Lokale Miet- und Mietwertbeobachtungsstelle für Wohnimmobilien

Newsletter Nr. 8 – Immobilienrecht

Zusammenfassung

GESETZGEBUNG

ÖRTLICHE MIETOBEOBACHTUNGSSTELLEN
Dekret vom 5. November 2014 – Verordnung vom 10. November 2014
–
MIETVERTRÄGLICHKEIT VON WOHNRÄUMLICHKEITEN
Verordnung vom 18. Dezember 2014

JURISPRUDENZ

… vom 5. November 2014:
Nichteinhaltung der Satzung einer Eigentümergemeinschaft
… vom 5. November 2014:
Abstimmungsverfahren für die Bestellung des Verwalters
… vom
: Verjährungsfrist für eine Klage auf Aufhebung des Mandats des Verwalters
… vom 19. November 2014:
Allgemeine und besondere Gemeinschaftsflächen: Klagebefugnis
… vom 3. Dezember 2014:
Bezugnahme auf einen festen Basisindex in einer Indexierungsklausel
… vom 5. November 2014:
Abweichung von den Regeln zur Einziehung von Mietkosten: Heizkosten
… vom 1. Oktober 2014:
Änderung der Kostenverteilung nach Nutzungsänderung einer Einheit in einer Miteigentumsgemeinschaft
… vom 15. Oktober 2014:
Bedingungen für die Beendigung des Mietvertrags
… vom 26. November 2014:
Verletzung der Informationspflicht durch den Verkäufer und Haftung des Notars

GESETZGEBUNG

Mietobservatorium

Das ALUR-Gesetz sieht die Einrichtung lokaler Mietbeobachtungsstellen vor (Artikel 16 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern, geändert durch das ALUR-Gesetz). Diese auf Initiative von Kommunen und interkommunalen Einrichtungen eingerichteten Beobachtungsstellen sind mit der Erhebung von Mietdaten für ein bestimmtes geografisches Gebiet und der Veröffentlichung der statistischen Ergebnisse beauftragt.
Das Dekret Nr. 2014-1334 vom 5. November 2014, das am 8. November 2014 in Kraft trat, regelt das Verfahren zur Erteilung und zum Entzug der Akkreditierung lokaler Mietbeobachtungsstellen durch den Wohnungsbauminister. Es legt insbesondere Form und Inhalt des Akkreditierungsantrags fest. Diese Punkte werden durch die Verordnung vom 10. November 2014 weiter präzisiert, welche die Liste der mit dem Antrag einzureichenden Dokumente festlegt.
Das Dekret knüpft die Erteilung der Akkreditierung an verschiedene Bedingungen, darunter:

Einhaltung der methodischen Anforderungen, die von einem durch Dekret eingerichteten Ausschuss, nämlich dem wissenschaftlichen Ausschuss für Mietbeobachtung, festgelegt wurden;
das Vorhandensein einer ausgewogenen Vertretung von Vermietern, Mietern und Verwaltern in den Leitungsgremien der Beobachtungsstelle sowie die Anwesenheit qualifizierter Personen auf dem Gebiet des Wohnungswesens oder der Statistik.

Artikel 3 des Dekrets regelt die Verfahren zur Übermittlung der von den Beobachtungsstellen erhobenen Daten an öffentliche und private Stellen. Dieser Artikel sieht außerdem die jährliche Veröffentlichung der Ergebnisse der Beobachtungsstelle vor. Diese Veröffentlichung muss vor dem 31. März eines jeden Jahres erfolgen (Artikel 2 der Verordnung vom 10. November 2014).

Diese Ergebnisse sollten Folgendes zeigen:

des mittleren und durchschnittlichen Mietniveaus im gesamten Ballungsraum;
des mittleren und durchschnittlichen Mietniveaus nach geografischem Gebiet;
Daten zur Erfassung des beobachteten Wohnungsbestands;
Die wichtigsten Trends in der Entwicklung des Mietmarktes, wenn Veränderungen des Mietniveaus beobachtet werden.

Mietwert von Wohnräumen

Artikel 74 des Gesetzes Nr. 2013-1279 vom 29. Dezember 2013 zur Änderung des Finanzgesetzes für 2013 sieht ein im Jahr 2015 durchzuführendes Pilotprojekt zur Überprüfung der Mietwerte von Wohnräumen und Räumlichkeiten, die zur Ausübung einer Erwerbstätigkeit von zu Hause aus genutzt werden, vor.
Der Erlass vom 18. Dezember 2014 listet die für das in Artikel 74 des Finanzgesetzänderungsgesetzes für 2013 vorgesehene Pilotprojekt zur Überprüfung der Mietwerte von Wohnräumen zuständigen Behörden auf.

1 Dekret Nr. 2014-1334 vom 5. November 2014 über lokale Mietobservatorien, die Verfahren zur Übermittlung und Verbreitung ihrer Daten sowie die Einrichtung des Wissenschaftlichen Komitees für Mietbeobachtung. 2 Verordnung vom 10. November 2014 über lokale Mietobservatorien und die Verfahren zur Übermittlung und Verbreitung ihrer Daten

3. Verordnung vom 18. Dezember 2014 zur Festlegung der Liste der Abteilungen für die Erprobung der in Artikel 74 des Gesetzes Nr. 2013-1279 vom 29. Dezember 2013 zur Änderung des Finanzgesetzes für 2013 vorgesehenen Überarbeitung der Mietwerte von Wohnräumen

Die für das Pilotprogramm zur Überarbeitung der Mietwerte ausgewählten Abteilungen sind:

Charente-Maritime;
der Norden;
die Orne;
Paris;
Val-de-Marne.

Der Mietwert jeder Immobilie oder jedes Immobilienteils wird auf Grundlage der aktuellen Lage des Mietmarktes ermittelt. Dabei werden Art, Lage und Merkmale der jeweiligen Immobilie oder des jeweiligen Immobilienteils berücksichtigt. Der Mietwert von außergewöhnlichen Immobilien kann im Wege einer direkten Bewertung anhand eines während der Pilotphase festzulegenden Satzes ermittelt werden.
Die Regierung muss dem Parlament bis spätestens 30. September 2015 einen Bericht vorlegen. Dieser Bericht erläutert die Folgen der Überarbeitung für Steuerzahler, Kommunen, interkommunale Einrichtungen der öffentlichen Zusammenarbeit und den Staat. Er untersucht, wie die Überarbeitung unter Beibehaltung konstanter Steuereinnahmen für die Kommunen durchgeführt wird, und konzentriert sich insbesondere auf die Messung folgender Aspekte:

Steuertransfers zwischen Kategorien von Steuerzahlern;
Die Auswirkungen der Revision auf das finanzielle und fiskalische Potenzial der lokalen Gebietskörperschaften, die Verteilung staatlicher Zuschüsse und Finanzausgleichsinstrumente.

JURISPRUDENZ

Einhaltung der Vorschriften freier Gewerkschaftsverbände

3. Zivilkammer, 5. November 2014 (Nr. 13-21.014) FS-PBRI:

Das Gericht stellt hier erneut fest, dass die Nichteinhaltung der Satzungsbestimmungen durch einen freien Gewerkschaftsverband (AGV) vor Ablauf der in der Verordnung vom 1. Juli 2004 (Art. 60) und im Dekret vom 3. Mai 2006 festgelegten Frist zwar dessen Klage- und Klagefähigkeit mindert, nicht aber seine Rechtspersönlichkeit beeinträchtigt.
Im vorliegenden Fall wurde 2009 auf Antrag eines AGV eine Klage erhoben. Dieser 2001 gegründete AGV veröffentlichte die Satzungsänderung erst am 9. Juni 2012. Am 4. April 2013 erklärte das Berufungsgericht alle auf Antrag des AGV seit der ursprünglichen Klageerhebung vorgenommenen Verfahrenshandlungen für nichtig.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass der durch die Nichteinhaltung der Satzungsbestimmungen entstandene Mangel zum Zeitpunkt der Entscheidung des Berufungsgerichts behoben worden war.
Es ist darauf hinzuweisen, dass die Lösung des Urteils ausdrücklich in der Verordnung von 2004 verankert ist. Artikel 60 I. der Verordnung, geändert durch das Alur-Gesetz, enthält einen dritten Absatz, demzufolge die ASLs, die ihre Statuten nach dem 5. Mai 2008 angepasst haben, die in Artikel 5 der Verordnung genannten Rechte wiedererlangen, sobald das Alur-Gesetz veröffentlicht wird, ohne jedoch rechtskräftige Entscheidungen anfechten zu können.

4 Siehe insbesondere 3. Zivilkammer, QPC, 13. Februar 2014, Nr. 13-22.383

3. Zivilkammer, 12. November 2014 (Nr. 13-25.547) FS-PB:

In diesem Fall klagte eine am 12. April 1989 gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) am 31. Mai 2005 gegen eines ihrer Mitglieder. Der Beklagte argumentierte, die Klage sei unzulässig. Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts zurück, welches entschieden hatte, die WEG sei klagebefugt und die Klage daher unzulässig.

Das Berufungsgericht urteilte tatsächlich:

„dass die ASL kein Dokument vorgelegt hat, das die wirksame Änderung ihrer Satzung rechtfertigt und somit die Einhaltung der Verordnung vom 1. Juli 2004 gewährleistet.“ Weiterhin wird ausgeführt, dass „die Empfangsbestätigung der Präfektur vom 27. Dezember 2004 für die ‚Satzung des Vereins‘ nicht ausreicht, um zu beweisen, dass es sich tatsächlich um die den neuen Bestimmungen entsprechende Satzung handelt, und dass die Verabschiedung einer neuen Satzung vom 3. Oktober 2011, die – wie die ASL anmerkte – aus unstreitigen Gründen nicht den geltenden Bestimmungen entsprach, es ihr nicht ermöglicht, ihre Situation hinsichtlich ihres Rechts auf Klageerhebung zu bereinigen.“.

Verfahren zur Bestellung des Hausverwalters durch die Miteigentümer

3. Zivilkammer, 5. November 2014 (Nr. 13-26.768) FS-PB:

Ein Beschluss zur Bestellung eines Hausverwalters wurde nicht mit der nach Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 erforderlichen Mehrheit angenommen. Nachdem er mindestens ein Drittel der Stimmen aller Miteigentümer erhalten hatte, wurde unverzüglich eine zweite Abstimmung durchgeführt, für die nach Artikel 24 eine Mehrheit erforderlich war. Diese führte zur Bestellung des Hausverwalters.
Das Berufungsgericht hob diesen Beschluss auf und entschied, dass die Eigentümerversammlung auch über die Kandidatur eines weiteren Hausverwalters abstimmen musste und daher erst nach Vorlage der zweiten Kandidatur zur Abstimmung nach Artikel 25 eine zweite Abstimmung nach Artikel 24 durchführen konnte.
Der Kassationsgerichtshof bekräftigte, dass „Artikel 19 des Dekrets vom 17. März 1967 zur Anwendung von Artikel 25-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 Anwendung findet, wenn der Eigentümerversammlung mehrere Hausverwaltungsverträge zur Genehmigung vorgelegt werden“, und wies die Berufung zurück.

Verjährungsfrist für eine Klage auf Aufhebung des Mandats eines Treuhänders

3. Zivilkammer, 19. November 2014 (Nr. 13-21.399) FS-PB:

Ein Miteigentümer erhob am 25. März 2010 Klage mit dem Ziel, erstens die Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 6. Mai 2009 (bekanntgegeben am 14. Mai 2009) zur Bestellung eines Verwalters und zweitens die Bestellung eines vorläufigen Verwalters zu erwirken.
Das Berufungsgericht wies die Klage wegen Verjährung ab. Gemäß Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 müssen Klagen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung innerhalb von zwei Monaten nach deren Bekanntgabe erhoben werden. Der Kassationsgerichtshof
hob das Urteil auf, da die Klage, die auf der fehlenden Rechtspersönlichkeit des im Treuhandvertrag benannten Treuhänders und dem Fehlen eines separaten Bank- oder Postkontos beruht, keine Klage gegen die Eigentümerversammlung darstellt, die den Treuhänder bestellt hat.

Klarstellung bezüglich der Klagebefugnis von Miteigentümern

3. Zivilkammer, 19. November 2014 (Nr. 13-18.925) FS-PB:

In einer Wohnanlage mit dreizehn Gebäuden, die der Wohnungseigentumsgemeinschaft unterliegen, wurde den Wohnungseigentümern von Gebäude 7 durch eine Eigentümerversammlung genehmigt, ihre Wohnung im 3. Obergeschoss über eine Innentreppe mit ihren Wohnungen im 4. Obergeschoss zu verbinden, den ausschließlich ihren Wohnungen zugänglichen Teil des Gemeinschaftsflurs im 4. Obergeschoss abzutrennen und diesen Flurabschnitt exklusiv zu nutzen. Wohnungseigentümer eines anderen Gebäudes klagten daraufhin auf Rückgabe des Flurs und Abriss der Innentreppe.
Das Berufungsgericht wies die Klage ab. Zur Begründung führte das Gericht an, dass die Teilungserklärung zwischen allgemeinen Gemeinschaftsflächen, die allen Miteigentümern der Gebäude gehören, und speziellen Gemeinschaftsflächen, die den Eigentümern jedes Gebäudes gehören, unterscheide; dass jeder Wohnung ein allgemeiner und ein spezifischer Anteil an den Gemeinschaftsflächen jedes Gebäudes zugeteilt werde; und dass die Miteigentümer jedes Gebäudes Sonderversammlungen nur für Angelegenheiten abhalten könnten, die ihre spezifischen Gemeinschaftsflächen beträfen.
Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung mit der Begründung zurück, das Berufungsgericht habe zutreffend entschieden, dass diese Regelungen ein ungeteiltes Eigentumsrecht zwischen den Miteigentümern jedes Gebäudes begründeten, sodass die übrigen Miteigentümer keine ungeteilten Eigentumsrechte an den betreffenden Gebäudeteilen hätten. Da die Kläger keine Wohnung in Gebäude 7 besaßen, sei ihre Klage auf Rückgabe der Gemeinschaftsflächen dieses Gebäudes mangels Klagebefugnis und Interesses unzulässig.

Bezugnahme auf einen Index mit fester Basis in einer Indexierungsklausel

3. Zivilkammer, 3. Dezember 2014 (Nr. 13-25.034) FS-PBR:

Gemäß Artikel L.112-1 des Währungs- und Finanzgesetzes:

„Jede Klausel in einem Vertrag über die aufeinanderfolgende Leistungserbringung, insbesondere in Miet- und Pachtverträgen jeglicher Art, die die Berücksichtigung eines längeren Zeitraums der Indexänderung vorsieht als der zwischen den einzelnen Änderungen verstrichene Zeitraum, gilt als nicht schriftlich festgehalten.“.

Das Berufungsgericht stellte in diesem Fall fest, dass der Zeitraum für die Bewertung von Indexänderungen systematisch länger war als das einjährige Intervall zwischen den einzelnen Indexierungen. Der Mietvertrag sah nämlich vor, dass „die Jahresmiete ohne Steuern automatisch und ohne Formalitäten jährlich zum 1. Januar auf Grundlage der Änderung des Baukostenindex des INSEE indexiert wird, wobei der jeweils am 1. Januar veröffentlichte Index maßgeblich ist und der Referenzindex der am 12. Juli 1996 zuletzt bekannte Wert ist.“
Der Kassationsgerichtshof entschied, dass Indexierungsklauseln, die sich auf einen Index mit fester Basis beziehen, nicht gegen Artikel L. 112-1 des französischen Währungs- und Finanzgesetzes verstoßen, sofern der Zeitraum der Indexänderung mit dem der Mietänderung übereinstimmt. Folglich lieferte das Berufungsgericht, das nicht prüfte, ob die in der Klausel gewählte Berechnungsmethode eine tatsächliche Verzerrung zwischen dem Indexänderungsintervall und dem Zeitraum zwischen zwei Anpassungen verursachte, keine Rechtsgrundlage für seine Entscheidung.

Einziehung der Mietkosten

3. Zivilkammer, QPC, 5. November 2014 (Nr. 14-40.039/ Nr. 14-40.040/ Nr. 14-40.041) FS-PB:

Artikel L. 442-3 des Bau- und Wohnungsgesetzes in der Fassung des Gesetzes Nr. 2010-1488 vom 7. Dezember 2010 zur Neuordnung des Strommarktes weicht von den Regeln zur „Rückforderung“ von Mietkosten ab, indem er dem Vermieter eines Gebäudes mit moderater Miete erlaubt, sämtliche Heizkosten einschließlich der Kosten für Abschreibung und Erneuerung der Anlage zurückzufordern.
Diese Bestimmung wird angefochten; die Kläger sind der Ansicht, dass sie gegen die in Artikel 4 und 6 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 garantierten Grundsätze der Freiheit und Gleichheit vor dem Gesetz verstößt.
Die Dritte Zivilkammer hat die Prioritätsfrage dem Verfassungsrat zur Entscheidung vorgelegt, da der Text als ungleiche Behandlung von Mietern je nach Anschluss des Gebäudes an ein Fernwärmenetz ausgelegt werden könnte. Diese Ungleichbehandlung sei nicht durch ein allgemeines Umweltinteresse gerechtfertigt, da die daraus resultierende finanzielle Belastung nur bestimmte Mieter treffe.

Verfassungsrat, QPC, 23. Januar 2015, Nr. 2014-441/442/443:

Laut Verfassungsrat erfordert der Grundsatz der Gleichheit vor dem Gesetz nicht, dass die Regelungen zur Erstattung von Heizkosten unabhängig von der gewählten Heizmethode identisch sein müssen. Der Rat argumentiert, dass die beanstandeten Bestimmungen die Nutzung von Netzenergie zum Zwecke des Umweltschutzes fördern und dass die daraus resultierende Ungleichbehandlung hinsichtlich der von Sozialwohnungsunternehmen von ihren Mietern einzuziehenden Kosten sowohl auf unterschiedliche Umstände als auch auf das vom Gesetzgeber verfolgte Gemeinwohlziel zurückzuführen ist. Folglich ist der Rat der Ansicht, dass die Beschwerde wegen Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes zurückzuweisen ist. Der Rat stellt ferner fest, dass der Gesetzgeber durch die Änderung des Rechtsrahmens zur Ermittlung der erstattungsfähigen Kosten für Sozialwohnungen – auch für laufende Mietverhältnisse – bestehende Verträge nicht beeinträchtigt hat und somit auch nicht das in den Artikeln 4 und 16 der Erklärung von 1789 garantierte Recht auf den Erhalt solcher Verträge berührt.

Änderung der Gebührenverteilung nach einer Nutzungsänderung einer Einheit in einer Miteigentumsgemeinschaft

3. Zivilkammer, 1. Oktober 2014 (Nr. 13-21.745) FS-PB:

Der Eigentümer einer Wohnung im vierten Stock eines Mehrfamilienhauses vermietete diese an eine Arztpraxis. Nach der Nutzungsänderung klagte er gegen die Eigentümergemeinschaft, um den Beschluss der Eigentümerversammlung zur Änderung der Aufzugskostenverteilung für seine Wohnung aufheben zu lassen.
Das Berufungsgericht gab der Klage statt und stellte fest, dass die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft die ausschließliche Nutzung von Wohnungen zu Wohnzwecken oder für berufliche Tätigkeiten vorschreibt. Das Gericht kam zu dem Schluss, dass keine Nutzungsänderung im Sinne von Artikel 25(f) des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vorlag, da der Miteigentümer seine Wohnung lediglich gemäß der Teilungserklärung genutzt hatte.

Gemäß Artikel 25(f) des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der in diesem Fall Anwendung findet und besagt, dass eine Änderung der Kostenverteilung für gemeinschaftliche Dienstleistungen und Einrichtungen, die durch eine Nutzungsänderung einer oder mehrerer Wohneinheiten erforderlich wird, mit der Mehrheit aller Miteigentümer beschlossen werden kann, hebt der Kassationsgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf. Der Kassationsgerichtshof stellt fest, dass diese Bestimmung auch dann gilt, wenn die neue Nutzung in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist.

Bedingungen für die Beendigung des Mietvertrags

3. Zivilkammer, 15. Oktober 2014 (Nr. 13616.990) FS-PB:

In diesem Fall wurde ein älterer Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen auf Kündigung des Mietvertrags verklagt.
Das Berufungsgericht bestätigte die Kündigung. Der Mieter focht die Entscheidung mit Bezug auf Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989 an, der Vermietern untersagt, den Mietvertrag eines älteren und mittellosen Mieters ohne Angebot einer alternativen Unterkunft zu kündigen.
Der Kassationsgerichtshof schränkte in seinem Urteil den Anwendungsbereich dieser Bestimmung ein und stellte klar, dass dieser Artikel nicht für Fälle der gerichtlichen Kündigung des Mietvertrags aufgrund eines Verstoßes des Mieters gegen seine Pflichten gilt.

Die Verletzung der Informationspflicht des Verkäufers und die Haftung des Notars

1. Zivilkammer, 26. November 2014 (Nr. 13-27.965) F-PB:

Nachdem ein Vorvertrag aufgrund eines Irrtums hinsichtlich der wesentlichen Eigenschaften der Immobilie gerichtlich für nichtig erklärt worden war und die Verkäufer zur Rückzahlung der Anzahlung verpflichtet wurden, verklagten diese den Notar auf Schadensersatz wegen angeblicher beruflicher Fahrlässigkeit bei der Beurkundung des Vorvertrags.
Der Kassationsgerichtshof beschränkte die Pflichten des Notars. Er stellte zunächst fest, dass die Nichtigerklärung des Vorvertrags allein auf die Verletzung der Informationspflicht der Verkäufer gegenüber den Käufern zurückzuführen war. Der Gerichtshof betonte, dass dieser Vorvertrag dazu diente, die Absichten der Parteien zu formalisieren, ohne die Frist zur Beschaffung der für den endgültigen Kaufabschluss notwendigen zusätzlichen Informationen und Verwaltungsdokumente abzuwarten. Folglich konnte das Berufungsgericht feststellen, dass dem Notar kein Verschulden vorzuwerfen war, da er keinen Grund hatte, an der Richtigkeit der Angaben der Verkäufer zu zweifeln.