Das Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014 über Handwerk, Handel und Kleinstunternehmen, bekannt als „Pinel-Gesetz“, änderte die Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern. Diese neuen Bestimmungen wurden nun durch das Dekret Nr. 2014-1317 vom 3. November 2014 über Gewerbemietverträge (Amtsblatt vom 5. November 2014, S. 18638) präzisiert, welches die Artikel R 145-35 bis R 145-37 in das Handelsgesetzbuch einführt.
Die neue Regelung gilt für Mietverträge, die am oder nach dem 5. November 2014 abgeschlossen und verlängert wurden.
I. Hintergrund
Vor Verabschiedung des Pinel-Gesetzes enthielt das Handelsgesetzbuch keine spezifischen Bestimmungen zur Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern. Die Angelegenheit wurde daher durch die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt, die selbst recht vage waren, und primär durch die Vereinbarung zwischen den Parteien.
Es galt als anerkannt, dass die Parteien die Definition und Verteilung der Kosten völlig frei vereinbaren konnten.
Die Rechtsprechung bestätigte somit „Ausnahmeklauseln“, die dem Mieter Folgendes auferlegten:
- der gesamten Grundsteuer;
- größere Reparaturen im Sinne von Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuches;
- Arbeiten zur Einhaltung der Vorschriften auf dem Gelände;
- Arbeiten, die aufgrund des desolaten Zustands der Räumlichkeiten notwendig wurden;
- sämtliche Eigentumswohnungsgebühren, ohne Ausnahme.
In Anlehnung an diese Rechtsprechung enthalten viele Mietverträge Klauseln, die eine Miete „ohne Nebenkosten“ festlegen. Dadurch werden in der Regel alle Nebenkosten dem Mieter aufgebürdet, die – mangels spezifischer Regelungen – vom Vermieter zu tragen wären.
Diese Klauseln verdeutlichen die Machtposition des Vermieters bei Vertragsverhandlungen. Der Gesetzgeber wollte den daraus resultierenden Missbräuchen entgegenwirken.
II. Neues Gerät
A. Kostenverteilung
1. Prinzip: genaue und vollständige Erfassung der Ausgaben
Das neue Gesetz legt fest, dass der Mietvertrag ein genaues und vollständiges Verzeichnis aller mit dem Mietverhältnis verbundenen Gebühren, Steuern und Entgelte sowie deren Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter enthalten muss (Französisches Handelsgesetzbuch, Art. L 145-40-2, Abs. 1).
Es ist außerdem festgelegt, dass in Gebäuden mit mehreren Mietern (insbesondere in Eigentumswohnungen) die Aufteilung der Gebühren oder der Instandhaltungskosten unter den einzelnen Mietern im Mietvertrag spezifiziert sein muss. Diese Aufteilung richtet sich nach der belegten Fläche. Die Höhe der dem Mieter in Rechnung gestellten Steuern, Abgaben und Gebühren richtet sich ausschließlich nach der von jedem Mieter genutzten Fläche und seinem Anteil an den für den Betrieb des Mietobjekts notwendigen Gemeinschaftsflächen (Französisches Handelsgesetzbuch, Art. L 145-40-2, Abs. 3).
Das Gesetz verweist zudem auf ein Dekret des Staatsrats zur Definition von Gebühren, Steuern, Abgaben und Entgelten, die aufgrund ihrer Natur nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen.
2. Anwendungen
Dieser lang erwartete Erlass wurde am 3. November verabschiedet. Er schafft einen neuen Artikel R 145-35 im Handelsgesetzbuch, nach dem dem Mieter folgende Kosten nicht in Rechnung gestellt werden dürfen:
1. Aufwendungen im Zusammenhang mit größeren Reparaturen gemäß Artikel 606 des Bürgerlichen Gesetzbuches sowie gegebenenfalls Gebühren für die Durchführung dieser Arbeiten;
Es ist darauf hinzuweisen, dass sich die in diesem Text erwähnten größeren Reparaturen auf tragende Wände und Gewölbe, den Austausch von Balken und ganzen Dächern sowie die vollständige Sanierung von Deichen, Stützmauern und Zäunen beziehen. Die Rechtsprechung verwendet jedoch eine weiter gefasste Definition: Größere Reparaturen betreffen die Struktur und die allgemeine Stabilität des Gebäudes, während Instandhaltungsarbeiten solche sind, die für den dauerhaften Erhalt des Gebäudes in gutem Zustand notwendig sind (Cass. 3rd Civ . 13. Juli 2005, Nr. 04-13764 – FS-PB).
2. Kosten für Arbeiten zur Beseitigung von Veralterung oder zur Anpassung , an die geltenden Vorschriften , sofern diese Arbeiten unter die im vorhergehenden Absatz genannten
größeren Instandsetzungen Traditionell gilt, dass – sofern keine abweichende Vereinbarung besteht – die Kosten für die Anpassung des Objekts an die geltenden Vorschriften und für Arbeiten im Zusammenhang mit Veralterung vom Vermieter zu tragen sind. Der Anwendungsbereich dieser Bestimmung ist jedoch fraglich, da das Verbot nur insoweit gilt, als die Arbeiten unter größere Instandsetzungen fallen. Es erscheint daher redundant zu Punkt 1.
3. Steuern , einschließlich der Gebietsabgabe, Steuern und Gebühren, für die der Vermieter oder Eigentümer des Grundstücks oder Gebäudes rechtlich haftet; jedoch Grundsteuer und zusätzliche Grundsteuern sowie Steuern, Gebühren und Entgelte im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks oder Gebäudes oder einer Dienstleistung, von der der Mieter direkt oder indirekt profitiert,
auf den Mieter umgelegt werden . Die Formulierung des Pinel-Gesetzes hatte bei Mietern die Hoffnung geweckt, dass die Möglichkeit, dass ihnen Grundsteuer und andere Steuern im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks, einschließlich der Abfallgebühr (TEOM), aufgebürdet werden, endgültig ausgeschlossen wäre. Sie werden enttäuscht sein. Die ausdrücklich vorgesehene Ausnahme für Grundsteuer, deren zusätzliche Steuern und andere Steuern im Zusammenhang mit der Nutzung des Grundstücks kehrt den im Gesetzestext festgelegten Grundsatz faktisch um.
4° Die Gebühren des Vermieters im Zusammenhang mit der Verwaltung der Mieten für die unter den Mietvertrag fallenden Räumlichkeiten oder das Gebäude;
Diese Bestimmung zielt auf Immobiliengesellschaften und Einkaufszentrumsvermieter ab, die die Verwaltungskosten systematisch an die Mieter weitergegeben haben.
5. In einem Gebäudekomplex fallen Gebühren, Steuern, Entgelte und Kosten für Arbeiten an, die leerstehende Einheiten oder anderen Mietern zuzurechnen sind.
Die Aufteilung dieser Gebühren, Steuern, Entgelte und Kosten für Arbeiten am Gebäudekomplex auf die Mieter kann vertraglich gewichtet werden. Diese Gewichtung wird den Mietern mitgeteilt.
Diese Möglichkeit der vertraglichen Gewichtung scheint dem Wortlaut von Artikel L 145-40-2, Absatz 3 des französischen Handelsgesetzbuchs zu widersprechen. Dieser Artikel legt fest, dass die Höhe der dem Mieter zuzurechnenden Steuern, Gebühren und Entgelte strikt der von ihm bewohnten Einheit und seinem Anteil an den für den Betrieb des Mietobjekts notwendigen Gemeinschaftsflächen entspricht.
Verbesserungen , die die Kosten für den Ersatz durch identische Materialien übersteigen, sind in den unter den Punkten 1 und 2 genannten Kosten nicht enthalten.
B. Informationen zu den Gebühren
1. Nach Abschluss des Vertrags
Im Mietvertrag muss eine genaue und vollständige Auflistung aller Gebühren, Steuern und deren Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter enthalten sein.
Darüber hinaus muss der Vermieter jedem Mieter Folgendes zur Verfügung stellen:
- Eine vorläufige Darstellung der Arbeiten, die er in den folgenden drei Jahren durchführen will, zusammen mit einem vorläufigen Budget;
- Eine Zusammenfassung der Arbeiten, die er in den letzten drei Jahren durchgeführt hat, mit Angabe der Kosten.
2. Während des Mietverhältnisses
- jedes Jahr :
- alle drei Jahre :
- Eine vorläufige Darstellung der Arbeiten, die er in den folgenden drei Jahren durchführen will, zusammen mit einem vorläufigen Budget;
- Eine zusammenfassende Aufstellung der von ihm in den letzten drei Jahren geleisteten Arbeit unter Angabe der Kosten (C. com. Art. L 145-40-2).
Diese Informationen werden innerhalb von zwei Monaten vor jedem dreijährigen Stichtag mitgeteilt.
- so bald wie möglich : Informationen über neue Gebühren, Steuern, Abgaben und Entgelte (Handelsgesetzbuch Art. L 145-40-2).
