Immobilienrecht: Gesetz Nr. 2014-624 vom 18. Juni 2014: Die Reform des gewerblichen Mietrechts

Gesetz Nr. 2014-624 vom 18. Juni 2014: Die Reform des gewerblichen Mietverhältnisses
Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014 über Handwerk, Handel und Kleinstunternehmen bringt tiefgreifende Änderungen im gewerblichen Mietrecht .
Die meisten Bestimmungen dieses Gesetzes traten am 19. Juni 2014 in Kraft. Siehe Informationsschreiben Nr. 5

• Vorzeitige Kündigung des Gewerbemietverhältnisses durch den Mieter oder seine Beauftragten

Der Mieter kann die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er die Inanspruchnahme seiner Altersansprüche beantragt hat, wenn er in den Bezug einer Invalidenrente aufgenommen wurde. Mangels abweichender Vereinbarung kann der Mieter auch die Kündigung des Mietverhältnisses zum Ablauf von drei Jahren verlangen. Das Gesetz ändert die Regelung der vorzeitigen Kündigung, indem es die Möglichkeit der Verwendung einer Verzichtsklausel für die vorzeitige Kündigung durch den Leasingnehmer (Artikel L.145-4 des Handelsgesetzbuchs) aufhebt. 1. September 2014
abgeschlossen oder verlängert werden. ^Den Erben des Mieters wird die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis im Falle des Todes des Mieters zu kündigen. Der Antrag der Begünstigten muss „ in den Formen und innerhalb der Fristen des Artikels 145-9 “ (Artikel L.145-4 al.4 des Handelsgesetzbuchs) eingereicht werden. Diese Bestimmung gilt für jeden Erbfall, der ab Inkrafttreten des Gesetzes eröffnet wurde.

• Verlängerung der Laufzeit abweichender Mietverträge

Die Dauer der Ausnahmepacht verlängert sich von zwei auf drei Jahre. Das Gesetz legt fest, dass die Parteien nach Ablauf dieser Frist keinen neuen abweichenden Mietvertrag zum Betrieb derselben Immobilie in denselben Räumlichkeiten abschließen können.

• Die Definition des Begriffs der prekären Beschäftigungsvereinbarung

Der prekäre Beschäftigungsvertrag wurde nicht gesetzlich definiert. Es ist jetzt vorgesehen, dass es "unabhängig von seiner Dauer dadurch gekennzeichnet ist , dass die Belegung der Räumlichkeiten nur aufgrund besonderer Umstände gestattet ist, die außerhalb der alleinigen Kontrolle der Parteien liegen " (Artikel L.145-5-1 des Handelsgesetzbuchs ). Diese neue Bestimmung gilt für Verträge, die ab dem 1. September ²⁰¹⁴ werden. Es sei daran erinnert, dass der Vertrag über die prekäre Beschäftigung nicht unter den Status von gewerblichen Mietverträgen fällt.

• Regelung des Rechts auf Verlängerung des Mietverhältnisses

Artikel L.145-15 und L.145-16 des Handelsgesetzbuches, die die Nichtigkeit von Klauseln oder Vereinbarungen vorsehen, die das Recht auf Verlängerung des Mietvertrags zunichte machen oder darauf abzielen, dem Mieter die Übertragung seines Mietvertrags zu untersagen Änderungen vorbehalten.
Ab sofort ist vorgesehen, dass die Nichtbeachtung dieser Artikel nicht mehr mit der Nichtigkeit der Klauseln sanktioniert wird. Diese gelten als „ ungeschrieben “.
Gemäß dem Bericht des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung zielt diese Änderung darauf ab, diese Artikel von der zweijährigen Verjährungsfrist gemäß Artikel L.145-60 des Handelsgesetzbuchs auszunehmen. Die Bestimmungen, die Ausländern das Recht auf Verlängerung des Mietverhältnisses entziehen, werden ebenfalls gestrichen.

• Überprüfung der Miete

Der Verweis auf den Baukostenindex wird gestrichen. Nur der Gewerbemietindex oder der Mietindex für tertiäre Tätigkeiten werden berücksichtigt, um die Schwankungen der Miethöhe zu begrenzen (Artikel L.145-34 des französischen Handelsgesetzbuchs). Bei Abweichung von der Regel der Mietobergrenze ist die Mietzinsänderung auf „ 10 % der im Vorjahr gezahlten Miete “ begrenzt.
Das Gesetz legt auch fest, dass die Anpassung der Miete am Datum " des Antrags auf Anpassung " wirksam wird (Artikel L.145-38 al.1 ^des Handelsgesetzbuchs).

• Das Inventar, Mietgebühren und Steuern

Ein neuer Artikel über die Erstellung eines widersprüchlichen Inventars (Artikel L.140-40-1 des Handelsgesetzbuchs) wurde angenommen.
Bei der Inbesitznahme der Räumlichkeiten und bei der Rückgabe ist ein Inventar zu erstellen. Wenn die Parteien kein Inventar erstellen, wird es auf Antrag einer der Parteien von einem Gerichtsvollzieher erstellt. Für Mietverträge, die vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossen wurden, gilt diese neue Bestimmung voraussichtlich nur dann, wenn bei der Inbesitznahme ein Inventar erstellt wurde. Seit dem 1. September ²⁰¹⁴ ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, den Mieter über die Verteilung der Mietgebühren, Steuern, Abgaben und Gebühren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zu informieren (Artikel L.145-40-2 des französischen Handelsgesetzbuchs).
Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags und dann alle drei Jahre Folgendes zur Kenntnis bringen: – eine vorläufige Aufstellung der Arbeiten, die er in den folgenden drei Jahren auszuführen beabsichtigt, zusammen mit einem vorläufigen Budget;
– Eine zusammenfassende Aufstellung der in den letzten drei Jahren durchgeführten Arbeiten.
Streitigkeiten über Gebühren, Arbeiten sowie Streitigkeiten über die Höhe der Mieten während der dreijährigen Überprüfung und den Änderungssatz können der Departements-Schlichtungskommission in Angelegenheiten des gewerblichen Mietrechts vorgelegt werden, die daher ihre Zuständigkeit erweitert sieht (Art L .145-35 des Handelsgesetzbuches).

• Vorkaufsrecht der Gemeinden und Delegation

Das Gesetz ergänzt Artikel L.214-1 des Städtebaugesetzbuchs in Bezug auf das Vorkaufsrecht der Gemeinden.
Der Umfang der Angaben, die in der Erklärung vor der Veräußerung eines Fonds enthalten sein müssen, wurde erhöht. Die Veräußerungsabsichtserklärung musste nur den Preis und die Bedingungen der Übertragung enthalten. Er muss fortan „den Preis, die Tätigkeit des Kaufinteressenten, die Anzahl der Mitarbeiter des Veräußerers, die Art ihres Arbeitsvertrags und die Bedingungen der Übertragung“ angeben. Es schließt gegebenenfalls auch die gewerbliche Pacht ein und gibt den Umsatz an, wenn sich die Übertragung auf eine gewerbliche Pacht oder einen handwerklichen oder gewerblichen Fonds bezieht “ (Artikel L.214-1 al 3 des Städtebaugesetzbuchs).
Der neue Artikel L.214-1-1 des Städtebaugesetzes sieht die Möglichkeit für die Gemeinde vor, Inhaberin eines Vorkaufsrechts zu sein, dieses Recht an eine öffentliche Einrichtung für interkommunale Zusammenarbeit zu delegieren. Diese öffentliche Anstalt oder die Gemeinde kann dieses Vorkaufsrecht an „ eine dazu berufene öffentliche Anstalt, an ein halböffentliches Unternehmen, an den Konzessionär eines Erschließungsbetriebes oder an den Inhaber eines Handwerkervertrages delegieren kommerzielle Wiederbelebung ".

• Die Inanspruchnahme eines Vorzugsrechts beim Verkauf der Räumlichkeiten

Das Gesetz begründet ein Vorzugsrecht zugunsten des Mieters beim Verkauf von Gewerberäumen, das sich an dem durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 (Art L 145-46-1 des Handelsgesetzbuches).
Die Regelungen zu diesem Vorzugsrecht sind nicht öffentlich-rechtlicher Art und können daher durch eine gegenteilige Klausel im Mietvertrag außer Kraft gesetzt werden.
Sie gelten ferner nicht bei: – einmaliger Übertragung mehrerer Räumlichkeiten eines Gewerbekomplexes,
– einmaliger Übertragung separater Gewerberäume,
– Übertragung von Gewerberäumen an den Miteigentümer eines Gewerbekomplexes,
– Gesamtverkauf von ein Gebäude mit Geschäftsräumen,
– Verkauf von Räumen an den Ehegatten des Vermieters oder an einen Vorfahren oder Nachkommen des Vermieters oder seines Ehegatten.

Wenn der Vermieter beabsichtigt, die Gewerberäume zu verkaufen, muss er den Mieter nun per Einschreiben mit Rückschein über seine Verkaufsabsicht informieren.
Der Vermieter muss den Preis sowie die Verkaufsbedingungen angeben. Dieser Brief ist ein Angebot. Nimmt der Mieter an, haben die Parteien eine Frist von zwei Monaten, um den Verkauf abzuschließen.
Andernfalls ist die Annahme unwirksam. Ausnahmsweise beträgt die Frist vier Monate, wenn der Mieter in seiner Antwort seine Absicht zur Inanspruchnahme eines Darlehens angibt. Wenn es sich bei dem Grundstück um ein Grundstück handelt, das zu einem einheitlichen Verkauf gehört, kommt dem Mieter dieses Vorzugsrecht nicht zugute.
Dieser Artikel gilt für Mietverträge, die bereits ab dem sechsten Monat nach der Verkündung des Gesetzes, also ab dem 1. ^Dezember 2014, in Kraft sind.

• verlassen

Gemäß Artikel L.145-9 des Handelsgesetzbuchs muss die Kündigung durch außergerichtliche Handlung erfolgen. Das Gesetz lockert die formellen Voraussetzungen für den Urlaub. Die Parteien können sich also dafür entscheiden, einen eingeschriebenen Brief mit Rückschein zu versenden.