Städtisches Vorkaufsrecht: Dokumente, Grundstücksbesichtigung und Fristen der DIA
Das städtische Vorkaufsrecht ermöglicht es einer öffentlichen Einrichtung, eine in einem bestimmten Gebiet zum Verkauf angebotene Immobilie vorrangig zu erwerben. Beabsichtigt ein Eigentümer zu verkaufen, muss er – bis auf wenige Ausnahmen – der Gemeinde eine Verkaufsabsichtserklärung (Declaration of Acceptance to Sell, DIA) vorlegen.
Ab dem Datum des Eingangs dieser Erklärung hat der Inhaber des Vorkaufsrechts grundsätzlich zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er auf den Erwerb verzichtet, die Immobilie zu den vorgeschlagenen Bedingungen erwirbt oder, unter bestimmten Umständen, ein Angebot zu einem anderen Preis abgibt.
Um eine fundierte Entscheidung treffen zu können, kann der Inhaber des städtebaulichen Vorkaufsrechts bestimmte Dokumente vom Eigentümer anfordern. Er kann auch eine Ortsbesichtigung beantragen.
Diese Verfahren sind streng geregelt. Ihre Hauptwirkung besteht darin, die zweimonatige Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts auszusetzen.
Artikel aktualisiert am 2. September 2026
Warum sollte man Dokumente anfordern oder das Objekt besichtigen?
Die Verkaufsabsichtserklärung legt insbesondere den Preis und die Bedingungen des geplanten Verkaufs fest. Diese Informationen reichen jedoch möglicherweise nicht aus, um Folgendes genau zu beurteilen:
- die Beständigkeit des Vermögenswerts;
- seinen materiellen Zustand;
- sein Beruf;
- die Rechte und Pflichten, die damit zusammenhängen;
- seine Umweltsituation;
- oder, im Falle einer Übertragung von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft, die soziale, finanzielle und Vermögenslage dieser Gesellschaft.
Gemäß Artikel L. 213-2 des Stadtplanungsgesetzes ist der Inhaber des Vorkaufsrechts berechtigt, dem Eigentümer eine einzige Aufforderung zur Übermittlung von Dokumenten und zur Besichtigung des Grundstücks zu senden.
Welche Dokumente können im Zusammenhang mit städtischen Vorkaufsrechten angefordert werden?
Die Dokumentenanforderung darf sich nicht auf beliebige Informationen beziehen. Die Liste der anforderbaren Dokumente ist in Artikel R. 213-7 der Stadtplanungsordnung abschließend definiert.
Je nach Art des Vermögenswerts und der Transaktion kann sich diese Anfrage insbesondere auf die folgenden Dokumentenkategorien beziehen.
Diagnose- und technische Dokumente
Der Inhaber des Vorkaufsrechts kann die für das Grundstück relevanten Gutachten und technischen Informationen anfordern, die Folgendes umfassen können:
- die technische Diagnosedatei;
- Informationen zu bestimmten Umweltrisiken;
- technische Dokumente, die für ein Gebäude im Miteigentum gelten;
- die Angabe der Fläche der Räumlichkeiten oder die von einem Fachmann durchgeführte Messung;
- Unterlagen über den Zustand des Grundstücks oder über Bodenverschmutzungen, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist.
Die Übermittlung dieser Dokumente ermöglicht es dem Inhaber, den physischen und umweltbedingten Zustand des Gebäudes sowie etwaige Arbeiten oder Einschränkungen, die sich auf seinen Erwerb auswirken könnten, zu beurteilen.
Bestandteile des Vorvertrags
Es können auch Auszüge aus dem Vorvertrag oder der Vorvertrag, der wichtige Informationen über den Zustand und die Beschaffenheit der Immobilie enthält, angefordert werden.
Diese Option berechtigt nicht zwangsläufig zur Offenlegung des gesamten Vorvertrags. Sie betrifft lediglich die Bestimmungen, die für die Bewertung der Immobilie und der geplanten Transaktion relevant sind.
Verträge, Pachtverträge und Dienstbarkeiten
Vorbehaltlich der im Stadtplanungsgesetz festgelegten Bedingungen kann sich der Antrag auf Folgendes beziehen:
- Verträge oder Pachtverträge, die dingliche Rechte begründen;
- Verträge oder Pachtverträge, die persönliche Rechte begründen;
- ihre Anhänge, einschließlich Pläne und Zustandsberichte;
- die Urkunden zur Begründung von Dienstbarkeiten und deren Anhänge.
Diese Dokumente sind besonders wichtig, wenn die Immobilie vermietet, bewohnt oder mit Rechten belastet ist, die ihre Nutzung beeinträchtigen könnten.
Dokumente im Zusammenhang mit einer zivilgesellschaftlichen Immobilienbranche
Wenn es sich beim Vorkaufsrecht um die Übertragung der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft handelt, kann der Inhaber insbesondere Folgendes verlangen:
- die jeweils aktuelle Satzung der SCI;
- die für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr erstellten Bücher und Unterlagen;
- Rechenschaftsbericht des Managers;
- Falls dies nicht möglich ist, ist eine vom Geschäftsführer bestätigte Aufstellung über die Zusammensetzung des Vermögens und der Verbindlichkeiten sowie das Ergebnis des letzten abgeschlossenen Geschäftsjahres vorzulegen.
Diese Elemente sollten es dem Inhaber ermöglichen, nicht nur den Wert des Vermögensgegenstands, sondern auch die Vermögens- und Finanzlage des Unternehmens, dessen Anteile übertragen werden, zu beurteilen.
Die Dokumentenanforderung muss eine einzelne Anforderung sein
ArtikelL. 213-2 des Stadtplanungsgesetzes sieht einen einzigen Kommunikationsantrag vor.
Der Inhaber des Vorkaufsrechts muss daher in einem einzigen Antrag die Dokumente benennen, die er aus den im Text abschließend genannten benötigt.
Diese Regelung zielt darauf ab, eine sukzessive Vervielfachung von Anträgen zu vermeiden, die die Bearbeitung der Erklärung über die Absicht zur Veräußerung künstlich verlängern.
Welchen Einfluss hat die Nachfrage auf die zeitliche Begrenzung des Vorkaufsrechts im städtischen Raum?
Der Inhaber des Vorkaufsrechts hat in der Regel zwei Monate ab Erhalt der DIA (Erklärung der Veräußerungsabsicht) Zeit zu reagieren. Schweigen nach Ablauf dieser Frist gilt als Verzicht auf das Vorkaufsrecht.
Mit dem Eingang einer Anfrage nach Dokumenten oder einer Anfrage auf Besichtigung beim Eigentümer wird diese Frist unterbrochen.
Die Frist wird wieder aufgehoben:
- ab dem Datum des Eingangs der Unterlagen beim Inhaber des Vorkaufsrechts;
- ab dem Datum der ausdrücklichen oder stillschweigenden Verweigerung des Besuchs durch den Eigentümer;
- oder ab dem Datum des Besuchs.
Beträgt die verbleibende Frist weniger als einen Monat, hat der Inhaber des Vorkaufsrechts einen Monat Zeit, seine Entscheidung zu treffen.
Das Datum des Eingangs von Anfragen, Dokumenten und Antworten ist daher von entscheidender Bedeutung. Jede Partei muss einen genauen Nachweis über ihre Einreichungen und deren Eingang aufbewahren.
Wie organisiert man eine Grundstücksbesichtigung im Zusammenhang mit städtischen Vorkaufsrechten?
Der Besuchsantrag muss schriftlich erfolgen.
Die Mitteilung erfolgt durch den Inhaber des Vorkaufsrechts:
- an den Eigentümer oder seinen Vertreter;
- sowie an den in der Verkaufsabsichtserklärung genannten Notar.
Der Antrag muss insbesondere Folgendes enthalten:
- DIA-Referenzen angeben;
- Die Bestimmungen des Stadtplanungsgesetzes in lesbarer Schrift wiedergeben;
- Geben Sie den Namen und die Kontaktdaten der Ansprechpartner an, die den Besuch organisieren sollen;
- darauf hinzuweisen, dass der Besuch in Anwesenheit des Eigentümers oder seines Vertreters und des Inhabers des Vorkaufsrechts oder der von ihm beauftragten Person erfolgen muss.
Ein unvollständiger oder fehlerhaft gemeldeter Antrag kann zu einer Streitigkeit über die Aussetzung der Vorkaufsfrist führen.
Kann der Eigentümer den Besuch ablehnen?
Dem Eigentümer steht es weiterhin frei, den Besuch anzunehmen oder abzulehnen.
Die Annahme muss schriftlich erfolgen und dem Inhaber des Vorkaufsrechts innerhalb von acht Tagen nach Eingang des Antrags mitgeteilt werden.
Die Ablehnung muss ebenfalls innerhalb dieser Frist mitgeteilt werden. Reagiert der Eigentümer nicht innerhalb von acht Tagen, gilt die Ablehnung als stillschweigend.
Die Verweigerung einer Besichtigung stellt keinen Verzicht auf den Kaufvertrag dar. Sie beendet die durch den Besichtigungsantrag verursachte Aussetzung und setzt die dem Inhaber eingeräumte Frist zur Entscheidung über die Ausübung seines Vorkaufsrechts neu in Gang.
Wie läuft der Besuch ab?
Wenn der Eigentümer der Besichtigung zustimmt, muss diese innerhalb von fünfzehn Kalendertagen nach Eingang der Zusage erfolgen.
Der Besuch kann nicht an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag stattfinden.
Der Eigentümer, sein Vertreter oder der Notar muss die Bewohner des Gebäudes über die Annahme des Besuchs informieren. Der Besuch muss in Anwesenheit folgender Personen stattfinden:
- des Eigentümers oder seines Vertreters;
- und der Inhaber des Vorkaufsrechts oder die von diesem Bevollmächtigte.
Am Tag des Besuchs wird ein gemeinsamer Bericht erstellt. Darin werden das Datum, die Namen und Titel der anwesenden Personen aufgeführt, und er wird anschließend von den Vertretern beider Parteien unterzeichnet.
Findet der Besuch nicht innerhalb der vereinbarten Frist statt, wird dies je nach den Umständen entweder als Ablehnung des Besuchs oder als Verzicht auf den Besuchsantrag gewertet. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts beginnt dann von Neuem.
Welche Hauptrisiken bestehen im Zusammenhang mit städtischen Vorkaufsrechten?
Für den Verkäufer und seinen Notar ist es besonders wichtig:
- die Rechtmäßigkeit und den Inhalt des Antrags überprüfen;
- um das Eingangsdatum genau zu ermitteln;
- innerhalb der vorgegebenen Frist antworten;
- vollständige Unterlagen einreichen, die der gesetzlichen Liste entsprechen;
- Nachweise über deren Übermittlung und Empfang aufbewahren;
- Berechnen Sie das neue Ablaufdatum der Vorkaufsfrist;
- Die Bewohner darüber informieren, wenn ein Besuch angenommen wird;
- Halten Sie den während des Besuchs erstellten gemeinsamen Bericht aufrecht.
Für den Inhaber des Vorkaufsrechts ist es wichtig, einen einzigen, präzisen Antrag zu stellen, der sich auf die gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen beschränkt. Er muss außerdem sicherstellen, dass Benachrichtigungen korrekt versendet werden und die verbleibende Zeit nach Ablauf der Sperrfrist korrekt berechnet wird.
Ein Fehler bei der Berechnung der Fristen oder im angewandten Verfahren kann die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsentscheidung beeinträchtigen oder umgekehrt zu dem Schluss führen, dass der Inhaber auf sein Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet hat.
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Die Abteilung für Immobilienrecht von ARST Avocats unterstützt Eigentümer, Käufer, Immobilienfachleute und öffentliche Einrichtungen bei der Analyse von Verkaufsabsichtserklärungen, Dokumentenanforderungen, Besichtigungen und Entscheidungen im Rahmen des städtischen Vorkaufsrechts.
Unser Team kann auch umgehend eingreifen, wenn Schwierigkeiten hinsichtlich der Verfahrensordnung, der Berechnung von Fristen oder der Anfechtung einer Vorrangentscheidung auftreten. Kontaktieren Sie uns.
Artikel geschrieben von Morgan Jamet.
