Präsentation der wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 über den Zugang zu Wohnraum und die sanierte Stadtplanung (ohne Bestimmungen zum Stadtplanungsrecht)

Zu den bedeutendsten Änderungen, die mit dem Alur-Gesetz eingeführt wurden, gehört die Einführung eines Mietpreisbindungssystems in sogenannten „Problemgebieten“.

Diese Gebiete entsprechen Regionen mit kontinuierlicher Urbanisierung und mehr als fünfzigtausend Einwohnern, in denen ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum besteht, was zu erheblichen Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum im gesamten vorhandenen Wohnungsbestand führt. Diese Gebiete sind insbesondere durch das hohe Mietniveau, die hohen Anschaffungspreise für Altbauten oder die hohe Anzahl von Wohnungsanträgen im Vergleich zur Anzahl der jährlichen Einzüge im sozialen Mietwohnungsbestand gekennzeichnet.

Diese Bestimmungen traten am 27. März 2014 in Kraft, stehen aber noch unter dem Vorbehalt der Veröffentlichung des Dekrets, in dem die Liste der betroffenen Gemeinden festgelegt wird.

I. Schaffung lokaler Mietobservatorien

Lokale Mietbeobachtungsstellen können in Form von Vereinen oder gemeinnützigen Organisationen organisiert sein. Sie können auf Initiative von Kommunen, interkommunalen Einrichtungen der öffentlichen Zusammenarbeit mit eigener, für den Wohnungsbau zuständiger Steuerbasis oder des Staates eingerichtet werden.

Zu ihren Aufgaben gehört die Erhebung von Mietdaten für ein bestimmtes geografisches Gebiet und die Bereitstellung repräsentativer statistischer Ergebnisse auf dieser Grundlage für die Öffentlichkeit. Der Referenzbestand für Mietbeobachtung und -analyse umfasst alle zu Wohnzwecken oder gemischt genutzten gewerblichen und Wohnzwecken genutzten Objekte, mit Ausnahme von Objekten, die sozialen Wohnungsbaugesellschaften und Unternehmen der Mischwirtschaft für den Bau und die Verwaltung von Sozialwohnungen gehören, sowie von Objekten, die über eine Akkreditierung für Projektmanagement verfügen.

Lokale Mietbeobachtungsstellen werden vom Wohnungsbauminister nach Anhörung des regionalen Wohnungs- und Unterkunftsausschusses bzw. des zuständigen Ministeriums für Wohnungs- und Unterkunftswesen genehmigt, sofern sie die methodischen Richtlinien einer unabhängigen wissenschaftlichen Einrichtung einhalten. Die Genehmigung wird nur solchen Beobachtungsstellen erteilt, deren Satzung eine ausgewogene Vertretung von Vermietern, Mietern und Hausverwaltern in ihren Leitungsgremien sowie die Anwesenheit qualifizierter Personen in diesen Gremien gewährleistet.

Die Observatorien übermitteln alle ihre Daten an den in Artikel L. 366-1 Absatz 3 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches genannten nationalen Verband.

II. Mietpreisbindung

Die Bestimmungen zur Mietpreisbindung wurden in Artikel 17 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 eingeführt, das die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern verbessern sollte. Diese Bestimmungen kehren den Grundsatz der freien Mietpreisfestsetzung um.

A. Umsetzung von Referenzmieten

In Gebieten mit hoher Nachfrage legt der staatliche Vertreter in der jeweiligen Abteilung jährlich per Dekret Folgendes fest:

• eine Referenzmiete, die der Medianmiete entspricht, die aus den von der örtlichen Mietbeobachtungsstelle ermittelten Mietniveaus nach Wohnkategorien und geografischen Gebieten berechnet wird.
• eine erhöhte Referenzmiete in Höhe eines Betrags, der 20 % über der Referenzmiete liegt.
• Eine reduzierte Referenzmiete, die durch Minderung der Referenzmiete festgelegt wird, entspricht der Referenzmiete abzüglich 30 %.

Die Mieten werden als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche, nach Wohnkategorie und geografischem Gebiet angegeben. Die Wohnkategorien und geografischen Gebiete werden anhand der Struktur des Mietmarktes, wie sie von der örtlichen Mietpreiswarte beobachtet wird, festgelegt.

B. Ermittlung der Mieten

In den von diesem Dekret erfassten Gebieten ist die Grundmiete für Mietobjekte bei Vertragsabschluss zwischen den Parteien bis zur Höhe der erhöhten Referenzmiete frei verhandelbar. Außerhalb dieser Gebiete ist die Miete für Mietobjekte nicht beschränkt.
Eine Mietminderung kann erfolgen, wenn die im Mietvertrag festgelegte Grundmiete höher ist als die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende erhöhte Referenzmiete.
Für Objekte mit besonderen Lage- oder Komfortmerkmalen im Vergleich zu ähnlichen Objekten im selben Gebiet kann ein Mietzuschlag auf die Grundmiete erhoben werden. Die Durchführungsbestimmungen dieses Artikels werden durch Dekret des Staatsrats festgelegt. Die Höhe des Mietzuschlags und die ihn rechtfertigenden Objektmerkmale sind im Mietvertrag aufgeführt. Diese Lage- oder Komfortmerkmale ermöglichen eine Gesamtmiete, die die erhöhte Referenzmiete übersteigt.
Ein Mieter, der einen Mietzuschlag anfechten möchte, hat drei Monate ab Vertragsabschluss Zeit, die Angelegenheit der zuständigen Schlichtungsstelle vorzulegen. Im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass das Objekt eine bessere Lage oder einen besseren Komfort als vergleichbare Objekte im selben Gebiet bietet.

C. Mietüberprüfung

Mieterhöhungen sind im Mietvertrag festgelegt und erfolgen jährlich zu dem von den Parteien vereinbarten Datum oder, falls kein solches vereinbart wurde, zum Ende jedes Mietjahres.
Die Erhöhung darf die Veränderung eines vierteljährlich vom INSEE (dem französischen Nationalen Institut für Statistik und Wirtschaftsstudien) veröffentlichten Mietreferenzindex nicht übersteigen. Dieser Index entspricht der durchschnittlichen Veränderung der Verbraucherpreise (ohne Tabak und Miete) der letzten zwölf Monate. Ist im Mietvertrag kein Stichtag angegeben, gilt der Stichtag der letzten Indexveröffentlichung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Erklärt der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten der Mieterhöhung seine Absicht, diese anzuwenden, so gilt die Klausel für das Vorjahr als nichtig.
Erklärt der Vermieter seine Absicht innerhalb eines Jahres, die Miete zu erhöhen, so tritt die Mieterhöhung mit dem Datum seiner Erklärung in Kraft. Eine rückwirkende Erhöhung ist daher ausgeschlossen.
Haben die Parteien ausdrücklich Verbesserungen am Objekt vereinbart, die der Vermieter durchführen wird, kann der Mietvertrag oder ein Nachtrag dazu eine Mieterhöhung infolge dieser Verbesserungen vorsehen. In diesem Fall kann die Erhöhung nicht als Grundlage für einen Anspruch auf Mietminderung herangezogen werden.

D. Verlängerung des Mietvertrags

In Gebieten mit hoher Nachfrage ist Folgendes gezielt geplant:

• Der Vermieter kann eine Neuberechnung der Miete beantragen, wenn der Mietbetrag niedriger ist als die reduzierte Referenzmiete.
• Der Mieter kann rechtliche Schritte einleiten, um die Miete zu reduzieren, wenn der Mietbetrag ohne Nebenkosten höher ist als die erhöhte Referenzmiete.

In beiden Fällen kann jede Partei ihrem Vertragspartner eine neue Miete vorschlagen, und zwar mindestens sechs Monate vor Vertragsende für den Vermieter und mindestens fünf Monate vor Vertragsende für den Mieter.

III. Bestimmungen zur Sicherstellung der finanziellen Sicherheit des Mieters

Zu den Bestimmungen, die die finanzielle Sicherheit des Mieters gewährleisten sollen, gehören unter anderem folgende Regeln:

A. Bestimmungen bezüglich der Sicherheitsleistung

Die Bestimmungen zur Kaution betreffen insbesondere deren Höhe und die Rückzahlungsbedingungen. Das Gesetz ändert nichts an der im Gesetz Nr. 2008-111 vom 8. Februar 2008 , begrenzt diese jedoch bei möblierten Mietwohnungen auf zwei Monatsmieten.
Darüber hinaus ist keine Kaution mehr erforderlich, wenn die Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten im Voraus zu zahlen ist, anstatt wie bisher für einen Monat.
Die Kaution wird innerhalb einer maximalen Frist zurückgezahlt:

• einen Monat nach dem Datum der Schlüsselübergabe durch den Mieter, wenn der Übergabezustand dem Übergabezustand entspricht.
• zwei Monate nach dem Datum der persönlichen Übergabe oder der Übergabe der Schlüssel per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter oder seinen Beauftragten

Die Rückgabefrist verkürzt sich, wenn der Zustand des Objekts als zufriedenstellend befunden wird.
Wird die Kaution nicht fristgerecht zurückgezahlt, erhöht sich der fällige Betrag um 10 % der monatlichen Miete für jeden angefangenen Zeitraum. Der Vermieter darf jedoch bis zum Jahresabschluss der Gebäudeabrechnung maximal 20 % der Kaution einbehalten.

B. Kündigungsfrist für Mieter in stark nachgefragten Gebieten

In stark nachgefragten Gebieten verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter auf einen Monat.

Teil Zwei – Änderungen des „Hoguet“-Gesetzes

Das ALUR-Gesetz ändert die Bedingungen für die Ausübung bestimmter Berufe. So stellt das Hoguet-Gesetz (Gesetz Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 zur Regelung der Bedingungen für die Durchführung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit bestimmten Immobilien- und Unternehmenstransaktionen) nun ausdrücklich klar, dass es auch für natürliche oder juristische Personen gilt, die regelmäßig die Funktionen von Wohnungseigentümergemeinschaften ausüben, obwohl dies bereits zuvor festgelegt war.
Die Änderungen dieses Gesetzes gelten für Verträge, die seit dem 27. März 2014 geschlossen wurden
. Das Gesetz führt außerdem eine Weiterbildungspflicht für Immobilienfachleute ein. Die Nichtbeachtung dieser Pflicht führt zur Nichtverlängerung der Berufslizenz.
Die Erteilung der Berufslizenz ist an weitere Bedingungen geknüpft. Die Inhaber müssen ihre berufliche Kompetenz nachweisen und eine finanzielle Sicherheit leisten, die die Rückerstattung hinterlegter Gelder, Wertpapiere oder Wertgegenstände abdeckt, einschließlich der in den in Artikel 14-2 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 genannten Reservefonds eingezahlten Beträge, der den Status des Miteigentums an Gebäuden regelt. Darüber hinaus sind nur Finanzgaranten, die interne Kontrollverfahren unter Verwendung von Risikoüberwachungsrahmen und -modellen implementiert haben, zur Ausstellung von Finanzgarantien berechtigt. Ein Dekret des Staatsrats regelt die Verfahren und Bedingungen, unter denen Garanten ihre Kontrollpflichten hinsichtlich der von ihnen garantierten Gelder wahrnehmen.
Das Gesetz sieht die Einrichtung eines Nationalen Rates für Immobilientransaktionen und -verwaltung vor. Dessen Aufgabe ist es, „ die Wahrung und Förderung der für die ordnungsgemäße Ausübung der Tätigkeiten [der dem Hoguet-Gesetz unterliegenden Personen] notwendigen Grundsätze der Moral, Integrität und Kompetenz zu gewährleisten“. Der Rat legt die Regeln für den Ethikkodex, die Anforderungen an die berufliche Eignung und Kompetenz sowie die Art und die Verfahren der beruflichen Weiterbildung fest. Er setzt sich hauptsächlich aus Vertretern der dem Hoguet-Gesetz unterliegenden Personen zusammen. Auch Verbrauchervertreter, die von Verbraucherschutzverbänden gewählt werden, sind vertreten.
Zur Gewährleistung einer effektiveren Aufsicht enthält das Gesetz ein Kapitel zur Berufsdisziplin. Dieses sieht die Einrichtung einer Disziplinarbehörde, der Kommission zur Kontrolle von Immobilientransaktionen und -verwaltungstätigkeiten, vor. Die Kommission kann verschiedene Sanktionen verhängen, beispielsweise eine Verwarnung oder ein befristetes oder dauerhaftes Berufsverbot. Gegen Entscheidungen dieser Kommission kann vor den Verwaltungsgerichten Berufung eingelegt werden.

Teil Drei – Informationen für Käufer von Eigentumswohnungen

Das Gesetz zur Förderung des Zugangs zu Wohnraum und zur Stadterneuerung verpflichtet Verkäufer von Immobilien im Wohnungseigentumsrecht, Käufer besser über den Zustand der Immobilie sowie deren rechtliche und finanzielle Situation zu informieren.
Beim Erstellen des Kaufangebots und beim Unterzeichnen des Kaufvertrags sind nun zusätzliche Informationen und Dokumente erforderlich.
Mit einigen noch zu erläuternden Ausnahmen traten diese Bestimmungen am 27. März 2014 in Kraft.

I. Bereitstellung eines zusammenfassenden Blattes

 Der Hausverwalter von Wohngebäuden muss jährlich ein Übersichtsblatt für die Wohnanlage erstellen und aktualisieren. Dieses Übersichtsblatt ist den Miteigentümern zugänglich zu machen und enthält wesentliche finanzielle und technische Daten zur Wohnanlage und zum Gebäude. Der genaue Inhalt wird in der Verordnung festgelegt. Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung kann zur Entlassung des Hausverwalters führen.
Darüber hinaus müssen die Hausverwaltungsverträge eine automatische, feste Geldstrafe vorsehen, die gegen den Hausverwalter fällig wird, wenn er das Übersichtsblatt nicht innerhalb von fünfzehn Tagen nach Aufforderung eines Miteigentümers zur Verfügung stellt. Diese Strafe wird von der Vergütung des Hausverwalters abgezogen.
Die Umsetzung dieser Bestimmungen erfolgt schrittweise nach dem gleichen Verfahren wie die des Wohnungseigentumsregisters (siehe unten). Die Bestimmungen zum Übersichtsblatt gelten ab:

• 31. Dezember 2016, für Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als 200 Einheiten;
• 31. Dezember 2017, für Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als 50 Einheiten;
• Für andere Wohnungseigentümergemeinschaften gilt der 31. Dezember 2018.

II. Informationen für den Käufer

A. Informationen im Verkaufsangebot

Die Angebote müssen Folgendes enthalten:

1. Der Status einer Immobilie im Miteigentum
2. Die Anzahl der Lose
3. Der durchschnittliche jährliche Anteil des Verkäufers am vorläufigen Budget, der den laufenden Ausgaben entspricht
4. Wenn gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund finanzieller Ungleichgewichte ein Verfahren eingeleitet wird

Es werden keine Angaben zu den Strafen gemacht, die anfallen, wenn diese Angaben nicht im Angebot enthalten sind.

B. Die Angaben zur Oberfläche in den Vorverkaufsverträgen, Kaufverträgen oder der notariellen Urkunde

Der Vorvertrag, Kaufvertrag oder Kaufvertrag muss die Fläche des privaten Teils des Grundstücks bzw. eines Teils davon sowie dessen Wohnfläche ausweisen. Die Fläche von Kellern und Parkplätzen wird nicht zur Fläche des privaten Teils gezählt. Fehlt diese Angabe, kann der Vertrag auf Antrag einer der Parteien innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde nichtig sein. Mit der
Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde, die die Fläche enthält, erlischt jedoch das Recht, rechtliche Schritte zur Anfechtung des Vorvertrags oder des vorhergehenden Vertrags aufgrund der fehlenden Angabe dieser Fläche einzuleiten oder fortzusetzen. Sind
die Angaben zwar enthalten, aber fehlerhaft:

• Ist die Fläche des Privatgrundstücks größer als die im Kaufvertrag angegebene Fläche, so führt der Überschuss nicht zu einem zusätzlichen Preis.
• Ist die Fläche des privaten Teils um mehr als ein Zwanzigstel kleiner als die im Kaufvertrag angegebene, muss der Verkäufer auf Verlangen des Käufers eine um die Differenz proportionale Preisminderung akzeptieren. Der Käufer muss diesen Anspruch innerhalb eines Jahres nach Ausstellung des Kaufvertrags geltend machen, andernfalls erlischt er.

Diese Bestimmungen treten am 24. Juni 2014 in Kraft.

III. Für den Verkauf erforderliche Dokumente

Im Falle des Verkaufs einer Einheit oder eines Teils einer Einheit oder der Übertragung eines dinglichen Rechts an einer Einheit oder einem Teil einer Einheit in einem Gebäude, das ganz oder teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird, werden dem Vorverkaufsvertrag oder, falls kein solcher Vertrag zustande kommt, der endgültigen Kaufurkunde zusätzlich zum technischen Gutachten folgende Dokumente beigefügt:

1. Unterlagen zur Organisation des Gebäudes, nämlich das Übersichtsblatt, die Teilungsordnung, die Beschreibung der Aufteilung sowie die diese ändernden Gesetze, sofern sie veröffentlicht wurden, und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, sofern der Verkäufer diese besitzt;
2. Die Unterlagen zur finanziellen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft und des verkaufenden Miteigentümers müssen die laufenden Ausgaben im vorläufigen Budget sowie die vom verkaufenden Miteigentümer in den beiden dem Verkauf vorangegangenen Geschäftsjahren getragenen Ausgaben außerhalb des vorläufigen Budgets enthalten. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als zehn Einheiten müssen die Angaben auch etwaige noch ausstehende Zahlungen des Verkäufers an die Wohnungseigentümergemeinschaft und etwaige vom Käufer zu schuldende Beträge sowie den Gesamtstand der ausstehenden Beiträge innerhalb der Gemeinschaft und die Schulden gegenüber Lieferanten umfassen. Existiert eine Instandhaltungsrücklage, ist der Anteil der Rücklage, der der verkauften Hauptwohnung zugeordnet ist, sowie die Höhe des letzten vom verkaufenden Miteigentümer für seine Wohnung geleisteten Beitrags anzugeben
3. Das Gebäudewartungsprotokoll;
4. Eine Bescheinigung, aus der die Fläche des privaten Bereichs und die Wohnfläche dieses Grundstücks oder eines Teils eines Grundstücks hervorgeht;
5. Eine Informationsmitteilung über die Rechte und Pflichten von Miteigentümern und die Arbeitsweise der Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Inhalt dieser Mitteilung wird durch einen Erlass des für Wohnungswesen zuständigen Ministers festgelegt;
6. Sofern zutreffend, die technische Gesamtdiagnose und der mehrjährige Arbeitsplan.

Fehlt eine Anlage zum Vorvertrag oder, falls dies nicht möglich ist, zum endgültigen Kaufvertrag, bestätigt der Käufer, dass ihm der Notar oder Verkäufer die Teilungserklärung, das Instandhaltungsprotokoll und die Beschreibung der Wohneinheit ausgehändigt hat.
Sind die unter den Punkten 1, 2 und 4 genannten Dokumente dem notariell beglaubigten Kaufvertrag nicht beigefügt, beginnt die in Artikel L 271-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzes vorgesehene Widerrufsfrist erst am Tag nach der Aushändigung dieser Dokumente an den Käufer.

Teil Vier – Bestimmungen für Miteigentum

Die Änderungen des Wohnungseigentumsrechts wurden hauptsächlich in das Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 aufgenommen, welches den rechtlichen Rahmen für das Wohnungseigentum an Gebäuden festlegte, sowie in das französische Bau- und Wohnungsgesetz.
Zu diesen Änderungen gehören die Einrichtung eines Grundbuchsystems für Wohnungseigentum, verbesserte Informationen für Kaufinteressenten und Maßnahmen zur Verhinderung von Verfall. Letzteres wird in zwei Teilen behandelt: Verbesserung der Wohnungseigentumsverwaltung zur Vermeidung von Schulden und Verhinderung von Verfall durch Erleichterung der Durchführung von Reparaturen. Darüber hinaus ändert das Gesetz die für sanierungsbedürftige Immobilien geltenden Vorschriften. Neue Regeln regeln das Verfahren der vorläufigen Verwaltung und das Insolvenzverfahren. Schließlich sieht das Gesetz die Umklassifizierung sanierungsbedürftiger Wohnungseigentumsanlagen durch die Behörden vor. Diese beiden letztgenannten Verfahren werden hier nicht weiter erörtert, da es sich um Ausnahmemaßnahmen handelt.

I. Das Wohnungseigentumsregister

Ab dem 31. Dezember 2016 sind Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als 200 Einheiten, ab dem 31. Dezember 2017 mit mehr als 50 Einheiten und ab dem 31. Dezember 2018 alle anderen Wohnungseigentümergemeinschaften verpflichtet, die folgenden Daten im Register anzugeben:

1. Name, Anschrift und Gründungsdatum der Eigentümergemeinschaft, Anzahl und Art der Grundstücke, die das Miteigentum bilden, sowie gegebenenfalls der Name des Treuhänders;
2. Wenn die Gewerkschaft aufgrund finanzieller Ungleichgewichte Gegenstand rechtlicher Schritte wird;
3. Wenn die Gewerkschaft aufgrund unhygienischer Zustände einer Anordnung oder einstweiligen Verfügung unterliegt;
4. Am Ende jeder Rechnungsperiode müssen die wesentlichen Daten zur Geschäftsführung und Buchhaltung der Gewerkschaft, insbesondere aus dem Haushaltsplan, der Jahresrechnung der Gewerkschaft und deren Anhängen, eingetragen werden;
5.  Wesentliche Daten zum Gebäude, die gegebenenfalls aus dem Wartungsprotokoll und der technischen Gesamtdiagnose entnommen werden, sofern diese nicht bereits von den Steuerbehörden bereitgestellt werden.

In der Praxis erfolgt die Erklärung entweder durch einen Notar oder durch den Hausverwalter, und die Datenübertragung erfolgt elektronisch. Das Inkrafttreten dieser Bestimmungen ist identisch mit demjenigen, das für die Einführung des Informationsblatts zur Miteigentumsgemeinschaft beschlossen wurde.

II. Wohnungseigentumsverwaltung

A.  Der Treuhänder

Wenn der Hausverwalter kein professioneller Verwalter ist, muss er mindestens eine Wohnung in der Wohnanlage besitzen.
Seit dem 1. Januar ²⁰¹⁵ sind professionelle Hausverwalter verpflichtet, einen sicheren Online-Zugang zu digitalen Dokumenten im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes oder der von ihnen verwalteten Wohnungen zu gewährleisten, sofern die Eigentümerversammlung nichts anderes beschließt.
Der Hausverwalter muss außerdem bei seiner ersten Bestellung und danach mindestens alle drei Jahre der Eigentümerversammlung einen Vorschlag zur Bildung von Sonderrücklagen zur Deckung von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen vorlegen, die innerhalb der nächsten drei Jahre erforderlich sein könnten und noch nicht von der Eigentümerversammlung genehmigt wurden. Er muss zudem ein separates Bank- oder Postkonto im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnen, auf das alle im Namen oder im Auftrag der Gemeinschaft eingehenden Gelder und Vermögenswerte unverzüglich eingezahlt werden müssen.
Der Hausverwalter muss seine Kündigung drei Monate im Voraus ankündigen.

B. Verpflichtung zur Beteiligung an Kosten und Arbeit

Die Pflicht der Miteigentümer zur Kostenbeteiligung und zur Übernahme der anfallenden Arbeiten wird gesetzlich bekräftigt. Der Text legt insbesondere die Versicherungspflicht und die verschiedenen Kosten fest, für die die Miteigentümer haften.
Erfolgen die Vorauszahlungen nicht fristgerecht, kann der Präsident des Landgerichts im Eilverfahren den säumigen Miteigentümer zur Zahlung verpflichten, nachdem eine förmliche Mahnung per Einschreiben mit Rückschein unbeantwortet geblieben ist.
Das Gesetz sieht vor, dass die Stimme eines säumigen Miteigentümers bei der Berechnung der Mehrheit nicht berücksichtigt wird, wenn die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter zur Einleitung rechtlicher Schritte zur Pfändung und Veräußerung einer dem säumigen Miteigentümer gehörenden Einheit zu ermächtigen.

C. Abstimmungsverfahren in Hauptversammlungen

Die Abstimmungsverfahren in den Hauptversammlungen wurden mehrfach geändert, um die Entscheidungsfindung zu erleichtern.
Die Liste der Beschlüsse, die gemäß Artikel 24 eine einfache Mehrheit erfordern, d. h. die Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer, wurde erweitert. Dies gilt nun auch für Beschlüsse zu folgenden Punkten:

• Die Arbeiten, die für den Erhalt des Gebäudes und den Schutz der Gesundheit und Sicherheit der Bewohner erforderlich sind, umfassen Arbeiten zur Sicherung der Gebäudestabilität, der Gebäudehülle, des Daches und der Versorgungsnetze sowie Maßnahmen zur Einhaltung der Gesundheits-, Sicherheits- und Ausstattungsstandards. Diese Entscheidungen wurden zuvor mit einfacher Mehrheit aller Miteigentümer getroffen.
• Die Verfahren zur Durchführung und Ausführung von Arbeiten, die aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Bestimmungen oder einer polizeilichen Anordnung im Zusammenhang mit Sicherheit oder öffentlicher Gesundheit vorgeschrieben sind. Zuvor musste diese Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss aller Miteigentümer getroffen werden.
• Die Verfahren zur Durchführung und Ausführung der gemäß Artikel L.313-4-2 des Stadtplanungsgesetzes gemeldeten Arbeiten, insbesondere die Möglichkeit für das Konsortium, die Projektleitung der Arbeiten zu übernehmen, die sich auf die Privatgrundstücke aller oder eines Teils der Miteigentümer beziehen;
• Die Anpassungen der Wohnungseigentumsordnung, die aufgrund von Gesetzes- und Verordnungsänderungen seit ihrer Gründung erforderlich wurden.
• Die Entscheidung, die in dem neuen Artikel L. 731-1 der Bau- und Wohnungsbauordnung vorgesehene umfassende technische Diagnose durchzuführen, sowie die Verfahren zu ihrer Umsetzung.

Die Liste der Entscheidungen, die gemäß Artikel 25 eine einfache Mehrheit erfordern, d. h. die Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer, wurde verkürzt. Folgende Entscheidungen unterliegen nun dieser Regelung:

• Die Ernennung oder Entlassung des Treuhänders.
• Änderungen bei der Kostenverteilung. Wird jedoch keine Mehrheit erreicht, der Vorschlag aber mindestens zwei Drittel der Stimmen erhält, kann die Versammlung unverzüglich mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu einer zweiten Abstimmung übergehen.
• Jegliche Übertragung von Befugnissen hinsichtlich der Durchführung und Überwachung von Arbeiten und Verträgen, die im Rahmen des vorläufigen Haushaltsplans für Ausgaben in gemeinschaftlich genutzten Immobilien mit 15 Einheiten oder weniger finanziert werden. In diesem Fall müssen die Mitglieder des Verwaltungsrats haftpflichtversichert sein.
• Alle Arbeiten, die eine Umwandlung, einen Anbau oder eine Verbesserung beinhalten und die größtenteils unter Artikel 26 fallen.
• Der Antrag auf Individualisierung der Wasserversorgungsverträge und die Durchführung der für diese Individualisierung notwendigen Studien und Arbeiten, die bisher unter den Großteil des Artikels 26 fielen.

Schließlich ist vorgesehen, dass die gleichen Entscheidungen wie bisher mit der Mehrheit des Artikels 26, mit einer Zweidrittelmehrheit, getroffen werden, nämlich Entscheidungen über Akte des Erwerbs von Immobilien und Akte der Veräußerung, die sich nicht auf Gemeinschaftsflächen oder damit verbundene Nebenrechte beziehen, bestimmte Änderungen der Wohnungseigentumsordnung, die Verfahren zur Öffnung von Zugangstüren zu Gebäuden und die Abschaffung der Hausmeisterstelle.

III. Verhinderung des Verfalls von Eigentumswohnungen

A. Die Ernennung eines Ad-hoc-Vertreters

Der Prozentsatz der ausstehenden Gebühren, der für die Beantragung der Bestellung eines Ad-hoc-Vertreters erforderlich ist, wurde für Wohnanlagen mit mehr als 200 Einheiten von 25 % auf 15 % gesenkt.
Die Änderungen der Bestimmungen zu diesem Verfahren dienen der Klarstellung der Rollen und Verantwortlichkeiten des Ad-hoc-Vertreters und des gerichtlich bestellten Verwalters. Der Ad-hoc-Vertreter erstellt einen Bericht, der die finanzielle Situation der Wohneigentümergemeinschaft und den Zustand des Gebäudes analysiert und Empfehlungen zur Sanierung der finanziellen Stabilität der Gemeinschaft enthält. Der gerichtlich bestellte Verwalter fungiert als Verwaltungsagent.
Die Wirkungen des Beschlusses zur Bestellung des Verwalters wurden erweitert und umfassen nun auch die Aussetzung der Vollstreckbarkeit von vor dem Beschluss entstandenen Schulden für einen Zeitraum von zwölf Monaten sowie die Verhinderung oder das Verbot jeglicher Klage auf Kündigung eines Vertrags wegen Nichtzahlung.

B. Rolle des vorläufigen Verwalters

Der vorläufige Verwalter erstellt einen Schuldenrückzahlungsplan mit einer maximalen Laufzeit von fünf Jahren.
Auf Antrag des Verwalters kann der Richter die Schulden ganz oder teilweise erlassen. Der erlassene Betrag wird anteilig an die Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend ihrer Forderungen verteilt und vom vorläufigen Verwalter in den Schuldenrückzahlungsplan aufgenommen. Der Verwalter kann den Richter außerdem bitten, die Gründung einer oder mehrerer weiterer Wohnungseigentümergemeinschaften oder die Aufteilung der bestehenden Gemeinschaft anzuordnen, falls der normale Betrieb der Wohnanlage andernfalls nicht wiederhergestellt werden kann.
Der vorläufige Verwalter kann dem zuständigen Landesvertreter die Einleitung eines Sanierungsplans vorschlagen. Darüber hinaus kann der Verwalter jede Finanzierungsvereinbarung zur Zuweisung öffentlicher Zuschüsse an die Wohnungseigentümergemeinschaft unterzeichnen, sofern diese Vereinbarung nicht im Widerspruch zu seinen Aufgaben steht.

C. Die gestärkte provisorische Verwaltung

Die Anordnung einer erweiterten vorläufigen Verwaltung durch den Richter ist insbesondere auf Antrag des vorläufigen Verwalters möglich, wenn die finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchführung der notwendigen Arbeiten zur Instandhaltung und Sicherung des Gebäudes, zum Schutz der Bewohner, zur Erhaltung ihrer Gesundheit und zur Senkung der Wohngeldzahlungen zur finanziellen Sanierung nicht zulässt.
In diesem Zusammenhang ist der Verwalter befugt, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einen befristeten Vertrag mit einem oder mehreren kompetenten Unternehmen abzuschließen, die auf Projektmanagement und die Finanzierung von Bauarbeiten spezialisiert sind.