Lokale Beobachtungsstelle für Mieten und Mietwerte von Wohngebäuden

Newsletter Nr. 8 – Immobilienrecht

Zusammenfassung

GESETZGEBUNG

LOKALE
Erlass vom 5. November 2014 – Erlass vom 10. November 2014
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MIETWERT VON WOHNRÄUMEN Erlass
vom 18. Dezember 2014

JURISPRUDENZ

… vom 5. November 2014
Nichtkonformität der Satzung eines freien Gewerkschaftsbundes
… vom 5. November 2014
Abstimmungsverfahren bei der Bestellung des Treuhänders
… vom 19. November 2014
Verjährung der Anfechtungsklage gegen das Mandat Treuhänder
… vom 19. November 2014
Allgemeine und besondere Gemeinschaftsbereiche: Handlungsinteresse
… vom 3. Dezember 2014
Hinweis auf einen festen Basisindex in einer Indexierungsklausel
… vom 5. November 2014
Abweichung von den Regelungen zur Mietpreiserstattung: Heizkosten
… vom
01.10.2014 Änderung der Lastenverteilung nach Nutzungsänderung eines Miteigentumsgrundstücks
… vom 15.10.2014
Bedingungen für die Kündigung des Mietverhältnisses
… vom
26.11.2014 Verletzung der Anzeigepflicht des Verkäufers u Haftung des Notars

GESETZGEBUNG

Sternwarte mieten

Das Alur-Gesetz sieht die Einrichtung lokaler Beobachtungsstellen für Mieten vor (Art. 16 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Mietverhältnisse, geändert durch das Alur-Gesetz).
Diese Beobachtungsstellen, die auf Initiative von Gebietskörperschaften und interkommunalen Einrichtungen geschaffen wurden, haben die Aufgabe, Mietdaten in einem bestimmten geografischen Gebiet zu sammeln und statistische Ergebnisse der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Das Dekret Nr. 2014-1334 vom 5. November 20141, das am 8. November 2014 in Kraft getreten ist, legt die Bedingungen fest, unter denen der für Wohnungsfragen zuständige Minister die Genehmigung lokaler Mietbeobachtungsstellen entzieht oder entzieht.
Sie legt insbesondere Form und Inhalt des Zulassungsantrags fest. Diese Elemente werden auch durch das Dekret vom 10. November 20142 klargestellt, das die Liste der mit dem Antrag einzureichenden Dokumente festlegt. Das Dekret bedingt die Erteilung der Genehmigung an mehrere Elemente, darunter:

Einhaltung der methodischen Vorschriften, die von einem durch das Dekret geschaffenen Ausschuss festgelegt wurden, nämlich dem wissenschaftlichen Ausschuss für die Beobachtung der Mieten;
das Bestehen einer ausgewogenen Vertretung von Vermietern, Mietern und Verwaltern in den Leitungsgremien der Beobachtungsstelle sowie das Vorhandensein qualifizierter Persönlichkeiten aus dem Wohnungswesen oder der Statistik.

Artikel 3 des Dekrets regelt die Übermittlung der von den Beobachtungsstellen gesammelten Daten an öffentliche und private Personen. Dieser Artikel sieht auch die jährliche Veröffentlichung der Ergebnisse der Beobachtungsstelle vor. Diese Veröffentlichung muss vor dem 31. März eines jeden Jahres erfolgen (Art. 2 des Dekrets vom 10. November 2014).

Diese Ergebnisse sollten zeigen:

das mittlere und durchschnittliche Mietniveau auf der Ebene der Agglomeration;
das mittlere und durchschnittliche Mietniveau nach geografischen Gebieten;
Rahmendaten zum beobachteten Wohnungsbestand;
die Haupttrends auf dem Mietmarkt, wenn Änderungen des Mietniveaus beobachtet werden.

Mietwert von Wohnräumen

Artikel 74 des Gesetzes Nr. 2013-1279 vom 29. Dezember 2013 über die Änderung der Finanzen für 2013 sieht vor, dass ein Experiment zur Überprüfung der Mietwerte von Wohnräumen und Räumen, die für die Ausübung einer unselbstständigen Tätigkeit zu Hause genutzt werden, durchgeführt wird im Jahr 2015.
Die Verordnung vom 18. Dezember 20143 listet die in Artikel 74 des Finanzänderungsgesetzes für 2013 vorgesehenen Versuchsabteilungen für die Überprüfung der Mietwerte von Wohngebäuden auf.

1 Dekret Nr. 2014-1334 vom 5. November 2014 über lokale Mietobservatorien, die Verfahren zur Übermittlung und Verbreitung ihrer Daten und die Einrichtung des Wissenschaftlichen Ausschusses für Mietbeobachtung Verfahren zur Übermittlung und Verbreitung ihrer Daten

3 Verordnung vom 18. Dezember 2014 zur Festlegung der Liste der experimentellen Abteilungen für die Überprüfung der Mietwerte von Wohngebäuden gemäß Artikel 74 des Gesetzes Nr. 2013-1279 vom 29. Dezember 2013 zur Änderung der Finanzen für 2013

Die für den Versuch der Revision der Mietwerte ausgewählten Abteilungen sind:

Charente-Maritime;
der Norden ;
die Orne;
Paris;
das Val-de-Marne.

Der Mietwert jeder Immobilie oder jedes Teils einer Immobilie wird entsprechend der Lage des Mietmarktes bestimmt.
Es berücksichtigt die Art, den Standort und die Beschaffenheit des betrachteten Grundstücks oder Teils des Grundstücks. Der Mietwert von Räumlichkeiten mit außergewöhnlichem Charakter kann durch direkte Bewertung unter Anwendung eines im Versuch festzulegenden Satzes ermittelt werden. Die Regierung muss dem Parlament bis spätestens 30. September 2015 einen Bericht vorlegen. Dieser Bericht skizziert die Folgen der Revision für Steuerzahler, Kommunen, öffentliche Einrichtungen der interkommunalen Zusammenarbeit und den Staat. Sie prüft die Methoden, nach denen die Revision mit einem konstanten Steuerprodukt für die Kommunen durchgeführt wird, und bemüht sich insbesondere um die Messung:

Steuerübertragungen zwischen Kategorien von Steuerpflichtigen;
Die Auswirkungen der Revision auf die finanziellen und steuerlichen Möglichkeiten der Kommunen, die Verteilung staatlicher Zuwendungen und Ausgleichsinstrumente.

JURISPRUDENZ

Compliance freier Gewerkschaftsverbände

3. Zivil. 5. November 2014 (Nr. 13-21.014) FS-PBRI:

Der Gerichtshof erinnert in diesem Zusammenhang4 an das Versäumnis, die Satzung einer freien Gewerkschaftsvereinigung (ASL) vor Ablauf der in der Verordnung vom 1. Juli 2004 (Art. 60) und in der Verordnung vom 3. Mai 2006 vorgesehenen Frist in Einklang zu bringen , entzieht ihr die Klagefähigkeit, stellt aber ihre rechtliche Existenz nicht in Frage.
In diesem Fall war 2009 auf Antrag einer ASL eine Vorladung ergangen.
Diese im Jahr 2001 gegründete ASL hatte die Änderung ihrer Satzung erst am 9. Juni 2012 veröffentlicht. Am 4. April 2013 hob das Berufungsgericht alle auf Antrag der ASL vorgenommenen Verfahrenshandlungen aus dem verfahrenseinleitenden Schriftstück auf. Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass die aus der Nichteinhaltung resultierende Unregelmäßigkeit zum Zeitpunkt des Urteils des Berufungsgerichts abgedeckt war.
Hervorzuheben ist, dass die Lösung des Urteils ausdrücklich in der Verordnung von 2004 verankert ist.Artikel 60 I. der Verordnung, geändert durch das Alur-Gesetz, enthält einen drittenAbsatz, nach dem die ASLs, die ihre Satzung erfüllen, konform sind nach dem 5. Mai 2008 die in Artikel 5 der Verordnung genannten Rechte ab der Veröffentlichung des Alur-Gesetzes abdecken, ohne jedoch die rechtskräftig ergangenen Entscheidungen in Frage stellen zu können.

4 Siehe insbesondere 3rd Civ., QPC, 13. Feb. 2014, Nr. 13-22.383

3. Zivil. 12. November 2014 (Nr. 13-25.547) FS-PB:

Im vorliegenden Fall hat eine am 12. April 1989 gegründete ASL eines ihrer Mitglieder am 31. Mai 2005 vorgeladen. Die Beklagte hat sich auf die Unzulässigkeit des Antrags berufen. Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung gegen das Urteil des Berufungsgerichts ab, das die Klagefähigkeit der ASL für unzulässig erachtete.

Das Berufungsgericht entschied:

"dass die ASL kein Dokument vorgelegt hat, das die wirksame Änderung ihrer Satzung rechtfertigt, die es wert wäre, in Übereinstimmung mit der Verordnung vom 1. Juli 2004 gebracht zu werden". Darüber hinaus präzisiert es, dass „die Empfangsbestätigung der von der Präfektur am 27. Dezember 2004 ausgestellten „Satzung des Vereins“ nicht ausreicht, um zu rechtfertigen, dass es sich tatsächlich um die Satzung handelt, die in Übereinstimmung mit den neuen Vorschriften und der Einrichtung neuer Vorschriften gebracht wurde der Satzung vom 3. Oktober 2011, die sie unkritisch als nicht mit den geltenden Texten übereinstimmend feststellte, und es ihr nicht ermöglichen konnte, ihre Situation in Bezug auf ihr Recht auf gerichtliches Handeln zu regeln ".

Bedingungen für die Bestellung des Treuhänders durch die Miteigentümer

3. Zivil. 5. November 2014 (Nr. 13-26.768) FS-PB:

Ein Beschluss zur Ernennung eines Treuhänders wurde von der Mehrheit des Artikels 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 nicht angenommen. Nachdem er mindestens ein Drittel der Stimmen aller Miteigentümer gesammelt hatte, wurde sofort eine zweite Mehrheit angenommen Abstimmung über Artikel 24, die zur Ernennung dieses Treuhänders führte.
Das Berufungsgericht hat diesen Beschluss insoweit aufgehoben, als die Versammlung auch über die Kandidatur eines weiteren Treuhänders zu entscheiden hatte und daher erst nach Vorlage der zweiten Kandidatur mit Mehrheitsbeschluss gemäß § 25 zu einer zweiten Mehrheitsabstimmung über § 24 gelangen konnte.
Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass "Artikel 19 des Dekrets vom 17. März 1967 zur Anwendung von Artikel 25-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 gilt, wenn mehrere Syndikatsverträge der "Genehmigung des Generals" angeboten werden Sitzung“ und weist die Berufung zurück.

Verjährung der Klage auf Nichtigerklärung des Mandats des Treuhänders

3. Zivil. 19. November 2014 (Nr. 13-21.399) FS-PB:

Ein Antrag auf Aufhebung eines Beschlusses der Hauptversammlung vom 6. Mai 2009, zugestellt am 14. Mai 2009, über die Erteilung eines Treuhändermandats einerseits und die Bestellung eines Direktors provisorisch andererseits wird eingebracht durch einen Miteigentümer am 25. März 2010.
Das Berufungsgericht erklärt den Antrag wegen Verjährung der Klage für unzulässig.
Nach Ansicht des Gerichts ist gemäß Art. 42 Abs. 1 lit. 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 müssen Klagen zur Anfechtung der Beschlüsse der Hauptversammlung innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Bekanntgabe dieser Beschlüsse geltend gemacht werden. Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass die Forderung aufgrund fehlender Rechtspersönlichkeit der im Treuhandvertrag als Treuhänder bezeichneten Stelle und mangels Eröffnung eines Bankkontos oder gesonderten Postdienstes nicht betrage auf eine Klage gegen die Hauptversammlung, die den Treuhänder bestellt hat.

Klärung des Handlungsinteresses der Miteigentümer

3. Zivil. 19. November 2014 (Nr. 13-18.925) FS-PB:

In einem Gebäudekomplex mit Miteigentümerschaft, der dreizehn Gebäude umfasst, wurden Miteigentümer von Grundstücken in Gebäude 7 von einer Miteigentümerversammlung dieses Gebäudes ermächtigt, ihre im 3. Obergeschoss gelegene Wohnung zu verbinden die ihnen gehörenden Räume im 4. Stock, den ausschließlich ihren Räumlichkeiten dienenden Teil des gemeinsamen Korridors im 4. Stock abzusperren und diesen Teil des Korridors ausschließlich zu nutzen.
Miteigentümer eines Grundstücks in einem anderen Gebäude beauftragten sie mit der Wiederherstellung des Flurs und dem Abriss der Innentreppe. Das Berufungsgericht erklärte die Klage für unzulässig.
Zur Begründung seiner Entscheidung wies das Oberlandesgericht darauf hin, dass „die Miteigentumsordnung zwischen den allgemeinen Gemeinschaftsbereichen für alle Miteigentümer der Gebäude und den besonderen Gemeinschaftsbereichen für die Eigentümer jedes Gebäudes unterschied, die es vorsah auf jedem Grundstück allgemeine Tausendstel und besondere Tausendstel für die gemeinsamen Teile jedes Gebäudes zugeteilt wurden und dass die Miteigentümer jedes Gebäudes besondere Versammlungen für Fragen abhalten konnten, die nur ihre speziellen gemeinsamen Teile betrafen“. Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung mit der Begründung zurück, das Berufungsgericht habe zu Recht festgestellt, dass diese Regelung ein ungeteiltes Eigentum zwischen den Miteigentümern an jedem Gebäude begründe, so dass die anderen Miteigentümer kein ungeteiltes Eigentumsrecht an den Gebäudeteilen hätten • betroffene Gebäude. Da die Kläger über kein Grundstück in Gebäude 7 verfügten, war ihr Antrag auf Rückstellung der gemeinschaftlichen Teile dieses Gebäudes mangels Interesse und Qualität unzulässig.

Verweis auf einen festen Basisindex in einer Indizierungsklausel

3. Zivil. 3. Dezember 2014 (Nr. 13-25.034) FS-PBR:

Gemäß Artikel L.112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs:

„Jede Klausel in einem Vertrag mit sukzessiver Erfüllung, insbesondere bei Pacht- und Mietverträgen jeglicher Art, die die Berücksichtigung einer Schwankungsdauer des Index vorsieht, die größer ist als die Dauer zwischen den einzelnen Revisionen, gilt als ungeschrieben.“

In diesem Fall stellt das Berufungsgericht fest, dass der Bewertungszeitraum der Veränderung der Indizes systematisch länger ist als die Dauer eines Jahres, das zwischen jeder Indexierung vergeht.
In der Tat sah der Mietvertrag vor, dass „die Jahresmiete ohne Steuern automatisch und ohne jede Formalität jährlich am ersten Januar gemäß der Veränderung des INSEE-Index der Baukosten indexiert wird, wobei der zu berücksichtigende Index der zuletzt veröffentlichte ist 1. Januar eines jeden Jahres, wobei der Referenzindex der letzte bekannte am 12. Juli 1996 ist“. Der Kassationsgerichtshof ist der Ansicht, dass die Indexierungsklauseln, die sich auf einen Index mit fester Basis beziehen, nicht gegen Artikel L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuchs verstoßen, da eine Vereinbarung zwischen der Änderungsperiode des Index und der Änderung der Miete besteht. Folglich hat das Berufungsgericht, das nicht geprüft hat, ob die von der Klausel gewählte Berechnungsmethode eine tatsächliche Verzerrung zwischen dem Intervall der Indexänderung und der Zeit zwischen zwei Revisionen verursacht hat, keine Rechtsgrundlage für seine Entscheidung angegeben.

Rückforderung von Mietgebühren

3. Zivil. QPC, 05.11.2014 (Nr. 14-40.039/ Nr. 14-40.040/ Nr. 14-40.041) FS-PB:

Artikel L. 442-3 des Bau- und Wohnungsgesetzes in seiner Fassung des Gesetzes Nr. 2010-1488 vom 7. Dezember 2010 über die neue Organisation des Elektrizitätsmarktes weicht von den Regeln der "Einziehung" der Mietgebühren ab, indem er dem Vermieter erlaubt , Eigentümer eines Gebäudes mit niedrigem Einkommen, alle Heizkosten, einschließlich der Kosten für die Abschreibung und Erneuerung der Anlage, zu erstatten.
Diese Bestimmung ist Gegenstand eines Streits, die Kläger sind der Ansicht, dass diese Bestimmung gegen die Grundsätze der Freiheit und Gleichheit vor dem Gesetz verstößt, die jeweils durch Artikel 4 und 6 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 garantiert
werden Dritte Zivilkammer übersandte die Vorrangfrage an den Verfassungsrat insofern, als der Text als Einführung zwischen den Mietern angesehen werden könne, je nachdem, ob der Vermieter beschließe, das Gebäude an ein Wärmenetz anzuschließen oder nicht, eine nicht durch einen Grund zu rechtfertigende Ungleichbehandlung allgemeines Umweltinteresse, da die daraus resultierende finanzielle Belastung nur auf bestimmten Mietern lastet.

C. darstellen. QPC, 23. Januar 2015 Nr. 2014-441/442/443:

Nach Ansicht des Verfassungsrates verlangt der Gleichheitssatz vor dem Gesetz nicht, dass die Regeln für die Beitreibung von Heizkostenmieten unabhängig von der verwendeten Heizungsart identisch sind. Der Rat ist der Ansicht, dass die streitigen Bestimmungen die Nutzung von Netzenergien zum Schutz der Umwelt fördern, dass die daraus resultierende Ungleichbehandlung im Hinblick auf die Umlagen, die die Gesellschaft für preiswertes Wohnen bei ihren Mietern geltend machen kann, unmittelbar mit beidem zusammenhängt auf eine unterschiedliche Situation und auf das Gemeinwohlziel, das sich der Gesetzgeber selbst gesetzt hat. Folglich ist der Rat der Auffassung, dass die Beschwerde wegen Verstoßes gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz daher zurückzuweisen ist. Der Rat stellt sodann fest, dass der Gesetzgeber durch die Änderung des Rechtsrahmens für die Festsetzung der erstattungsfähigen Abgaben für Niedrigmietwohnungen, auch für laufende Mietverträge, die rechtmäßig abgeschlossenen Verträge und damit die Verletzung des Unterhaltsrechts nicht berührt hat der rechtsgültig abgeschlossenen Vereinbarungen, garantiert durch die Artikel 4 und 16 der Deklaration von 1789.

Änderung der Lastenverteilung nach Nutzungsänderung eines Miteigentumsgrundstücks

3. Zivil. 1. Oktober 2014 (Nr. 13-21.745) FS-PB:

Der Eigentümer eines Grundstücks für Wohnzwecke im vierten Stock einer Eigentumswohnung hat es zur Ausübung einer medizinischen Tätigkeit vermietet.
Dieser Eigentümer klagte gegen die Miteigentümergemeinschaft des Grundstückskomplexes auf Aufhebung des Beschlusses der Hauptversammlung, mit dem die Aufteilung der Aufzugsgebühren für sein Grundstück nach der Umnutzung geändert wurde. Das Oberlandesgericht gab dem Antrag des Eigentümers statt und stellte fest, dass die Miteigentumsordnung vorsehe, dass die Wohnungen nur für die Oberschicht bewohnt oder der Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit zugewiesen werden könnten, und stellte fest, dass keine Nutzungsänderung in diesem Sinne vorliege des Artikels 25 f) des Gesetzes vom 10. Juli 1965, wenn der Miteigentümer sein Grundstück nur gemäß den Bestimmungen der Miteigentümerordnung genutzt hat.

Gemäß Artikel 25 f) des Gesetzes vom 10. Juli 1965 in der auf den Fall anwendbaren Fassung, nach der die Änderung der Verteilung der Gebühren, die durch die kollektiven Dienste und die Elemente der gemeinsamen Ausrüstung verursacht werden, erforderlich wurde B. durch eine Nutzungsänderung eines oder mehrerer Privatanteile, mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer angenommen werden kann, hebt der Kassationsgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf. Der Kassationsgerichtshof entscheidet, dass diese Bestimmung auch dann anzuwenden ist, wenn die neue Nutzung in den Miteigentumsbestimmungen vorgesehen ist.

Bedingungen für die Kündigung des Mietverhältnisses

3. Zivil. 15. Oktober 2014 (Nr. 13616.990) FS-PB:

In diesem Fall wird ein älterer Mieter aufgefordert, das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete zu kündigen.
Das Berufungsgericht ordnet die Aufhebung der Miete an.
Der Mieter focht die Entscheidung auf der Grundlage von Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989 an, der es dem Vermieter verbietet, einem älteren und mittellosen Mieter zu kündigen, ohne ihm ein Angebot für eine neue Wohnung anzubieten. Mit dieser Entscheidung schränkt der Kassationsgerichtshof den Anwendungsbereich dieser Bestimmung ein, indem er präzisiert, dass dieser Artikel im Falle einer gerichtlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Vertragsverletzung des Mieters nicht gilt.

Verstoß des Verkäufers gegen seine Informationspflicht und Haftung des Notars

1. Zivil. 26. November 2014 (Nr. 13-27.965) F-PB:

Nach der gerichtlichen Aufhebung eines Verkaufsversprechens wegen Irrtums über die wesentlichen Eigenschaften der verkauften Immobilie zur Rückzahlung der Kaution an die Käufer verurteilt, verklagten die Verkäufer den Notar auf Schadensersatz wegen beruflicher Fahrlässigkeit beim Abschluss des Versprechens.
Der Kassationsgerichtshof schränkt den Umfang der Pflichten des Notars ein. Er stellt zunächst fest, dass die Aufhebung des Verkaufsversprechens nur darauf zurückzuführen sei, dass die Verkäufer ihrer Informationspflicht gegenüber den Käufern nicht nachgekommen seien. Das Gericht betont dann, dass dieser Vorvertrag dazu bestimmt war, den Willen der Parteien festzustellen, ohne den Ablauf der Fristen abzuwarten, die nützlich sind, um die zusätzlichen Informationen und Verwaltungsdokumente zu erhalten, die für den Abschluss des Verkaufs erforderlich sind. Folglich konnte das Oberlandesgericht hieraus auf das Fehlen eines Verschuldens des Notars schließen, der keinen Anlass hatte, die Unrichtigkeit der Erklärungen der Verkäufer zu vermuten.