Newsletter Nr. 12 – Immobilienrecht
Zusammenfassung
GESETZGEBUNG
Übermittlung von Dokumenten und Besichtigung einer Immobilie durch den Inhaber des städtischen Vorkaufsrechts (
Verordnungen vom 22. Dezember 2014)
JURISPRUDENZ
… vom 10. Dezember 2014
Immobilienmakler – Mandatsregister
… vom 15. Januar 2015
Der Inhaber der Klage auf Aufhebung der Annahme des Kaufangebots
… vom 16. Dezember 2014
Das bloße Vorhandensein von Asbest stellt keinen versteckten Mangel dar
… vom 14. Januar 2015
Gewerbemietvertrag – Laufzeit des Optionsrechts
… vom 17. Dezember 2014
Antrag auf Aufhebung einer Änderung der Teilungsbeschreibung und der Wohnungseigentumsordnung
… vom 14. Januar 2015
Haftungsgrundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft
GESETZGEBUNG
Übermittlung von Dokumenten und Ortsbesichtigung durch den Inhaber des städtebaulichen Vorkaufsrechts
Die Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes zum Vorkaufsrecht in städtischen Gebieten wurden durch Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 (das ALUR-Gesetz) geändert. Demnach räumt Artikel L.213-2 Absatz 1 dem Inhaber des Vorkaufsrechts nun das Recht ein, dem Eigentümer einen Antrag auf Akteneinsicht zu stellen, um die Art und den Zustand des Gebäudes sowie gegebenenfalls die soziale, finanzielle und vermögensrechtliche Lage der Immobiliengesellschaft beurteilen zu können. Absatz 6 desselben Artikels bestimmt, dass „der Inhaber des Vorkaufsrechts unter den durch Verordnung festgelegten Bedingungen eine Besichtigung des Grundstücks beantragen kann“.
Am 22. Dezember 2014 wurden zwei Verordnungen zur Umsetzung dieser Bestimmungen erlassen. Diese beiden Verordnungen gelten für Besichtigungsanfragen, die vom Inhaber des Vorkaufsrechts an Eigentümer gerichtet werden, die am oder nach dem 1. Januar 2015 eine Verkaufsabsichtserklärung abgegeben haben.
Offenlegung von Dokumenten: Verordnung Nr. 2014-15721 legt die Liste der Dokumente fest, die von einem Grundstückseigentümer angefordert werden können.
Der Inhaber des Vorkaufsrechts kann insbesondere folgende Dokumente anfordern:
- die technische Diagnosedatei
- die Angabe der Fläche der Räumlichkeiten oder, falls verfügbar, die von einem Fachmann durchgeführte Messung;
- Auszüge aus dem vorläufigen Kaufvertrag, die wichtige Informationen über Art und Zustand der Immobilie enthalten;
vorausgesetzt, dass sie in der vorhergehenden Erklärung erwähnt werden:
– der Vertrag oder Pachtvertrag, der dingliche Rechte begründet, und, falls vorhanden, seine Anlagen, insbesondere die Pläne und das Inventar der Einrichtungsgegenstände;
– der Vertrag oder Mietvertrag, der persönliche Rechte begründet, und, falls vorhanden, seine Anhänge, einschließlich Pläne und Inventar der Einrichtungsgegenstände;
- vorausgesetzt, dass die Dienstbarkeit in der vorherigen Erklärung erwähnt und im Grundbuch veröffentlicht wurde, die Urkunde zur Begründung der Dienstbarkeit und, falls vorhanden, ihre Anlagen, insbesondere die Pläne und das Inventar des Grundstücks;
- die jeweils gültige Satzung der Immobiliengesellschaft, deren Anteile übertragen werden;
- die für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr gemäß Artikel 1855 des Bürgerlichen Gesetzbuches erstellten Bücher und Unterlagen;
- der für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr gemäß Artikel 1856 des Bürgerlichen Gesetzbuches erstellte Jahresabschluss;
- Falls die in den beiden vorangegangenen Absätzen genannten Dokumente nicht vorliegen, ist eine vom Geschäftsführer bestätigte Erklärung vorzulegen, aus der die Zusammensetzung des Vermögens und der Verbindlichkeiten der Immobiliengesellschaft hervorgeht und der Gewinn des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres angegeben wird.
Immobilienbesichtigung
Mit Dekret Nr. 2014-1573 werden die Bedingungen für die Besichtigung des Grundstücks durch den Inhaber des Vorkaufsrechts festgelegt 2.
Besuchsanfrage
Der Besuchsantrag muss schriftlich an den Eigentümer oder dessen Vertreter sowie an den Notar gestellt werden (Art. D. 213-13-1 der Bauordnung).
Der Antrag muss Folgendes enthalten:
- die Verweise der vorherigen Erklärung;
- die Bestimmungen des Artikels L. 213-2 des Stadtplanungsgesetzes und die der Artikel D. 213-13-2 und D. 213-13-3 desselben Gesetzes in sichtbaren Zeichen;
- Name und Kontaktdaten der Person oder Personen, die der Eigentümer, sein Vertreter oder der Notar kontaktieren kann, um die Modalitäten des Besuchs zu klären;
- dass der Besuch in Anwesenheit des Eigentümers oder seines Vertreters und des Inhabers des Vorkaufsrechts oder der von diesem beauftragten Person erfolgen muss.
1. Dekret Nr. 2014-1572 vom 22. Dezember 2014 zur Festlegung der Liste der Dokumente, die der Inhaber des Vorkaufsrechts gemäß Artikel L. 213-2 der Stadtplanungsordnung vom Eigentümer eines Gebäudes anfordern kann
2. Dekret Nr. 2014-1573 vom 22. Dezember 2014 zur Festlegung der Bedingungen für die Besichtigung des Grundstücks durch den Inhaber des Vorkaufsrechts gemäß Artikel L. 213-2 des Stadtplanungsgesetzes
Annahme des Besuchs
Die Annahme des Besichtigungsantrags muss innerhalb von acht Tagen nach dessen Eingang schriftlich erfolgen (Artikel D.213-13-2 der Bauordnung). Wird die Besichtigung angenommen, müssen der Eigentümer, sein Vertreter oder der Notar die Bewohner des Gebäudes informieren.
Ablehnung der Besichtigung: Der Eigentümer kann die Besichtigung des Grundstücks ablehnen (Artikel D.213-13-3 der Bauordnung). Die Ablehnung muss innerhalb von acht Tagen nach Eingang des Besichtigungsantrags mitgeteilt werden. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Rückmeldung, gilt die Ablehnung als stillschweigend.
Besuchsvereinbarungen
Der Besuch muss innerhalb von fünfzehn Kalendertagen nach Erhalt der Annahmebestätigung erfolgen; Samstage, Sonntage und Feiertage werden dabei nicht mitgerechnet. Erfolgt der Besuch nicht innerhalb dieser Frist, gilt dies entweder als Ablehnung oder als Verzicht auf das Besuchsrecht.
Während des Besuchs ist ein gemeinsamer Bericht zu erstellen und vom Eigentümer oder dessen Vertreter sowie vom Inhaber des Vorkaufsrechts oder einer von diesem bevollmächtigten Person zu unterzeichnen. Der Bericht muss das Datum des Besuchs sowie die Namen und Funktionen der anwesenden Personen enthalten.
JURISPRUDENZ
Immobilienmakler – Mandatsregister
Erste Zivilkammer, 10. Dezember 2014 (Nr. 13-24.352) F-PB:
Die Verwendung zweier getrennter Register, eines für Verkaufs- und eines für Durchsuchungsvollmachten, entspricht nicht Artikel 72 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972, der vorschreibt, dass Vollmachten in einem einzigen Register zu erfassen sind.
Die Nichteinhaltung dieser Bestimmung führt zur Nichtigkeit der Vollmacht.
Der Verkäufer: Inhaber des Rechts, Klage auf Aufhebung der Annahme des Verkaufsangebots zu erheben
1. Zivilkammer, 15. Januar 2015 (Nr. 14-11.019) FS-PB:
Einem Mieter wurde eine Räumungsaufforderung zum Zwecke des Verkaufs der Immobilie zugestellt. Daraufhin wurde zwei potenziellen Käufern ein vorläufiger Kaufvertrag zu einem günstigeren Preis abgeschlossen. Gemäß Artikel 15 II des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 benachrichtigte der Notar den Mieter über ein zweites Verkaufsangebot, das dieser annahm. Obwohl die Frist für den Abschluss des Verkaufs bereits abgelaufen war, vollzog der Notar den Verkauf an den Mieter. Die potenziellen Käufer, die ihre Rechte verletzt sahen, verklagten den Notar und forderten insbesondere Schadensersatz. Zur Begründung ihrer Klage beriefen sie sich auf die automatische Nichtigkeit der Ablehnung des Verkaufsangebots gemäß Artikel 15 II, Absatz 5 des Gesetzes von 1989.
Der Kassationsgerichtshof und das Berufungsgericht entschieden, dass nur der Vermieter die Nichtigkeit der Annahme des Verkaufsangebots gemäß Artikel 15 II, Absatz 5 des Gesetzes von 1989 geltend machen kann. Folglich hat der Notar durch die Beurkundung des vom Vermieter gewünschten Kaufvertrags keine seiner beruflichen Pflichten gegenüber den potenziellen Käufern verletzt.
Das bloße Vorhandensein von Asbest stellt keinen versteckten Mangel dar
3. Zivilkammer, 16. Dezember 2014 (Nr. 13-17.469) FD:
In diesem Fall bekräftigt der Kassationsgerichtshof, dass der Verkäufer lediglich verpflichtet ist, eine Asbestuntersuchung durchführen zu lassen und den Käufern einen Bericht über das Vorhandensein von Asbest im Gebäude vorzulegen.
Der Gerichtshof stellt ferner klar, dass das bloße Vorhandensein von harmlosem Asbest in Baumaterialien in gutem Zustand das Gebäude nicht für seinen vorgesehenen Zweck ungeeignet macht und nicht als versteckter Mangel gilt, der einen Anspruch auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Preisminderung begründen könnte.
Gewerbemietvertrag – Zeitraum für die Ausübung des Optionsrechts
3. Zivilkammer, 14. Januar 2015 (Nr. 13-23.490) FS-PBI:
Der Mietbeschluss für den verlängerten Mietvertrag wurde dem Mieter am 16. Dezember 2008 zugestellt. Am 13. Februar 2009 teilte der Mieter dem Vermieter seine Absicht mit, von seinem Optionsrecht Gebrauch zu machen. Daraufhin stellte sich die Frage nach der Frist für die Ausübung dieses Optionsrechts.
Der Kassationsgerichtshof stellte erstens klar, dass mit der Zustellung des erstinstanzlichen Mietbeschlusses die Frist sowohl für die Optionsfrist als auch für die Berufungsfrist zu laufen beginnt. Zweitens stellte er klar, dass das Handelsgesetzbuch keine doppelte Zustellung des Mietbeschlusses für die Ausübung des Optionsrechts vorschreibt. Folglich erfolgte die Ausübung des Optionsrechts durch das Mieterunternehmen am 13. Februar 2009 verspätet.
Antrag auf Aufhebung einer Änderung der Beschreibung der Teilung und der Wohnungseigentumsordnung
3. Zivilkammer, 17. Dezember 2014 (Nr. 13-23.350) FS-PB:
Mehrere Miteigentümer beantragen die Wiederherstellung der Wohneinheiten in den Gemeinschaftsflächen des Gebäudes, die Aufhebung der ursprünglichen Teilungsbeschreibung einer der Einheiten sowie die Aufhebung der geänderten Teilungsbeschreibung. Die Richter der Vorinstanz wiesen die Anträge als unzulässig zurück. Der
Kassationsgerichtshof bestätigte diese Entscheidung. Laut Kassationsgerichtshof sind diese Anträge, die auf die Aufhebung von Urkunden oder dinglichen Rechten aus im Grundbuch eingetragenen Dokumenten abzielen, unzulässig, da die Klageschriften nicht im Grundbuch eingetragen wurden.
Grundlage der Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft
3. Zivilkammer, 14. Januar 2015 (Nr. 13-28.030) FS-PBI:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wurde verurteilt, einen ihrer Miteigentümer, den Vermieter, von Schadensersatzansprüchen aufgrund von Bauarbeiten in den Gemeinschaftsflächen zu befreien. Diese Arbeiten hatten den Mieter eines Gewerberaums gezwungen, seinen Geschäftsbetrieb mehrere Monate lang zu unterbrechen.
Laut Berufungsgericht stützte sich die Haftung der Gemeinschaft, da der Vermieter selbst keinen Schadensersatz geltend machte, auf Artikel 1384 des Bürgerlichen Gesetzbuches und nicht auf Artikel 9 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der besagt, dass ein Miteigentümer, dem durch Arbeiten im gemeinschaftlichen Interesse ein Schaden entsteht, Anspruch auf Schadensersatz hat.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil mit der Begründung auf, dass der Vermieter Schadensersatz für einen persönlichen Schaden verlangte, der aus seiner Verpflichtung zur Beseitigung der vom Mieter verursachten Beeinträchtigungen resultierte, und dass, da die Arbeiten von der Gewerkschaft durchgeführt wurden und seine privaten Bereiche betrafen, nur die Bestimmungen des Artikels 9 Absatz 4 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 anwendbar seien.
