leur préjudice.

La cour d’appel a relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et a constaté que le raccordement n’était pas conforme aux stipulations contractuelles.  La Cour de cassation rejette le pourvoi contre l’arrêt de la cour d’appel qui considère que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance.

 

4. Préjudice indemnisable du vendeur en cas d’erreur relative à la surface de l’immeuble

3ème Civ. 28 janvier 2015 (n°13-27.397) FS-PBRI :

« Si la restitution, à laquelle le vendeur est tenu en vertu de la loi à la suite de la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre du mesureur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ».

Le vendeur peut donc se retourner contre le mesureur et faire valoir son préjudice constitué de la perte d’une chance.

 

5. Superficie des parties privatives : prise en compte de loggias

3ème Civ. 28 janvier 2015 (n°13-27.397) FS-PB :

Les acquéreurs d’un lot de copropriété constitué d’un appartement ont fait procéder à un mesurage dont il est ressorti une superficie inférieure à celle indiquée par le vendeur. Les acquéreurs ont alors assigné le vendeur en diminution du prix. A l’appui de leur demande, ils ont invoqué l’article 4-2 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret du 23 mai 1997 aux termes duquel les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie devant figurer dans l’acte de vente pour faire valoir que les superficies des deux loggias, l’une de 6,27 m², l’autre de 6,69 m², devaient être exclues du calcul de la superficie privative habitable.

La Cour de cassation confirme le jugement de la cour d’appel rejetant la demande des acquéreurs au motif qu’à la date de la vente les deux loggias privatives, comprises dans le lot vendu, étaient closes et habitables et devaient donc être prises en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

 

6. Assemblée générale de copropriétaires : abus de majorité

3ème Civ. 17 décembre 2014 (n°13-27.397) FS-PB :

En l’espèce, la cour d’appel a considéré comme abusif le refus d’une assemblée générale d’autoriser des copropriétaires à changer la destination d’un lot à usage professionnel en lot à usage d’habitation. A l’appui de sa décision, la cour a retenu que la modification de la destination du lot n’était pas contraire à la destination de l’immeuble, n’était pas interdite par le règlement de copropriété et ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La Cour de cassation estime que la cour d’appel a substitué son appréciation à celle de l’assemblée générale et casse l’arrêt. A l’appui de sa décision, la Cour invoque le fait que  la cour d’appel n’a pas relevé en quoi la décision de l’assemblée générale était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

 

7. Condition de validité de la notification du procès-verbal d’une assemblée générale

3ème Civ. 28 janvier 2015 (n°13-23-552) FS-PB :

Une société a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic afin que soit déclarée irrégulière voire inexistante la désignation de celui-ci et nulles les assemblées générales qu’il a convoquées.

La cour d’appel déboute la société de ses demandes. L’arrêt relève que le syndic a notifié le procès-verbal de l’assemblée générale par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 6 juin 2006 et retient que le défaut de reproduction, dans le courrier de notification, du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas de nature à rendre cette notification irrégulière.

La Cour de cassation rappelle les articles 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 18 du décret du 17 mars 1967  aux termes desquels respectivement :

– les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic

– la notification doit reproduire le texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour casse ensuite l’arrêt de la cour d’appel au motif que l’absence de reproduction dans la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du texte de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 rend cette notification irrégulière.

 

8. Assemblées générales : Obligation de mise en concurrence

3ème Civ. 28 janvier 2015 (n°13-28.021) FS-PB :

Estimant qu’une résolution contrevenait à l’exigence de mise en concurrence des prestataires extérieurs, des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, en annulation de décisions de l’assemblée générale.

La Cour de cassation reprend le raisonnement de la cour d’appel qui a considéré que l’exigence de mise en concurrence n’était requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires, décision déléguée, en l’espèce, au conseil syndical. En conséquence, la demande de nullité de la décision portant sur le principe de la souscription d’une nouvelle convention relative à l’entretien des ascenseurs définissant le type de contrat à passer avait une portée limitée et devait être rejetée.

 

9. Pas d’obligation pour le titulaire du lot de présenter le sous-traitant de second rang au maître de l’ouvrage

3ème Civ. 21 janvier 2015 (n° 13-18.316) FS-PB :

Pour condamner le titulaire du lot à payer une certaine somme au sous-traitant de second rang, l’arrêt retient qu’en acceptant et en favorisant la présence de la société, en qualité de sous-traitant de second rang sans la faire agréer auprès du maître de l’ouvrage, le titulaire du lot a commis une faute à l’égard du sous-traitant de second rang.

Selon la Cour de cassation, en faisant supporter au titulaire du lot, l’obligation pesant sur l’entrepreneur principal de présenter son sous-traitant à l’agrément du maître de l’ouvrage alors que la société était un sous-traitant de second rang et non un sous-traitant du titulaire du lot, la cour d’appel a violé l’article 2 de la loi du 31 décembre 1975 et l’article 1382 du code civil.

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