Newsletter Nr. 12 – Immobilienrecht
Zusammenfassung
GESETZGEBUNG
MITTEILUNG VON DOKUMENTEN UND BESICHTIGUNG EINER IMMOBILIE DURCH DEN INHABER DES STÄDTISCHEN VORKAUFSRECHTS
Dekrete vom 22. Dezember 2014
JURISPRUDENZ
… vom 10. Dezember 2014
Immobilienmakler – Mandatsverzeichnis
… vom 15. Januar 2015
Der Inhaber der Nichtigkeitsklage gegen die Annahme des Verkaufsangebots
… vom 16. Dezember 2014
Das bloße Vorhandensein von Asbest ist nicht a latenter Mangel
… vom 14. Januar 2015
Gewerbemietvertrag – Befristung des Optionsrechts
… vom 17. Dezember 2014
Antrag auf Aufhebung eines Gesetzes zur Änderung der beschreibenden Teilungserklärung und der Miteigentumsordnung
… vom 14. Januar 2015
Grundlage vom die Haftung der Miteigentümergemeinschaft
GESETZGEBUNG
Übermittlung der Unterlagen und Besichtigung des Grundstücks durch den Inhaber des städtischen Vorkaufsrechts
Die Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes über das städtische Vorkaufsrecht wurden durch das Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 (Alur-Gesetz) geändert.
Als solches räumt Artikel L.213-2 Absatz 1 dem Inhaber des Vorkaufsrechts nun die Möglichkeit ein, dem Eigentümer eine einzige Aufforderung zur Übermittlung der Unterlagen zu übermitteln, die eine Beurteilung der Konsistenz und des Zustands des Produkts ermöglichen. sowie ggf. die soziale, finanzielle und vermögensrechtliche Situation der Immobilien-Zivilgesellschaft. In ähnlicher Weise sieht Absatz 6 desselben Artikels vor, dass „der Inhaber des Vorkaufsrechts den Besuch des Grundstücks unter den per Dekret festgelegten Bedingungen beantragen kann“. Am 22. Dezember 2014 wurden zwei Erlasse zur Anwendung dieser Bestimmungen erlassen.
Diese beiden Dekrete gelten für Besuchsanträge, die der Inhaber des Vorkaufsrechts den Eigentümern mitteilt, die ab dem 1. Januar 2015 eine Absichtserklärung zur Veräußerung abgegeben haben von Dokumenten, die wahrscheinlich vom Eigentümer eines Gebäudes angefordert werden.
Der Inhaber des Vorkaufsrechts kann insbesondere die Übermittlung folgender Unterlagen verlangen:
- die technische Diagnosedatei
- die Angabe der Fläche der Räumlichkeiten oder, falls vorhanden, die von einem Fachmann durchgeführte Messung;
- Auszüge aus dem Kaufvorvertrag mit den wesentlichen Angaben zur Beschaffenheit und zum Zustand des Gebäudes;
sofern sie in der Voranmeldung erwähnt werden:
– der Vertrag oder der Mietvertrag über dingliche Rechte und, falls vorhanden, seine Anlagen, insbesondere Pläne und Inventar;
– der Vertrag oder der Mietvertrag über das Persönlichkeitsrecht und, soweit vorhanden, seine Anlagen, insbesondere die Pläne und Inventarverzeichnisse;
- sofern in der Voranmeldung erwähnt und im Grundbuch veröffentlicht, die Grunddienstbarkeitsurkunde und, soweit vorhanden, deren Anlagen, insbesondere Pläne und Inventar;
- die aktualisierte Satzung der Zivilgesellschaft, deren Anteile übertragen werden;
- die Bücher und Dokumente, die für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr gemäß Artikel 1855 des Zivilgesetzbuchs erstellt wurden;
- der für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr gemäß Artikel 1856 des Zivilgesetzbuchs erstellte Rechenschaftsbericht;
- in Ermangelung der in den beiden vorstehenden Absätzen genannten Unterlagen eine vom Geschäftsführer beglaubigte Erklärung, aus der die Zusammensetzung des Vermögens sowie der Verbindlichkeiten der Immobiliengesellschaft hervorgeht und die den Gewinn des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres angibt.
Besichtigung der Immobilie
Das Dekret Nr. 2014-1573 legt die Bedingungen für die Besichtigung des Grundstücks durch den Inhaber des Vorkaufsrechts fest 2.
Besuchsanfrage
Der Besuchsantrag muss dem Eigentümer oder seinem Vertreter sowie dem Notar schriftlich mitgeteilt werden (Art. D. 213-13-1 des Städtebaugesetzbuchs).
Die Anfrage muss Folgendes enthalten:
- die Referenzen der vorherigen Erklärung;
- die Bestimmungen des Artikels L. 213-2 des Stadtplanungsgesetzes und die der Artikel D. 213-13-2 und D. 213-13-3 desselben Gesetzes in sichtbaren Buchstaben;
- den Namen und die Kontaktdaten der Person(en), die der Eigentümer, sein Vertreter oder der Notar kontaktieren kann, um die Bedingungen des Besuchs festzulegen;
- dass die Besichtigung im Beisein des Inhabers oder seines Vertreters und des Inhabers des Vorkaufsrechts oder der von diesem bevollmächtigten Person erfolgen muss.
1 Dekret Nr. 2014-1572 vom 22. Dezember 2014 zur Festlegung der Liste der Dokumente, die der Inhaber des Vorkaufsrechts gemäß Artikel L. 213-2 des Städtebaugesetzbuchs voraussichtlich vom Eigentümer eines Gebäudes anfordern kann
2 Dekret Nr. 2014-1573 vom 22. Dezember 2014 zur Festlegung der Bedingungen für die Besichtigung des Grundstücks durch den Inhaber des Vorkaufsrechts gemäß Artikel L. 213-2 des Städtebaugesetzbuchs
Annahme des Besuchs
Die Zustimmung muss schriftlich innerhalb von acht Tagen nach Eingang des Besuchsantrags erfolgen (Art. D.213-13-2 des Städtebaugesetzbuchs).
Wenn der Besuch angenommen wird, müssen der Eigentümer, sein Vertreter oder der Notar die Bewohner des Gebäudes informieren. Besuchsverweigerung Der Eigentümer kann den Besuch der Immobilie verweigern (Art. D.213-13-3 des Städtebaugesetzes). Die Ablehnung muss dann innerhalb von acht Tagen nach Eingang des Besuchsantrags mitgeteilt werden. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Antwort, erfolgt die Ablehnung stillschweigend.
Besuchsbedingungen
Der Besuch muss innerhalb von fünfzehn Kalendertagen nach Erhalt der Besuchszusage erfolgen, ausgenommen Samstage, Sonntage und gesetzliche Feiertage.
Das Ausbleiben eines Besuchs innerhalb der Frist ist entweder die Verweigerung des Besuchs oder den Verzicht darauf wert. Bei der Besichtigung ist ein Widerspruchsprotokoll zu erstellen und vom Eigentümer oder seinem Vertreter sowie vom Vorkaufsberechtigten oder einer von ihm Bevollmächtigten zu unterzeichnen. Die Erklärung muss das Datum des Besuchs, die Namen und Eigenschaften der anwesenden Personen enthalten.
JURISPRUDENZ
Immobilienmakler – Mandatsverzeichnis
1. Zivil.
10. Dezember 2014 (Nr. 13-24.352) F-PB: Die Verwendung von zwei separaten Registern, eines für Verkaufsmandate und das andere für Suchmandate, entspricht nicht Artikel 72 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli, 1972, wonach Mandate in einem einzigen Register erscheinen müssen.
Die Nichteinhaltung dieser Bestimmung wird mit der Nichtigkeit des Mandats sanktioniert.
Der Verkäufer: Inhaber der Nichtigkeitsklage gegen die Annahme des Verkaufsangebots
1. Zivil. 15. Januar 2015 (Nr. 14-11.019) FS-PB:
Einem Mieter wird eine Verkaufserlaubnis erteilt.
Ein Verkaufsversprechen wird dann zu einem günstigeren Preis an zwei Kaufinteressenten abgegeben. Gemäß den Bestimmungen von Artikel 15 II des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 teilt der Notar dem Mieter, der annimmt, ein zweites Verkaufsangebot mit. Während die Frist für den Abschluss des Verkaufs vorgeschrieben war, beurkundet der Notar den Verkauf zugunsten des Mieters. Kaufinteressenten, die sich Opfer eines Rechtsbetrugs fühlen, rufen den Notar insbesondere auf, um Schadensersatz zu erwirken. Sie berufen sich zur Stützung ihres Anspruchs auf die Nichtigkeit des Rechts der Nichtannahme des Verkaufsangebots gemäß Artikel 15 II Absatz 5 des Gesetzes von 1989. Die Cour de cassation und die Cour d Appeal sind der Ansicht, dass nur die Der Vermieter kann sich auf die Nichtigkeit der Annahme des Verkaufsangebots gemäß Artikel 15 II Absatz 5 des Gesetzes von 1989 berufen. Folglich hat der Notar durch die Urkunde des vom Vermieter verlangten Kaufvertrags keine seiner Berufspflichten gegenüber dem Notar verletzt voraussichtliche Käufer.
Das bloße Vorhandensein von Asbest ist kein versteckter Mangel
3. Zivil. 16. Dezember 2014 (Nr. 13-17.469) FD:
In diesem Fall erinnert das Kassationsgericht daran, dass der Verkäufer nur verpflichtet ist, eine Diagnose durchzuführen und den Käufern auszuhändigen, die für die Suche nach Asbest im Inneren des Gebäudes bestimmt ist.
Das Gericht präzisiert dann, dass das bloße Vorhandensein von Asbest ohne Gefahr in Materialien in gutem Zustand das Gebäude nicht für seinen beabsichtigten Zweck ungeeignet macht und nicht als latenter Mangel angesehen wird, der das Recht auf Wandlung oder Schätzung begründet.
Gewerblicher Mietvertrag – Zeitraum für die Ausübung des Optionsrechts
3. Zivil. 14. Januar 2015 (Nr. 13-23.490) FS-PBI:
Am 16. Dezember 2008 wird dem Leasingnehmer die Entscheidung über die Festsetzung des Preises für die Neuvermietung mitgeteilt. Am 13. Februar 2009 teilt der Leasingnehmer dem Leasinggeber die Ausübung seines Optionsrechts mit.
Es stellt sich dann die Frage, innerhalb welcher Frist das Optionsrecht ausgeübt werden kann. Der Kassationsgerichtshof erinnert einerseits daran, dass die Zustellung der erstinstanzlichen Mietfestsetzungsentscheidung sowohl die Optionsfrist als auch die Berufungsfrist in Lauf setzt. Es präzisiert auch, dass das Handelsgesetzbuch für die Ausübung des Optionsrechts keine doppelte Bedeutung der Entscheidung über die Festsetzung der Höhe der Miete für die Verlängerung des Mietverhältnisses vorsieht. Folglich erfolgt die Ausübung des Optionsrechts durch die Leasingnehmergesellschaft am 13. Februar 2009 verspätet.
Antrag auf Aufhebung eines Gesetzes zur Änderung des beschreibenden Teilungszustands und der Miteigentumsregeln
3. Zivil. 17. Dezember 2014 (Nr. 13-23.350) FS-PB:
Miteigentümer beantragen die Wiederherstellung von Grundstücken in den gemeinsamen Gebäudeteilen, die Aufhebung der Zusammensetzung eines der Grundstücke im ursprünglichen beschreibenden Zustand sowie die Aufhebung des geänderten beschreibenden Teilungszustands.
Der Antrag wird von den Prozessrichtern für unzulässig erklärt. Der Kassationsgerichtshof bestätigt diese Entscheidung. Nach Ansicht des Kassationshofs sind diese Anträge, die darauf abzielen, die Annullierung von Immobilienurkunden oder Rechten aus im Hypothekenamt veröffentlichten Urkunden auszusprechen, mangels Veröffentlichung der Abtretungen im Grundbuch unzulässig.
Grundlage der Haftung der Miteigentümergemeinschaft
3. Zivil. 14. Januar 2015 (Nr. 13-28.030) FS-PBI:
Ein Konsortium von Miteigentümern wird angewiesen, einen der Miteigentümer, Vermieter, für die gegen ihn ausgesprochenen Urteile zu garantieren, die dazu neigen, den Schaden zu beheben, der durch die Ausführung von Arbeiten in den Gemeinschaftsräumen verursacht wurde, nachdem der Mieter von Geschäftsräumen zur Unterbrechung gezwungen wurde seine Operation für mehrere Monate.
Soweit der Vermieter keinen Schadensersatz für sich selbst verlangt, richtet sich die Haftung des Syndikats nach Ansicht des Berufungsgerichts nach § 1384 BGB und nicht nach § 9 Abs. 4 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 Der Miteigentümer, der durch die Ausführung von Arbeiten von gemeinschaftlichem Interesse einen Schaden erleidet, hat Anspruch auf Entschädigung.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass der Vermieter Schadensersatz für Personenschäden forderte, die sich aus seiner Verpflichtung zur Behebung der von seinem Mieter erlittenen Probleme ergeben, und dass in Bezug auf Arbeiten, die von der Arbeitsgemeinschaft durchgeführt wurden und ihre Parteien privat betrafen, es seien nur die Bestimmungen des § 9 Abs. 4 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 anzuwenden.
