Newsletter Nr. 28 – Immobilienrecht – November 2015

Newsletter Nr. 28 – Immobilienrecht – November 2015

Eigentumsrechte an Eigentumswohnungen, Mieten, Immobilienmakler und Hausfriedensbruch

GESETZLICHE UND REGULATORISCHE NACHRICHTEN

Eigentumsrechte an Eigentumswohnungen: Informationen für Käufer;
Verordnung vom 27. August 2015;
Mieterhöhungen
: Dekret vom 29. Juli 2015;
Immobilienmakler:
Dekrete vom 29. Juni und 28. August 2015 – Verordnung vom 1. Juli 2015;
Hausfriedensbruch:
Gesetz vom 24. Juni 2015

JURISPRUDENZ

VERKAUF
Irrtum des Gutachters
Entschädigungsfähiger Schaden
IMMOBILIE
Bankdarlehen
Vorzeitige Rückzahlung aufgrund von Kündigung Enteignung
für öffentliche Zwecke
Umfang des Entschädigungsanspruchs
EIGENTUMSWOHNUNG
Klage eines Miteigentümers
Teilnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft
Eigentümerversammlungen
Protokollanhänge
Zahlung von Gebühren
Unwirksamkeit der Eigentumsübertragung als Hindernis für die Zahlungsforderung
Hausverwaltung
Legalisierung des Mandats
Ermächtigung zur Einleitung rechtlicher Schritte

Gewerbemietvertrag
Gerichtliche
Mietfestsetzung

Newsletter Nr. 28 – Immobilienrecht – November 2015

Gesetzliche und regulatorische Neuigkeiten

Informationen für Käufer von Eigentumswohnungen

Die Regierung wurde durch das Gesetz zur Vereinfachung des Geschäftslebens¹ ermächtigt, innerhalb von neun Monaten nach dessen Veröffentlichung per Verordnung Bestimmungen zur Vereinfachung der Informationspflichten für Käufer gemäß den Artikeln L.721-2 und L.721-3 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH), die durch das ALUR-Gesetz (Art. 15) geschaffen wurden, zu erlassen. Die Verordnung vom 27. August 2015² wurde daher auf Grundlage dieses Gesetzes erlassen.

Dokumente zur Organisation des Gebäudes

Die Dokumente müssen dem Käufer nunmehr spätestens mit Unterzeichnung des Vorvertrags ausgehändigt werden, anstatt dem Vorvertrag oder der endgültigen Eigentumsurkunde beigefügt zu werden. Auch die Pflicht zur Vorlage von Sitzungsprotokollen wurde geändert. Diese sind dem Käufer auszuhändigen, es sei denn, der verkaufende Miteigentümer konnte die Protokolle nicht vom Hausverwalter erhalten.
Hinsichtlich der Übermittlungsart können die Dokumente mit Zustimmung des Käufers in jedem Format und auf jedem Wege, einschließlich elektronisch, übermittelt werden. Der Käufer muss den Erhalt der Dokumente entweder durch einfache Unterschrift auf der Eigentumsurkunde, die den Vorvertrag enthält (sofern es sich um eine endgültige Eigentumsurkunde handelt), oder – im Falle einer privaten Vereinbarung – durch ein von ihm selbst unterzeichnetes und datiertes Dokument bestätigen.

Erleichterung der Informationspflicht

Besitzt der Käufer bereits eine Wohnung in der Wohnanlage, sind Unterlagen zur Gebäudeorganisation, das Instandhaltungsbuch, die Informationen zu den Rechten und Pflichten der Miteigentümer sowie die Ergebnisse der umfassenden technischen Bewertung nicht erforderlich.
Ebenso sind Protokolle von Eigentümerversammlungen, das Instandhaltungsbuch, die Informationen zu den Rechten und Pflichten der Miteigentümer sowie die Ergebnisse der umfassenden technischen Bewertung beim Verkauf einer Einliegerwohnung nicht erforderlich.

• 1 Gesetz Nr. 2014-1545 vom 20. Dezember 2014 zur Vereinfachung des Geschäftslebens und mit verschiedenen Bestimmungen zur Vereinfachung und Klarstellung von Gesetzen und Verwaltungsverfahren
• 2. Verordnung Nr. 2015-1075 vom 27. August 2015 zur Vereinfachung der Verfahren zur Information von Käufern gemäß Artikel L. 721-2 und L. 721-3 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches

Beginn der Widerrufsfrist

Werden dem Käufer die Unterlagen zur Gebäudeorganisation und die Finanzinformationen nicht bis zum Datum der Unterzeichnung des Vorvertrags vorgelegt, beginnt die in Artikel L. 271-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) festgelegte Widerrufsfrist erst am Tag nach der Vorlage dieser Unterlagen und Informationen.
Ebenso beginnt die Widerrufsfrist erst am Tag nach der Vorlage dieser Unterlagen und Informationen, wenn dem Entwurf der notariellen Urkunde keine Unterlagen zur Gebäudeorganisation und zum Gesamtstand der offenen Gebühren und Schulden beigefügt sind.

Mietpreisentwicklungen

Gemäß Artikel 18 des Gesetzes vom 6. Juli 1989, geändert durch das ALUR-Gesetz, wird in Gebieten mit zusammenhängender Urbanisierung und mehr als 50.000 Einwohnern, in denen ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage besteht und der Zugang zu Wohnraum im gesamten Wohnungsbestand dadurch stark erschwert ist, jährlich per Dekret die maximale Höhe der Mieterhöhungen für leerstehende Wohnungen und verlängerte Mietverträge festgelegt.
Das Dekret vom 29. Juli 2015, das zur Umsetzung dieser Bestimmung erlassen wurde, gilt für Mietverträge, die zwischen dem 1. August 2015 und dem 31. Juli 2016 abgeschlossen wurden. Laut diesem Dekret darf die Miete für die Neuvermietung einer leerstehenden Wohnung die zuletzt an den Vormieter gezahlte Miete nicht übersteigen.
Hat es jedoch in den zwölf Monaten vor Abschluss des neuen Mietvertrags keine Mieterhöhung gegeben, darf die Miete für den neuen Mieter die zuletzt an den Vormieter gezahlte Miete, angepasst an die Veränderung des Mietreferenzindex, nicht übersteigen.
Der Erlass sieht mehrere Ausnahmen vor, wenn der Vermieter Verbesserungen am Objekt vorgenommen hat, wenn die vorherige Miete eindeutig zu niedrig angesetzt war und wenn der Präfekt per Erlass eine Referenzmiete festgelegt hat.

• 3 Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern und zur Änderung des Gesetzes Nr. 86-1290 vom 23. Dezember 1986
• 4 Dekret Nr. 2015-931 vom 29. Juli 2015 über die Entwicklung bestimmter Mieten im Zusammenhang mit einem neuen Mietvertrag oder einer Mietvertragsverlängerung, erlassen in Anwendung von Artikel 18 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989

Immobilienmakler

Das ALUR-Gesetz zielt darauf ab, den Beruf des Immobilienmaklers weiter zu regulieren. Zu diesem Zweck wurden kürzlich mehrere Texte verabschiedet. So gilt nun auch der durch das ALUR-Gesetz festgelegte Ethikkodex für diese Berufsgruppe. Ebenso wurden die Anforderungen an ihre Versicherungspflichten präzisiert.

Verhaltenskodex

Seit dem 1. September 2015 ist der Ethikkodex für Immobilienmakler⁵ in Kraft. Dieser Kodex umfasst zwölf Artikel und enthält Anforderungen in Bezug auf die Ethik dieser Berufsgruppe, ihre Fähigkeiten und die Organisation des Unternehmens.

Versicherungspflicht

Die in Artikel 24 des ALUR-Gesetzes festgelegte Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung wird durch ein Dekret vom 29. Juni 2015 weiter präzisiert. Dieses Dekret, das am 1. Oktober in Kraft trat, legt fest, dass Arbeitnehmer jederzeit einen Nachweis über einen Versicherungsvertrag vorlegen können müssen.
Die Mindestbedingungen des Vertrags sowie dessen Form wurden in einer Ministerialverordnung vom 1. Juli desselben Jahres geregelt. Diese Verordnung legt insbesondere die Mindestdeckungssumme auf 75.000 € fest und spezifiziert den Mindestinhalt des Vertrags in einem Anhang.

Einbruch

Das Gesetz zur Klarstellung des Straftatbestands des Hausfriedensbruchs⁸ ändert lediglich Artikel 226-4 des Strafgesetzbuches wie folgt:
Das Betreten oder Verweilen in der Wohnung einer anderen Person durch List, Drohung, Gewalt oder Nötigung wird, außer in den gesetzlich zulässigen Fällen, mit einer Freiheitsstrafe von einem Jahr und einer Geldstrafe von 15.000 € bestraft. Das Verweilen in der
Wohnung einer anderen Person nach dem im ersten Absatz genannten Betreten wird, außer in den gesetzlich zulässigen Fällen, mit denselben Strafen geahndet.

• 5 Dekret Nr. 2015-1090 vom 28. August 2015 zur Festlegung der Regeln, die den für bestimmte Personen geltenden Verhaltenskodex für Immobilien- und Unternehmensvermögenstransaktionen und -verwaltungstätigkeiten bilden
• 6 Dekret Nr. 2015-764 vom 29. Juni 2015 über die Pflicht zur Berufshaftpflichtversicherung für gewerbliche Immobilienmakler
• 7. Verordnung vom 1. Juli 2015 zur Änderung der geänderten Verordnung vom 1. September 1972 über die Mindestbedingungen des Versicherungsvertrags und die Form des in Dekret Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 vorgesehenen Belegs zur Festlegung der Anwendungsbedingungen des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 über die Bedingungen für die Durchführung von Tätigkeiten im Zusammenhang mit bestimmten Transaktionen mit Immobilien und Betriebsvermögen
• 8 Gesetz Nr. 2015-714 vom 24. Juni 2015 zur Klarstellung des Straftatbestands des Hausfriedensbruchs

Rechtsprechung

Schadensersatz im Falle eines Fehlers des Diagnostikers

Mix. 8. Juli 2015 (Nr. 13-26.686) PBRI:

In diesem Fall war der den Käufern vorgelegte Schädlingsbekämpfungsbericht fehlerhaft und informierte sie vor dem Kauf nicht über den fortgeschrittenen Termitenbefall im Gebäude. Die Käufer verklagten daher den Immobilienmakler, über den sie die Immobilie erworben hatten, sowie den Versicherer des insolventen Gutachters auf Schadensersatz.
Der Versicherer legte beim Kassationsgerichtshof Berufung ein und bestritt seine Haftung für den entstandenen Schaden. Zur Begründung führte er an, die Folgen der Verletzung der Informationspflicht könnten lediglich als entgangene Geschäftsmöglichkeit und nicht als materieller Schaden bewertet werden. Der Kassationsgerichtshof
wies die Berufung zurück. Laut Gericht sieht Artikel L. 271-4 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzes vor, dass der dem Vorvertrag oder der endgültigen Kaufurkunde beigefügte technische Gutachtenbericht den Käufer vor dem Risiko eines Termitenbefalls schützt. Die Haftung des Gutachters entsteht, wenn der Gutachtenbericht nicht nach den geltenden Standards und bewährten Verfahren erstellt wurde und sich als fehlerhaft erweist. Der den Käufern durch diesen fehlerhaften Gutachten entstandene materielle Schaden und der Schaden an der Wohnnutzung sind daher sicher, und der Versicherer des Gutachters ist zur Deckung verpflichtet.

Vorfälligkeitsentschädigung

1. Zivilkammer, 17. Juni 2015 (Nr. 14-14.444) F-PB:

Unter Berufung auf die Entlassung eines Kollegen tilgten zwei Mitkreditnehmer ihre Kredite vorzeitig durch eine Umschuldung bei einem anderen Institut und verklagten die Bank anschließend auf Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Bank legte Berufung gegen das Urteil des Berufungsgerichts ein, das die Klage bestätigte. Laut Bank waren die Kredittilgungen nicht durch die Entlassung eines der Kreditnehmer, sondern durch das Scheitern der Zinssatzverhandlungen motiviert.
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf das Urteil des Berufungsgerichtshofs, demzufolge die Kreditnehmer die vorzeitige Tilgung mit der Entlassung eines Kollegen begründet hatten. Der Kassationsgerichtshof bestätigte daher die Entscheidung des Berufungsgerichtshofs, wonach die Zinssenkung den Grund der Entlassung nicht ausschließt, und verurteilte die Bank zur Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Enteignung für öffentliche Zwecke – Umfang des Anspruchs auf Entschädigung
EGMR 25. Juni 2015 (Beschwerde Nr. 24756/10) Couturon gegen Frankreich.
In diesem Fall rügte der Beschwerdeführer die fehlende Entschädigung für den Wertverlust des Teils seines Eigentums, der nicht durch den Bau der nahegelegenen Autobahn A89 enteignet worden war, und berief sich auf eine Verletzung von Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 zum Schutz des Eigentums.
Der Gerichtshof befand, dass Frankreich in diesem Fall einen weiten Ermessensspielraum hatte, da der Bau der Autobahn in den Bereich einer regionalen Planungspolitik fiel, bei der das Gemeinwohl im Vordergrund stand. Ferner stellte der Gerichtshof fest, dass der Eigentümer von einer fairen gerichtlichen Überprüfung profitiert hatte, da die französischen Gerichte seine Argumente bezüglich der Wertminderung seines Eigentums infolge des Autobahnbaus ordnungsgemäß geprüft hatten. Folglich kam der Gerichtshof zu dem Schluss, dass keine Verletzung von Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 zur EMRK vorlag.

Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle einer Klage eines Miteigentümers

3. Zivilkammer, 8. Juli 2015 (Nr. 14-16.975) FS-PBI

Der Eigentümer von Wohneinheiten in einem Gebäude mit Wohnungseigentum, das in zwei Miteigentümer aufgeteilt war, klagte gegen den anderen Miteigentümer auf Abriss von gemeinschaftlich errichteten Bauten, die dieser ohne Genehmigung errichtet hatte. Das Berufungsgericht entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Gründung nicht am Verfahren beteiligt werden könne, um den Miteigentümer zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verpflichten. Der Kassationsgerichtshof
hob diese Entscheidung auf. Laut Gericht muss ein Miteigentümer, der die Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Zustands beantragt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in das Verfahren einbeziehen, gegebenenfalls nach Bestellung eines gerichtlich bestellten Vertreters.

Anlagen zum Protokoll der Generalversammlung

3. Zivilkammer, 8. Juli 2015 (Nr. 14-12.072) FS-PB:

Der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus klagte gegen die Hausverwaltung und forderte eine Kopie des Arbeitsvertrags des Hausmeisters. Laut Berufungsgericht hatte der Miteigentümer Anspruch darauf, von der Hausverwaltung die Dokumente zu verlangen, die den Protokollen der Eigentümerversammlungen beizufügen sind. Dies umfasste auch den Arbeitsvertrag des Hausmeisters, da dessen Einstellung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedurfte. Der
Kassationsgerichtshof entschied jedoch, dass der Arbeitsvertrag eines Angestellten der Eigentümergemeinschaft nicht als Anlage zu den Protokollen einer Eigentümerversammlung zu verstehen ist. Das Urteil der Vorinstanz wurde daher aufgehoben.

Gebühren

3. Zivilkammer, 8. Juli 2015 (Nr. 14-12.995) FS-PB:

In diesem Fall focht der Käufer von Wohnungen in einem Gebäude mit Wohnungseigentumsrecht seine Verurteilung zur Zahlung von Wohngeld an. Laut Berufungsgericht war es dem Käufer verwehrt, die Eigentümerversammlung, in der der Beschluss zur Einziehung der Beiträge gefasst wurde, anzufechten, da er der Wohnungseigentümergemeinschaft unbekannt war. Die Eigentumsübertragung war ihm nämlich nicht gemäß Artikel 6 des Dekrets vom 17. März 1967 mitgeteilt worden, weshalb er nicht geladen werden musste.
Der Kassationsgerichtshof entschied hingegen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, die argumentiert hatte, die Eigentumsübertragung sei dem Käufer gegenüber aufgrund der fehlenden Mitteilung nicht durchsetzbar, keine Zahlung von Wohngeld verlangen könne. Der Kassationsgerichtshof hob somit das Urteil des Berufungsgerichts auf.

Auftrag des Treuhänders – Regularisierung

3. Zivilkammer, 16. September 2015 (Nr. 14-16.106) FS-PBI:

Eine Eigentümerversammlung am 27. Januar 2010 bestellte einen Hausverwalter bis zum 31. Dezember 2010. Eine nachfolgende Eigentümerversammlung am 5. Juli 2012 verlängerte das Mandat des Verwalters rückwirkend. Nachdem
ein Urteil dem Antrag zweier Miteigentümer auf Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung stattgegeben hatte, legte der Hausverwalter am 25. Oktober 2011 im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Berufung gegen diese Entscheidung ein. Da das Mandat des Hausverwalters zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war, argumentierten die Beklagten, die Berufung sei mangels Befugnis des Verwalters unzulässig.
Das Berufungsgericht entschied, dass die Berufung des zu diesem Zeitpunkt nicht bevollmächtigten Hausverwalters grundlegend fehlerhaft sei und dieser Fehler nicht behoben worden sei.
Der Kassationsgerichtshof stellte klar, dass die Regularisierung der Befugnisse des Treuhänders, der ohne Mandat im Namen der Eigentümergemeinschaft vor Gericht gehandelt hatte, nach Ablauf der Berufungsfrist nicht mehr erfolgen kann. Folglich wies das Gericht die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft zurück.

Ermächtigung des Treuhänders zur Einleitung rechtlicher Schritte

CE 3. Juli 2015 (Nr. 371433):

Die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Hausverwalter per Beschluss aufgefordert, „gegen die Baugenehmigung für das angrenzende Bauvorhaben gegebenenfalls Berufung einzulegen“. Das Verwaltungsgericht, dessen Entscheidung später vom Staatsrat bestätigt wurde, gab der Einrede der Unzulässigkeit statt und entschied, dass die im Beschluss genannte Aufforderung mangels weiterer Angaben zu Gegenstand und Zweck der Berufung nicht als wirksame Ermächtigung des Hausverwalters durch die Eigentümerversammlung zur Berufung gegen das angefochtene Urteil angesehen werden könne.

Gerichtliche Festsetzung der Miete

3. Zivilkammer, 1. Juli 2015 (Nr. 14-13.056) F-PB:

Der Eigentümer eines gemieteten Gewerbeobjekts klagte gegen die Mieter auf Festsetzung der Miete für den verlängerten Mietvertrag. Um die Miete für den verlängerten Mietvertrag auf Grundlage des ortsüblichen Mietpreises zu bestimmen, berücksichtigte das Berufungsgericht insbesondere die dreijährigen Mietanpassungen, die am 3. Mai 2008 und am 3. Mai 2011 hätten erfolgen können.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil auf und urteilte, dass das Berufungsgericht durch die Anwendung des Mietrechts gegen die Artikel L. 145-37 und R. 145-20 des französischen Handelsgesetzbuches verstoßen habe, da kein Antrag auf eine dreijährige Mietanpassung außergerichtlich oder per Einschreiben gestellt worden war.