Immobilienrecht: Gesetz Nr. 2014-624 vom 18. Juni 2014: Die Reform der Gewerbemietverträge

Gesetz Nr. 2014-624 vom 18. Juni 2014: Reform des Gewerbemietrechts.
Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014, betreffend Handwerk, Handel und Kleinstunternehmen, führt wesentliche Änderungen der Vorschriften für Gewerbemietverträge ein. Die meisten Bestimmungen dieses Gesetzes traten am 19. Juni 2014 in Kraft.
Siehe Newsletter Nr. 5.

• Vorzeitige Beendigung des Gewerbemietvertrags durch den Mieter oder dessen Rechtsnachfolger

Der Mieter kann die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags beantragen, wenn er Altersrente beantragt oder eine Erwerbsminderungsrente bewilligt bekommen hat. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, kann der Mieter die Beendigung auch jeweils zum Ende eines Dreijahreszeitraums beantragen. Das Gesetz ändert die Regelungen zur vorzeitigen Beendigung, indem es die Möglichkeit für den Mieter ausschließt, eine Klausel zum Verzicht auf sein Recht auf vorzeitige Beendigung in den Vertrag aufzunehmen (Artikel L.145-4 des französischen Handelsgesetzbuchs). Diese neue Bestimmung gilt für Verträge, die am oder nach dem 1. September ²⁰¹⁴ Die
Erben des Mieters haben im Todesfall des Mieters das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Der Antrag der Erben muss „ gemäß den in Artikel 145-9 festgelegten Verfahren und Fristen “ gestellt werden (Artikel L.145-4, Absatz 4 des französischen Handelsgesetzbuchs). Diese Bestimmung gilt für alle Nachlassverfahren, die ab dem Datum des Inkrafttretens des Gesetzes eröffnet werden.

• Verlängerung der Laufzeit von Kurzzeitmietverträgen

Die Laufzeit des Kurzzeitmietvertrags wird von zwei auf drei Jahre verlängert. Das Gesetz sieht vor, dass die Parteien nach Ablauf dieser Laufzeit keinen neuen Kurzzeitmietvertrag abschließen dürfen, um dasselbe Geschäft in denselben Räumlichkeiten weiterzuführen.

• Die Definition des Begriffs eines prekären Nutzungsvertrags

Die befristete Nutzungsvereinbarung war gesetzlich nicht definiert. Nunmehr ist festgelegt, dass sie sich „ unabhängig von ihrer Dauer dadurch auszeichnet, dass die Nutzung der Räumlichkeiten nur aufgrund besonderer, außerhalb der alleinigen Kontrolle der Parteien liegender Umstände zulässig ist “ (Artikel L.145-5-1 des französischen Handelsgesetzbuchs). Diese neue Bestimmung gilt für Verträge, die am oder nach dem 1. September ²⁰¹⁴ . Es ist zu beachten, dass die befristete Nutzungsvereinbarung nicht den für Gewerbemietverträge geltenden Bestimmungen unterliegt.

• Anpassungen des Rechts auf Mietvertragsverlängerung

Die Artikel L.145-15 und L.145-16 des französischen Handelsgesetzbuchs, die die Nichtigkeit von Klauseln oder Vereinbarungen regeln, welche die Verlängerung des Mietvertrags durch den Mieter verhindern oder die Abtretung des Mietvertrags untersagen, werden geändert.
Künftig wird die Nichteinhaltung dieser Artikel nicht mehr mit der Nichtigkeit der Klauseln geahndet. Diese gelten dann als „nicht schriftlich fixiert “. Laut Bericht des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung zielt diese Änderung darauf ab, diese Artikel von der zweijährigen Verjährungsfrist gemäß Artikel L.145-60 des Handelsgesetzbuchs auszunehmen.
Auch die Bestimmungen, die ausländischen Staatsangehörigen das Recht auf Mietvertragsverlängerung entziehen, werden aufgehoben.

• Mietpreisprüfung

Der Bezug auf den Baukostenindex entfällt. Zur Begrenzung von Mieterhöhungen werden ausschließlich der Gewerbemietindex bzw. der Dienstleistungsmietindex herangezogen (Artikel L.145-34 des französischen Handelsgesetzbuchs). Im Falle einer Ausnahme von der Mietpreisbremse ist die Mieterhöhung auf „ 10 % der im Vorjahr gezahlten Miete “ begrenzt.
Das Gesetz legt ferner fest, dass die Mietanpassung mit dem Datum des „Antrags auf Überprüfung “ wirksam wird (Artikel L.145-38 Absatz 1 ^des französischen Handelsgesetzbuchs).

• Inventar der Einrichtungsgegenstände, Mietkosten und Steuern

Ein neuer Artikel zur Erstellung eines gemeinsamen Inventars der Einrichtungsgegenstände (Artikel L.140-40-1 des französischen Handelsgesetzbuchs) wurde verabschiedet. Ein Inventar der Einrichtungsgegenstände muss bei Übernahme und bei Rückgabe der Mieträume erstellt werden. Können die Parteien kein Inventar der Einrichtungsgegenstände erstellen, wird dieses auf Antrag einer der Parteien von einem Gerichtsvollzieher angefertigt. Diese neue Bestimmung gilt nur für Mietverträge, die vor ihrem Inkrafttreten abgeschlossen wurden, sofern bei Übernahme ein Inventar der Einrichtungsgegenstände erstellt wurde.
Seit dem 1. September ²⁰¹⁴ sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, Mieter über die Aufteilung der Mietkosten, Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit dem Mietvertrag zu informieren (Artikel L.145-40-2 des französischen Handelsgesetzbuchs). Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter bei Vertragsunterzeichnung und anschließend alle drei Jahre Folgendes vorlegen:
– Eine vorläufige Aufstellung der geplanten Arbeiten für die folgenden drei Jahre einschließlich eines vorläufigen Kostenplans;
– Eine Zusammenfassung der in den vorangegangenen drei Jahren durchgeführten Arbeiten.
Streitigkeiten über Gebühren, Arbeiten sowie Streitigkeiten über die Höhe der Miete während der dreijährigen Überprüfung und die Änderungsrate können der Schlichtungskommission des Ministeriums für gewerbliche Mietverhältnisse vorgelegt werden, deren Zuständigkeit dadurch erweitert wird (Artikel L.145-35 des Handelsgesetzbuches).

• Kommunale Vorkaufsrechte und Delegation

Das Gesetz ändert Artikel L.214-1 des Stadtplanungsgesetzes hinsichtlich der Vorkaufsrechte von Gemeinden. Der Umfang der in einer Vorab-Verkaufsabsichtserklärung geforderten Angaben wird erhöht.
Bisher musste die Verkaufsabsichtserklärung lediglich den Preis und die Verkaufsbedingungen enthalten. Nunmehr muss sie „den Preis, die Geschäftstätigkeit des potenziellen Käufers, die Anzahl der Beschäftigten des Verkäufers, die Art ihrer Arbeitsverträge und die Verkaufsbedingungen“ enthalten. Gegebenenfalls muss auch der Gewerbemietvertrag aufgeführt und der Umsatz angegeben werden, wenn es sich um den Verkauf eines Gewerbemietvertrags oder eines Handwerks- oder Handelsbetriebs handelt (Artikel L.214-1, Absatz 3 des Stadtplanungsgesetzes).
Der neue Artikel L.214-1-1 des Stadtplanungsgesetzes erlaubt es Gemeinden mit Vorkaufsrecht, dieses Recht an eine interkommunale Einrichtung für öffentliche Kooperation zu delegieren. Diese öffentliche Einrichtung oder die Gemeinde kann dieses Vorkaufsrecht an „ eine öffentliche Einrichtung mit geeignetem Zweck, an ein Unternehmen mit gemischter Wirtschaft, an den Konzessionsinhaber eines Entwicklungsvorhabens oder an den Inhaber eines Vertrags zur Revitalisierung von Handwerk und Gewerbe “ delegieren.

• Der Vorteil eines Vorkaufsrechts im Falle des Verkaufs des Grundstücks

Das Gesetz räumt Mietern im Falle des Verkaufs von Gewerberäumen ein Vorkaufsrecht ein, angelehnt an das Vorkaufsrecht für Wohnraummietverhältnisse gemäß Gesetz vom 6. Juli 1989 (Artikel L 145-46-1 des französischen Handelsgesetzbuchs).
Die Bestimmungen, die dieses Vorkaufsrecht einräumen, sind nicht zwingend und können daher durch eine abweichende Klausel im Mietvertrag außer Kraft gesetzt werden. Sie gelten ferner nicht in folgenden Fällen:
– Verkauf mehrerer Einheiten innerhalb eines Gewerbekomplexes,
– Verkauf einzelner Gewerberäume,
– Verkauf von Gewerberäumen an einen Miteigentümer eines Gewerbekomplexes,
– Verkauf eines gesamten Gebäudes mit Gewerberäumen,
– Verkauf von Räumlichkeiten an den Ehepartner des Vermieters oder an einen Vorfahren oder Nachkommen des Vermieters oder seines Ehepartners.

Beabsichtigt ein Vermieter, Gewerberäume zu verkaufen, muss er den Mieter nun per Einschreiben mit Rückschein über seine Verkaufsabsicht informieren. Der Vermieter muss den Preis und die Verkaufsbedingungen angeben. Dieses Schreiben stellt ein Angebot dar.
Nimmt der Mieter das Angebot an, haben die Parteien zwei Monate Zeit, den Verkauf abzuschließen. Andernfalls ist die Annahme unwirksam. Ausnahmsweise beträgt die Frist vier Monate, wenn der Mieter in seiner Antwort seine Absicht zur Kreditaufnahme angibt.
Sind die Räumlichkeiten Teil eines größeren Komplexes, der als Einheit verkauft wird, hat der Mieter kein Vorkaufsrecht.
Dieser Artikel gilt für Mietverträge, die bereits seit dem sechsten Monat nach Inkrafttreten des Gesetzes, also seit dem 1. Dezember ²⁰¹⁴ .

• Das Blatt

Gemäß Artikel L.145-9 des französischen Handelsgesetzbuchs muss die Kündigung außergerichtlich erfolgen. Das Gesetz sieht keine formalen Anforderungen an diese Kündigung vor. So können die Parteien beispielsweise ein Einschreiben mit Rückschein versenden.