1. Aufschiebende Bedingung ohne feste Laufzeit im Vorvertrag
2. Verfahren zur Bestellung des Verwalters der Wohnanlage
3. Beschwerde des Verwalters gegen eine Verwaltungsentscheidung
4. Eigentum am Kellergeschoss
5. Mietindexierung
6. Beteiligung des Vermieters an der Untervermietung
7. Kumulierung der Maklerprovision
feste Laufzeit im Vorvertrag
3. Zivilkammer, 20. Mai 2015 (Nr. 14-11.851) FS-PB:
Mit einer privaten Vereinbarung vom 1. November 2004 verkaufte ein Eigentümer ein Grundstück an einen Käufer unter der aufschiebenden Bedingung, eine Baugenehmigung zu erhalten. Am 21. Mai 2010 klagte der Käufer gegen die Erben des Verkäufers auf Feststellung des Verkaufs.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts, die Klage abzuweisen. Das Berufungsgericht hatte erstens festgestellt, dass die Baugenehmigung erst mehrere Jahre nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und nach Einleitung des Verfahrens beantragt worden war. Zweitens hatte es entschieden, dass die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung ohne feste Laufzeit die Verpflichtung nicht per se auf unbestimmte Zeit begründen könne. Daher urteilte das Gericht mangels Preisindexierung und Neubewertungskoeffizient, dass die Parteien die gemeinsame Absicht hatten, einen angemessenen Zeitrahmen für die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung festzulegen, und erklärte den Vorvertrag für nichtig.
2. Verfahren zur Bestellung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft
3. Zivilkammer . 15. April 2015 (Nr. 14-13.255) FS-PB:
Die Eigentümer einer Wohnung in einem Gebäude, das den Bestimmungen für Wohnungseigentum unterliegt, klagten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und den Hausverwalter auf Aufhebung mehrerer in einer Eigentümerversammlung gefasster Beschlüsse, darunter auch der Beschluss zur Bestellung des Hausverwalters. Nachdem die Klage vom Berufungsgericht abgewiesen worden war, legten die Eigentümer Revision beim Kassationsgericht ein.
Dieses bestätigte das Urteil der Vorinstanz und stellte fest, dass der Hausverwaltungsvertrag nicht unter die in Artikel 21 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 in der Fassung vor dem Gesetz vom 24. März 2014 genannten Vertragskategorien fiel. Laut Gericht hatte das Berufungsgericht Artikel 19-2 des Dekrets vom 17. März 1967 in der Fassung des Dekrets vom 20. April 2010 nicht angewendet und daher zu Recht entschieden, dass die Bestellung des Hausverwalters trotz fehlender Ausschreibung und Anhörung der Eigentümergemeinschaft rechtmäßig war.
Es sei darauf hingewiesen, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes vom 24. März 2014 die Bestellung eines Hausverwalters einem öffentlichen Ausschreibungsverfahren vorausgehen muss. Diese Entscheidung hat daher eine begrenzte Tragweite, da sie nur für Sachverhalte gilt, die vor Inkrafttreten des ALUR-Gesetzes entstanden sind.
3. Beschwerde des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eine Verwaltungsentscheidung
Staatsrat, 6. Mai 2015, Nr. 366713):
In diesem Fall hatte der Präsident der CNIL (französische Datenschutzbehörde) einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Entfernung der in der Wachstation installierten Überwachungskamera angeordnet. Dort befanden sich auch die Kontrollbildschirme für die im restlichen Gebäude verteilten Kameras. Da die Gemeinschaft der Anordnung nicht nachgekommen war, ordnete die CNIL per Beschluss an, dass der Datenverantwortliche die weitere Verarbeitung dieser Daten einstellen müsse, und verhängte gegen die Gemeinschaft eine Geldbuße von 1 € sowie die zusätzliche Strafe der Veröffentlichung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte die Aufhebung dieses Beschlusses.
Der Staatsrat entschied jedoch nicht über die Aufhebung des Beschlusses selbst, sondern über die Klagebefugnis des Verwalters, der die Beschwerde im Namen der Gemeinschaft eingelegt hatte. In diesem Zusammenhang bekräftigt der Rat, dass der Hausverwalter, der im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, in Fällen, in denen eine Genehmigung erforderlich ist, eine formelle Genehmigung der Eigentümerversammlung benötigt, um in deren Namen ein Gerichtsverfahren einzuleiten. Andernfalls ist die Klage unzulässig. Diese Genehmigung muss Gegenstand und Zweck des Rechtsstreits genau bezeichnen. Da
dem Vorgehen des Hausverwalters keine vorherige formelle Genehmigung vorausging, ist der Rat der Ansicht, dass ihm die Klagebefugnis fehlte.
4. Eigentum am Keller,
3. Zivilkammer, 13. Mai 2015 (Nr. 13-27.342) FS-PB:
, der ebenerdig nur vom angrenzenden, den Beklagten gehörenden Garten aus zugänglich war. Da die Kläger der Ansicht waren, der Verkäufer des ihnen gehörenden Grundstücks habe lediglich ein Nutzungsrecht am Keller besessen, das mit dem Verkauf an die Kläger erloschen sei, klagten sie gegen ihre Nachbarn und den Verkäufer, um das Nutzungsrecht des Verkäufers für erloschen erklären und ihre Nutzung des Kellers für unrechtmäßig erklären zu lassen.
Das Berufungsgericht entschied, dass die Beklagten Eigentümer des Kellers seien.
Der Kassationsgerichtshof wies die Revision gegen diese Entscheidung zurück und urteilte, dass „ die Vermutung des Eigentums am Untergrund zugunsten der Grundstückseigentümer nur durch gegenteilige Beweise widerlegt werden kann, die sich aus einem Titel, unabhängig von dessen Inhaber, oder aus ersessenem Erwerb ergeben .“
5. Mietindexierung,
3. Zivilkammer . 20. Mai 2015 (Nr. 13-27.367) FS-PBRI:
In diesem Fall wurden Gewerberäume ab dem 2. Februar 2006 angemietet. Am 20. April 2010 beantragte der Mieter eine Mietanpassung, die nach Anwendung der Indexierungsklausel 3.815.439 € betrug. Der Mieter schlug vor, die Miete auf 3.256.335 € festzusetzen, und legte Berufung beim Mietgericht ein.
Diese wurde vom Berufungsgericht und anschließend vom Kassationsgericht zurückgewiesen. Laut Gericht bestand mangels einer Änderung der lokalen Marktbedingungen, die eine Anpassung des Mietwerts um mehr als 10 % zur Folge gehabt hätte, keine Grundlage für eine Mietanpassung gemäß Artikel L. 145-38 des französischen Handelsgesetzbuchs. Dieser Artikel schließt – als Ausnahme zu der in Artikel L. 145-33 desselben Gesetzbuchs festgelegten Regel – den allgemeinen Grundsatz der Verwendung des Mietwerts als Grundlage für Mietanpassungen aus.
6. Beteiligung des Vermieters an der Untervermietung,
3. 15. 2015 (Nr. 14-15.976) FS-PB:
In diesem Fall hatte ein Vermieter einem Hotelmanagementunternehmen einen Gewerbemietvertrag gewährt. Neun Jahre später kündigte der Vermieter den Mietvertrag mit der Begründung, dass Untermietverträge abgeschlossen worden seien, die seiner Ansicht nach aufgrund seiner fehlenden Beteiligung an den Transaktionen unzulässig waren. Das Berufungsgericht bestätigte die Kündigung. Der Kassationsgerichtshof
entschied hingegen, dass der Vermieter nicht zur Beteiligung an den Untervermietungsverträgen verpflichtet ist, wenn die Mieträume für ein Hotel-Residenz-Geschäft bestimmt sind, das neben der Unterbringung von Gästen auch Dienstleistungen wie die Vermietung möblierter oder ausgestatteter Apartments umfasst und die Untervermietung den eigentlichen Zweck des Geschäfts des Mieters darstellt.
7. Kumulierung der Maklerprovision,
1. 9. 2015 (Nr. 14-13.501) FS-PB:
Einem Immobilienmakler wurde ein Suchauftrag für eine Immobilie erteilt, für die er bereits einen Verkaufsauftrag besaß. Am selben Tag schlossen Verkäufer und Käufer einen Vorvertrag ab, der eine Provision von 20.000 € für den Makler vorsah. Der Verkauf wurde schließlich durch einen neuen Vorvertrag abgeschlossen, nachdem der Verkäufer vom Kaufvertrag zurückgetreten war. Der Immobilienmakler klagte daraufhin gegen Verkäufer und Käufer auf Schadensersatz. Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein Immobilienmakler nicht von beiden Parteien – Verkäufer und Käufer – Provisionen erhalten dürfe.
Unter Bezugnahme auf Artikel 6 des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 und Artikel 73 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972, die in diesem Fall anwendbar sind, entschied der Kassationsgerichtshof, dass keine Bestimmung dieser Texte einen Immobilienmakler daran hindert, für dieselbe Transaktion sowohl einen Auftrag von einem Verkäufer als auch einen Auftrag von einem Käufer zu erhalten. Im Gegenteil, nach Ansicht des Gerichts besteht für jeden Auftrag ein Anspruch auf Provision, sofern die in diesen Artikeln festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.
