1. Einhaltung der Bestimmungen für freie Gewerkschaftsvereinigungen
2. Verfahren zur Bestellung des Verwalters durch die Miteigentümer
3. Verjährungsfrist für eine Klage auf Aufhebung des Verwaltermandats
4. Klarstellung der Klagebefugnis der Miteigentümer 5.
Bezugnahme auf einen festen Basisindex in einer Indexierungsklausel
6. Einziehung von Mietkosten
7. Änderung der Kostenverteilung nach Nutzungsänderung einer Einheit im Miteigentum
8. Bedingungen für die Beendigung des Mietvertrags
9. Verletzung der Informationspflicht des Verkäufers und Haftung des Notars
1. Einhaltung der Bestimmungen für freie Gewerkschaftsvereinigungen
3. Zivilprozessordnung 5. November 2014 (Nr. 13-21.014) FS-PBRI :
Der Gerichtshof stellt hiermit erneut fest, dass die Nichteinhaltung der in der Verordnung vom 1. Juli 2004 (Art. 60) und im Dekret vom 3. Mai 2006 festgelegten Frist für die Anpassung der Satzung eines freien Gewerkschaftsverbandes (ASL) zwar dessen Klage- und Klagefähigkeit mindert, nicht aber dessen Rechtsbestand in Frage stellt.
Im vorliegenden Fall war 2009 auf Antrag eines ASL eine Klage erhoben worden. Dieser 2001 gegründete ASL hatte die Satzungsänderung erst am 9. Juni 2012 veröffentlicht. Am 4. April 2013 hob das Berufungsgericht alle auf Antrag des ASL seit dem Datum der ursprünglichen Klageerhebung vorgenommenen Verfahrenshandlungen auf.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass der durch die fehlende Anpassung der Satzung entstandene Mangel zum Zeitpunkt der Entscheidung des Berufungsgerichts behoben worden war.
Es ist anzumerken, dass die im Urteil getroffene Lösung ausdrücklich in der Verordnung von 2004 verankert ist. Artikel 60 I der Verordnung, in der Fassung des ALUR-Gesetzes, enthält einen dritten Absatz, der festlegt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften, die ihre Satzung nach dem 5. Mai 2008 angepasst haben, mit Inkrafttreten des ALUR-Gesetzes die in Artikel 5 der Verordnung genannten Rechte wiedererlangen, jedoch ohne die Möglichkeit, rechtskräftige Entscheidungen anzufechten.
3. Zivilkammer. 12. November 2014 (Nr. 13-25.547) FS-PB :
In diesem Fall klagte eine am 12. April 1989 gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) am 31. Mai 2005 gegen eines ihrer Mitglieder. Der Beklagte argumentierte, die Klage sei unzulässig. Der Kassationsgerichtshof wies die Berufung gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts zurück, welches entschieden hatte, die WEG sei klagebefugt und die Klage daher unzulässig.
Das Berufungsgericht stellte fest, dass
die WEG kein Dokument vorgelegt habe, das die wirksame Änderung ihrer Satzung zur Angleichung an die Verordnung vom 1. Juli 2004 belege. Ferner wird ausgeführt, dass „die Empfangsbestätigung der ‚Vereinigungssatzung‘ durch die Präfektur vom 27. Dezember 2004 nicht ausreicht, um zu beweisen, dass es sich tatsächlich um die den neuen Bestimmungen entsprechende Satzung handelte, und dass die am 3. Oktober 2011 erlassene neue Satzung, die – wie festgestellt wurde – aus unstreitigen Gründen nicht den geltenden Bestimmungen entsprach, es der Vereinigung nicht ermöglichte, ihre Situation hinsichtlich ihres Klagerechts zu legalisieren.“
2. Verfahren zur Bestellung des Treuhänders durch die Miteigentümer
3. Zivilprozessordnung. 5. November 2014 (Nr. 13-26.768) FS-PB :
Ein Beschluss zur Bestellung eines Hausverwalters wurde nicht mit der nach Artikel 25 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 erforderlichen Mehrheit angenommen. Nachdem er mindestens ein Drittel der Stimmen aller Miteigentümer erhalten hatte, wurde unverzüglich eine zweite Abstimmung durchgeführt, für die nach Artikel 24 eine Mehrheit erforderlich war. Diese führte zur Bestellung des Hausverwalters.
Das Berufungsgericht hob diesen Beschluss auf, da die Eigentümerversammlung auch über die Kandidatur eines weiteren Hausverwalters abstimmen musste und daher nicht zu einer zweiten Abstimmung nach Artikel 24 übergehen konnte, bevor die zweite Kandidatur nach Artikel 25 zur Abstimmung gestellt worden war.
Der Kassationsgerichtshof bekräftigt, dass „Artikel 19 des Dekrets vom 17. März 1967, erlassen gemäß Artikel 25-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, Anwendung findet, wenn der Eigentümerversammlung mehrere Verwaltungsverträge zur Genehmigung vorgelegt werden“, und weist die Berufung zurück.
3. Verjährungsfrist für Klagen auf Aufhebung von Verwaltungsverträgen,
3. Zivilkammer, 19. November 2014 (Nr. 13-21.399) FS-PB :
Ein Miteigentümer erhob am 25. März 2010 Klage mit dem Ziel, erstens die Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 6. Mai 2009 (bekanntgegeben am 14. Mai 2009) zur Bestellung eines Verwalters und zweitens die Bestellung eines vorläufigen Verwalters zu erwirken.
Das Berufungsgericht wies die Klage wegen Verjährung ab. Gemäß Artikel 42 Absatz 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 müssen Klagen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung innerhalb von zwei Monaten nach deren Bekanntgabe erhoben werden.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass die Klage, die auf der fehlenden Rechtspersönlichkeit der im Verwaltungsvertrag als Verwalter eingesetzten Gesellschaft und dem Fehlen eines separaten Bank- oder Postkontos beruhte, keine Klage gegen die Eigentümerversammlung darstellte, die den Verwalter bestellt hatte.
4. Klarstellung zur Klagebefugnis von Miteigentümern
(3. Zivilkammer). 19. November 2014 (Nr. 13-18.925) FS-PB :
In einer Gruppe von dreizehn Gebäuden, die der Wohnungseigentumsordnung unterliegen, wurde den Wohnungseigentümern in Gebäude 7 durch eine Eigentümerversammlung genehmigt, ihre Wohnung im 3. Obergeschoss über eine Innentreppe mit ihren Wohnungen im 4. Obergeschoss zu verbinden, den ausschließlich ihren Wohnungen dienenden Teil des Gemeinschaftsflurs im 4. Obergeschoss abzutrennen und diesen Flurabschnitt ausschließlich zu nutzen. Wohnungseigentümer eines anderen Gebäudes klagten auf Rückgabe des Flurs und Abriss der Innentreppe.
Das Berufungsgericht wies die Klage ab. Zur Begründung führte es aus, dass die Teilungserklärung zwischen den allgemeinen Gemeinschaftsflächen aller Miteigentümer und den besonderen Gemeinschaftsflächen der einzelnen Gebäude unterscheidet; dass jeder Einheit ein allgemeiner und ein spezifischer Anteil an den Gemeinschaftsflächen jedes Gebäudes zugewiesen wird; und dass die Miteigentümer jedes Gebäudes Sonderversammlungen nur für Angelegenheiten ihrer besonderen Gemeinschaftsflächen abhalten können. Der Kassationsgerichtshof
wies die Revision mit der Begründung zurück, das Berufungsgericht habe zutreffend entschieden, dass diese Teilungserklärung ein Miteigentum unter den Miteigentümern jedes Gebäudes begründe, sodass die übrigen Miteigentümer keine Miteigentumsrechte an den betreffenden Gebäudeteilen hätten. Da die Kläger keine Einheit in Gebäude 7 besaßen, sei ihr Antrag auf Rückgabe der Gemeinschaftsflächen dieses Gebäudes mangels Klagebefugnis und Interesses unzulässig.
5. Bezugnahme auf einen festen Basisindex in einer Indexierungsklausel,
3. Zivilkammer. 3. Dezember 2014 (Nr. 13-25.034) FS-PBR :
Gemäß Artikel L.112-1 des französischen Währungs- und Finanzgesetzes gilt:
„Klauseln in Verträgen über die fortlaufende Leistungserbringung, insbesondere in Miet- und Pachtverträgen jeglicher Art, die eine Berücksichtigung eines Indexänderungszeitraums vorsehen, der den Zeitraum zwischen den einzelnen Anpassungen überschreitet, sind nichtig.“
Das Berufungsgericht stellt in diesem Fall fest, dass der Zeitraum für die Indexänderung systematisch länger ist als der einjährige Zeitraum zwischen den einzelnen Indexierungen. Der Mietvertrag sah nämlich vor, dass „die jährliche Miete ohne Steuern automatisch und ohne Formalitäten jährlich zum 1. Januar auf Grundlage der Änderung des Baukostenindex des französischen Statistikamtes (INSEE) indexiert wird, wobei der jeweils am 1. Januar veröffentlichte Index maßgeblich ist und der Referenzindex der am 12. Juli 1996 zuletzt bekannte Wert ist.“
Der Kassationsgerichtshof ist der Ansicht, dass Indexierungsklauseln mit Bezug auf einen festen Basisindex nicht gegen Artikel L. 112-1 des französischen Währungs- und Finanzgesetzes verstoßen, sofern der Zeitraum der Indexanpassung mit dem der Mietanpassung übereinstimmt. Folglich hat das Berufungsgericht, das nicht geprüft hat, ob die in der Klausel gewählte Berechnungsmethode eine tatsächliche Verzerrung zwischen dem Indexanpassungsintervall und dem Zeitraum zwischen zwei Anpassungen bewirkt hat, keine Rechtsgrundlage für seine Entscheidung geschaffen. 6.
Einziehung von Mietkosten,
3. Zivilkammer. QPC, 5. Nov. 2014 (Nr. 14-40.039/ Nr. 14-40.040/ Nr. 14-40.041) FS-PB :
Artikel L. 442-3 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches in der Fassung, die sich aus dem Gesetz Nr. 2010-1488 vom 7. Dezember 2010 über die Neuordnung des Strommarktes ergibt, weicht von den Regeln der „Rückerstattung“ von Mietkosten ab, indem er dem Vermieter bzw. Eigentümer eines Gebäudes mit moderater Miete gestattet, alle Heizkosten einschließlich der Kosten für Abschreibung und Erneuerung der Anlage zurückzufordern.
Diese Bestimmung wird angefochten. Die Kläger argumentieren, sie verletze die in Artikel 4 und 6 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 garantierten Grundsätze der Freiheit und der Gleichheit vor dem Gesetz.
Die Dritte Zivilkammer legte dem Verfassungsrat eine Vorabentscheidung zur Verfassungsmäßigkeit vor, da der Text als ungleiche Behandlung von Mietern angesehen werden könnte, je nachdem, ob der Vermieter das Gebäude an ein Fernwärmenetz anschließt oder nicht. Diese Ungleichbehandlung sei nicht durch ein allgemeines Umweltinteresse gerechtfertigt, da die daraus resultierende finanzielle Belastung nur bestimmte Mieter treffe.
Verfassungsrat, Vorabentscheidung zur Verfassungsmäßigkeit, 23. Januar 2015, Az. 2014441/442/443 :
Laut Verfassungsrat erfordert der Grundsatz der Gleichheit vor dem Gesetz nicht, dass die Regelungen zur Erstattung von Heizkosten unabhängig von der verwendeten Heizmethode identisch sein müssen. Der Rat stellt fest, dass die beanstandeten Bestimmungen die Nutzung von Netzenergie zu Umweltschutzzwecken fördern und dass die daraus resultierende unterschiedliche Behandlung der Gebühren, die die Wohnungsbaugesellschaft von ihren Mietern erheben kann, unmittelbar sowohl auf unterschiedliche Umstände als auch auf das vom Gesetzgeber verfolgte Gemeinwohlziel zurückzuführen ist. Folglich ist der Rat der Ansicht, dass die auf einem Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz beruhende Beschwerde zurückzuweisen ist.
Der Rat stellt ferner fest, dass der Gesetzgeber durch die Änderung des Rechtsrahmens zur Ermittlung der erstattungsfähigen Gebühren für Sozialwohnungen, auch für bestehende Mietverträge, nicht in rechtsgültige Verträge eingegriffen hat und somit auch nicht das in den Artikeln 4 und 16 der Erklärung von 1789 garantierte Recht auf die Aufrechterhaltung rechtsgültiger Verträge verletzt.
7. Änderung der Gebührenverteilung nach Nutzungsänderung einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (
3. Zivilprozessordnung). 1. Oktober 2014 (Nr. 13-21.745) FS-PB :
Der Eigentümer einer Wohnung im vierten Stock eines Mehrfamilienhauses vermietete diese an eine Arztpraxis. Nach der Nutzungsänderung klagte er gegen die Eigentümergemeinschaft, um den Beschluss der Eigentümerversammlung zur Änderung der Aufzugskostenverteilung für seine Wohnung aufheben zu lassen.
Das Berufungsgericht gab der Klage statt und stellte fest, dass die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft die ausschließliche Nutzung von Wohnungen zu Wohnzwecken oder für eine berufliche Tätigkeit vorschreibt. Es entschied, dass keine Nutzungsänderung im Sinne von Artikel 25(f) des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vorliege, da der Miteigentümer seine Wohnung lediglich gemäß der Teilungserklärung genutzt habe.
Gemäß Artikel 25(f) des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der in diesem Fall Anwendung findet und besagt, dass eine Änderung der Kostenverteilung für Gemeinschaftseinrichtungen und -dienste, die durch eine Nutzungsänderung einer oder mehrerer Wohneinheiten erforderlich wird, mit der Mehrheit aller Miteigentümer beschlossen werden kann, hebt der Kassationsgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf. Der Kassationsgerichtshof stellt fest, dass diese Bestimmung auch dann gilt, wenn die neue Nutzung in der Teilungserklärung vorgesehen ist.
8. Bedingungen für die Beendigung eines Mietvertrags
, 3. Zivilkammer, 15. Oktober 2014 (Nr. 13616.990) FS-PB :
In diesem Fall wurde ein älterer Mieter wegen Nichtzahlung der Miete auf Beendigung des Mietvertrags verklagt.
Das Berufungsgericht ordnete die Beendigung des Mietvertrags an. Der Mieter focht die Entscheidung auf Grundlage von Artikel 15 III des Gesetzes vom 6. Juli 1989 an, der es Vermietern untersagt, den Mietvertrag eines älteren und mittellosen Mieters ohne Angebot einer alternativen Unterkunft zu kündigen.
In diesem Urteil schränkte der Kassationsgerichtshof den Anwendungsbereich dieser Bestimmung ein, indem er feststellte, dass dieser Artikel nicht gilt, wenn die Kündigung des Mietvertrags gerichtlich angeordnet wird, weil der Mieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist.
9. Verletzung der Informationspflicht durch den Verkäufer und Haftung des Notars
. 1. Zivilkammer, 26. November 2014 (Nr. 13-27.965) F-PB :
Nachdem ein Vorvertrag wegen eines Irrtums über die wesentlichen Eigenschaften der verkauften Immobilie gerichtlich für nichtig erklärt worden war und die Verkäufer zur Rückzahlung der Anzahlung an die Käufer verpflichtet wurden, klagten sie gegen den Notar auf Schadensersatz wegen beruflicher Fahrlässigkeit bei der Beurkundung des Vertrags.
Der Kassationsgerichtshof schränkte den Umfang der Pflichten des Notars ein. Das Gericht stellte zunächst fest, dass die Aufhebung des Vorvertrags ausschließlich auf die Verletzung der Informationspflicht der Verkäufer gegenüber den Käufern zurückzuführen war. Es betonte weiter, dass dieser Vorvertrag dazu diente, die Absichten der Parteien zu formalisieren, ohne die Frist für die Beschaffung der zur endgültigen Abwicklung des Kaufvertrags erforderlichen zusätzlichen Informationen und Verwaltungsdokumente abzuwarten. Folglich konnte das Berufungsgericht feststellen, dass dem Notar kein Verschulden vorzuwerfen war, da er keinen Grund hatte, an der Richtigkeit der Angaben der Verkäufer zu zweifeln.
