Newsletter Nr. 28 – Immobilienrecht – November 2015

Newsletter Nr. 28 – Immobilienrecht – November 2015

Miteigentum, Mieten, Immobilienmakler und Hausfriedensbruch

GESETZLICHE UND REGULATORISCHE NACHRICHTEN

Miteigentumsinformationen Käufer
Verordnung vom 27. August 2015
Mietpreisentwicklung
Dekret vom 29. Juli 2015
Immobilienmakler
Dekrete vom 29. Juni und 28. August 2015 – Verordnung vom 1. Juli 2015
Wohnungseinbruchsgesetz
vom 24. Juni 2015

JURISPRUDENZ

VERKAUF
Diagnosefehler
Ersatzfähiger Schaden
IMMOBILIEN
Bankdarlehen
Vorzeitige Rückzahlung durch Kündigung gerechtfertigt
Enteignung für gemeinnützige
Zwecke Reichweite des Anspruchs auf Entschädigung
MITEIGENTÜMER
Aktion eines Miteigentümers
Beteiligung der Miteigentümergemeinschaft
Hauptversammlungen
Anlagen zum Protokoll
Entgeltentrichtung
Die Undurchsetzbarkeit der Eigentumsübertragung als Hindernis für die Zahlungsaufforderung
Syndic
Regularisierung des Mandats
Ermächtigung zur Klageerhebung

LEASE Gewerbemiete
Gerichtliche
Festsetzung der Miete

Newsletter Nr. 28 – Immobilienrecht – November 2015

Gesetzliche und regulatorische Neuigkeiten

Informationen für Käufer von Miteigentumsgrundstücken

Die Regierung wurde durch das Gesetz zur Vereinfachung des Geschäftslebens1 ermächtigt, innerhalb von neun Monaten nach der Veröffentlichung des Gesetzes mittels Verordnung Maßnahmen zu ergreifen, um die in den Artikeln L.721 vorgesehenen Verfahren zur Information der Käufer zu vereinfachen -2 und L.721-3 des Bau- und Wohnungsgesetzes (CCH), das durch das Alur-Gesetz geschaffen wurde (Art. 15). Die Verordnung vom 27. August 20152 wurde daher auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassen.

Dokumente zur Organisation des Gebäudes

Spätestens bei der Unterzeichnung des Kaufversprechens sind die Unterlagen nun dem Käufer auszuhändigen und nicht mehr dem Kaufversprechen oder der Urkunde beizufügen.
Zudem wurde die Pflicht zur Vorlage des Protokolls modifiziert. Diese sind dem Käufer auszuhändigen, es sei denn, der verkaufende Miteigentümer konnte diese Unterlagen nicht vom Treuhänder erhalten. Was die Art der Lieferung der Dokumente betrifft, so können diese auf jedem Medium und auf jedem Weg geliefert werden, einschließlich auf entmaterialisierte Weise, vorbehaltlich der Zustimmung des Käufers. Der Käufer muss diese Lieferung entweder in der Urkunde, die das Verkaufsversprechen enthält, durch seine einfache Unterschrift bescheinigen, wenn es sich um eine authentische Urkunde handelt, oder, wenn die Urkunde unter privater Unterschrift erstellt wurde, in einem Dokument, das er von seiner Hand unterzeichnet und datiert.

Lockerung der Informationspflicht

Wenn der Käufer bereits Eigentümer eines Grundstücks im Miteigentum ist, die Unterlagen über die Organisation des Gebäudes, das Wartungsbuch, das Informationsblatt über die Rechte und Pflichten der Miteigentümer und die Schlussfolgerungen des Gesamt Eine technische Diagnose ist nicht erforderlich.
Ebenso werden das Protokoll der Gesellschafterversammlung, das Wartungsbuch, das Informationsblatt über die Rechte und Pflichten der Miteigentümer und die Schlussfolgerungen der technischen Gesamtdiagnose bei Übertragung eines Nebenlos nicht benötigt.

• 1 Gesetz Nr. 2014-1545 vom 20. Dezember 2014 zur Vereinfachung des Geschäftslebens und mit verschiedenen Bestimmungen zur Vereinfachung und Klarstellung von Gesetzen und Verwaltungsverfahren
• 2 Verordnung Nr. 2015-1075 vom 27. August 2015 zur Vereinfachung der Verfahren zur Information der Käufer gemäß den Artikeln L. 721-2 und L. 721-3 des Bau- und Wohnungsgesetzes

Beginn der Widerrufsfrist

Wenn dem Käufer die Unterlagen zur Organisation des Gebäudes und zu den Finanzinformationen nicht spätestens am Tag der Unterzeichnung des Verkaufsversprechens ausgehändigt werden, verfällt die Widerrufsfrist gemäß Artikel L. 271-1 des CCH läuft erst ab dem auf die Übermittlung dieser Unterlagen und Informationen an den Käufer folgenden Tag.
Wenn schließlich die Dokumente zur Organisation des Gebäudes und die Gesamtaufstellung der unbezahlten Gebühren und Schulden dem Entwurf der notariellen Urkunde nicht beigefügt sind, läuft die Bedenkzeit erst ab dem Tag nach der Übermittlung dieser Dokumente und Informationen an den Käufer.

Entwicklung der Mieten

Gemäß den Bestimmungen von Artikel 18 des Gesetzes vom 6. Juli 19893, geändert durch das Alur-Gesetz, in Gebieten mit kontinuierlicher Urbanisierung mit mehr als 50.000 Einwohnern, in denen ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum besteht, was zu ernsthaften Zugangsschwierigkeiten führt für den gesamten Wohnungsbestand festlegt ein Dekret jährlich die maximale Entwicklung der Mieten für leerstehende Wohnungen und erneuerte Verträge.
Die zur Anwendung dieser Bestimmung erlassene Verordnung vom 29. Juli 20154 gilt für Verträge, die im Zeitraum vom 1. August 2015 bis zum 31. Juli 2016 geschlossen wurden. Gemäß dieser Verordnung, wenn eine leerstehende Wohnung Gegenstand einer Neuvermietung ist darf die Miete des neuen Mietvertrages die letzte Miete des Vormieters nicht übersteigen.
Wenn jedoch in den zwölf Monaten vor Abschluss des neuen Mietvertrags keine Mietanpassung stattgefunden hat, darf die für den neuen Mieter geltende Miete die zuletzt für den vorherigen geänderten Mieter geltende Miete entsprechend der Entwicklung der Miete nicht überschreiten Index.
Das Dekret sieht mehrere Ausnahmen vor, wenn der Eigentümer Arbeiten zur Verbesserung der Immobilie durchgeführt hat, wenn die frühere Miete offensichtlich zu niedrig angesetzt war und wenn der Präfekt per Anordnung eine Referenzmiete festgesetzt hat.

• 3 Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Mietverhältnisse und zur Änderung des Gesetzes Nr. 86-1290 vom 23. Dezember 1986
• 4 Dekret Nr. 2015-931 vom 29. Juli 2015 über die Änderung bestimmter Mieten im Zusammenhang mit einer Neuvermietung oder Verlängerung eines Mietvertrags, erlassen gemäß Artikel 18 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989

Immobilienmakler

Das Alur-Gesetz zielt darauf ab, die Ausübung des Berufs des Immobilienmaklers weiter zu regeln. Zu diesem Zweck wurden kürzlich mehrere Texte angenommen. Somit gilt der Ethikkodex, dessen Grundsatz im Alur-Gesetz vorgesehen war, nun für diese Berufsgruppen. Ebenso wurden die Bedingungen für ihre Versicherungspflicht präzisiert.

Ethikkodex

Seit dem 1. September 2015 ist der Ethikkodex für Immobilienmakler5 in Kraft getreten. Dieser Kodex, der zwölf Artikel umfasst, enthält insbesondere Anforderungen in Bezug auf die Ethik dieser Fachleute, ihre Fähigkeiten und die Organisation des Unternehmens.

Versicherungspflicht

Die durch Artikel 24 des Alur-Gesetzes auferlegte Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung wird durch ein Dekret vom 29. Juni 20156 präzisiert. Dieses Dekret, das am 1. Oktober in Kraft getreten ist, legt fest, dass Vertreter in der Lage sein müssen, sich zu rechtfertigen Zeitpunkt eines Versicherungsvertrages.
Die Mindestvertragsbedingungen sowie die Vertragsform waren Gegenstand eines Erlasses vom darauffolgenden 17. Juli. Dieser Erlass legt insbesondere die Mindestgarantiesumme auf 75.000 Euro fest und präzisiert im Anhang den Mindestvertragsinhalt.

Einbruch

Das Gesetz, das dazu tendiert, den Straftatbestand des Eindringens in das Haus zu spezifizieren8, ändert Artikel 226-4 des Strafgesetzbuchs nur wie folgt:
Das Einführen oder Verweilen im Haus einer anderen Person unter Verwendung von Manövern, Drohungen, Tatsachenmitteln oder Nötigung, sofern dies nicht gesetzlich zulässig ist , wird mit einem Jahr Freiheitsstrafe und einer Geldstrafe von 15.000 Euro bestraft.
Der Aufenthalt in der Wohnung einer anderen Person nach der im ersten Absatz genannten Einführung wird mit den gleichen Strafen geahndet, es sei denn, dies ist gesetzlich zulässig.

• 5 Dekret Nr. 2015-1090 vom 28. August 2015 zur Festlegung der Regeln, die den Ethikkodex bilden, der für bestimmte Personen gilt, die Transaktionen und Vermögens- und Unternehmensverwaltungstätigkeiten ausführen
• 6 Dekret Nr. 2015-764 vom 29. Juni 2015 über die Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung für gewerbliche Immobilienmakler
• 7 Verordnung vom 1. Juli 2015 zur Änderung der geänderten Verordnung vom 1. September 1972 zur Festlegung der Mindestbedingungen des Versicherungsvertrags und der Form des Belegdokuments, die durch die Verordnung Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 zur Festlegung der Bedingungen für die Anwendung des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 zur Regelung der Bedingungen für die Ausübung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit bestimmten Transaktionen im Zusammenhang mit Gebäuden und Unternehmen
• 8 Gesetz Nr. 2015-714 vom 24. Juni 2015 zur Klärung der Straftat des Hausfriedensbruchs

Rechtsprechung

Ersatzfähiger Schaden im Falle eines Fehlers durch den Diagnostiker

Mischen. 8. Juli 2015 (Nr. 13-26.686) PBRI:

In diesem Fall war der den Käufern mitgeteilte parasitäre Zustand falsch und erlaubte es ihnen nicht, vor dem Kauf den fortgeschrittenen Zustand des Befalls des Gebäudes durch Termiten zu kennen.
Die Käufer verklagten daher den Immobilienmakler, über den sie das Grundstück erworben hatten, sowie den Versicherer des Diagnostikers auf Ersatz ihres Schadens, wobei letzterer in Zwangsliquidation gestellt wurde. Der Versicherer focht vor dem Kassationsgericht seine Anordnung an, die den Käufern entstandenen Sach- und Vermögensschäden zu ersetzen.
Zur Begründung seiner Berufung macht der Versicherer geltend, die Folgen der Verletzung der Anzeigepflicht seien nur als Chancenverlust und nicht als Sachschaden zu werten. Das Kassationsgericht wies die Berufung zurück. Nach Ansicht des Gerichts ergibt sich aus Artikel L. 271-4 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs, dass die dem Verkaufsversprechen oder der authentischen Kaufurkunde eines Gebäudes beigefügte technische Diagnosedatei den Käufer gegen das mit der Anwesenheit verbundene Risiko absichert von Termiten und dass die Verantwortung des Diagnostikers übernommen wird, wenn die Diagnose nicht in Übereinstimmung mit den geltenden Normen und den Regeln der Technik durchgeführt wurde und sich als fehlerhaft erweist. Die Sach- und Vermögensschäden, die den Käufern durch diese Fehldiagnose entstehen, sind daher sicher und der Versicherer des Diagnostikers schuldet ihnen seine Gewährleistung.

Vorfälligkeitsentschädigung

1. Zivil. 17. Juni 2015 (Nr. 14-14.444) F-PB:

Unter Berufung auf die Entlassung eines von ihnen fuhren zwei Mitkreditnehmer mit der vorzeitigen Rückzahlung ihrer Darlehen fort, indem sie einen Kredit von einer anderen Einrichtung zurückkauften, und verklagten dann die Bank auf Rückerstattung der Entschädigungen für die vorzeitige Rückzahlung.
Die Bank focht den dem Antrag stattgebenden Berufungsbescheid an.
Nach Angaben der Bank war die Rückzahlung der Kredite nicht wirklich durch die Kündigung eines der Kreditnehmer motiviert, sondern durch das Scheitern einer Neuverhandlung des Zinssatzes. Der Kassationsgerichtshof beruft sich auf das Berufungsurteil, in dem präzisiert wird, dass die Kreditnehmer ihre Entscheidung zur vorzeitigen Rückzahlung der Kredite durch die Kündigung eines von ihnen begründet hätten.
Der Gerichtshof ist daher der Ansicht, dass das Berufungsgericht zu Recht entschieden hat, dass der Grund für die Zinssenkung in keiner Weise den Kündigungsgrund ausschließt, und der Bank die Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigungen auferlegt hat. Enteignung aus Gründen des öffentlichen Nutzens – Umfang des Rechts auf Entschädigung
EGMR 25. Juni 2015 (req.24756/10) Couturon c.
Frankreich In diesem Fall rügte der Beschwerdeführer die fehlende Entschädigung für den Wertverlust des Teils seines Eigentums, den er aufgrund des Baus der Autobahn A89 in der Nähe nicht enteignet hatte, und berief sich auf die Verletzung von Artikel 1 des Protokolls Nr 1 über den Schutz des Eigentums.
Der Gerichtshof war der Ansicht, dass Frankreich in diesem Fall einen großen Ermessensspielraum hatte, da der Bau der Autobahn Teil der Umsetzung einer Regionalplanungspolitik war, bei der das allgemeine Interesse der Gemeinschaft einen herausragenden Platz einnahm. Darüber hinaus ist der Gerichtshof der Ansicht, dass der Eigentümer von einer fairen gerichtlichen Prüfung profitiert hat, da die französischen Gerichte seine Argumente zur Wertminderung seines Eigentums nach dem Bau der Autobahn ordnungsgemäß geprüft haben. Folglich kommt der Gerichtshof zu dem Schluss, dass keine Verletzung von Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 zur EMRK vorliegt.

Beteiligung der Miteigentümergemeinschaft im Falle einer Miteigentümerklage

3. Zivil. 8. Juli 2015 (Nr. 14-16.975) FS-PBI

Der Eigentümer von Grundstücken in einem Gebäude, das dem Miteigentumsstatus unterliegt, weil es in Grundstücke aufgeteilt wurde, die zwischen zwei Miteigentümern aufgeteilt wurden, hat den anderen Eigentümer damit beauftragt, ohne Genehmigung Gebäude abzureißen, die die von ihm gebauten gemeinsamen Teile betreffen.
Um dem Miteigentümer die Wiederherstellung der Räumlichkeiten aufzuerlegen, entschied das Oberlandesgericht, dass die Gewerkschaftsgemeinschaft, soweit sie nicht organisiert sei, nicht in das Verfahren einbezogen werden könne. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf. Nach Ansicht des Gerichts muss ein Miteigentümer, der im Einzelfall eine Klage auf Herausgabe der Gemeinschaftsanteile ausübt, die Miteigentümergemeinschaft in dem Fall anrufen, nachdem er gegebenenfalls seinen Vertreter gerichtlich bestellt hat.

Anlagen zum Protokoll der Mitgliederversammlung

3. Zivil. 8. Juli 2015 (Nr. 14-12.072) FS-PB:

Der Eigentümer eines Grundstücks innerhalb eines Gebäudes, das der Miteigentümerschaft unterliegt, hat den Treuhänder unter Übermittlung des Hausmeisterarbeitsvertrags vorgeladen.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts war der Miteigentümer berechtigt, vom Treuhänder die Übermittlung der Unterlagen zu verlangen, die dem Protokoll der Gesellschafterversammlung zwingend beigefügt werden müssen. Dies sei beim Arbeitsvertrag der Hausmeisterin insofern der Fall, als ihre Einstellung der Zustimmung der Miteigentümerschaft bedürfe. Nach Ansicht des Kassationshofs bildet der Arbeitsvertrag eines Gewerkschaftsfunktionärs keine Anlage zum Protokoll der Hauptversammlung. Das Urteil wird daher aufgehoben.

Kosten

3. Zivil. 8. Juli 2015 (Nr. 14-12.995) FS-PB:

In diesem Fall widerspricht der Erwerber von Grundstücken an einem im Miteigentum stehenden Gebäude seinem Mahnbescheid.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts war dieser Erwerber unzulässig, die Hauptversammlung, in der der Abrufbeschluss gefasst worden war, anzufechten, soweit dieser Erwerber dem Treuhänder nicht bekannt war, da die Grundstücksübertragung nicht angemeldet worden war die gemäß Artikel 6 des Dekrets vom 17. März 1967 erforderlichen Formulare, damit er nicht vorgeladen werden musste. Der Kassationsgerichtshof ist dagegen der Ansicht, dass die Miteigentümergemeinschaft, die dem Käufer die Undurchsetzbarkeit der mangels Mitteilung der Übertragung erfolgten Eigentumsübertragung entgegensetzt, von ihm nicht die Zahlung der Miteigentümergebühren verlangen kann -Eigentum. Die Berufungsentscheidung wird daher vom Gericht aufgehoben.

Mandat des Treuhänders – Regularisierung

3. Zivil. 2015 16. September 2015 (Nr. 14-16.106) FS-PBI:

Eine Hauptversammlung vom 27. Januar 2010 hat einem Treuhänder ein Mandat bis zum 31. Dezember 2010 erteilt, dann hat die Hauptversammlung vom 5. Juli 2012 diesem Treuhänder rückwirkend ein neues Mandat erteilt.
Nachdem dem Antrag zweier Miteigentümer auf Aufhebung eines Beschlusses der Hauptversammlung stattgegeben wurde, hat der Treuhänder am 25. Oktober 2011 im Namen der Interessengemeinschaft Berufung gegen den Beschluss eingelegt.
Da das Mandat des Syndikus zu diesem Zeitpunkt erloschen sei, beriefen sich die Antragsgegner auf die Unzulässigkeit der Berufung wegen fehlender Vollmacht des Syndikus. Das Berufungsgericht entschied, dass die Berufung, die der Treuhänder eingelegt hatte, als er zu diesem Zeitpunkt kein Mandat hatte, materiell nichtig war und dass die Nichtigkeit nicht gedeckt war.
Der Kassationsgerichtshof stellte klar, dass die Regularisierung der Befugnisse des Treuhänders, der im Namen der Gewerkschaft ohne Mandat vor Gericht gehandelt hat, nach Ablauf der Berufungsfrist nicht eingreifen kann, weshalb das Gericht die von den Miteigentümern der Gewerkschaft eingelegte Berufung zurückwies .

Vollmacht des Treuhänders zur Einleitung rechtlicher Schritte

CE 3. Juli 2015 (Nr. 371433):

Die Mitgliederversammlung einer Miteigentümergemeinschaft hatte den Treuhänder in einer Beratung eingeladen, „eine mögliche Beschwerde gegen die Baugenehmigung bezüglich des angrenzenden Programms auszuüben“. Um der in der Verteidigung erhobenen Einrede der Unzulässigkeit Rechnung zu tragen, hat das Berufungsgericht des Verwaltungsgerichts später vom Staatsrat zugestimmt, dass dies in Ermangelung einer anderen Klärung des Gegenstands und Zwecks des Streits, auf den sich diese Beratung bezieht, möglich wäre stellt keine dem Treuhänder von der Hauptversammlung gültig erteilte Ermächtigung dar, gegen das angefochtene Urteil Berufung einzulegen.

Gerichtliche Festsetzung der Miete

3. Zivil. 1. Juli 2015 (Nr. 14-13.056) F-PB:

Der Eigentümer vermieteter Gewerberäume verklagte die Mieter auf Festsetzung der Miete für die Verlängerung des Mietverhältnisses.
Zur Festsetzung der Miete des Verlängerungsmietvertrags nach dem Mietwert berücksichtigt das Berufungsurteil insbesondere die dreijährlichen Revisionen, die am 3. Mai 2008 und am 3. Mai 2011 hätten eingreifen können. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf insofern, als das Berufungsgericht mit dieser Entscheidung, ohne dass ein Antrag auf Überprüfung der dreijährigen Miete per außergerichtlichem Schriftstück oder per Einschreiben gestellt worden war, gegen die Artikel L. 145-37 und R. 145-20 des Handelsgesetzbuches verstoßen hat .