Newsletter Nr. 17 – Immobilienrecht
VORSCHRIFTEN
Standard-Miteigentumstreuhändervertrag und Sonderleistungen
26. März 2015
JURISPRUDENZ
vom 18.02.2015
Wirkung der Schlüsselübergabe gegenüber dem Mitmieter
… vom 19.02.2015 Ladungszustellungsadresse an eine juristische Person
… vom 16.02.2015 Alur-Gesetz: Geltungsdauer der neuen dem Mieter eingeräumte Zahlungsfrist
… vom 3. März 2015
Genehmigung zum Schneiden der Äste, die ein Nachbargrundstück überragen
… vom 18. Februar 2015 Bedingungen für die Errichtung einer ASL
… vom 19. Februar 2015 Folge der Aufhebung des Mahnbescheids Grundstücksbeschlagnahme
… vom 18.02.2015 Mehrheitsbeschluss über die Auflösung der Miteigentümergemeinschaft
… vom 11.03.2015
Kein subsidiäres Vorkaufsrecht des Mieters beim Massenverkauf eines Gebäudes
… vom 18.02.2015
Anwendung von Artikel L.290-1 des CCH auf jedes Versprechen, ein Gebäude zu verkaufen
… vom 11. Februar 2015
Bedingung für die Eröffnung des Anspruchs auf Entschädigung für Anwohner im Falle einer Verkehrsänderung
VORSCHRIFTEN
Veröffentlichung des Erlasses, der den Standardvertrag des Miteigentümertreuhänders und die spezifischen Dienstleistungen festlegt
Das Alur-Gesetz (Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 für den Zugang zu Wohnraum und renovierte Stadtplanung) hat zwei wesentliche Änderungen an den für den Treuhandvertrag geltenden Regeln vorgenommen.
Diese Änderungen betreffen zum einen Form und Inhalt des Vertrages und zum anderen die Vergütung des Treuhänders. Wir machen Sie daher auf das Dekret Nr. 2015-342 vom 26. März 2015 aufmerksam, das den Standardvertrag für Miteigentümertreuhänder und die in Artikel 18-1 A des geänderten Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 vorgesehenen spezifischen Dienstleistungen definiert Festlegung des Status des Miteigentums an gebauten Gebäuden, anwendbar auf Treuhandverträge, die ab dem 1. Juli 2015 abgeschlossen oder erneuert
wurden - Das Eigentum an gebauten Gebäuden erfordert jetzt die Verwendung eines per Dekret definierten Standard-Syndic-Vertrags.
Das Dekret vom 26. März wird zur Anwendung dieser Bestimmung herangezogen und legt im Anhang ein Vertragsmuster sowie die Mindestgröße der Zeichen fest, die nicht niedriger sein darf als die des Körpers acht. Von den Bestimmungen dieses Mustervertrages kann jedoch abgewichen werden, wenn die Miteigentümergemeinschaft ausschließlich aus juristischen Personen besteht und das Gebäude ausschließlich für andere als Wohnzwecke bestimmt ist. Artikel 18-1 A legt auch den Grundsatz einer festen Vergütung für den Treuhänder und eine zusätzliche Vergütung für bestimmte abschließend aufgeführte Dienstleistungen fest. Das Standardvertragsdekret Nr. 2015-342 vom 26. März 2015, das den Standardvertrag des Miteigentümertreuhänders und die spezifischen Dienstleistungen definiert, die in Artikel 18-1 A des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 vorgesehen sind, modifizierte Festlegung Der Status des Miteigentums an den durch den Erlass errichteten Gebäuden sieht eine nicht erschöpfende Liste von Dienstleistungen vor, die in dem Paket enthalten sind, wie z. Anhang 2 des Dekrets bestimmt die restriktive Liste der Dienstleistungen, die zu einer zusätzlichen Vergütung führen können, und ordnet sie in sechs Dienstleistungskategorien ein. So können zusätzliche Vergütungen bezogen werden für:
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit zusätzlichen Sitzungen und Besuchen: Dazu gehören die Vorbereitung, Einberufung und Durchführung zusätzlicher Hauptversammlungen und die Überschreitung der vereinbarten Referenzzeitfenster.
- Die Organisation zusätzlicher Treffen mit dem Gewerkschaftsrat und die Durchführung zusätzlicher Besuche der Miteigentümerschaft.
- Dienstleistungen in Bezug auf die Miteigentumsordnung und den beschreibenden Teilungszustand: Der Erlass sieht eine zusätzliche Vergütung für die Erstellung oder Änderung der Miteigentumsordnung nach einem Beschluss der Interessengemeinschaft und der Veröffentlichung des beschreibenden Teilungszustands vor die Miteigentumsregelungen oder Änderungen dieser Gesetze.
- Verwaltungs- und Sachbewirtschaftungsleistungen im Schadenfall: Dazu gehören Reisen zum Ort der Vorsorgemaßnahmen, Hilfestellung bei Sachverständigenmaßnahmen und Aktennachbereitung beim Versicherer.
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit Arbeiten und technischen Studien, deren Liste in Artikel 44 des Dekrets vom 17. März 1967 zur Anwendung des Gesetzes vom 10. Juli 1965 aufgeführt ist.
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit Streitigkeiten und Rechtsstreitigkeiten (ohne Inkasso von Miteigentümern): Der Erlass zielt hier auf die Mahnung per Einschreiben mit Rückschein, die Erstellung der Akte, die an den Anwalt, den Gerichtsvollzieher, den Rechtsschutzversicherer gesendet wird als Nachverfolgung der an den Rechtsanwalt übermittelten Akte.
Sonstige Dienstleistungen: Diese letzte Kategorie umfasst die Sorgfaltspflichten, die sich speziell auf die Vorbereitung der Entscheidungen über den Erwerb oder die Veräußerung gemeinsamer Teile beziehen, die Wiederaufnahme der Konten für ein oder mehrere Vorjahre (n), die nicht genehmigt oder nicht verteilt wurden (), in im Falle eines Gewerkschaftswechsels die Vertretung der Gewerkschaft bei den Sitzungen einer während der Amtszeit geschaffenen externen Struktur (Zweitgewerkschaft, Gewerkschaftsbund, freier Gewerkschaftsverband) sowie bei zusätzlichen Sitzungen eben dieser Strukturen, wenn sie bestanden vor Abschluss des Treuhandvertrags. Der Erlass umfasst auch die Einrichtung und Überwachung der im Namen der Interessengemeinschaft gezeichneten Darlehensdatei, die Einrichtung und Überwachung einer Zuschussdatei zugunsten der Interessengemeinschaft und die Erstregistrierung der Interessengemeinschaft.
JURISPRUDENZ
Wirkung der Schlüsselübergabe an den Mitmieter
3. Zivil. 18. Februar 2015 (Nr. 14-10.510) FS-PB:
Der Insolvenzverwalter einer Gesellschaft, Mitmieter eines Mietvertrags, hat dem Vermieter die Vertragsauflösung mitgeteilt.
Der Vermieter hat daraufhin die Bürgen samt Mitmieter zur Zahlung der Miete, gerichtlichen Vertragsauflösung und Räumung der Mieter abgetreten. Das Berufungsgericht sah das Mietverhältnis gegenüber dem Mitmieter als beendet an, da der Versteigerer mit Schreiben vom 26. März 2009 im Auftrag des Insolvenzverwalters die Schlüssel zu den Räumlichkeiten übergeben hatte an den Vermieter, der sie vorbehaltlos angenommen hat, und dass die Rückgabe der Schlüssel das Mietverhältnis gegenüber allen Mietern beendete. Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil auf. In der Tat, so das Gericht, kann die Übergabe der Schlüssel an den Vermieter durch den Versteigerer auf Anweisung des Insolvenzverwalters, die den alleinigen Willen des letzteren zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ausdruck bringt, nicht ausreichen, um den Vertrag zu kündigen, sofern nichts anderes vereinbart ist Ende des Vertrages Gegenüber den anderen Copreneurs.
Anschrift für die Zustellung einer Vorladung an eine juristische Person
2. Zivil. 19. Februar 2015 (Nr. 13-28.140) F-PB:
In diesem Fall hat eine Vermietergesellschaft gegenüber dem Mieter einen Mahnbescheid bezüglich der Kündigungsklausel ausgestellt.
Der Mieter lädt daraufhin den Vermieter vor den Kammerrichter, der die Aussetzung der Kündigungsklausel angeordnet hat. Der Vermieter legte daraufhin Berufung ein und machte die Nichtigkeit des verfahrenseinleitenden Schriftstücks geltend. Um die Nichtigkeit einer Ladung, aller darauf folgenden Handlungen und die Nichtigkeit einer einstweiligen Verfügung auszusprechen, entschied das Berufungsgericht, dass der Gerichtsvollzieher die Ladung an der Adresse des eingetragenen Sitzes hätte zustellen müssen, da er die Ladung nicht hätte zustellen können das Schriftstück am Wohnsitz des Vertreters der juristischen Person zugestellt hat.
Der Kassationsgerichtshof stellt fest, dass die Anschrift, unter der der Gerichtsvollzieher die Zustellung vorgenommen hat, die des eingetragenen Firmensitzes war. Folglich hebt der Gerichtshof das Urteil mit der Begründung auf, das Berufungsgericht habe gegen Artikel 690 der Zivilprozessordnung verstoßen.
Alur-Gesetz: Rechtzeitige Anwendung der dem Mieter gewährten neuen Zahlungsfrist
Stellungnahme des Kassationshofs vom 16. Februar 2015 (Nr. 15.002):
Artikel 24 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, geändert durch das Alur-Gesetz, legt die maximale Zahlungsfrist fest, die dem Mieter gewährt werden kann, um seine Mietschulden zu begleichen, und während der die Auswirkungen der Kündigung gelten Klausel sind ausgesetzt.
Dem Kassationsgericht wurde die Frage vorgelegt, ob dieser Text auf laufende Mietverträge anwendbar war, als das ALUR-Gesetz in Kraft trat, da dieses Gesetz einen Artikel 14 enthält, der eine Liste von sofort anwendbaren Texten definiert, von denen Artikel 24 nicht gilt
die Auffassung, dass die dem Richter angebotene Befugnis zur Gewährung einer Zahlungsfrist als Rechtswirkung des Mietvertrags gewertet wurde, wenn er nicht von einer der Vertragsfreiheit unterliegenden Einrichtung ausgeht den Parteien, sondern von einer dem Richter durch Gesetz eingeräumten Befugnis. Der Kassationsgerichtshof war daher der Ansicht, dass der geänderte Artikel 24 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 auf laufende Mietverträge zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des ALUR-Gesetzes Anwendung fand.
Berechtigung zum Schneiden von Ästen, die über ein Nachbargrundstück hinausragen
3. Zivil. 3. März 2015 (Nr. 14-40.051) FS-PB:
Dem Kassationshof wurde die Frage vorgelegt, ob Artikel 673 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, soweit er den Nachbarn ermächtigt, den Eigentümer zu zwingen, die Äste der Bäume zu fällen, die das Nachbargrundstück überragen, ohne dass der Eigentümer des Baums die Möglichkeit dazu hat sich allen Verteidigungsmitteln zu widersetzen, verstößt gegen die Rechte und Freiheiten, die einerseits durch die Präambel, die Artikel 1 bis 4 und 6 der Umweltcharta und andererseits durch die Artikel 2 und 17 der Erklärung garantiert werden der Menschen- und Bürgerrechte von 1789? Da die Frage nicht ernst gemeint war, weigerte sich der Kassationsgerichtshof, die Frage an den Verfassungsrat zu verweisen.
Verfahren zum Einrichten einer ASL
3. Zivil. 18. Februar 2015 (Nr. 13-25.122) FS-PB:
In diesem Fall hat ein zur Zahlung unbezahlter Abgaben vorgeladener Miteigentümer die Nichtigkeit der Gründungsversammlung der Freien Gewerkschaftsvereinigung (ASL) und die Nichtigkeit des Nachtrags zum Leistungsverzeichnis über die Erweiterung der Untergliederung zur Begründung der Einstimmigkeit erhoben der Eigentümer wurde in der konstituierenden Versammlung nicht getroffen.
Das Berufungsgericht und das Kassationsgericht weisen die Argumente dieses Miteigentümers zurück. Zur Begründung seiner Entscheidung führt der Kassationsgerichtshof aus, dass sich die Zustimmung aller Miteigentümer aus ihrer Verpflichtung im Erwerbsvertrag ergibt, die Klauseln des Lastenhefts einzuhalten, das die Gründung einer ASL vorsieht. Daraus folgt, so das Gericht, dass die einstimmige Zustimmung der Miteigentümer für die Errichtung späterer Satzungen nicht erforderlich ist.
Folge der Aufhebung des Zahlungsbefehls steht der Beschlagnahme gleich
2. Zivil. 19. Februar 2015 (Nr. 14-10.622) FS-PB:
Am 14. April 2008 erließ eine Bank einen Zahlungsbefehl, der einer Zwangsvollstreckung gleichkam, und stellte dann eine Vorladung aus.
Während die Zuerkennung der beschlagnahmten Liegenschaften stattgefunden hatte, erklärte ein Vollstreckungsrichter den Beschluss und alle nachfolgenden Verfahrenshandlungen für nichtig. Am 26. April 2012 erließ die Bank eine neue Zwangsvollstreckungsverfügung, die von den Schuldnern vor einem Vollstreckungsrichter mit der Begründung angefochten wurde, dass die Klage der Bank verjährt sei. Um die aus der Verjährung der Klage der Bank gegen sie gezogene Einrede der Unzulässigkeit zurückzuweisen und auf die Fortsetzung der öffentlichen Versteigerung der ihnen gehörenden Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte zu zielen, stellte das Berufungsgericht fest, dass die Frist unterbrochen war durch die Anerkennung des Rechts der Bank gegen sie durch die Schuldner in ihren Schlussfolgerungen vom 3. November 2009 und 6. April 2011 und dass es durch ihre Schlussfolgerungen vom 10. September 2012 unterbrochen wurde. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf, weil er dies für richtig hält , nachdem die Schlussfolgerungen vom 3. November 2009 und 6. April 2011 aufgehoben worden waren, konnte die darin enthaltene Anerkennung nicht dazu führen, dass die zweijährige Verjährungsfrist von Artikel L. 137-2 des Verbrauchergesetzbuchs unterbrochen wurde. Da die Schlussfolgerungen vom 10. September 2012 nach Ablauf dieser Frist erfolgten, hat das Berufungsgericht gegen die Artikel 2240 und 2241 des Zivilgesetzbuchs und Artikel L. 137-2 des Verbrauchergesetzbuchs verstoßen.
Mehrheit anwendbar bei Entscheidungen über die Schließung des Miteigentums
3. Zivil. 18. Februar 2015 (Nr. 13-25.974) FS-PBI:
Ein Miteigentümer, der eine medizinische Tätigkeit ausübt, hat die Miteigentümergemeinschaft auf Aufhebung des Beschlusses der Hauptversammlung über die Schließung der Miteigentümergemeinschaft durch eine automatische Schranke und die dauerhafte Öffnung des Fußgängerzugangs zur Miteigentümergemeinschaft verklagt. Eigentum.
Dem Kassationshof wird die Frage gestellt, welche Mehrheitsregel auf eine solche Entscheidung anwendbar ist.
Der Kassationsgerichtshof stellt zunächst fest, dass gemäß Artikel 26 e des Gesetzes vom 10. Juli 1965, jetzt 26 c, Entscheidungen über die Verfahren zur Eröffnung und Schließung von Gebäuden von der Mehrheit der Mitglieder der vertretenden Gewerkschaft getroffen werden mindestens zwei Drittel der Stimmen. Das Gericht stellt dann fest, dass die Miteigentümer beschlossen hatten, die Miteigentümergemeinschaft durch eine automatische Schranke mit Öffnungskontrolle per Sender für Bewohner und per Digicode für Besucher zu schließen, und dass die Miteigentümer im Rahmen der Tagesordnung der Versammlung im Allgemeinen beraten hatten über die Funktionsweise der Schranke und insbesondere über die Schließzeiten und entschied, dass diese dauerhaft geschlossen bleibt. Folglich musste dieser Beschluss mit qualifizierter Mehrheit gemäß Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 gefasst werden.
Kein subsidiäres Vorkaufsrecht des Mieters beim Massenverkauf eines Gebäudes
3. Zivil. 11. März 2015 (Nr. 14-10.447) FS-PB:
In diesem Fall beantragte der Mieter einer Wohnung, der die Verkaufsanzeige seines Vermieters nicht weiterverfolgt hatte, die Rücknahme des nachträglich erfolgten Verkaufs des gesamten Gebäudes.
Zur Stützung seines Begehrens macht der Mieter die Verletzung seines subsidiären Vorkaufsrechts geltend. Das vom Kassationsgericht bestätigte Berufungsgericht lehnte diesen Antrag mit der Begründung ab, dass der Verkauf des gesamten Gebäudes kein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters begründe.
Anwendung von Artikel L.290-1 des CCH auf jedes Versprechen, ein Gebäude zu verkaufen
3. Zivil. 18. Februar 2015 (Nr. 14-14.416) FS-PBR:
Ein Kaufversprechen mit einer Gültigkeitsdauer von mehr als 18 Monaten wurde privatrechtlich abgeschlossen.
Nach einer Meinungsverschiedenheit zwischen den Parteien forderte der Begünstigte des Versprechens den Verkäufer auf, den Verkauf als perfekt beurteilen zu lassen. Nachdem das Berufungsgericht die Nichtigkeit des Verkaufsversprechens erklärt hatte, legte der Begünstigte des Versprechens Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung zurück und erinnerte daran, dass Artikel L. 290-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) auf jedes Verkaufsversprechen anwendbar ist, das die Übertragung eines Gebäude- oder Immobilienrechts durch eine natürliche Person zum Gegenstand hat. In diesem Fall unterlag das Kaufversprechen, das länger als 18 Monate gültig war, automatisch diesem Text und musste daher notariell beurkundet werden.
Anspruchsvoraussetzungen für Anwohner bei Verkehrsänderung
CE 11. Februar 2015 (Nr. 367342):
Im vorliegenden Fall beantragte der Eigentümer eines Gewerberaums, den er an eine Autowerkstatt vermietete, die Haftung der Gemeinde für den Schaden, der durch Arbeiten zur Verbesserung der Straßen entstanden war, die die Zufahrt zu seinem Raum für Fahrzeuge ab einer bestimmten Größe erschwert hatten.
Das Oberlandesgericht wies die Schadensersatzklage mit der Begründung ab, dass die fraglichen Baumaßnahmen nicht dazu führten, dass der Beschwerdeführer am Zugang zur öffentlichen Straße gehindert wurde. Der Staatsrat erinnert zunächst daran, dass die am allgemeinen Verkehr vorgenommenen Änderungen, die sich entweder aus Änderungen der Basis, der Richtung oder des Ausbaus öffentlicher Straßen oder aus der Schaffung neuer Straßen ergeben, grundsätzlich nicht solche sind Anspruch auf Entschädigung zu begründen. Für den Fall, dass diese Änderungen jedoch dazu führen, dass Anwohner den Zugang zur öffentlichen Straße verbieten oder übermäßig erschweren, begründen sie einen Anspruch auf Entschädigung. Folglich hat sich das Gericht, das den Antrag abgewiesen hat, ohne zu prüfen, ob die Änderungen diesen Zugang nicht übermäßig erschwert haben und ob dies für den Betroffenen nach den Umständen des Falles nicht zu schweren und besonderen Nachteilen geführt hat, irrtümlich verhalten Gesetz.
