Umgestaltung von Geschäftsräumen und Rauchmeldern

Zusammenfassung

VORSCHRIFTEN

Reform der Gewerbeentwicklung
– Dekret vom 12. Februar 2015
–
Rauchmelder: Aufteilung der Pflichten zwischen Vermietern und Mietern
– Dekret vom 2. Februar 2015

JURISPRUDENZ

… vom 28. Januar 2015
Immobilienrecht: Frist
… vom 17. Dezember 2014 Kaufversprechen: Verletzung vertraglicher Bestimmungen
… vom 28. Januar 2015 Verletzung der Lieferpflicht
… vom 28. Januar 2015 Schadensersatz für den Verkäufer bei Irrtum bezüglich der Gebäudefläche
…
Fläche der Privaträume: Berücksichtigung von Loggien
… vom 17. Dezember 2014 Eigentümerversammlung: Missbrauch der Mehrheit
… vom 28. Januar 2015 Gültigkeitsvoraussetzung für die Bekanntmachung des Protokolls einer Eigentümerversammlung
… vom 28. Januar 2015 Eigentümerversammlungen: Pflicht zur öffentlichen Ausschreibung des Auftrags
… vom 28. Januar 2015 Bau: Keine Pflicht des Grundstücksinhabers, dem Bauherrn den Subunternehmer vorzustellen

VORSCHRIFTEN

Reform der kommerziellen Planung

Das Dekret vom 12. Februar 2015, das am 15. Februar 2015 in Kraft trat, ändert den aufsichtsrechtlichen Teil des Handelsgesetzbuches im Bereich der Gewerbeentwicklung, um die Änderungen durch Gesetz Nr. 2014-626 vom 18. Juni 2014 (Pinel-Gesetz) widerzuspiegeln. Dieses Dekret ist insbesondere für Bauträger und Eigentümer von Einzelhandelskomplexen oder Drive-in-Restaurants relevant, da es sich auf Gewerbeentwicklungskommissionen und Gewerbegenehmigungen bezieht.

Zusammensetzung der Wirtschaftsförderungsausschüsse

Der Erlass legt die Zusammensetzung der Departements- und nationalen Kommissionen sowie Regeln fest, die insbesondere darauf abzielen, Interessenkonflikte zwischen den Mitgliedern der verschiedenen Kommissionen zu verhindern.

Gewerbegenehmigungen

Antrag auf gewerbliche Betriebserlaubnis

Die Verordnung erweitert den Kreis der Antragsberechtigten für eine Betriebsgenehmigung. Der Antrag kann nun auch von Personen gestellt werden, die von einer Enteignung für öffentliche Zwecke profitieren. Ebenso kann in Fällen, in denen keine Baugenehmigung erforderlich ist, jede Person, die einen Eigentumsnachweis des/der Eigentümer(s) vorlegen kann, der sie zur gewerblichen Nutzung des Grundstücks berechtigt, oder deren Vertreter den Antrag auf eine gewerbliche Betriebsgenehmigung stellen. Ein Muster für den Antrag auf eine gewerbliche Betriebsgenehmigung sowie die dem Bauantrag beizufügenden Unterlagen werden per Verordnung des Handelsministers erstellt.
Der Antrag muss die Geschäftsfähigkeit des Antragstellers und die Art des Vorhabens darlegen.

Inhalt des Ordners

Während die erforderlichen Unterlagen weiterhin darauf abzielen, die Beurteilung von Aspekten im Zusammenhang mit Raummanagement, Zugänglichkeit des kommerziellen Angebots und Umwelt zu ermöglichen, wird durch den Erlass die Liste der Elemente der dem Antrag beizufügenden Unterlagen detailliert aufgeführt, wodurch diese verlängert wird.

Das Dekret schreibt die Bereitstellung von Informationen über Folgendes vor:

das Projekt;
das Einzugsgebiet;
Karten oder Pläne, die sich auf das Projekt beziehen;
die Auswirkungen des Projekts im Hinblick auf die Flächennutzungsplanung;
die Auswirkungen des Projekts im Hinblick auf eine nachhaltige Entwicklung;
die Auswirkungen des Projekts auf den Verbraucherschutz;
die sozialen Auswirkungen des Projekts.

Wenn für das Projekt keine Baugenehmigung erforderlich ist, muss der Antrag Folgendes angeben:

Informationen zur Identität des Antragstellers;
Lage, Adresse und Fläche des/der Grundstücke(s).

Die Datei muss in ähnlicher Weise Folgendes enthalten:

Für den/die Antragsteller/in:

einen Auszug aus der Eintragung im Handels- und Gesellschaftsregister oder, falls sich das Unternehmen noch in der Gründungsphase befindet, eine Kopie der bei den Steuerbehörden registrierten Satzung;
Die Angabe des betreffenden Grundstücks, seiner Gesamtfläche und ein Auszug aus dem Katasterplan;
Eine Beschreibung des Projekts, die dessen Integration in die Landschaft oder ein städtebauliches Projekt spezifiziert;
Eine Karte im Maßstab 1:25.000, die den Standort des Projekts zeigt;
Eine ordnungsgemäß beschriftete Luft- oder Satellitenaufnahme, die das Projekt in seiner Umgebung zeigt;
Eine axonometrische Fotografie des aktuellen Standorts und eine visuelle Präsentation des Projekts ermöglichen die Beurteilung seiner zukünftigen Integration in Bezug auf die umliegenden Gebäude und Landschaften, seine visuelle Wirkung sowie die Gestaltung der Zufahrt und des Geländes;
Ein grafisches Dokument, das alle Fassaden des Projekts darstellt.

1 Dekret Nr. 2015-165 vom 12. Februar 2015 über die gewerbliche Entwicklung

Einreichung des Antrags

Bei Projekten, die keine Baugenehmigung erfordern, werden der Antrag und die Unterlagen an die zuständige Abteilungskommission für Gewerbeentwicklung (CDAC) gesendet.

Bei Projekten, die eine Baugenehmigung erfordern, wird der Antrag zusammen mit den Unterlagen beim Rathaus eingereicht, das den Antrag dann an die CDAC weiterleitet.

CDAC-Entscheidung

Innerhalb von zehn Tagen nach der Sitzung der Kommission oder dem Datum der stillschweigenden Zustimmung wird dem Antragsteller die Entscheidung bzw. Stellungnahme der Departementskommission für Wirtschaftsförderung (CDAC) mitgeteilt und im Amtsblatt der Präfektur veröffentlicht. Die Aushängung der Entscheidung im Rathaus durch den Präfekten ist in der Verordnung nicht vorgesehen. Fällt die Entscheidung bzw. Stellungnahme positiv aus, wird innerhalb desselben Zeitraums auf Kosten des Antragstellers ein Auszug in zwei regionalen oder lokalen Zeitungen veröffentlicht.
Die Gewerbeerlaubnis ist drei Jahre ab dem Datum der endgültigen Erteilung der Baugenehmigung gültig, sofern eine Baugenehmigung erforderlich ist. Diese Frist verlängert sich um zwei Jahre für Projekte mit einer Einzelhandelsfläche von mehr als 6.000 Quadratmetern. Für Projekte, die keiner Genehmigung bedürfen, bleibt die Gültigkeitsdauer drei Jahre ab dem Datum der Bekanntgabe der Entscheidung. Im Falle eines Rechtsmittels gegen die Gewerbeerlaubnis vor dem Verwaltungsgericht wird die dreijährige Frist bis zum rechtskräftigen Urteil ausgesetzt.

Beschwerde gegen die Entscheidung oder Stellungnahme der Abteilungskommission

Das Dekret regelt das Verfahren zur Einlegung von Rechtsmitteln gegen Entscheidungen der CDAC (Departementale Kommission für Wirtschaftsförderung). Es legt insbesondere die Bedingungen für die Einlegung eines Rechtsmittels und die zur Einlegung eines Rechtsmittels berechtigten Personen fest.
Die nationale Kommission kann insbesondere schriftliche Stellungnahmen entgegennehmen. Das Mindestquorum für Beratungen wurde angehoben. Die Kommission kann nur noch beraten, wenn mindestens sechs ihrer Mitglieder anwesend sind (zuvor fünf). Entscheidungen werden mit einfacher Mehrheit der anwesenden Mitglieder gefasst. Die Stellungnahme oder Entscheidung muss begründet, vom Vorsitzenden unterzeichnet und die Anzahl der Ja- und Nein-Stimmen sowie der Enthaltungen angegeben werden.
Die Entscheidung oder Stellungnahme wird dem Antragsteller, gegebenenfalls dem zuständigen Präfekten und, falls für das Projekt eine Baugenehmigung erforderlich ist, der zuständigen Behörde mitgeteilt. Die Entscheidung muss nicht mehr dem Handelsminister mitgeteilt werden.
Die Mitteilung, die zuvor innerhalb von zwei Monaten erfolgen musste, muss nun innerhalb eines Monats nach der Sitzung der Kommission oder dem Datum der stillschweigenden Bestätigung erfolgen.

Selbstmeldung durch die nationale Kommission

Die Verordnung regelt das Verfahren, nach dem die nationale Kommission von sich aus ein Verfahren einleiten kann, wenn es sich um eine Einrichtung mit einer Verkaufsfläche von mehr als 20.000 Quadratmetern handelt. In diesem Fall muss das Sekretariat der zuständigen Abteilungskommission der nationalen Kommission innerhalb von zehn Tagen nach Eingang des Antrags auf Gewerbegenehmigung eine elektronische Kopie des Antrags zusammen mit den beigefügten Unterlagen übermitteln. Die nationale Kommission für Gewerbeentwicklung kann das Projekt dann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe der Stellungnahme oder Entscheidung des Sekretariats der zuständigen Abteilungskommission prüfen. Die Prüfung erfolgt auf Vorschlag des Vorsitzenden oder von mindestens vier Mitgliedern mit absoluter Mehrheit der anwesenden Mitglieder. Anschließend gibt die Kommission eine Stellungnahme ab oder trifft eine Entscheidung über die Konformität des Projekts. Diese Stellungnahme oder Entscheidung ersetzt diejenige der zuständigen Abteilungskommission.

Das für Beschwerden gegen CDAC-Entscheidungen geltende Verfahren gilt auch im Beschwerdeverfahren.
Abschließend wird klargestellt, dass dieses Verfahren Beschwerden gegen Entscheidungen oder Stellungnahmen der Departementskommission nicht ausschließt. Die nationale Kommission entscheidet über alle Beschwerden und Eingaben im Zusammenhang mit einem Projekt in einer einzigen Entscheidung oder Stellungnahme.

Ende des kommerziellen Betriebs

Wenn ein für gewerbliche Zwecke zugelassener Einzelhandelskomplex oder eine permanente Sammelstelle ihren Betrieb einstellt, müssen die Eigentümer den Präfekten des Departements, in dem die Gemeinde liegt, über das Datum der Betriebseinstellung informieren. Außer in Ausnahmefällen sind die Eigentümer verpflichtet, den Präfekten innerhalb von drei Jahren nach Betriebseinstellung über die geplanten Abriss- und Wiederherstellungsmaßnahmen zu unterrichten. Andernfalls kann die für die Erteilung der Baugenehmigung zuständige Behörde die erforderlichen Maßnahmen auf Kosten und Risiko der Eigentümer durchführen oder durchführen lassen.

Übergangsmaßnahmen

Das Dekret enthält Übergangsbestimmungen für Anträge auf Gewerbebetriebsgenehmigungen und Baugenehmigungen, die sich zum Zeitpunkt seines Inkrafttretens in Bearbeitung befanden. Es legt außerdem Übergangsregeln für Rechtsmittel gegen Entscheidungen der Nationalen Kommission für Wirtschaftsförderung in Bezug auf genehmigungspflichtige Projekte sowie für Entscheidungen der Verwaltungsgerichte zur Aufhebung von vor Inkrafttreten des Dekrets erteilten Betriebs- oder Baugenehmigungen fest.

Rauchmelder: Pflichten von Vermietern und Mietern

Seit Inkrafttreten des Gesetzes Alur 2 ist die Verantwortung für die Installation von Rauchmeldern vom Mieter auf den Vermieter übergegangen. Der Mieter ist lediglich für die Instandhaltung der Anlage verantwortlich.
Das Dekret vom 2. Februar 2015 setzt diese Änderung um und passt die entsprechenden Bestimmungen des Bau- und Wohnungsgesetzes an.

2 Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 über den Zugang zu Wohnraum und die Stadterneuerung

JURISPRUDENZ

Reales Recht: zeitliche Begrenzung

3. Zivilkammer, 28. Januar 2015 (Nr. 14-10.013) FS-PBRI:

„Wenn der Eigentümer ein dingliches Recht einräumt, das den besonderen Genuss seines Eigentums gewährt, kann dieses Recht, sofern es nicht durch den Willen der Parteien zeitlich begrenzt ist, nicht ewig bestehen und erlischt unter den in den Artikeln 619 und 625 des Bürgerlichen Gesetzbuches vorgesehenen Bedingungen.“
Im vorliegenden Fall hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft zugunsten des Unternehmens EDF, das später in ERDF umbenannt wurde, ein Nutzungsrecht an einer Einheit, bestehend aus einem öffentlichen Stromverteilungstransformator, eingeräumt.

Verkaufsversprechen: Verletzung vertraglicher Bestimmungen

3. Zivilkammer, 17. Dezember 2014 (Nr. 13-24.597) FS-D:

In diesem Fall untersagte eine Klausel im Vorvertrag dem Verkäufer jegliche bauliche Veränderungen am Objekt, insbesondere die Demontage von Einbauten.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts, den Kaufvertrag aufzuheben, da die Entfernung des Wandschranks und des Badezimmerspiegels, die mit Dübeln befestigt waren, die Wandfliesen beschädigt hatte, die daher vollständig ersetzt werden mussten. Zudem seien die als Fries im Badezimmer verlegten, in Putz eingelassenen Zierfliesen abgerissen worden, was einen schwerwiegenden Verstoß gegen den Vorvertrag darstellte.

Nichterfüllung der Lieferverpflichtung

3. Zivilgericht 28. Januar 2015 (Nr. 13-19.945) FS-PBR:
Die Käufer eines Hauses stellten fest, dass die Ableitung ihres Abwassers nicht an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen war.

3 Dekret Nr. 2015-114 vom 2. Februar 2015 zur Änderung von Artikel R. 129-13 des Bau- und Wohnungsgesetzes

Sie klagten daher gegen die Verkäufer auf Schadensersatz. Das Berufungsgericht stellte fest, dass das Grundstück als an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen verkauft worden war und dass der Anschluss nicht den vertraglichen Bestimmungen entsprach. Der Kassationsgerichtshof wies die Revision gegen das Urteil des Berufungsgerichts zurück, das die Verkäufer für nicht vertragsgemäß befunden hatte.

Schadensersatzansprüche des Verkäufers im Falle eines Fehlers hinsichtlich der Gebäudeoberfläche

3. Zivilkammer, 28. Januar 2015 (Nr. 13-27.397) FS-PBRI:

„Die Rückerstattung, zu der der Verkäufer nach einer Preisminderung aufgrund einer kleineren als der vereinbarten Fläche rechtlich verpflichtet ist, stellt zwar selbst keinen erstattungsfähigen Schaden dar, der einen Gewährleistungsanspruch begründet, doch kann der Verkäufer gegen den Gutachter, der die fehlerhafte Messung durchgeführt hat, Schadensersatz für den entgangenen Verkauf seiner Immobilie zum gleichen Preis mit einer kleineren Fläche geltend machen.“
Der Verkäufer kann daher rechtliche Schritte gegen den Gutachter einleiten und seinen Schaden aufgrund des Verlusts dieser Verkaufsmöglichkeit geltend machen.

Fläche der privaten Räume: einschließlich Loggien

3. Zivilkammer, 28. Januar 2015 (Nr. 13-27.397) FS-PB:

Die Käufer einer Eigentumswohnung ließen eine Vermessung durchführen, die eine geringere Wohnfläche als vom Verkäufer angegeben ergab. Daraufhin klagten sie gegen den Verkäufer auf Preisminderung. Zur Begründung ihrer Klage beriefen sie sich auf Artikel 4-2 des Dekrets vom 17. März 1967 in der Fassung des Dekrets vom 23. Mai 1997. Gemäß diesem Artikel werden Wohneinheiten oder Wohnungsteile mit einer Fläche von weniger als 8 Quadratmetern bei der Berechnung der im Kaufvertrag anzugebenden Wohnfläche nicht berücksichtigt. Sie argumentierten, dass die Flächen der beiden Loggien (6,27 m² und 6,69 m²) bei der Berechnung der privaten Wohnfläche nicht mitgerechnet werden sollten.

Der Kassationsgerichtshof bestätigte das Urteil des Berufungsgerichts, das die Klage der Käufer mit der Begründung zurückwies, dass die beiden zum verkauften Grundstück gehörenden privaten Loggien zum Zeitpunkt des Verkaufs umschlossen und bewohnbar gewesen seien und daher bei der Berechnung der Fläche der verkauften privaten Teile berücksichtigt werden müssten.

Hauptversammlung der Miteigentümer: Missbrauch der Mehrheit

3. Zivilkammer, 17. Dezember 2014 (Nr. 13-27.397) FS-PB:

In diesem Fall wertete das Berufungsgericht die Weigerung der Eigentümerversammlung, den Miteigentümern die Genehmigung zur Nutzungsänderung einer Wohnung von gewerblich zu wohnlich zu erteilen, als rechtswidrig. Zur Begründung führte das Gericht an, die Nutzungsänderung widerspreche weder der beabsichtigten Nutzung des Gebäudes noch sei sie durch die Teilungserklärung verboten oder verletze die Rechte der übrigen Miteigentümer. Der
Kassationsgerichtshof entschied jedoch, dass das Berufungsgericht seine eigene Bewertung an die Stelle derjenigen der Eigentümerversammlung gesetzt habe und hob das Urteil auf. Zur Begründung führte der Kassationsgerichtshof an, das Berufungsgericht habe nicht dargelegt, inwiefern die Entscheidung der Eigentümerversammlung den gemeinsamen Interessen der Miteigentümer widerspreche oder ausschließlich den persönlichen Interessen der Mehrheitseigentümer zum Nachteil der Minderheitseigentümer diene.

Voraussetzungen für die Gültigkeit der Bekanntmachung des Protokolls einer Generalversammlung

3. Zivilkammer, 28. Januar 2015 (Nr. 13-23-552) FS-PB:

Ein Unternehmen klagte gegen die Eigentümergemeinschaft und den Hausverwalter mit dem Ziel, dessen Bestellung für unrechtmäßig oder gar ungültig erklären zu lassen und die von ihm einberufenen Eigentümerversammlungen für nichtig erklären zu lassen. Das Berufungsgericht wies die Klage des Unternehmens ab. Im Urteil wurde festgestellt, dass der Hausverwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung per Einschreiben mit Rückschein vom 6. Juni 2006 versandt hatte. Das Gericht entschied, dass die fehlende Wiedergabe von Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 im Einladungsschreiben die Einladung nicht ungültig mache.

Der Kassationsgerichtshof bekräftigt Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 und Artikel 18 des Dekrets vom 17. März 1967, die Folgendes vorsehen: – Klagen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung müssen von abwesenden oder nicht anwesenden Miteigentümern innerhalb von zwei Monaten nach Bekanntgabe der Beschlüsse durch den Verwalter erhoben werden, andernfalls verfällt der Anspruch; – die Bekanntgabe muss den Wortlaut von Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 enthalten. Der Gerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf, da die Bekanntgabe des Protokolls der Eigentümerversammlung aufgrund des Fehlens des Wortlauts von Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 unwirksam ist.

Hauptversammlungen: Verpflichtung zur Ausschreibung

3. Zivilkammer, 28. Januar 2015 (Nr. 13-28.021) FS-PB:

Da einige Miteigentümer der Ansicht waren, ein Beschluss verstoße gegen die Pflicht zur öffentlichen Ausschreibung externer Dienstleister, klagten sie gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Hausverwaltung mit dem Ziel, die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts, wonach die Pflicht zur öffentlichen Ausschreibung nur für Entscheidungen über die Wahl des für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbindlichen Vertrags gelte – eine Entscheidung, die in diesem Fall dem Verwaltungsbeirat obliege. Folglich sei der Antrag auf Aufhebung des Beschlusses über den Abschluss eines neuen Wartungsvertrags für Aufzüge, der die Art des zu vergebenden Vertrags festlegte, nur von begrenztem Umfang und daher abzuweisen.

Der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, den Subunternehmer der zweiten Ebene dem Bauherrn vorzustellen

3. Zivilkammer, 21. Januar 2015 (Nr. 13-18.316) FS-PB:
Das Urteil verurteilte den Hauptauftragnehmer zur Zahlung eines bestimmten Betrags an den Subunternehmer zweiter Ebene. Es stellte fest, dass der Hauptauftragnehmer durch die Akzeptanz und Duldung der Beteiligung des Unternehmens als Subunternehmer zweiter Ebene ohne vorherige Genehmigung durch den Bauherrn einen Verstoß gegen die Pflichten des Berufungsgerichts
zur Genehmigung seines Subunternehmers durch den Bauherrn begangen hatte. Laut Kassationsgerichtshof verstieß das Berufungsgericht gegen Artikel 2 des Gesetzes vom 31. Dezember 1975 und Artikel 1382 des Bürgerlichen Gesetzbuches, indem es dem Hauptauftragnehmer die Pflicht auferlegte, seinen Subunternehmer dem Bauherrn zur Genehmigung vorzulegen, obwohl es sich bei dem Unternehmen um einen Subunternehmer zweiter Ebene und nicht um einen Subunternehmer des Hauptauftragnehmers handelte.