- Schadensersatz im Falle eines Fehlers des Diagnostikers
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Enteignung für öffentliche Zwecke – Umfang des Entschädigungsanspruchs
- Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle einer Klage eines Miteigentümers
- Anlagen zum Protokoll der Generalversammlung
- Gebühren
- Auftrag des Treuhänders – Regularisierung
- Ermächtigung des Treuhänders zur Einleitung rechtlicher Schritte
- Gerichtliche Festsetzung der Miete
1. Schadensersatz im Falle eines Fehlers des Diagnostikers
Mix. 8. Juli 2015 (Nr. 13-26.686) PBRI:
In diesem Fall war der den Käufern vorgelegte Schädlingsbekämpfungsbericht fehlerhaft und informierte sie vor dem Kauf nicht über den fortgeschrittenen Termitenbefall im Gebäude. Die Käufer verklagten daher den Immobilienmakler, über den sie die Immobilie erworben hatten, sowie den Versicherer des insolventen Gutachters auf Schadensersatz.
Der Versicherer legte beim Kassationsgerichtshof Berufung ein und bestritt seine Haftung für den entstandenen Schaden. Zur Begründung führte er an, die Folgen der Verletzung der Informationspflicht könnten lediglich als entgangene Geschäftsmöglichkeit und nicht als materieller Schaden bewertet werden. Der Kassationsgerichtshof
wies die Berufung zurück. Laut Gericht sieht Artikel L. 271-4 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzes vor, dass der dem Vorvertrag oder der endgültigen Kaufurkunde beigefügte technische Gutachtenbericht den Käufer vor dem Risiko eines Termitenbefalls schützt. Die Haftung des Gutachters entsteht, wenn der Gutachtenbericht nicht nach den geltenden Standards und bewährten Verfahren erstellt wurde und sich als fehlerhaft erweist. Der den Käufern durch diesen fehlerhaften Gutachten entstandene materielle Schaden und der Schaden an der Wohnnutzung sind daher sicher, und der Versicherer des Gutachters ist zur Deckung verpflichtet.
2. Vorfälligkeitsentschädigung
1. 2015 (Nr. 14-14.444) F-PB:
Unter Berufung auf die Entlassung eines Kollegen tilgten zwei Mitkreditnehmer ihre Kredite vorzeitig durch eine Umschuldung bei einem anderen Institut und verklagten die Bank anschließend auf Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Bank legte Berufung gegen das Urteil des Berufungsgerichts ein, das die Klage bestätigte. Laut Bank waren die Kredittilgungen nicht durch die Entlassung eines der Kreditnehmer, sondern durch das Scheitern der Zinssatzverhandlungen motiviert.
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf das Urteil des Berufungsgerichtshofs, demzufolge die Kreditnehmer die vorzeitige Tilgung mit der Entlassung eines Kollegen begründet hatten. Der Kassationsgerichtshof bestätigte daher die Entscheidung des Berufungsgerichtshofs, wonach die Zinssenkung den Grund der Entlassung nicht ausschließt, und verurteilte die Bank zur Erstattung der Vorfälligkeitsentschädigung.
3. Enteignung aus Gründen des öffentlichen Interesses – Umfang des Entschädigungsanspruchs
EGMR 25. Juni 2015 (Beschwerde Nr. 24756/10) Couturon gegen Frankreich
In diesem Fall rügte der Beschwerdeführer die fehlende Entschädigung für den Wertverlust des Teils seines Grundstücks, der nicht durch den Bau der nahegelegenen Autobahn A89 enteignet worden war, und machte eine Verletzung von Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 zum Schutz des Eigentums geltend.
Der Gerichtshof befand, dass Frankreich in diesem Fall einen weiten Ermessensspielraum habe, da der Autobahnbau in den Bereich einer regionalen Planungspolitik falle, bei der das Gemeinwohl im Vordergrund stehe. Ferner stellte der Gerichtshof fest, dass der Eigentümer eine faire gerichtliche Überprüfung erhalten habe, da die französischen Gerichte seine Argumente bezüglich der Wertminderung seines Eigentums infolge des Autobahnbaus ordnungsgemäß geprüft hätten. Folglich kam der Gerichtshof zu dem Schluss, dass keine Verletzung von Artikel 1 des Protokolls Nr. 1 zur EMRK vorliege.
4. Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Falle einer Klage eines Miteigentümers
3. 2015 (Nr. 14-16.975) FS-PBI
Der Eigentümer von Wohneinheiten in einem Gebäude mit Wohnungseigentum, das in zwei Miteigentümer aufgeteilt war, klagte gegen den anderen Miteigentümer auf Abriss von gemeinschaftlich errichteten Bauten, die dieser ohne Genehmigung errichtet hatte. Das Berufungsgericht entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Gründung nicht am Verfahren beteiligt werden könne, um den Miteigentümer zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verpflichten. Der Kassationsgerichtshof
hob diese Entscheidung auf. Laut Gericht muss ein Miteigentümer, der die Wiederherstellung des gemeinschaftlichen Zustands beantragt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in das Verfahren einbeziehen, gegebenenfalls nach Bestellung eines gerichtlich bestellten Vertreters.
5. Anlagen zum Protokoll der Generalversammlung
3. 2015 (Nr. 14-12.072) FS-PB:
Der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus klagte gegen die Hausverwaltung und forderte eine Kopie des Arbeitsvertrags des Hausmeisters. Laut Berufungsgericht hatte der Miteigentümer Anspruch darauf, von der Hausverwaltung die Dokumente zu verlangen, die den Protokollen der Eigentümerversammlungen beizufügen sind. Dies umfasste auch den Arbeitsvertrag des Hausmeisters, da dessen Einstellung der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedurfte. Der
Kassationsgerichtshof entschied jedoch, dass der Arbeitsvertrag eines Angestellten der Eigentümergemeinschaft nicht als Anlage zu den Protokollen einer Eigentümerversammlung zu verstehen ist. Das Urteil der Vorinstanz wurde daher aufgehoben.
6. Gebühren
3. 2015 (Nr. 14-12.995) FS-PB:
In diesem Fall focht der Käufer von Wohnungen in einem Gebäude mit Wohnungseigentumsrecht seine Verurteilung zur Zahlung von Wohngeld an. Laut Berufungsgericht war es dem Käufer verwehrt, die Eigentümerversammlung, in der der Beschluss zur Einziehung der Beiträge gefasst wurde, anzufechten, da er der Wohnungseigentümergemeinschaft unbekannt war. Die Eigentumsübertragung war ihm nämlich nicht gemäß Artikel 6 des Dekrets vom 17. März 1967 mitgeteilt worden, weshalb er nicht geladen werden musste.
Der Kassationsgerichtshof entschied hingegen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft, die argumentiert hatte, die Eigentumsübertragung sei dem Käufer gegenüber aufgrund der fehlenden Mitteilung nicht durchsetzbar, keine Zahlung von Wohngeld verlangen könne. Der Kassationsgerichtshof hob somit das Urteil des Berufungsgerichts auf.
7. Auftrag des Treuhänders – Regularisierung
3. 16. 2015 (Nr. 14-16.106) FS-PBI:
Eine Eigentümerversammlung am 27. Januar 2010 bestellte einen Hausverwalter bis zum 31. Dezember 2010. Eine nachfolgende Eigentümerversammlung am 5. Juli 2012 verlängerte das Mandat des Verwalters rückwirkend. Nachdem
ein Urteil dem Antrag zweier Miteigentümer auf Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung stattgegeben hatte, legte der Hausverwalter am 25. Oktober 2011 im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Berufung gegen diese Entscheidung ein. Da das Mandat des Hausverwalters zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war, argumentierten die Beklagten, die Berufung sei mangels Befugnis des Verwalters unzulässig.
Das Berufungsgericht entschied, dass die Berufung des zu diesem Zeitpunkt nicht bevollmächtigten Hausverwalters grundlegend fehlerhaft sei und dieser Fehler nicht behoben worden sei.
Der Kassationsgerichtshof stellte klar, dass die Regularisierung der Befugnisse des Treuhänders, der ohne Mandat im Namen der Eigentümergemeinschaft vor Gericht gehandelt hatte, nach Ablauf der Berufungsfrist nicht mehr erfolgen kann. Folglich wies das Gericht die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft zurück.
8. Ermächtigung des Treuhänders zur Einleitung rechtlicher Schritte
CE 3. Juli 2015 (Nr. 371433):
Die Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Hausverwalter per Beschluss aufgefordert, „ gegen die Baugenehmigung für das angrenzende Bauvorhaben Berufung einzulegen “. Das Verwaltungsgericht, dessen Entscheidung später vom Staatsrat bestätigt wurde, gab dem Einwand der Unzulässigkeit statt und entschied, dass die im Beschluss erwähnte Aufforderung zur Berufung gegen das angefochtene Urteil mangels weiterer Angaben zum Gegenstand und Zweck der Berufung nicht als wirksame Ermächtigung des Hausverwalters durch die Eigentümerversammlung angesehen werden könne.
9. Gerichtliche Festsetzung der Miete
3. Zivilkammer, 1. Juli 2015 ( Nr. 14-13.056) F-PB:
Der Eigentümer eines gemieteten Gewerbeobjekts klagte gegen die Mieter auf Festsetzung der Miete für den verlängerten Mietvertrag. Um die Miete für den verlängerten Mietvertrag auf Grundlage des ortsüblichen Mietpreises zu bestimmen, berücksichtigte das Berufungsgericht insbesondere die dreijährigen Mietanpassungen, die am 3. Mai 2008 und am 3. Mai 2011 hätten erfolgen können.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil auf und urteilte, dass das Berufungsgericht durch die Anwendung des Mietrechts gegen die Artikel L. 145-37 und R. 145-20 des französischen Handelsgesetzbuches verstoßen habe, da kein Antrag auf eine dreijährige Mietanpassung außergerichtlich oder per Einschreiben gestellt worden war.
