Schwerpunkt ist die Rechtsprechung zu Kaufverträgen, Maklermandaten, Miteigentum und der Pflicht zur Bereitstellung angemessenen Wohnraums.
Siehe Newsletter Nr. 5.
I. VERKAUF
Civ I, 25. Juni 2014, Nr. 13-16.529 :
Durch eine einseitige private Vereinbarung erklärte ein Miteigentümer seine Absicht, seinem Bruder seinen hälftigen, ungeteilten Anteil an einer Immobilie zu verkaufen, die sie von ihrem Vater geerbt hatten. Der Miteigentümer verstarb am [Datum fehlt] und hinterließ seine beiden Kinder als Erben. Zwischen ihnen entstand ein Streit über das Eigentum an der strittigen Immobilie. Der Bruder des Verstorbenen beanspruchte das Alleineigentum, da er den ungeteilten Anteil seines Bruders erworben hatte. In seinem erstinstanzlichen Urteil entschied das Berufungsgericht, dass diese Vereinbarung ein Verkaufsangebot darstellte, das vor dem Tod des Miteigentümers nicht angenommen worden war.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und bekräftigte einen etablierten Grundsatz: „ Ein Angebot, das keine Frist festlegt, erlischt mit dem Tod des Anbietenden, bevor es angenommen wurde .“
II. Mandat für Immobilienmakler
Civ I, 18. Juni 2014, Nr. 13-13.553 :
Gemäß einem nicht-exklusiven Suchauftrag eines Unternehmens suchte ein Immobilienmakler ein Baugrundstück, fand es und präsentierte es seinem Auftraggeber. Das Grundstück entsprach den vereinbarten Spezifikationen. Anschließend erstellte er einen vorläufigen Kaufvertrag, der jedoch nicht zustande kam. Der Makler erfuhr später, dass ein anderes Unternehmen, Fonta, dieses Grundstück ohne Zwischenhändler zu dem Preis und den Bedingungen des von Fonta erstellten Vertragsentwurfs erworben hatte. Daraufhin verklagte der Makler den Käufer auf Bezahlung seiner Such- und Verhandlungsleistungen. Er berief sich dabei primär auf eine separate Vereinbarung, wonach der Käufer die Verpflichtungen des Auftraggebers übernehmen sollte, und sekundär auf eine Klage wegen ungerechtfertigter Bereicherung (in rem verso).
Mangels Beweisen wies das Berufungsgericht die Klage wegen fehlender Beweise für eine solche Übernahmevereinbarung zurück. Das Gericht verurteilte den Käufer zur Zahlung von Schadensersatz aufgrund der Klage wegen ungerechtfertigter Bereicherung (in rem verso). Zur Begründung seiner Entscheidung führt das Gericht an, dass die Ausübung dieser Klage – das einzige dem Immobilienmakler zur Verfügung stehende rechtliche Mittel, um vom Käufer die Vergütung für seine Tätigkeit zu erhalten – nicht dazu diene, die Bestimmungen des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 zu umgehen, da die Parteien nicht an ein Mandat gebunden sein könnten, da der Nutzen, den der Käufer unentgeltlich aus der Tätigkeit des Immobilienmaklers gezogen habe, ihm von einem Dritten übertragen worden sei.
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf und stellt fest: „ Die Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung können die Bestimmungen der öffentlichen Ordnung [Artikel 6 I des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 und Artikel 72 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972] nicht außer Kraft setzen, welche die Rechtmäßigkeit der Beteiligung eines Immobilienmaklers an einer Immobilientransaktion und damit seinen Anspruch auf Vergütung und Entschädigung an den Besitz eines zuvor von einer der Vertragsparteien zu diesem Zweck erteilten schriftlichen Mandats knüpfen .“
III. Eigentumsverhältnisse an Eigentumswohnungen
Dritte Zivilkammer, 4. Juni 2014 (Nr. 13-15.400) :
Die Eigentümer von Gewerbeeinheiten in einem Gebäude mit Wohnungseigentumsrecht klagten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie begehrten erstens die Aufhebung des Beschlusses der Eigentümerversammlung, mit dem ihr Antrag auf Installation eines Abgasabzugs im Innenhof abgelehnt worden war, und zweitens die gerichtliche Genehmigung für die Arbeiten. Das Berufungsgericht genehmigte den Miteigentümern die Durchführung der Arbeiten auf eigene Kosten gemäß einer geänderten Fassung des ursprünglichen Antrags. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legte beim Kassationsgericht Revision ein mit der Begründung, die Voraussetzung einer vorherigen Ablehnung durch die Eigentümerversammlung vor der Anrufung eines Richters sei nicht erfüllt, wenn die der Eigentümerversammlung vorgelegten und abgelehnten Arbeiten mit den dem Richter vorgelegten identisch seien. Es
stellt sich somit die Frage, ob die vom Richter gemäß Artikel 30 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 genehmigten Arbeiten mit den von der Eigentümerversammlung abgelehnten Arbeiten identisch sein müssen.
Laut Kassationsgericht verlangt Artikel 30 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 nicht, dass das gerichtlich zu genehmigende Werk exakt mit dem von der Hauptversammlung abgelehnten Werk identisch sein muss. Die Entscheidung des Richters der Vorinstanz ist endgültig.
IV. Verpflichtung zur Bereitstellung angemessenen Wohnraums
Civ III, 4. Juni 2014, Nr. 13-17.289 :
Ein Wohnraummietvertrag sah eine Mietminderung im Gegenzug für das Fehlen einer Heizung vor. Der Mieter klagte gegen das Vermieterunternehmen, um eine gerichtliche Anordnung zur Installation einer Heizungsanlage zu erwirken.
Ist die Pflicht zur Bereitstellung angemessenen Wohnraums erfüllt, wenn die Wohnung nicht beheizt ist?
Laut Kassationsgerichtshof ist die „ des Vermieters zur Bereitstellung angemessenen Wohnraums “ eine Frage des öffentlichen Interesses. Daher war das Berufungsgericht nicht verpflichtet, „ die Mietvertragsbestimmungen, die die Übergabe einer Wohnung ohne Heizung im Gegenzug für eine reduzierte Miete vorsahen, zu berücksichtigen, und ordnete die Installation einer Heizungsanlage zu Recht an .“
Es ist zu beachten, dass die Folgen der Einstufung einer Wohnung als mangelhaft unter anderem Folgendes umfassen:
– Kündigung des Mietvertrags, gegebenenfalls mit verkürzter Kündigungsfrist;
– Mietminderung oder -befreiung bis zum Abschluss der Arbeiten;
– Schadensersatz, insbesondere für die durch die Arbeiten verursachte Beeinträchtigung der Wohnnutzung, die vor dem Einzug des Mieters hätten durchgeführt werden müssen.
