Präsentation der wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 über den Zugang zu Wohnraum und die sanierte Stadtplanung (ohne Bestimmungen zum Stadtplanungsrecht)

Zu den bedeutendsten Änderungen des Alur-Gesetzes gehört die Einführung eines Mietkontrollmechanismus in sogenannten „angespannten“ Gebieten.

Diese Gebiete entsprechen Gebieten kontinuierlicher Verstädterung mit mehr als fünfzigtausend Einwohnern, in denen ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage besteht, was zu ernsthaften Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnungen für den gesamten bestehenden Wohnungsbestand führt, die insbesondere gekennzeichnet sind durch das hohe Mietniveau, das hohe Niveau der Kaufpreise für Altwohnungen oder die hohe Zahl der Wohnungsanfragen im Verhältnis zur Zahl der jährlichen Einzüge in den sozialen Mietbestand.

Diese Bestimmungen traten am 27. März 2014 in Kraft, unterliegen jedoch weiterhin der Veröffentlichung des Dekrets zur Definition der Liste der betroffenen Gemeinden.

I. Einrichtung lokaler Beobachtungsstellen für Mieten

Lokale Beobachtungsstellen für Mieten können die Form von Vereinen oder öffentlichen Interessengruppen annehmen. Diese kommunalen Mietbeobachtungsstellen können auf Initiative von Kommunen, öffentlichen Einrichtungen der interkommunalen Zusammenarbeit mit eigener Besteuerungskompetenz im Wohnungswesen oder des Landes errichtet werden.

Ihre Aufgabe besteht insbesondere darin, Mietdaten in einem bestimmten geografischen Gebiet zu sammeln und der Öffentlichkeit repräsentative statistische Ergebnisse dieser Daten zur Verfügung zu stellen. Bezugsbestand für die Betrachtung und Analyse von Mieten sind alle Gebäude mit Wohnnutzung oder mit gemischter beruflicher und privater Nutzung, mit Ausnahme derjenigen von HLM-Organisationen und halböffentlichen Unternehmen, die sozialen Wohnungsbau errichten und verwalten als solche, die zu Einrichtungen gehören, die von der Genehmigung des Projektmanagements profitieren.

Die kommunalen Mietbeobachtungsstellen werden vom für Wohnungswesen zuständigen Minister nach Anhörung des Regionalausschusses für Wohnungswesen oder des Departementsrates für Wohnungswesen und Wohnungswesen unter Einhaltung der erlassenen methodischen Vorschriften von einer unabhängigen wissenschaftlichen Stelle genehmigt. Akkreditierung erhalten nur Beobachtungsstellen, deren Satzung eine ausgewogene Vertretung von Vermietern, Mietern und Verwaltern in ihren Leitungsgremien sowie die Präsenz qualifizierter Persönlichkeiten in diesen Gremien sicherstellt.

Die Beobachtungsstellen übermitteln alle ihre Daten an den im dritten Absatz von Artikel L. 366-1 des Bau- und Wohnungsgesetzbuchs genannten nationalen Verband.

II. Mietkontrolle

Die Bestimmungen zur Überwachung der Mieten wurden in Artikel 17 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Mietverhältnisse eingeführt. Diese Bestimmungen kehren zum Grundsatz der freien Festsetzung der Miethöhe zurück.

HAT . Ermittlung von Referenzmieten

In angespannten Gebieten legt der Vertreter des Staates in der Abteilung jedes Jahr per Dekret fest:

• eine Referenzmiete, die der Medianmiete entspricht, die aus den von der örtlichen Beobachtungsstelle für Mieten nach Wohnungskategorien und geografischen Sektoren festgestellten Mietniveaus berechnet wird.
• eine erhöhte Referenzmiete in Höhe von 20 % über der Referenzmiete.
• Eine reduzierte Referenzmiete, die durch eine Reduzierung der Referenzmiete festgelegt wird, entspricht der Referenzmiete abzüglich 30 %.

Diese Mieten werden als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche, nach Wohnungskategorie und nach geografischem Sektor ausgedrückt. Die Wohnungskategorien und geografischen Sektoren werden gemäß der von der örtlichen Beobachtungsstelle für Mieten festgestellten Struktur des Mietmarktes bestimmt.

B. Ermittlung der Mieten

In den Geltungsbereichen der Verordnung wird die Grundmiete für Mietwohnungen bei Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien im Rahmen der erhöhten Vergleichsmiete frei festgesetzt.
Außerhalb dieser Gebiete ist die Festsetzung der Miete für Mietwohnungen frei. Eine Klage auf Mietminderung kann eingeleitet werden, wenn die im Mietvertrag vorgesehene Grundmiete höher ist als die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung geltende erhöhte Vergleichsmiete.
Für Unterkünfte mit Lage- oder Komfortmerkmalen im Vergleich zu Unterkünften derselben Kategorie im selben geografischen Gebiet kann ein Mietzuschlag auf die Grundmiete erhoben werden.
Die Anwendungsbedingungen dieses Artikels werden per Dekret im Staatsrat festgelegt. Die Höhe der zusätzlichen Miete und die sie rechtfertigenden Eigenschaften der Wohnung sind im Mietvertrag aufgeführt. Diese Standort- oder Komfortmerkmale ermöglichen es, eine Miete festzusetzen, deren Gesamtbetrag über der erhöhten Referenzmiete liegt. Der Mieter, der die Mehrmiete anfechten will, hat ab Unterzeichnung des Mietvertrags eine Frist von drei Monaten, um die Schlichtungskommission des Departements anzurufen. Im Streitfall ist es Sache des Vermieters, nachzuweisen, dass die Unterkunft im Vergleich zu einer Unterkunft derselben Kategorie, die sich in demselben geografischen Gebiet befindet, hinsichtlich der Lage oder des Komforts Merkmale aufweist.

GEGEN . Überprüfung der Miete

Die Anpassung der Mieten ist vertraglich vorgesehen, sie erfolgt jährlich zu dem zwischen den Parteien vereinbarten Datum oder andernfalls am Ende eines jeden Vertragsjahres.
Die Schwankung darf nach oben die Schwankung eines von INSEE vierteljährlich veröffentlichten Referenzmietindexes nicht überschreiten.
Dieser Index entspricht der durchschnittlichen Entwicklung der Verbraucherpreise ohne Tabak und ohne Mieten in den letzten zwölf Monaten. In Ermangelung einer Vertragsklausel zur Festlegung des Stichtags ist dieses Datum der letzte am Tag der Unterzeichnung des Mietvertrags veröffentlichte Index. Äußert sich der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten des Mietzinssatzes, so wird davon ausgegangen, dass der Vermieter auf die Nutzung dieser Klausel für das vergangene Jahr verzichtet hat.
Äußert der Vermieter seinen Wunsch, die Miete innerhalb eines Jahres zu ändern, so tritt diese Mietanpassung ab seinem Antrag in Kraft.
Die Revision kann daher nicht rückwirkend sein. Wenn die Parteien durch eine ausdrückliche Klausel vereinbart haben, dass der Vermieter Arbeiten zur Verbesserung der Unterkunft durchführen wird, kann der Mietvertrag oder ein Nachtrag zu diesem Vertrag die Erhöhung der Miete nach Abschluss dieser Arbeiten festlegen. In diesem Fall kann die Erhöhung nicht Gegenstand einer Mietminderungsklage sein.

D. Verlängerung des Mietvertrags

In angespannten Bereichen ist insbesondere vorgesehen, dass:

• Der Vermieter kann Maßnahmen zur Neufestsetzung der Miete ergreifen, wenn der Betrag niedriger ist als die reduzierte Referenzmiete.
• Der Mieter kann die Miete mindern, wenn der Betrag ohne Zuschlag die erhöhte Bezugsmiete übersteigt.

In diesen beiden Fällen kann die eine oder andere Partei ihrem Vertragspartner mindestens sechs Monate vor Vertragsende für den Vermieter und mindestens fünf Monate vor Vertragsende für den Vermieter eine neue Miete vorschlagen Mieter.

III. Bestimmungen zur Gewährleistung der finanziellen Sicherheit des Mieters

Zu den Bestimmungen zur Gewährleistung der finanziellen Sicherheit des Mieters gehören die folgenden Regeln:

HAT . Bestimmungen zur Kaution

Die Bestimmungen zur Kaution beziehen sich insbesondere auf deren Höhe und die Modalitäten der Rückerstattung. vom 8. Februar 2008 vorgesehene Begrenzung der Kaution auf einen Monat für die unmöblierte Miete zurück sondern begrenzt diesen Betrag bei der Anmietung möblierter Wohnungen auf zwei Monate. Miete.
Darüber hinaus kann eine Sicherheitsleistung nicht geleistet werden, wenn die Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Voraus zu zahlen ist, statt bisher einen Monat.
Die Kaution wird innerhalb einer maximalen Frist zurückerstattet:

• einen Monat ab Schlüsselübergabe durch den Mieter, wenn das Ausgangsinventar mit dem Eingangsinventar übereinstimmt.
• zwei Monate ab Übergabe der Schlüssel an den Vermieter oder seinen Beauftragten per Einschreiben mit Rückschein

Die Rückgabefrist verkürzt sich daher bei einem konformen Inventar.
Erfolgt innerhalb der Fristen keine Rückerstattung, erhöht sich der geschuldete Betrag um einen Betrag in Höhe von 10 % der Monatsmiete für jeden angefangenen Zeitraum. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit, einen Betrag in Höhe von höchstens 20 % der Kaution bis zum Jahresabschluss des Gebäudes einzubehalten.

B. Mieterkündigungsfrist im Spannungsfeld

In engen Räumen verkürzt sich die Kündigungsfrist des Mieters auf einen Monat.

Zweiter Teil – Änderungen des „Hoguet“-Gesetzes

Das Alur-Gesetz ändert die Bedingungen für die Ausübung bestimmter Berufe.
So erwähnt das Hoguet-Gesetz (Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970, das die Bedingungen für die Ausübung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit bestimmten Transaktionen im Zusammenhang mit Gebäuden und Unternehmen regelt) jetzt ausdrücklich, dass es für natürliche oder juristische Personen gilt, die im Üblicherweise die Funktionen des Miteigentumstreuhänders, auch wenn dieser Punkt erworben wurde. Die an diesem Gesetz vorgenommenen Änderungen gelten für Verträge, die seit dem 27. März 2014 abgeschlossen wurden.
Das Gesetz sieht auch eine Verpflichtung zur Ausbildung von Immobilienfachleuten vor.
Andernfalls kann der Berufsausweis nicht verlängert werden. Die Ausstellung des Berufsausweises unterliegt zusätzlichen Bedingungen.
Einzelpersonen müssen ihre berufliche Eignung nachweisen, aber auch eine finanzielle Garantie, die die Erstattung von Geldern, Effekten oder Werten ermöglicht, die letzteren hinterlegt und zugewiesen wurden, einschließlich der Beträge, die in den in Artikel 14-2 des Gesetzes Nr. 65-557 vom Juli genannten Betriebsfonds eingezahlt wurden 10.10.1965 zur Festlegung des Status des Miteigentums an gebauten Gebäuden. Es wird auch hinzugefügt, dass nur finanzielle Garantiegeber, die interne Kontrollverfahren implementiert haben, mittels eines Referenzsystems und Risikoüberwachungsmodellen, berechtigt sind, die finanzielle Garantie auszustellen. Ein Dekret des Conseil d'Etat muss die Verfahren und Bedingungen festlegen, unter denen die Bürgen ihre Aufgaben zur Kontrolle der von ihnen garantierten Gelder erfüllen. Das Gesetz richtet einen Nationalen Rat für Immobilientransaktionen und -verwaltung ein. Die Aufgabe dieses Rates besteht darin, " die Aufrechterhaltung und Förderung der Grundsätze der Moral, Redlichkeit und Kompetenz zu gewährleisten, die für die ordnungsgemäße Ausübung der Tätigkeiten [von Personen, die dem Hoguet-Gesetz unterliegen] erforderlich sind".
Der Rat schlägt die Regeln vor, die den Ethikkodex bilden, die Art der Verpflichtung zur beruflichen Eignung, die Art der Verpflichtung zur beruflichen Befähigung sowie die Art und die Methoden, nach denen die Weiterbildung durchgeführt wird. Der Vorstand setzt sich hauptsächlich aus Vertretern von Personen zusammen, die dem Hoguet-Gesetz unterliegen. Auch Verbraucher, die von Verbraucherschutzverbänden ausgewählt wurden, sind vertreten. Um eine effektivere Kontrolle zu gewährleisten, ein Kapitel über die Disziplin der Fachleute. Daher ist die Schaffung eines Disziplinarorgans, der Kommission für die Kontrolle von Immobilientransaktionen und -verwaltungstätigkeiten, vorgesehen. Die Kommission kann verschiedene Arten von Sanktionen wie eine Verwarnung oder ein vorübergehendes oder dauerhaftes Berufsverbot aussprechen. Die Entscheidungen dieser Kommission können vor den Verwaltungsgerichten angefochten werden.

Dritter Teil – Informationen für Käufer von Miteigentumsgrundstücken

Das Wohnungszugangs- und Sanierungsbauordnungsgesetz erlegt dem Verkäufer von Immobilien im Miteigentumsstatus an Gebäuden neue Pflichten auf, um den Käufer besser über den Zustand der Immobilie und ihre rechtlichen und finanziellen Verhältnisse zu informieren .
Bei der Erstellung des Verkaufsangebots und bei der Unterzeichnung der notariellen Urkunde sind nun zusätzliche Informationen und Unterlagen unerlässlich.
Mit Ausnahme von Ausnahmen, die noch spezifiziert werden, sind die dargestellten Bestimmungen am 27. März 2014 in Kraft getreten.

I. Bereitstellung eines Übersichtsblattes

 Der Wohnbautreuhänder hat ein Übersichtsblatt über die Miteigentumsverhältnisse zu erstellen und jährlich fortzuschreiben.
Diese ist den Miteigentümern zugänglich zu machen und enthält die wesentlichen finanziellen und technischen Daten der Miteigentümerschaft und ihrer Gebäude, deren Inhalt durch Verfügung festgelegt wird. Die Nichteinhaltung dieser Pflicht ist ein Grund zur Abberufung des Treuhänders. Darüber hinaus müssen Treuhandverträge eine automatische pauschale Geldbuße gegen den Treuhänder vorsehen, wenn dieser einem Miteigentümer das Übersichtsblatt nicht innerhalb einer Frist von fünfzehn Tagen nach Aufforderung zur Verfügung stellt.
Diese Strafe wird von der Vergütung des Treuhänders abgezogen. Die zeitliche Anwendung dieser Bestimmungen erfolgt nach den gleichen Verfahren wie beim Miteigentumsregister (siehe unten). Die Bestimmungen zum Übersichtsblatt gelten für:

• 31.12.2016 für Miteigentümergemeinschaften mit mehr als 200 Losen;
• 31.12.2017 für Miteigentümergemeinschaften mit mehr als 50 Losen;
• 31.12.2018 für die anderen Miteigentümergemeinschaften.

II. Informationen für den Käufer

A. Im Verkaufsangebot enthaltene Informationen

Angebote müssen Folgendes enthalten:

1. Eigentumswohnungsstatus
2. Die Anzahl der Chargen
3. Der durchschnittliche jährliche Betrag des vom Verkäufer zu zahlenden Anteils am geschätzten Budget, der den laufenden Ausgaben entspricht
4. Wenn die Miteigentümergemeinschaft Gegenstand eines Verfahrens wegen finanzieller Ungleichgewichte ist

Es werden keine Angaben zu den Sanktionen gemacht, wenn diese Erwähnungen nicht im Angebot erscheinen.

B. Gebietsbezogene Erwähnungen in Verkaufs-, Kauf- oder Urkundenversprechen

Das Verkaufsversprechen, der Kauf oder die Verkaufsurkunde müssen die Angabe der Fläche des privaten Teils des Grundstücks oder des Teils des Grundstücks sowie seiner bewohnbaren Fläche enthalten.
Die Fläche des Kellers und des Stellplatzes ist nicht in die Fläche des Privatanteils einzubeziehen. Die Nichterwähnung kann auf Antrag einer der Vertragsparteien innerhalb einer Frist von einem Monat ab beglaubigter Urkunde zur Nichtigkeit der Urkunde führen. Es ist jedoch vorgesehen, dass die Unterzeichnung des beglaubigten Kaufvertrags mit Angabe der Fläche den Verlust des Rechts zur Einleitung oder Verfolgung einer Nichtigkeitsklage gegen das Versprechen oder den vorangegangenen Vertrag aufgrund der fehlenden Angabe dieser Fläche zur Folge hat .
Für den Fall, dass die Erwähnung falsch ist:

• Wenn die Fläche des privaten Teils größer ist als in der Urkunde angegeben, führt die Überschreitung zu keiner zusätzlichen Gebühr.
• Beträgt die Fläche des privaten Teils weniger als ein Zwanzigstel der in der Urkunde angegebenen, trägt der Verkäufer auf Wunsch des Käufers eine dem geringeren Maß entsprechende Minderung des Preises. Die Klage muss vom Käufer bei Androhung des Verfalls innerhalb eines Jahres nach der beglaubigten Urkunde erhoben werden.

Diese Bestimmungen treten am 24. Juni 2014 in Kraft.

III. Für den Verkauf erforderliche Unterlagen

Im Falle des Verkaufs eines Grundstücks oder eines Teils eines Grundstücks oder der Übertragung eines Grundstücksrechts in Bezug auf ein Grundstück oder einen Teil eines Grundstücks eines Gebäudes, das für die vollständige oder teilweise Wohnnutzung errichtet wurde, wird das Verkaufsversprechen beigefügt oder, in Ermangelung einer Zusage, der authentische Kaufvertrag, zusätzlich zu den technischen Diagnoseunterlagen die folgenden Dokumente:

1. Die Dokumente, die sich auf die Organisation des Gebäudes beziehen, nämlich das Übersichtsblatt, die Miteigentumsordnung, der beschreibende Teilungszustand sowie die sie ändernden Akte, falls sie veröffentlicht wurden, und die Protokolle der Versammlungen allgemeine Daten für die letzten drei Jahre, falls der Verkäufer sie hat;
2. Die Unterlagen über die finanzielle Situation des Miteigentums und des verkaufenden Miteigentümers, nämlich die Höhe der laufenden Ausgaben des vorläufigen Budgets und der Ausgaben außerhalb des vorläufigen Budgets, die der verkaufende Miteigentümer für die beiden vorangegangenen Rechnungsjahre bezahlt hat der Verkauf. Bei Konsortien, die mehr als zehn Lose umfassen, müssen sich die Informationen auch auf die Beträge beziehen, die der Verkäufer der Konsortium von Miteigentümern möglicherweise noch schuldet, und die Beträge, die vom Käufer geschuldet werden, sowie den Gesamtstand der unbezahlten Gebühren innerhalb Gewerkschaft und Schulden gegenüber Lieferanten. Bei Vorliegen einer Betriebskasse sind die Höhe des Teils der Betriebskasse, der dem verkauften Hauptgrundstück zuzurechnen ist, und die Höhe des letzten vom verkaufenden Miteigentümer für sein Grundstück gezahlten Beitrags zur Betriebskasse anzugeben;
3. Das Instandhaltungsprotokoll des Gebäudes;
4. Ein Zertifikat, das die Fläche des privaten Teils und die Wohnfläche dieses Grundstücks oder Teils eines Grundstücks angibt;
5. Ein Informationsblatt über die Rechte und Pflichten der Miteigentümer sowie über die Arbeitsweise der Organe der Miteigentümergemeinschaft. Für den Inhalt dieser Mitteilung ist eine Anordnung des für Wohnungswesen zuständigen Ministers maßgebend;
6. Gegebenenfalls die fachliche Gesamtdiagnose und der mehrjährige Arbeitsplan.

In Ermangelung eines Anhangs zum Verkaufsversprechen oder in Ermangelung eines Versprechens zur authentischen Kaufurkunde erkennt der Käufer an, dass der Notar oder der Verkäufer ihm die Miteigentumsordnung, das Wartungsbuch und die beschreibende Erklärung der Teilung.
Wenn die unter 1, 2 und 4 genannten Dokumente dem notifizierten Dokument nicht beigefügt sind, läuft die Rücktritts- oder Bedenkzeit gemäß Artikel L 271-1 des Bau- und Wohnungsgesetzes erst ab dem Tag nach der Übermittlung dieser Dokumente an die Käufer.

Teil IV – Bestimmungen für Miteigentum

Die Änderungen in Bezug auf das Miteigentumsrecht wurden hauptsächlich in das Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 aufgenommen, das den Status des Miteigentums an Gebäuden festlegt, aber auch in das Bau- und Wohnungsgesetzbuch.
Sie bestehen in der Erstellung eines Registers zur Registrierung von Miteigentum, einer besseren Information der Käufer und der Verhinderung ihrer Verschlechterung. Dieses letzte Thema ist in zwei Teile gegliedert, die sich auf die Verbesserung der Verwaltung von Eigentumswohnungen beziehen, um deren Verschuldung zu verhindern, bzw. der Verschlechterung vorzubeugen, indem die Ausführung der Arbeiten erleichtert wird. Darüber hinaus ändert das Gesetz die für degradierte Immobilien geltende Regelung. Für das Verfahren der vorläufigen Verwaltung und das Insolvenzverfahren gelten neue Regeln. Schließlich sieht das Gesetz den Rückgriff auf die Neuqualifizierung von degradiertem Miteigentum durch die öffentliche Hand vor. Diese letzten beiden Verfahren werden nicht erwähnt, da es sich um außergewöhnliche Anwendungsregeln handelt.

I. Das Wohnungseigentumsregister

Ab 31. Dezember 2016 für Miteigentümergemeinschaften mit mehr als 200 Grundstücken, 31. Dezember 2017 für Miteigentümergemeinschaften mit mehr als 50 Grundstücken und ab 31. Dezember 2018 für sonstige Miteigentümergemeinschaften Miteigentümergemeinschaften sind verpflichtet, dem Register folgende Daten zu melden:

1. Name, Adresse, Gründungsdatum der Syndikatsgemeinschaft, Anzahl und Art der Lose, aus denen das Miteigentum besteht, sowie ggf. der Name der Syndikatsgemeinschaft;
2. Wenn die Gewerkschaft wegen finanzieller Ungleichgewichte gerichtlich verfolgt wird;
3. Wenn das Syndikat aufgrund unhygienischer Probleme Gegenstand einer Anordnung oder einer einstweiligen Verfügung ist;
4. Am Ende eines jeden Rechnungsjahres sind die wesentlichen Angaben über die Geschäftsführung und die Rechnungen der Spielgemeinschaft, die sich insbesondere aus dem vorläufigen Budget, der Rechnung der Spielgemeinschaft und deren Anhängen ergeben, zu vervollständigen;
5.  Die wesentlichen gebäudebezogenen Daten, die ggf. dem Wartungsbuch und der technischen Gesamtdiagnose entnommen werden, sofern diese nicht bereits von den Steuerdiensten bereitgestellt werden.

In der Praxis erfolgt die Erklärung entweder durch einen Notar oder durch den Treuhänder, die Übermittlung der Daten erfolgt entmaterialisiert. Die Bedingungen für das Inkrafttreten dieser Bestimmungen sind identisch mit denen, die für die Umsetzung des Übersichtsblatts angenommen wurden, das Informationen über Miteigentum enthält.

II. Die Verwaltung der Eigentumswohnung

A.  Der Treuhänder

Wenn der Treuhänder kein Gewerbetreibender ist, muss er ein oder mehrere Grundstücke im Miteigentum besitzen.
Ab dem 1. ^Januar 2015 ist der Treuhänder verpflichtet, einen gesicherten Online-Zugriff auf dematerialisierte Unterlagen zur Verwaltung des Gebäudes oder der verwalteten Grundstücke anzubieten, sofern die Hauptversammlung nichts anderes beschließt.
Der Treuhänder ist auch verpflichtet, zum Zeitpunkt seiner ersten Bestellung und mindestens alle drei Jahre der Mitgliederversammlung den Beschluss über die Bildung besonderer Bestimmungen zur Bewältigung der Instandhaltungs- oder Erhaltungsarbeiten der Parteien zur Abstimmung vorzulegen und übliche Ausrüstungsgegenstände, die innerhalb der nächsten drei Jahre voraussichtlich notwendig werden und von der Generalversammlung noch nicht beschlossen wurden, und ein separates Bank- oder Postkonto auf den Namen der Spielgemeinschaft zu eröffnen, auf das alle im Namen oder Namen eingehenden Beträge oder Wertpapiere im Namen des Syndikats.
Der Treuhänder muss eine Frist von drei einhalten, um auf sein Mandat zu verzichten.

B. Mitwirkungspflicht bei Abgaben und Arbeiten

Die Pflicht zur Mitwirkung an den den Miteigentümern obliegenden Abgaben und Arbeiten wird gesetzlich neu bekräftigt.
Der Text konkretisiert insbesondere die Versicherungspflicht und die verschiedenen Abgaben, an die die Miteigentümer gebunden sind. Bei Nichtzahlung der Provisionen am Fälligkeitstag kann der Präsident des Tribunal de Grande Instance, der wie im Eilverfahren entscheidet, den säumigen Miteigentümer nach Mahnung per Einschreiben mit Rückschein zur Zahlung verurteilen blieb erfolglos.
Das Gesetz sieht vor, dass die Stimme des säumigen Miteigentümers bei der Zählung der Mehrheit nicht berücksichtigt wird, falls die Hauptversammlung beschließt, den Treuhänder zu ermächtigen, gerichtliche Schritte zur Erlangung der Pfändung im Hinblick auf den Verkauf einzuleiten viel von einem Schuldner Miteigentümer.

C. Abstimmungsmethoden bei Hauptversammlungen

Abstimmungsverfahren bei Hauptversammlungen wurden mehrfach geändert, um die Entscheidungsfindung bei Hauptversammlungen zu fördern.
Die Liste der Mehrheitsbeschlüsse in Artikel 24, dh mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer, wird vervollständigt. Mit dieser Mehrheit werden fortan auch Entscheidungen getroffen über:

• Die Arbeiten, die für die Erhaltung des Gebäudes sowie die Erhaltung der Gesundheit und körperlichen Unversehrtheit der Bewohner erforderlich sind, wozu Arbeiten gehören, die die Standsicherheit des Gebäudes, der Einhausung, der Abdeckung oder der Netze betreffen, und die Arbeiten zur Sicherstellung der Einhaltung von Wohnungen mit Gesundheits-, Sicherheits- und Ausstattungsstandards. Diese Entscheidungen wurden zuvor mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer getroffen.
• Die Verfahren zur Durchführung und Ausführung von Arbeiten, die aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Bestimmungen oder einer verwaltungspolizeilichen Anordnung in Bezug auf die öffentliche Gesundheit oder Sicherheit vorgeschrieben sind. Bisher musste diese Entscheidung mit der Mehrheit aller Miteigentümer getroffen werden.
• Die Verfahren zur Durchführung und Ausführung der gemäß Artikel L.313-4-2 des Städtebaugesetzbuchs gemeldeten Arbeiten, insbesondere die Option für das Konsortium, die Projektleitung der Arbeiten im Zusammenhang mit den privaten Teilen ganz oder teilweise sicherzustellen die Miteigentümer;
• Die Anpassungen der Miteigentumsregeln, die durch die seit ihrer Gründung erfolgten Gesetzes- und Regulierungsänderungen erforderlich wurden.
• Die Entscheidung, die im neuen Artikel L. 731-1 des Bau- und Wohnungsgesetzes vorgesehene allgemeine technische Diagnose einzuleiten, sowie deren Durchführungsmethoden.

Die Liste der Mehrheitsbeschlüsse in Artikel 25, d. h. mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer, wird gekürzt. Entscheidungen wie:

• Bestellung oder Abberufung des Treuhänders.
• Änderungen in der Lastverteilung. Wenn jedoch die Mehrheit nicht erreicht wird, das Projekt jedoch mindestens zwei Drittel der Stimmen erhält, kann die Versammlung sofort zu einer zweiten Abstimmung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen übergehen.
• Jede Übertragung von Befugnissen in Bezug auf die Ausführung und Überwachung der Arbeiten und Verträge, die im Rahmen des vorläufigen Gebührenbudgets in den Miteigentümern von höchstens 15 Losen finanziert werden. Im letzteren Fall müssen die Mitglieder des Gewerkschaftsrates haftpflichtversichert sein.
• Alle Arbeiten, die eine Umgestaltung, Ergänzung oder Verbesserung beinhalten, die teilweise von Artikel 26 abgedeckt wurden.
• Der Antrag auf Individualisierung von Wasserversorgungsverträgen und die Durchführung der für diese Individualisierung erforderlichen Studien und Arbeiten, die bisher größtenteils unter Artikel 26 fielen.

Schließlich sind die gleichen Entscheidungen wie bisher vorgesehen, nämlich Entscheidungen über Grunderwerbsurkunden und Verfügungsurkunden, die sich nicht auf die Miteigentumsanteile oder Nebenrechte zu diesen Anteilen beziehen, bestimmte Änderungen der Miteigentumsordnung, die Eröffnungsverfahren die Zugangstüren zu den Gebäuden und die Entfernung des Hausmeisterpostens.

III. Dem Verfall von Eigentumswohnungen vorbeugen

A. Ernennung eines Ad-hoc-Vertreters

Der Prozentsatz unbezahlter Schulden, der erforderlich ist, um die Ernennung eines Ad-hoc-Agenten zu beantragen, wird für Miteigentümer von mehr als 200 Grundstücken von 25 % auf 15 % gesenkt.
Die an den Bestimmungen zu diesem Verfahren vorgenommenen Änderungen zielen darauf ab, die Aufgaben und die Bedingungen für ihre Durchführung durch den Ad-hoc-Vertreter und den Konkursverwalter zu präzisieren.
Die Aufgabe des Ad-hoc-Agenten besteht darin, einen Bericht zu erstellen, der die Analyse der finanziellen Situation der Miteigentümergemeinschaft und des Zustands des Gebäudes sowie die Empfehlungen zur Wiederherstellung des finanziellen Gleichgewichts der Eigentümergemeinschaft enthält, während der gerichtliche Verwalter seine Aufgaben ausübt des Treuhänders. Die Wirkungen der Anordnung zur Ernennung des Verwalters wurden auf die Aussetzung der Begleichung von Schulden vor der Entscheidung für einen Zeitraum von zwölf Monaten und auf die Unterbrechung oder Untersagung jeglicher Maßnahmen zur Auflösung eines Zahlungsverzugsvertrags ausgedehnt.

B. Rolle des vorläufigen Verwalters

Der vorläufige Insolvenzverwalter erstellt einen Entschuldungsplan für die Dauer von höchstens fünf Jahren.
Auf Antrag des Verwalters kann der Richter die Schulden ganz oder teilweise streichen.
Der erloschene Betrag wird unter den Gläubigern des Konsortiums im Verhältnis ihrer Forderungshöhe verteilt und vom vorläufigen Sachwalter in den Entschuldungsplan integriert. Der Verwalter kann den Richter auch ersuchen, die Gründung einer oder mehrerer Nebengemeinschaften oder die Teilung der Gemeinschaft zu verkünden, wenn sich herausstellt, dass das normale Funktionieren des Miteigentums anders nicht wiederhergestellt werden kann. Der vorläufige Verwalter kann dem Vertreter des Staates im Departement vorschlagen, einen Backup-Plan zu initiieren. Er kann auch jede finanzielle Vereinbarung im Hinblick auf die Zuweisung öffentlicher Subventionen an das Syndikat der Miteigentümer unterzeichnen, sofern diese Vereinbarung nicht im Widerspruch zu dem ihm übertragenen Auftrag steht.

C. Die verstärkte provisorische Verwaltung

Auf Antrag des vorläufigen Verwalters kann vom Richter eine verstärkte vorläufige Verwaltung ausgesprochen werden, insbesondere wenn die Vermögenslage des Miteigentums die Durchführung der für die Erhaltung und Sicherung des Gebäudes erforderlichen Arbeiten nicht zulässt, der Schutz der Bewohner, die Erhaltung ihrer Gesundheit und die Reduzierung der Miteigentumsabgaben, die ihre finanzielle Erholung ermöglichen.
In diesem Zusammenhang ist der Verwalter befugt, im Namen des Konsortiums der Miteigentümer einen befristeten Vertrag mit einem oder mehreren kompetenten Betreibern in Bezug auf das Projektmanagement der Arbeiten und die Entwicklung der Finanzierung des Betriebs der Arbeiten zu unterzeichnen.