Wohnungsvertrag, Eigentumsrecht und Erreichbarkeit

Newsletter Nr. 26 – Immobilienrecht

GESETZLICHE UND REGULATORISCHE NACHRICHTEN

Wohnungsvertrag
Dekret Nr. 2015-587 vom 29. Mai 2015
Verteidigung der Eigentumsrechte
Gesetzesentwurf vom 20. Mai 2015
Zugänglichkeit
Ratifizierungsgesetz vom 4. Februar 2015

JURISPRUDENZ

VERKAUF
Aufschiebende
Bedingung ohne feste Laufzeit

EIGENTUM
Syndikus
Ernennung des Syndikus
Regress des Syndikus gegen eine Entscheidung der CNIL
Eigentumsrecht
Eigentum am Keller

LEASING Gewerbemietvertrag Mietindexierung
und
-revision
Wohnungsmietvertrag
Begrenzung der Unterstützung des Vermieters bei Untervermietung

IMMOBILIENMAKLER
Vergütung
Gültigkeit der kumulierten Vergütung

GESETZLICHE UND REGULATORISCHE NACHRICHTEN

ALUR-Gesetz: Standardwohnungsvertrag

Das Gesetz vom 6. Juli 1989, geändert durch das Alur-Gesetz (Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 für den Zugang zu Wohnraum und renovierte Stadtplanung), schreibt die Verwendung eines Standardmietvertrags für Wohnzwecke vor.
Das Dekret vom 29. Mai 2015, das zur Anwendung der Artikel 3, 8-1 und 25-7 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 erlassen wurde, legt den Umfang dieser Verpflichtung fest und definiert einen Standardmietvertrag für die Vermietung von nacktem Wohnraum und ein weiteres für die Vermietung von möbliertem Wohnraum. Der Text wird außerdem durch einen Hinweis auf die jeweiligen Pflichten jeder Partei ergänzt, deren Inhalt durch Beschluss vom 29. Mai 2015 festgelegt wurde. Dieses System tritt am 1. August 2015 in Kraft. Die Verwendung von Standardverträgen gilt für Verträge über die Vermietung von Räumlichkeiten für Wohnzwecke oder für gemischte berufliche und private Zwecke, die den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen, mit Ausnahme insbesondere von:

gemeinsame Mietverhältnisse über möblierte Wohnungen, die durch den Abschluss mehrerer Verträge zwischen den Mietern und dem Vermieter formalisiert werden;
Mietwohnungen, die einer personalisierten Wohnungsbeihilfevereinbarung oder der Unterstützung durch die nationale Wohnungsagentur unterliegen;
Mietwohnungen, die zu einer Organisation für kostengünstiges Wohnen gehören, für die kein Vertrag über eine individuelle Wohnhilfe gilt.

Im Allgemeinen enthalten diese Standardverträge die gesetzlich vorgeschriebenen Klauseln, lassen den Parteien jedoch einen gewissen Spielraum, der es ihnen ermöglicht, den Vertrag innerhalb der Grenzen der geltenden Vorschriften abzuschließen.
Inhaltlich gliedern sich die beiden Musterverträge in elf Teile mit folgenden Titeln:

Benennung von Parteien

2. Vertragsgegenstand: Dieser Abschnitt enthält eine Beschreibung der Unterkunft, gegebenenfalls den Bestimmungsort der Räumlichkeiten, die Bezeichnung der Räumlichkeiten und Nebeneinrichtungen des Gebäudes zur privaten Nutzung durch den Mieter, die Liste der Räumlichkeiten, Teile, Ausrüstung und Zubehör des Gebäudes zur gemeinsamen Nutzung, Ausrüstung für den Zugang zu Informations- und Kommunikationstechnologien.

3. Datum des Inkrafttretens und Vertragsdauer

4. Finanzielle Bedingungen: Dieser Teil legt insbesondere Folgendes fest:

die Höhe der Miete, falls zutreffend, in engen Räumen wird auf die besonderen Bedingungen für deren Festsetzung hingewiesen;
erstattungsfähige Gebühren;
im Falle einer gemeinsamen Miete Abschluss einer Versicherung durch den Vermieter zugunsten der gemeinsamen Mieter;
die Zahlungsbedingungen für die Miete;
ggf. ausschließlich bei Vertragsverlängerung die Bedingungen für die Neufestsetzung einer offensichtlich unterbewerteten Miete.

5. Arbeiten: Gegebenenfalls werden Umfang und Art der seit Ende des letzten Mietvertrages bzw. seit der letzten Verlängerung durchgeführten Arbeiten zur Verbesserung oder Anpassung an die guten Sitten sowie die Erhöhung der Miete angegeben Miete während des Mietverhältnisses nach Verbesserungsarbeiten des Vermieters oder Anschaffung von Geräten und Minderung der Miete während des Mietverhältnisses nach Arbeiten des Mieters.

6. Garantien

7. Solidaritätsklausel

8. Kündigungsklausel

9. Mietgebühren: Artikel 5 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 muss in diesem Abschnitt wiedergegeben werden, der auch die Einzelheiten und die Verteilung der Gebühren festlegt.

10. Sonstige Sonderbedingungen

11. Anhänge: Dieser letzte Teil erwähnt die Anhänge zum Vertrag. Gezielt werden also:

den Auszug aus dem Reglement über die Bestimmung des Gebäudes, den Genuss und die Nutzung der privaten und gemeinschaftlichen Teile und die Angabe des Anteils, der sich auf das gemietete Grundstück in jeder der Gebührenkategorien bezieht
die technische Diagnosedatei
das Merkblatt über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
das Inventar, eine Bestandsaufnahme und einen detaillierten Zustand der Möbel
gegebenenfalls vorherige Genehmigung für die Vermietung
ggf. Hinweise auf die in der Nachbarschaft üblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen.

Jede Partei kann die andere jederzeit auffordern, einen konformen Vertrag zu erstellen. Fehlen im Mietvertrag Angaben zur Wohnfläche, zur Richtmiete und zur zuletzt gezahlten Miete des Vormieters, kann der Mieter innerhalb einer Frist von einem Monat ab Mietbeginn kündigen Vertragsabschluss, den Vermieter offiziell davon in Kenntnis setzen, diese Informationen in den Mietvertrag aufzunehmen. Erfolgt innerhalb eines Monats keine Antwort des Vermieters oder weigert sich dieser, kann der Mieter innerhalb von drei Monaten nach Mahnung das zuständige Gericht anrufen, um gegebenenfalls die Herabsetzung der Miete zu erwirken Miete.

Schutz von Eigentumsrechten – Projekte

Am 20. Mai 2015 haben Senatoren einen Gesetzentwurf zur Stärkung des Schutzes von Eigentumsrechten eingebracht.
Dieser Text, der darauf abzielt, die rechts- und titellose Besetzung von Immobilien zu bekämpfen, dreht sich um zwei Achsen. Sie will einerseits diesen Situationen vorbeugen und andererseits ein Verfahren im Falle einer rechts- und titellosen Besetzung organisieren. Der Text sieht daher vor, dass jede unentgeltliche Nutzung eines Gebäudes ab seinem Inkrafttreten Gegenstand einer zwischen dem Bewohner und dem Eigentümer des Gebäudes unterzeichneten Vereinbarung sein muss.
Diese Vereinbarung muss die Verpflichtung des Bewohners enthalten, das Gebäude zu erhalten, während sich der Eigentümer verpflichten muss, angemessenen Wohnraum bereitzustellen. Der Gesetzentwurf organisiert das Ende der unentgeltlichen Besetzung.
Wenn der Bewohner die Räumlichkeiten verlassen möchte, muss er den Eigentümer per Brief mit Empfangsbestätigung benachrichtigen und das Gebäude innerhalb von dreißig Tagen nach Erhalt des Schreibens verlassen. Ebenso muss der Eigentümer, wenn er beabsichtigt, sein Eigentum wiederzuerlangen, den Bewohner per Post mit Empfangsbestätigung benachrichtigen. Letzterer hat dann eine Frist von dreißig Tagen ab dem Datum des Versands der Post, um das Gebäude zu verlassen. Darüber hinaus kann der Eigentümer die vom Gesetz zur Einführung des vollstreckbaren Rechts auf Wohnung (DALO-Gesetz) vorgesehene Einrichtung auch ohne Rechtsanspruch auf Erwerbstätigkeit ausdehnen. Der zweite Teil dieses Gesetzentwurfs besteht im Wesentlichen darin, das im DALO-Gesetz vorgesehene System auf eine rechts- oder titellose Beschäftigung auszudehnen.
Der Eigentümer, Mieter oder Bewohner kann sich daher kostenlos an den Präfekten wenden, um den Bewohner aufzufordern, die Räumlichkeiten zu verlassen. Dieser Insasse kann zu einem Jahr Gefängnis und einer Geldstrafe von 15.000 Euro verurteilt werden. Der Text zielt auch darauf ab, eine Frist von 48 Stunden ab dem Zeitpunkt festzulegen, an dem der Eigentümer, Mieter oder Bewohner kostenlos die Belegung durch einen Dritten bemerkt, um die flagrante delicto von einem Kriminalbeamten feststellen zu lassen. Im Falle der Feststellung einer unbefugten Nutzung durch einen Richter und auf Antrag des Eigentümers kann der Präfekt auf öffentliche Gewalt zurückgreifen, um den Bewohner ohne Recht oder Anspruch aus diesem Gebäude zu vertreiben. Beachten Sie im gleichen Sinne die Einreichung eines Gesetzentwurfs am 28. Mai 2015, der dazu neigt, den Zeitraum, in dem flagrante delicto der rechtswidrigen Besetzung der Wohnung eines anderen auf 7 Tage statt auf 48 Stunden verlängert wird (Art. L 226-4 des Strafgesetzbuches, das die sofortige Ausweisung erlaubt.

Barrierefreiheit

Der Gesetzentwurf zur Ratifizierung der Verordnung Nr. 2014-1090 vom 26. September 2014 über die Barrierefreiheit von Einrichtungen der öffentlichen Hand, öffentlichen Verkehrsmitteln, Wohngebäuden und Straßen für Menschen mit Behinderungen wurde vom Senat am 2. Juni angenommen und übermittelt an die Nationalversammlung, die den Text Anfang Juli prüfte.
Die Verordnung wurde ratifiziert durch das Gesetz Nr. 2015-988 vom 5. August 2015. Diese Verordnung zielte darauf ab, das durch das Gesetz vom 11. Februar 2005 eingeführte System für gleiche Rechte und Chancen zu aktualisieren. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass mit der Verordnung insbesondere Barrierefreiheitsagenden für öffentlich zugängliche Einrichtungen geschaffen wurden, die die Barrierefreiheitsstandards zum 31.12.2014 nicht erfüllten.

JURISPRUDENZ

Aufschiebende Bedingung ohne feste Laufzeit im Kaufversprechen

3. Zivil. 20. Mai 2015 (Nr. 14-11.851) FS-PB:

Mit privatrechtlicher Urkunde vom 1. November 2004 hat ein Eigentümer ein Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung der Erlangung eines städtebaulichen Gutachtens an einen Käufer verkauft.
Am 21. Mai 2010 forderte der Käufer die Erben des Verkäufers auf, einen erneuten Verkauf zu erwirken. Der Kassationsgerichtshof bestätigte das Berufungsurteil, mit dem dieser Antrag abgelehnt wurde. Das Oberlandesgericht hatte einerseits festgestellt, dass der Planfeststellungsbescheid erst mehrere Jahre nach Unterzeichnung des Kaufvertrages und nach Einleitung des Verfahrens beantragt worden sei. Es war auch der Ansicht, dass die Bestimmung einer aufschiebenden Bedingung ohne Befristung der Verpflichtung keinen unbefristeten Charakter verleihen könne. So hatte das Gericht mangels Preisindexierung und Aufwertungskoeffizient festgestellt, dass die Parteien den gemeinsamen Willen gehabt hätten, eine angemessene Frist zur Erfüllung der aufschiebenden Bedingung zu setzen, und daraus das Erlöschen des Verkaufsversprechens gefolgert.

Verfahren zur Ernennung des Syndikus für Miteigentum

3. Zivil. 15.04.2015 (Nr. 14-13.255) FS-PB:

Die Eigentümer eines Grundstücks in einem der Miteigentümergemeinschaft unterliegenden Gebäude haben die Miteigentümergemeinschaft sowie den Treuhänder auf Aufhebung mehrerer Beschlüsse einer Hauptversammlung, insbesondere des Beschlusses zur Bestellung des Treuhänders, verklagt.
Nachdem dieser Antrag vom Berufungsgericht abgelehnt worden war, legten die Eigentümer beim Kassationsgericht Berufung ein. Das Gericht bestätigt das Urteil insofern, als der Konsortialvertrag nicht unter die in Artikel 21 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 in seiner Fassung vor dem Gesetz vom 24. März 2014 genannten Verträge und Märkte fiel Das Berufungsgericht, das Artikel 19-2 des Dekrets vom 17. März 1967 in seinem Wortlaut, der sich aus dem Dekret vom 20. April 2010 ergibt, nicht angewendet hat, hat zu Recht gefolgert, dass die Entscheidung trotz des Fehlens eines Wettbewerbs und der Konsultation des Gewerkschaftsrates getroffen wurde die Bestellung des Treuhänders wirksam zustande gekommen sei.
Zu beachten ist, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes vom 24. März 2014 der Bestellung des Treuhänders ein Aufruf zum Wettbewerb vorausgehen muss. Diese Entscheidung hat daher insofern eine begrenzte Tragweite, als sie nur für Situationen vor dem Inkrafttreten des Alur-Gesetzes gelten soll.

Beschwerde des Syndikus gegen eine Verwaltungsentscheidung

CE 6. Mai 2015 (Nr. 366713):

In diesem Fall hatte der Präsident der CNIL eine Gewerkschaft förmlich aufgefordert, die Videoüberwachungskamera zu entfernen, die sie am Arbeitsplatz der Sicherheitsbeamten angebracht hatte, wo sich die Kontrollbildschirme der Kameras im übrigen Gebäude befinden.
Der engere Ausschuss der CNIL stellte fest, dass die Gewerkschaft der förmlichen Aufforderung nicht nachgekommen war, und hatte den für die Verarbeitung Verantwortlichen per Beratung angewiesen, die kontinuierliche Verarbeitung dieser Daten zu beenden, und der Gewerkschaft eine Geldstrafe in Höhe von 1 auferlegt Euro, verbunden mit einer zusätzlichen Veröffentlichungsstrafe. Die Miteigentümergemeinschaft beantragte die Absage dieser Beratung. Der Staatsrat entscheidet jedoch nicht über die Absage der Beratung, sondern über die Klagebefugnis des Syndikus, der den Antrag im Namen der Gewerkschaft gestellt hat. In diesem Zusammenhang erinnert der Vorstand daran, dass in Fällen, in denen eine Genehmigung erforderlich ist, der Treuhänder, der im Namen des Miteigentums handelt, unter Androhung der Unzulässigkeit seines Antrags eine formelle Genehmigung der Hauptversammlung der Co -Eigentümer, in seinem Namen rechtliche Schritte einzuleiten, eine Vollmacht, die den Gegenstand und Zweck des eingeleiteten Rechtsstreits angeben muss. Da der Klage des Treuhänders keine vorherige förmliche Genehmigung vorausgegangen war, ist der Vorstand der Ansicht, dass er nicht handlungsbefugt war.

Kellergrundstück

3. Zivil. 13. Mai 2015 (Nr. 13-27.342) FS-PB:

In der Tiefe eines den Klägern gehörenden Grundstücks befand sich ein Keller, der nur auf einer Ebene vom benachbarten Garten, der den Beklagten gehörte, zugänglich war. In der Annahme, dass der Verkäufer des den Klägern gehörenden Grundstücks Inhaber eines einfachen Nutzungsrechts an diesem Keller war, das beim Verkauf an die Kläger erloschen war, forderten die Kläger ihre Nachbarn und den Verkäufer auf, das Eigentumsrecht für erloschen erklären zu lassen. Nutzung des letzteren und vermerken Sie die rechts- und titellose Besetzung des Kellers durch die Antragsteller. Das Berufungsgericht sah die Beklagten als Eigentümer des Kellers an.

Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung gegen diese Entscheidung insoweit zurück, als „die Vermutung des Eigentums an dem nachstehenden Grundstück zugunsten der Bodeneigentümer nur durch einen Gegenbeweis aus einem Titel, gleich welchen Inhabers, bestritten werden kann , oder auf erwerbsmäßige Verschreibung“.

Mietindexierung

3. Zivil. 20. Mai 2015 (Nr. 13-27.367) FS-PBRI:

In diesem Fall wurden Gewerberäume ab dem 2. Februar 2006 angemietet. Am 20. April 2010 beantragte der Mieter eine Überprüfung des Mietzinses, der sich nach Anwendung der Staffelklausel auf einen Betrag von 3.815.439 € belief.
Der Mieter schlug vor, die Höhe der Miete auf 3.256.335 Euro festzusetzen und klagte vor dem Mietrichter. Dieser Antrag wurde vom Berufungsgericht und dann vom Kassationsgericht abgelehnt. Dem Gericht zufolge gab es keinen Grund, die Miete auf der Grundlage von Artikel L 145-38 des das Handelsgesetzbuch, das abweichend von der in Artikel L. 145-33 desselben Gesetzbuchs festgelegten Regel die Bezugnahme auf den Mietwert grundsätzlich ausschließt.

Betreuung durch den Vermieter bei der Untervermietung

3. Zivil. 15.04.2015 (Nr. 14-15.976) FS-PB:

In diesem Fall hatte ein Vermieter einer Hotelverwaltungsgesellschaft ein gewerbliches Mietverhältnis gewährt.
Neun Jahre später hatte er unter Berufung auf den Abschluss von Untermietverträgen, die seiner Ansicht nach mangels Beteiligung des Vermieters an den Taten regelwidrig seien, einen Urlaub mit Verweigerung der Verlängerung erteilt. Das Berufungsgericht hatte diesen Urlaub bestätigt. Der Kassationsgerichtshof hat dagegen entschieden, dass, wenn die gemieteten Räumlichkeiten für eine Hotelresidenztätigkeit bestimmt sind, die darin besteht, Kunden neben der Unterbringung Dienstleistungen wie die Vermietung von möblierten oder möblierten Unterkünften zur Verfügung zu stellen, die Untervermietung die Gegenstand der Tätigkeit des Mieters ist, muss der Vermieter nicht zur Mitwirkung an der Untervermietung herangezogen werden.

Kumulierung der Maklervergütung

1. Zivil. 9. April 2015 (Nr. 14-13.501) FS-PB:

Ein Immobilienmakler wurde mit einem Suchauftrag für eine Liegenschaft betraut, für die er einen Verkaufsauftrag hatte.
Am selben Tag schlossen der Verkäufer und der Käufer einen Verkaufsvertrag mit einer Vergütung von 20.000 Euro vom Makler. Der Verkauf wurde endgültig durch die Wirkung eines neuen Verkaufsversprechens, das nach dem Rücktritt des Verkäufers abgeschlossen wurde. Daraufhin verklagte der Immobilienmakler den Verkäufer und den Käufer auf Schadensersatz. Das Berufungsgericht lehnte diesen Antrag mit der Begründung ab, dass der Immobilienmakler nicht gleichzeitig eine Vergütung vom Verkäufer und vom Käufer erhalten könne. Gemäß Artikel 6 des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 und 73 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 in der für den Fall geltenden Fassung hält der Kassationsgerichtshof keine Bestimmung dieser Texte hindert einen Immobilienmakler nicht daran, ein Mandat von einem Verkäufer und ein Mandat von einem Käufer für denselben Vorgang zu halten. Im Gegenteil, so das Gericht, besteht für jedes Mandat ein Provisionsanspruch, sofern die in diesen Artikeln vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind.