Newsletter Nr. 20 – Immobilienrecht
VERORDNUNG
Mietwert von Geschäftsräumen
– Verordnung vom 3. April 2015
~
Energetische Sanierung von Wohngebäuden
– Dekret vom 17. März 2015
~
Gewerbliche Entwicklung
– Verordnung vom 27. März 2015
Fallrecht
I. Wohnungseigentum
… vom 24. März 2015 Unwirksamkeit des Bankgeheimnisses durch den Treuhänder gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
… vom 17. März 2015
Verfahren zur Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum
II. Verfahren
… vom 19. März 2015 Verfall des Zahlungsauftrags
VERORDNUNG
MIETVERTRÄGLICHKEITEN
Der Mietwert von Gewerbeimmobilien wurde seit 1970 nach Katasterregeln auf Basis eines Standardobjekts ermittelt. Im Jahr 2010 beschloss der Gesetzgeber, diese Mietwerte zu aktualisieren und führte ein System für deren fortlaufende Aktualisierung ein. Dieser Mechanismus, der in Artikel 1498 bis des französischen Steuergesetzbuchs (CGI) vorgesehen ist und durch das Finanzänderungsgesetz von 2010 (Artikel 34 M des Gesetzes Nr. 2010-1658 vom 29. Dezember 2010) geschaffen wurde und erstmals 2015 in Kraft trat, basiert auf der Erklärung der Gewerbeimmobilienbetreiber über die Höhe ihrer gezahlten Miete.
Alle Gewerbeimmobilienbetreiber sind betroffen.
Ein Dekret vom 3. April 2015 legt fest, dass Steuerpflichtige, die dieser Verpflichtung unterliegen, für jede von ihnen am 1. Januar des Jahres der Abgabe der Erklärung gemietete Immobilie die Höhe der Jahresmiete ohne Nebenkosten und Steuern für das Jahr der Abgabe der Erklärung angeben müssen.
Die Mieterklärung ist gleichzeitig mit der Einkommensteuererklärung einzureichen. Für diese erste Einreichungsperiode gestatten die Steuerbehörden jedoch die Abgabe dieser Erklärung bis zum 15. September 2015.
Wohnungsrenovierung
Der Erlass vom 17. März 2015¹ legt den Umfang und die Durchführungsmodalitäten der Drittfinanzierung von energetischen Sanierungsarbeiten in Wohnhäusern und Wohngebäuden fest. Er definiert außerdem die förderfähigen Arbeiten und die Dienstleistungen, die in den technischen und finanziellen Angeboten enthalten sein müssen.
GEWERBEPLANUNG
Im Zuge der durch das ALUR-Gesetz (Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014) und das sogenannte „Pinel“-Gesetz über Handwerk, Handel und Kleinstunternehmen (Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014) umgesetzten Reform der Wirtschaftsförderung wurde am 27. März 2015 ein Dekret zur Umsetzung dieser Reform erlassen. Dieses Dekret hebt mehrere Bestimmungen zu den regionalen Wirtschaftsförderungsstellen auf, namentlich die Artikel A. 751-1 bis A. 751-12 des Handelsgesetzbuches sowie das Dekret vom 13. November 2009 zur Anwendung der Artikel R. 751-13 und R. 751-17 des Handelsgesetzbuches.
Fallrecht
Der Treuhänder kann das Bankgeheimnis nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft durchsetzen
Mitteilung vom 24. März 2015 (Nr. 13-22.597) F-PB:
In diesem Fall hatte ein Hausverwalter ein Konto bei einer Bank eröffnet, die daraufhin Informationen über die Kontoführung an den Vorsitzenden der Eigentümergemeinschaft weiterleitete. Der Hausverwalter verklagte die Bank daraufhin wegen Verletzung des Bankgeheimnisses und machte sie zivilrechtlich haftbar. Das Berufungsgericht entschied, dass das Bankgeheimnis die Bank nicht daran hinderte, die Eigentümergemeinschaft über den Fehler des Hausverwalters zu informieren. Dieser hatte Gelder für die Verwaltung der Wohnanlage nicht, wie in Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vorgeschrieben, auf ein persönliches Konto, sondern auf ein Unterkonto eingezahlt, das ihm gehörte und dessen alleiniger Kontoinhaber er war.
Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung des Hausverwalters zurück. Zur Begründung seiner Entscheidung führt der Gerichtshof aus, dass es sich bei dem strittigen Konto, dessen Bezeichnung die Identifizierung der betreffenden Miteigentümerschaft ermöglichte, nicht um ein separates Konto im Sinne von Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 handelte, auf dem ausschließlich die Verwaltungsvorgänge der Miteigentümerschaft der Wohnung erfasst wurden. Daraus folge, dass das Bankgeheimnis die Weitergabe von Informationen über die Kontoführung an die Eigentümergemeinschaft nicht ausschließe.
1 Dekret Nr. 2015-306 vom 17. März 2015 zur Festlegung des Anwendungsbereichs von Drittfinanzierungsdienstleistungen für die Durchführung von energetischen Sanierungsarbeiten in Wohngebäuden
Bedingungen für die Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum
3. Zivile Ausgabe, 1. April 2015 (Nr. 14-14.349) FS-PB:
Nach der Scheidung eines Paares, das sich für Gütertrennung entschieden hatte, traten Schwierigkeiten hinsichtlich der Veräußerung und Aufteilung einer gemeinsamen Immobilie auf. Der Ehemann legte Berufung gegen das Urteil des erstinstanzlichen Gerichts ein, wonach ihm kein Anspruch auf die Finanzierung der gemeinsamen Immobilie zustehe und der verbleibende Verkaufserlös gemäß den im Kaufvertrag festgelegten Anteilen zwischen den Ehegatten aufgeteilt werden solle.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte in diesem Fall die Entscheidung des Berufungsgerichts. Das erstinstanzliche Gericht hatte zunächst festgestellt, dass die Ehegatten in ihrem Ehevertrag vereinbart hatten, dass jeder seinen Anteil an den ehelichen Unterhaltskosten täglich zu tragen habe. Es schloss daraus, dass aus dem Willen der Ehegatten klar hervorgehe, dass diese Vermutung den Nachweis ausschließe, dass ein Ehegatte seiner Verpflichtung nicht nachgekommen sei. Das Gericht entschied daraufhin, dass die gemeinsame Immobilie das eheliche Wohnhaus darstelle und die vom Ehemann im Zusammenhang mit deren Erwerb geleisteten Zahlungen daher Teil seiner Unterhaltsverpflichtung seien. Folglich konnte er keine Erstattung der Kosten für die Finanzierung des Immobilienerwerbs beanspruchen.
Ablauf der Zahlungsanweisung
2. Zivilkammer, 19. März 2015 (Nr. 14-10.239) F-PB:
In diesem Fall hatte eine Bank am 16. Februar 2010 einen Zahlungsauftrag gleichzeitig als Pfändungsbenachrichtigung für eine Immobilie erlassen lassen. Mit Beschluss vom 25. Oktober 2011 erklärte der Vollstreckungsrichter des Landgerichts den Darlehensvertrag für nichtig und ordnete die Freigabe des Zahlungsauftrags an. Die Bank legte Berufung gegen das Urteil ein, doch der Vollstreckungsrichter wies einen Antrag auf Verlängerung der Wirkungsdauer des Zahlungsauftrags zurück.
Der Kassationsgerichtshof hob die Entscheidung des Berufungsgerichts auf, das den Darlehensvertrag für gültig befunden hatte. Nach Ansicht des Kassationsgerichtshofs war der Zahlungsbefehl, der als Pfändung diente, aufgrund der Verzögerung von mehr als zwei Jahren seit seiner Erlassung am 16. Februar 2010 abgelaufen und hatte seit dem 16. Februar 2012 automatisch seine Wirkung verloren, sodass er nach Aufhebung des Orientierungsurteils die Streitigkeit über die Rechtslage und die Gültigkeit des vollstreckbaren Titels, auf dem das Verfahren beruht, nicht mehr prüfen konnte.
