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May

Présentation des principales dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (hors dispositions relatives au droit de l’urbanisme)

Le champ couvert par la loi est particulièrement étendu. La première partie du texte vise à favoriser l’accès en logement. Une deuxième partie est consacrée à la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées. La loi comporte ensuite une série de règles relatives à l’amélioration des politiques publiques en matière de logement et une dernière partie consacrée à la modernisation des documents de planification et d’urbanisme.

Seules les règles tirées des deux premières parties seront envisagées ici. Concernant les rapports entre les locataires et les propriétaires, les modifications les plus importantes ont trait à l’encadrement des loyers et la création de la garantie universelle des loyers. La loi vise à réglementer le statut des professionnels de l’immobilier. Enfin, le régime applicable aux copropriétés est modifié pour garantir une meilleure information des copropriétaires, garantir la prévention de la dégradation des copropriétés.

La majeure partie des dispositions de la loi est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Lorsqu’elles différent, les modalités d’entrée en vigueur seront précisées sous chacune des mesures exposées.

Première Partie – L’encadrement des loyers et à la sécurité financière du locataire

Parmi les modifications les plus significatives introduites par la loi Alur, figure l’introduction d’un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones dites « tendues ».

Ces zones correspondent aux zones d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 27 mars 2014 mais restent subordonnées à la publication du décret définissant la liste des communes concernées.

 

 I.                   Création des observatoires locaux des loyers

Les observatoires locaux des loyers peuvent prendre la forme d’association ou de groupement d’intérêt public. Ces observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l’initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière d’habitat ou de l’Etat.

Leur mission consiste notamment à recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée et de mettre à la disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur ces données. Le parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers est constitué de l’ensemble des locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, à l’exception de ceux appartenant aux organismes d’HLM et aux sociétés d’économie mixte de construction et de gestion des logements sociaux, ainsi que de ceux appartenant aux organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage.

Les observatoires locaux des loyers sont agréés par le ministre chargé du logement, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement ou du conseil départemental de l’habitat et de l’hébergement, sous condition du respect des prescriptions méthodologiques émises par une instance scientifique indépendante. L’agrément n’est accordé qu’aux observatoires dont les statuts assurent la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires au sein de leurs organes dirigeants ainsi que la présence de personnalités qualifiées au sein de ces organes.

Les observatoires transmettent l’ensemble de leurs données à l’association nationale mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 366-1 du Code de la construction et l’habitation.

 

II.                Encadrement des loyers

Les dispositions relatives à l’encadrement des loyers ont été introduites dans l’article 17 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ces dispositions reviennent sur le principe de liberté de fixation du montant du loyer.

 

A . Mise en place de loyers de référence

Dans les zones tendues, le représentant de l’Etat dans le département fixe chaque année, par arrêté :

  • un loyer de référence, égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques.
  • un loyer de référence majoré égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
  • un loyer de référence minoré, fixé par minoration du loyer de référence est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

 

Ces loyers sont exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Les catégories de logement et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

 

B . Détermination des loyers

Dans les zones où s’applique l’arrêté, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. En dehors de ces zones, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les modalités d’application de cet article seront précisées par décret en Conseil d’Etat. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Ces caractéristiques de localisation ou de confort permettront de fixer un loyer d’un montant total supérieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

 

C . Révision des loyers

La révision des loyers est prévue par le contrat, elle intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. La révision ne peut donc être rétroactive.

Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Dans cette hypothèse, la majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

 

D. Renouvellement du contrat de location

Dans les zones tendues, il est notamment prévu que :

  • Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer lorsque son montant est inférieur au loyer de référence minoré.
  • Le locataire peut engager une action en diminution du loyer lorsque son montant hors complément est supérieur au loyer de référence majoré.

Dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire.

 

III.             Dispositions tendant à assurer la sécurité financière du locataire

 

Parmi les dispositions rendant à assurer la sécurité financière du locataire, figurent les règles suivantes :

A . Dispositions relatives au dépôt de garantie

Les dispositions relatives au dépôt de garantie portent notamment sur son montant et les modalités de restitution. La loi ne revient pas sur la limitation à un mois du dépôt de garantie en location vide prévue la loi n°2008-111 du 8 février 2008 mais cantonne ce montant, s’agissant des locations de logements meublés à deux mois de loyer.

En outre, un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois, au lieu d’un mois auparavant.

Le dépôt est restitué dans un délai maximal :

  • d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire, lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
  • de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire

Le délai de restitution est donc réduit en cas d’état des lieux conformes.

A défaut de restitution dans les délais, le montant du, est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel pour chaque période commencée. Le bailleur a toutefois la possibilité de conserver une somme correspondant au plus à 20% du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

 

B. Délai de préavis du locataire en zone tendue

Le délai de préavis du locataire est réduit à un mois en zone tendue.

 

Seconde Partie – Modifications apportées à la loi « Hoguet »

 

La loi Alur modifie les conditions d’exercice de certaines professions. Ainsi, la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce) mentionne désormais expressément qu’elle s’applique aux personnes physiques ou morales exerçant de manière habituelles, les fonctions de syndic de copropriété, même si ce point était acquis.

Les modifications apportées à cette loi sont applicables aux contrats conclus depuis le 27 mars 2014.

La loi instaure en outre une obligation de formation des professionnels de l’immobilier. A défaut, leur carte professionnelle ne pourra être renouvelée.

La délivrance de la carte professionnelle est subordonnée à des conditions supplémentaires. Les personnes physiques doivent justifier de leur aptitude professionnelle mais aussi d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeur déposés et affectée à ce dernier , y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est par ailleurs ajouté, que seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d’Etat devra définir les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu’ils garantissent.

La loi instaure un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière. Ce conseil a pour mission « de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités [des personnes soumises à la loi Hoguet]». Le Conseil propose, les règles constituant le code de déontologie, la nature de l’obligation d’aptitude professionnelle, la nature de l’obligation de compétence professionnelle et la nature et les modalités selon lesquelles s’accomplit la formation continue. Le Conseil est composé majoritairement de représentants des personnes soumises à la loi Hoguet. Les consommateurs, choisis parmi les associations de défense des consommateurs y sont également représentés.

Dans le but d’assurer un contrôle plus efficace, un chapitre relatif à la discipline des professionnels. Il est ainsi prévu la création d’une instance disciplinaire, la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière. La commission peut prononcer différents types de sanctions telles qu’un avertissement ou une interdiction d’exercer temporaires ou définitives. Les décisions rendues par cette commission sont susceptibles de recours devant les juridictions administratives.

 

 

Troisième partie – L’information des acquéreurs de lots en copropriété

 

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové impose de nouvelles obligations au vendeur d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété des immeuble bâtis pour faire bénéficier l’acquéreur d’une meilleure information sur l’état du bien et sa situation juridique et financière.

Des informations et documents supplémentaires sont désormais indispensables lors de la rédaction de l’offre de vente et lors de la signature de l’acte notarié.

Sauf exceptions, qui seront précisées, les dispositions présentées sont entrée en vigueur le 27 mars 2014.

 

I.             Mise à disposition d’une fiche synthétique

 Le syndic administrant des immeubles à destination d’habitation doit établir et mettre à jour annuellement une fiche synthétique de la copropriété. Celle-ci doit être mise à disposition des copropriétaires et comprend les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le défaut de respect de cette obligation est un motif de révocation du syndic.

De plus, les contrats de syndic doivent prévoir une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic.

L’application dans le temps de ces dispositions est répartie dans le temps selon des modalités identiques à celles du registre des copropriétés (voir ci-après). Les dispositions relatives à la fiche synthétique sont applicables le :

  • 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  • 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

 

II.                Informations destinées à l’acquéreur

 

A . Informations contenues dans l’offre de vente

 Les offres doivent mentionner :

  1. Le statut de bien en copropriété
  2. Le nombre de lots
  3. Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes
  4. Si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures en raison de déséquilibres financiers

 

Aucune précision n’est apportée sur la sanction encourue lorsque ces mentions ne figurent pas dans l’offre.

 

B. Les mentions relatives à la superficie dans les promesses de vente, d’achat ou l’acte authentique

La promesse de vente, achat ou l’acte constatant la vente doit contenir la mention de la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot ainsi que sa surface habitable. La surface des cave et emplacement de stationnement n’est pas à inclure dans la superficie de la partie privative. Le défaut de mention peut entraîner la nullité de l’acte à la demande de l’un des cocontractants dans un délai  d’un mois à compter de l’acte authentique.

Il est cependant prévu que la signature de l’acte authentique de vente mentionnant la superficie entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Dans l’hypothèse où la mention est apportée mais est erronée :

  • Si la superficie de la partie privative est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent ne donne lieu à aucun supplément de prix.
  • Si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, à peine de déchéance.

Ces dispositions entrent en vigueur le 24 juin 2014.

 

III.             Documents nécessaires à la vente

En cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation, sont annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique, les documents suivants :

  1. Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, à savoir, la fiche synthétique, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le vendeur en dispose ;
  2. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, à savoir, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente. Pour les syndicats comportant plus de dix lots, l’information doit aussi porter sur les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues par l’acquéreur ainsi que l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs. Lorsqu’il existe un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot doivent être mentionnés ;
  3. Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  4. Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot ;
  5. Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
  6. Le cas échéant, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

 

A défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état descriptif de division.

Lorsque les documents mentionnés aux 1, 2 et 4 ne sont pas annexés à l’acte notifié, le délai de rétractation ou de réflexion prévu par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur.

 

Quatrième Partie – Dispositions applicables aux copropriétés

 Les modifications en matière de droit de la copropriété ont été insérées principalement dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis mais aussi dans le code de la construction et de l’habitation.

Elles consistent en la création d’un registre d’immatriculation des copropriétés, une meilleure information des acquéreurs ainsi que la prévention de leur dégradation. Ce dernier thème se décline en deux volets qui portent respectivement, sur l’amélioration de la gestion des copropriétés en vue de prévenir leur endettement, la prévention de la dégradation en facilitant la réalisation de travaux. Par ailleurs, la loi modifie le régime applicable aux propriétés dégradées. De nouvelles règles sont applicables à la procédure d’administration provisoire et à la procédure de carence. Enfin, la loi prévoit le recours à la requalification par les pouvoirs publics des copropriétés dégradées. Ces deux dernières procédures ne seront pas évoquées dans la mesure où il s’agit de règles d’application exceptionnelles.

 

I.                   Le registre des copropriétés

 A compter du  31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et du 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires, les syndicats de copropriétaires sont tenus de déclarer les données suivantes au registre :

  1. Le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ;
  2. Si le syndicat fait l’objet d’une procédure judiciaire en raison de déséquilibres financiers ;
  3. Si le syndicat fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction en raison de problèmes d’insalubrité ;
  4. A l’issue de chaque exercice comptable, les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, issues notamment du budget prévisionnel, des comptes du syndicat et de leurs annexes doivent être renseignées ;
  5.  Les données essentielles relatives au bâti issues, le cas échéant, du carnet d’entretien et du diagnostic technique global, dès lors que celles-ci ne sont pas déjà fournies par les services fiscaux.

En pratique, la déclaration est faite soit par un notaire, soit par le syndic, la transmission des données est dématérialisée. Les modalités d’entrée en vigueur de ces dispositions sont identiques à celles adoptées pour la mise en place de la fiche synthétique, contenant des informations relatives à la copropriété.

 

II.                La gestion de la copropriété

 

A. Le syndic

Lorsque le syndic n’est pas un professionnel, celui-ci doit être propriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété.

A compter du 1er janvier 2015, le syndic professionnel sera tenu de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Le syndic est également tenu de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale et d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

Le syndic devra respecter un délai de trois pour renoncer à son mandat.

 

B. Obligation de participer aux charges et travaux

L’obligation de participer aux charges et travaux incombant aux copropriétaires est réaffirmée par la loi. Le texte précise notamment l’obligation d’assurance et les différentes charges auxquelles les copropriétaires sont tenus.

En l’absence de paiement des provisions à la date d’exigibilité, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire défaillant au paiement après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse.

La loi prévoit que la voix du copropriétaire défaillant n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité dans le cas où l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur.

 

C. Modalités de vote au sein des assemblées générales

Les modalités de vote au sein des assemblées générales connaissent plusieurs modifications tendant à favoriser la prise de décision au sein des assemblées générales.

La liste des décisions prises à la majorité de l’article 24, à savoir à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés est complétée. Désormais sont aussi prises selon cette majorité les décisions concernant :

  • Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement. Ces décisions étaient précédemment prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
  • Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique. Antérieurement, cette décision devait être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
  • Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L.313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires ;
  • Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.
  • La décision d’engager le diagnostic technique global prévu par le nouvel article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que ses modalités de réalisation.

La liste des décisions prises à la majorité de l’article 25, autrement dit à la majorité des voix de tous les copropriétaires est quant à elle raccourcie. Sont ainsi prises les décisions telles que :

  • La désignation ou la révocation du syndic.
  • Les modifications de la répartition des charges. Toutefois, lorsque la majorité n’est pas atteinte mais que le projet recueille au moins les deux tiers des voix, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité des voix exprimées.
  • Toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges dans les copropriétés de 15 lots au plus. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.
  • L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration, qui relevait en partie de la majorité de l’article 26.
  • La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation qui relevait antérieurement de la majorité de l’article 26.

Enfin, il est prévu que sont prises à la majorité de l’article 26, à la majorité des deux tiers, les mêmes décisions qu’auparavant à savoir les décisions concernant les actes d’acquisition immobilières et les  actes de disposition ne portant pas sur les parties communes ou des droits accessoires à ces parties, certaines modifications du règlement de copropriété, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles et la suppression du poste de gardien.

 

III.             La prévention de la dégradation des copropriétés

A. La désignation d’un mandataire ad hoc

Le pourcentage d’impayés nécessaire pour demander la désignation d’un mandataire ad hoc est abaissé de 25% à 15% pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Les modifications apportées aux dispositions relatives à cette procédure visent à préciser les missions et les conditions d’exercice de celles-ci par le mandataire ad hoc et l’administrateur judiciaire. Le mandataire ad hoc a pour mission d’établir un rapport présentant l’analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l’état de l’immeuble et les préconisations faites pour rétablir l’équilibre financier du syndicat alors que l’administrateur judiciaire exerce les fonctions de syndic.

Les effets de l’ordonnance de désignation de l’administrateur ont été étendus pour emporter la suspension de l’exigibilité des créances antérieures à la décision pour une durée de douze mois et interrompre ou interdire toute action tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement.

 

B. Rôle de l’administrateur provisoire

L’administrateur provisoire établit un plan d’apurement des dettes d’une durée maximale de cinq ans.

A la demande de l’administrateur, le juge peut effacer tout ou partie des dettes. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance et intégré par l’administrateur provisoire au plan d’apurement des dettes. L’administrateur peut aussi demander au juge de prononcer la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ou la division du syndicat, s’il apparaît que le fonctionnement normal de la copropriété ne peut être rétabli autrement.

L’administrateur provisoire peut proposer au représentant de l’Etat dans le département d’initier un plan de sauvegarde. Il peut par ailleurs, signer toute convention financière en vue de l’attribution de subventions publiques au syndicat des copropriétaires, dès lors que cette convention n’est pas contradictoire avec la mission qui lui est confiée.

 

C. L’administration provisoire renforcée

L’administration provisoire renforcée peut être prononcée par le juge à la demande notamment de l’administrateur provisoire, lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété permettant son redressement financier.

Dans ce cadre, l’administrateur est autorisé à signer une convention à durée déterminée, au nom du syndicat des copropriétaires, avec un ou plusieurs opérateurs compétents en matière de maîtrise d’ouvrage de travaux et de mise au point de financement d’opération de travaux.

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