Immobilien: Lastenumlage und Gewerbemiete

Das Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014 über Handwerk, Handel und Kleinstunternehmen, bekannt als „Pinel-Gesetz“, hat den Schlüssel zur Verteilung der Gebühren zwischen Vermieter und Mieter geändert.
Diese neuen Bestimmungen wurden gerade durch das Dekret Nr. 2014-1317 vom 3. November 2014 über gewerbliche Mietverträge (ABl. 5. November 2014 S. 18638) präzisiert, das die Artikel R 145-35 bis R 145- in das Handelsgesetzbuch einführt 37 . Das neue System gilt für Mietverträge, die ab dem 5. November 2014 abgeschlossen und verlängert werden.

I. Erinnerungen

Vor der Verabschiedung des Pinel-Gesetzes enthielt das Handelsgesetzbuch keine Bestimmung, die speziell die Verteilung der Gebühren zwischen Vermieter und Mieter regelte.
Die Sache wurde daher unter Bezugnahme auf die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die selbst nicht sehr aufschlussreich waren, und vor allem durch die Vereinbarung der Parteien geregelt. Es wurde nämlich akzeptiert, dass die Parteien völlig frei über die Definition und Verteilung der Gebühren einigen konnten.
Die Rechtsprechung bestätigte somit die „exorbitanten Common-Law-Klauseln“, die den Mieter für Folgendes verantwortlich machen:

die gesamte Grundsteuer;
„größere“ Reparaturen im Sinne von Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs;
Arbeiten, um die Räumlichkeiten in Übereinstimmung zu bringen;
Arbeiten, die aufgrund des maroden Zustands der Räumlichkeiten erforderlich sind;
aller Eigentumswohnungsgebühren, ohne Ausnahme.

In Übereinstimmung mit dieser Rechtsprechung enthalten viele Mietverträge Klauseln, die eine Miete „ohne Nebenkosten“ vorsehen, die dazu tendieren, den Mieter alle Gebühren tragen zu lassen, die mangels genauer Angaben vom Vermieter zu übernehmen wären.
Diese Klauseln zeugen von der starken Position der Vermieter in der Vertragsverhandlung. Der Gesetzgeber wollte gegen die daraus resultierenden Auswüchse ankämpfen.

II. Neues Gerät

Das Gesetz vom 18. Juni 2014 beendete die Vertragsfreiheit bei der Abgabenverteilung zwischen Vermieter und Mieter und führte eine Informationspflicht zu Lasten des Vermieters ein. Diese Bestimmungen, die in Artikel L 145-40-2 des Handelsgesetzbuchs kodifiziert sind, sind selbstverständlich von der öffentlichen Ordnung.

A. Zuweisung von Gebühren

1. Grundsatz: genaue und begrenzte Bestandsaufnahme der Gebühren

Das neue Gesetz legt den Grundsatz fest, dass im Mietvertrag eine genaue und einschränkende Bestandsaufnahme der Kategorien von Gebühren, Steuern und Lizenzgebühren im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag und ihrer Verteilung zwischen Vermieter und Mieter festgelegt wird (C. com. Artikel L 145-40-2, Absatz 1).
Außerdem wird festgelegt, dass bei Immobilienkomplexen mit mehreren Mietern (insbesondere bei Miteigentum) im Mietvertrag die Aufteilung der Gebühren oder der Arbeitskosten zwischen den verschiedenen Mietern dieses Komplexes festgelegt werden muss.
Diese Verteilung hängt von der ausgebeuteten Fläche ab. Die Höhe der Steuern, Abgaben und Gebühren, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können, entspricht genau den von jedem Mieter bewohnten Räumlichkeiten und dem Anteil der für den Betrieb der Mietsache erforderlichen Gemeinschaftsflächen (C. com. Artikel L 145-40 - 2, Absatz 3). Das Gesetz verweist auch auf ein Dekret des Conseil d'Etat zur Definition von Abgaben, Steuern, Zöllen und Gebühren, die aufgrund ihrer Art nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.

2. Anwendungen

Dieses mit Spannung erwartete Dekret wurde am 3. November verabschiedet. Es schafft einen neuen Artikel R 145-35 im Handelsgesetzbuch, nach dem dem Mieter nicht belastet werden kann:

1° Kosten im Zusammenhang mit größeren Reparaturen gemäß Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sowie gegebenenfalls Gebühren für die Durchführung dieser Arbeiten;

Es wird daran erinnert, dass die von diesem Text abgedeckten Hauptreparaturen die der großen Mauern und Gewölbe, die Wiederherstellung der Balken und der gesamten Dächer, die der Deiche und der Stützmauern und auch vollständig eingezäunt sind. Die Rechtsprechung nimmt jedoch eine weiter gefasste Definition: Größere Reparaturen betreffen das Gebäude in seiner Bausubstanz und seiner allgemeinen Festigkeit, während Instandhaltungsarbeiten solche sind, die der dauerhaften Erhaltung des Gebäudes in gutem Zustand dienen (Cass. 3. ^civ . 13.7. 2005 Nr. 04-13764 – FS-PB).

2° Ausgaben im Zusammenhang mit Arbeiten, die darauf abzielen, die Überalterung oder das Mietobjekt oder das Gebäude, in dem es sich befindet, in einen vorschriftsmäßigen im vorherigen Absatz genannten
größeren Reparaturen Es wird traditionell akzeptiert, dass die Arbeiten zur Herstellung der Konformität und der Überalterung, sofern nicht anders vereinbart, vom Leasinggeber getragen werden sollten. Dennoch kann man sich über die Tragweite der Bestimmung Gedanken machen, da das Verbot nur gilt, soweit es sich um größere Reparaturen handelt. Es erscheint daher mit dem 1° überflüssig.

3. Steuern , insbesondere die territoriale Wirtschaftsabgabe, des Grundstücks oder Gebäudes haftet, jedoch können dem Mieter die Grundsteuer und Steuern zusätzlich zur Grundsteuer sowie die Steuern, Abgaben und Gebühren im Zusammenhang mit der Nutzung der Räumlichkeiten oder des Gebäudes oder einer Dienstleistung, von der der Mieter direkt oder indirekt profitiert, in Rechnung gestellt werden;
Die Ausarbeitung des Pinel-Gesetzes hatte bei den Mietern die Hoffnung geweckt, die Möglichkeit der Abwälzung der Grundsteuer und anderer mit der Nutzung des Grundstücks verbundener Steuern, darunter insbesondere der TEOM (Haushaltsabfallsteuer), endgültig abgeschafft zu sehen. Sie werden enttäuscht sein. Die ausdrückliche Ausnahmeregelung für die Grundsteuer, ihre Zusatzsteuern und andere mit der Nutzung der Räumlichkeiten verbundene Steuern führt in der Praxis faktisch zu einer Umkehrung des im Text festgelegten Grundsatzes.

4° Die Gebühren des Vermieters im Zusammenhang mit der Verwaltung der Mieten der Räumlichkeiten oder des Gebäudes, die Gegenstand des Mietvertrags sind;
Die Vorschrift richtet sich an Immobiliengesellschaften und Vermieter von Einkaufszentren, die Verwaltungsgebühren systematisch an die Mieter weitergereicht haben.

5° In einem Immobilienkomplex Abgaben, Steuern, Abgaben, Lizenzgebühren und Arbeitskosten, die sich auf leerstehende Räumlichkeiten oder anderen Mietern zuzurechnen sind.
Die Aufteilung von Abgaben, Steuern, Abgaben und Gebühren sowie der Arbeitsaufwendungen für den Grundstückskomplex zwischen den Mietern kann konventionell gewichtet werden.
Diese Gewichtungen werden den Mietern zur Kenntnis gebracht. Diese Möglichkeit der herkömmlichen Gewichtung scheint gegen den Wortlaut von Artikel L 145-40-2, Absatz 3 des Handelsgesetzbuches zu verstoßen, der vorsieht, dass die Höhe der Steuern, Abgaben und Gebühren, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können, streng der belegten Wohnung entspricht durch jeden Mieter und den Anteil der für den Betrieb des Mietobjekts erforderlichen Gemeinschaftsflächen.
Nicht in den unter 1. und 2. genannten Kosten enthalten sind Verschönerungsarbeiten, deren Betrag die Kosten für den identischen Ersatz übersteigt.

B. Angaben zu Gebühren

1. Bei Vertragsabschluss

Die genaue und abgrenzende Bestandsaufnahme von Gebühren, Steuern und Abgaben und deren Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter ist im Vertrag festzulegen.
Darüber hinaus teilt der Vermieter jedem Mieter mit:

eine Schätzung der Arbeiten, die er in den folgenden drei Jahren auszuführen gedenkt, zusammen mit einem geschätzten Budget;
Eine zusammenfassende Aufstellung der von ihm in den letzten drei Jahren durchgeführten Arbeiten unter Angabe der Kosten.

2. Unter Pacht

Der Vermieter muss dem Mieter Folgendes zur Verfügung stellen:

jedes Jahr :

Dem Mieter wird spätestens am 30. September des Jahres, das auf das Jahr folgt, für das er gegründet wurde, eine zusammenfassende Aufstellung der Kategorien von Gebühren, Steuern, Abgaben und Gebühren im Zusammenhang mit diesem Mietvertrag zugestellt, die die Auflösung und Anpassung der Gebührenkonten umfasst bzw. bei Gebäuden in Miteigentum innerhalb von drei Monaten nach Einreichung der Miteigentumsabgaben für das Geschäftsjahr. Der Vermieter übermittelt dem Mieter auf Anfrage auch alle Unterlagen, die die Höhe der ihm in Rechnung gestellten Gebühren, Steuern, Zölle und Gebühren rechtfertigen (C. com. Art. R 145-36);

alle drei Jahre :

eine Schätzung der Arbeiten, die er in den folgenden drei Jahren auszuführen gedenkt, zusammen mit einem geschätzten Budget;
Eine zusammenfassende Aufstellung der von ihm in den letzten drei Jahren durchgeführten Arbeiten unter Angabe der Kosten (C.com. Art. L 145-40-2).

Diese Informationen werden innerhalb von 2 Monaten nach jeder Dreijahresfrist übermittelt.

so schnell wie möglich : Informationen über neue Abgaben, Steuern, Zölle und Gebühren (C.com. Art. L 145-40-2).

Angesichts der restriktiven Natur des vertraglich vereinbarten Inventars müssen diese neuen Gebühren, Steuern, Lizenzgebühren und Abgaben vom Leasinggeber getragen werden. In der Tat scheint die „genaue“ Art des Inventars Klauseln auszuschließen, die allgemein die Entstehung neuer Gebühren vorwegnehmen und diese zu Lasten des Mieters belasten würden.

3. Sanktion

Seltsamerweise spezifiziert das Gesetz nicht die Sanktionen, die mit der Nichteinhaltung der verschiedenen Informationspflichten durch den Vermieter verbunden sind.

C. Inkrafttreten

Das durch das Pinel-Gesetz eingeführte Gebührensystem gilt für Mietverträge, die ab dem Datum der Veröffentlichung des Dekrets Nr. 2014-1317 vom 3. November 2014, d.h. ab dem 5. November 2014, abgeschlossen oder verlängert werden.

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