Newsletter Nr. 17 – Immobilienrecht
VORSCHRIFTEN
Standardvertrag für die Verwaltung von Eigentumswohnungen und spezifische Dienstleistungen,
26. März 2015
JURISPRUDENZ
18. Februar 2015
Auswirkungen der Schlüsselübergabe an den Mitmieter
… 19. Februar 2015 Zustelladresse für eine Klage an eine juristische Person
… 16. Februar 2015 ALUR-Gesetz: Anwendung der dem Mieter gewährten neuen Zahlungsfrist auf Zeit
… 3. März 2015
Genehmigung zum Beschneiden von überhängenden Ästen auf einem Nachbargrundstück
… 18. Februar 2015 Verfahren zur Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
… 19. Februar 2015 Folgen der Aufhebung eines Zahlungsbefehls im Zusammenhang mit einer Zwangsvollstreckung in eine Immobilie
… 18. Februar 2015 Mehrheitsprinzip bei Entscheidungen über die Auflösung einer Wohnungseigentümergemeinschaft
… 11. März 2015
Kein subsidiäres Vorkaufsrecht für den Mieter beim Verkauf eines Gebäudes
… 18. Februar 2015
Anwendung von Artikel L.290-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) auf jedes Verkaufsversprechen eines Gebäudes
… 11. Februar 2015
Voraussetzungen für den Anspruch von Anwohnern auf Entschädigung im Falle von Verkehrsänderungen
VORSCHRIFTEN
Veröffentlichung des Dekrets zur Definition des Standardvertrags für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften und spezifischer Dienstleistungen
Das ALUR-Gesetz (Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 über den Zugang zu Wohnraum und die Stadterneuerung) führte zwei wesentliche Änderungen der Regelungen für Hausverwaltungsverträge ein. Diese Änderungen betreffen erstens Form und Inhalt des Vertrags und zweitens die Vergütung des Hausverwalters.
Wir möchten Sie daher auf das Dekret Nr. 2015-342 vom 26. März 2015 hinweisen, welches den Standard-Verwaltungsvertrag für Wohnungseigentümergemeinschaften und die in Artikel 18-1 A des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 in der geänderten Fassung vorgesehenen Leistungen zur Regelung des Miteigentums an Gebäuden definiert. Diese Regelung gilt für Verwaltungsverträge, die ab dem 1. Juli 2015 abgeschlossen oder verlängert wurden.
Der neue Artikel 18-1 A des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 zur Regelung des Miteigentums an Gebäuden schreibt nun die Verwendung eines durch Dekret definierten Standard-Verwaltungsvertrags für Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Das Dekret vom 26. März dient der Umsetzung dieser Bestimmung und enthält in seinem Anhang einen Mustervertrag sowie die Mindestschriftgröße, die nicht kleiner als acht Punkt sein darf. Die Bestimmungen dieses Standardvertrags können jedoch außer Kraft gesetzt werden, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft ausschließlich aus juristischen Personen besteht und das Gebäude ausschließlich anderen als Wohnzwecken dient.
Artikel 18-1 A legt zudem das Prinzip einer festen Gebühr für den Hausverwalter sowie eine zusätzliche Vergütung für bestimmte, namentlich aufgeführte Leistungen fest. Der Standardvertrag, wie er im Dekret Nr. 2015-342 vom 26. März 2015 definiert ist und den Standardvertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft sowie die in Artikel 18-1 A des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 in der geänderten Fassung vorgesehenen Leistungen zur Regelung des Miteigentums an Gebäuden festlegt, enthält eine beispielhafte Liste von Leistungen, die in der festen Gebühr enthalten sind, wie beispielsweise regelmäßige Gebäudeinspektionen und -prüfungen, die Bearbeitung von Versicherungsansprüchen und die Zahlungsabwicklung. Anhang 2 des Dekrets enthält die abschließende Liste der Leistungen, die zu einer zusätzlichen Vergütung führen können, und unterteilt diese in sechs Kategorien. Eine zusätzliche Vergütung kann demnach für folgende Leistungen gezahlt werden:
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit zusätzlichen Treffen und Besuchen: Dies umfasst die Vorbereitung, Einberufung und Durchführung zusätzlicher Generalversammlungen sowie die Überschreitung der vereinbarten Referenzzeiträume.
- Organisation zusätzlicher Treffen mit dem Verwaltungsrat der Wohnanlage und Durchführung zusätzlicher Besuche in der Wohnanlage.
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Wohnungseigentumsordnung und der Teilungsbeschreibung: Der Erlass sieht eine zusätzliche Vergütung für die Erstellung oder Änderung der Wohnungseigentumsordnung nach Beschluss des Verwaltungsrats sowie für die Veröffentlichung der Teilungsbeschreibung und der Wohnungseigentumsordnung oder der an diesen Akten vorgenommenen Änderungen vor.
- Administrative und materielle Managementleistungen im Zusammenhang mit Schadensfällen: Dazu gehören Reisen zum Einsatzort, um Schutzmaßnahmen zu ergreifen, Unterstützung bei Gutachten und die Überwachung des Falles mit dem Versicherer.
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit technischen Arbeiten und Studien, deren Liste in Artikel 44 des Dekrets vom 17. März 1967 zur Anwendung des Gesetzes vom 10. Juli 1965 aufgeführt ist.
- Dienstleistungen im Zusammenhang mit Streitigkeiten und Gerichtsverfahren (ausgenommen Forderungseinzug von Miteigentümern): Der Erlass bezieht sich hier auf die förmliche Zustellung per Einschreiben mit Rückschein, die Erstellung der an den Anwalt, den Gerichtsvollzieher und den Rechtsschutzversicherer übermittelten Akte sowie die Überwachung der an den Anwalt übermittelten Akte.
Sonstige Dienstleistungen: Diese letzte Kategorie umfasst Aufgaben im Zusammenhang mit der Vorbereitung von Entscheidungen über den Erwerb oder die Veräußerung von Gemeinschaftsflächen, der Wiederaufnahme der Buchhaltung für ein oder mehrere vorangegangene Geschäftsjahre, die nicht genehmigt oder zugeordnet wurden, im Falle eines Wechsels des Hausverwalters, der Vertretung der Eigentümergemeinschaft in Versammlungen externer Strukturen (z. B. Dachverband, Vereinigungsverbund, freie Vereinigung), die während der Amtszeit gegründet wurden, sowie in zusätzlichen Versammlungen dieser Strukturen, sofern diese vor Unterzeichnung des Hausverwaltungsvertrags bestanden. Die Verordnung regelt außerdem die Vorbereitung und Überwachung von Kreditanträgen im Namen der Eigentümergemeinschaft, die Vorbereitung und Überwachung von Förderanträgen zugunsten der Eigentümergemeinschaft sowie die erstmalige Registrierung der Eigentümergemeinschaft.
JURISPRUDENZ
Auswirkungen der Schlüsselübergabe auf den Mitmieter
3. Zivilkammer, 18. Februar 2015 (Nr. 14-10.510) FS-PB:
Der Liquidator eines Unternehmens, das Mitmieter eines Mietvertrags war, teilte dem Vermieter die Kündigung des Mietvertrags mit. Der Vermieter verklagte daraufhin die Bürgen, darunter einen der Mitmieter, auf Zahlung der Miete, gerichtliche Kündigung des Mietvertrags und Räumung der Mieter. Das Berufungsgericht entschied, dass der Mietvertrag hinsichtlich des Mitmieters gekündigt worden sei, da der vom Liquidator beauftragte Auktionator mit Schreiben vom 26. März 2009 die Schlüssel zum Mietobjekt an den Vermieter übergeben habe, der diese vorbehaltlos angenommen habe. Die Rückgabe der Schlüssel habe den Mietvertrag hinsichtlich aller Mieter beendet.
Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil auf. Laut Gericht reicht die Übergabe der Schlüssel an den Vermieter durch den vom Liquidator beauftragten Auktionator, sofern nichts anderes vereinbart ist, nicht aus, um den Mietvertrag hinsichtlich der übrigen Mitmieter zu beenden, selbst wenn sie lediglich die Kündigungsabsicht des Liquidators belege.
Zustelladresse für eine Klage an eine juristische Person
2. Zivilkammer, 19. Februar 2015 (Nr. 13-28.140) F-PB:
In diesem Fall stellte ein Vermieterunternehmen dem Mieter eine Zahlungsaufforderung zu, die die Kündigungsklausel geltend machte. Der Mieter klagte daraufhin vor dem Amtsrichter, der die Aussetzung der Kündigungsklausel anordnete. Der Vermieter legte Berufung ein und argumentierte, das Klageschreiben sei ungültig.
Das Berufungsgericht erklärte die Klage, alle nachfolgenden Klagen und die Anordnung im Eilverfahren für ungültig, da die Klage nicht an der Geschäftsadresse des Unternehmens zugestellt werden konnte und der Gerichtsvollzieher sie daher an der Wohnadresse des Unternehmensvertreters hätte zustellen müssen.
Der Kassationsgerichtshof entschied jedoch, dass die Zustellung an die Geschäftsadresse des Unternehmens rechtmäßig war. Folglich hob der Kassationsgerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf, da dieses gegen Artikel 690 der Zivilprozessordnung verstoßen hatte.
Alur Law: Anwendung der dem Mieter gewährten neuen Zahlungsfrist über die gesamte Laufzeit hinweg
Gutachten des Kassationsgerichtshofs vom 16. Februar 2015 (Nr. 15.002):
Artikel 24 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 in der Fassung des ALUR-Gesetzes sieht eine maximale Zahlungsfrist von drei Jahren vor, die einem Mieter im Zahlungsrückstand gewährt werden kann. Während dieser Zeit ruhen die Kündigungswirkungen.
Der Kassationsgerichtshof wurde angerufen, um zu klären, ob diese Bestimmung auch für Mietverträge gilt, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des ALUR-Gesetzes bestanden, da dieses Gesetz Artikel 14 enthält, der eine Liste unmittelbar anwendbarer Bestimmungen enthält, in der Artikel 24 jedoch nicht aufgeführt ist.
Laut Begründung seines Urteils entschied der Kassationsgerichtshof, dass die Befugnis des Richters zur Gewährung einer Zahlungsfrist eine Rechtswirkung des Mietvertrags darstellt und nicht der Vertragsfreiheit der Parteien unterliegt, sondern eine dem Richter gesetzlich eingeräumte Befugnis. Der Kassationsgerichtshof kam daher zu dem Schluss, dass der geänderte Artikel 24 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 auf Mietverträge Anwendung findet, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des ALUR-Gesetzes bestanden.
Genehmigung zum Abschneiden von Ästen, die über ein Nachbargrundstück ragen
3. Zivile Ausgabe, 3. März 2015 (Nr. 14-40.051) FS-PB:
Dem Kassationsgericht wurde die Frage vorgelegt, ob Artikel 673 des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit er einem Nachbarn das Recht einräumt, den Eigentümer zum Abschneiden der über das Nachbargrundstück ragenden Äste von Bäumen zu zwingen, ohne dass dem Baumbesitzer die Möglichkeit zur Einrede gegeben ist, die Rechte und Freiheiten verletzt, die einerseits durch die Präambel, die Artikel 1 bis 4 und 6 der Umweltcharta und andererseits durch die Artikel 2 und 17 der Erklärung der Menschen- und Bürgerrechte von 1789 garantiert werden. Da das Kassationsgericht die Frage als nicht schwerwiegend einstufte, lehnte es eine Vorlage an den Verfassungsrat ab.
Verfahren zur Gründung einer Hausbesitzervereinigung (ASL)
3. Zivilkammer, 18. Februar 2015 (Nr. 13-25.122) FS-PB:
In diesem Fall klagte ein Miteigentümer wegen ausstehender Gebühren und focht die Gültigkeit der Gründungsversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sowie des Nachtrags zu den Bestimmungen zur Erweiterung des Wohngebiets an. Er argumentierte, die Eigentümer hätten in der Gründungsversammlung nicht einstimmig zugestimmt.
Das Berufungsgericht und der Kassationsgerichtshof wiesen die Argumente des Miteigentümers zurück. Zur Begründung seiner Entscheidung stellte der Kassationsgerichtshof klar, dass die Zustimmung aller Miteigentümer auf ihrer im Kaufvertrag abgegebenen Verpflichtung beruht, die Bestimmungen zur Gründung einer WEG einzuhalten. Dem Gericht zufolge ist daher für den Erlass späterer Satzungen keine einstimmige Zustimmung der Miteigentümer erforderlich.
Die Aufhebung des Zahlungsbefehls hat zur Folge, dass gleichzeitig eine Pfändungsmitteilung für Immobilien erfolgt
2. Zivilkammer, 19. Februar 2015 (Nr. 14-10.622) FS-PB:
Am 14. April 2008 erließ eine Bank einen Zahlungsbefehl, der einer Pfändung von Immobilien gleichkam, gefolgt von einer Vorladung. Nach der Versteigerung der gepfändeten Immobilien erklärte ein Vollstreckungsrichter den Zahlungsbefehl und alle nachfolgenden Verfahrensschritte für nichtig. Die Bank erließ am 26. April 2012 einen neuen Zahlungsbefehl, der ebenfalls einer Pfändung von Immobilien gleichkam. Die Schuldner fochten diesen vor einem Vollstreckungsrichter an und argumentierten, die Maßnahme der Bank sei verjährt. Das Berufungsgericht wies die Einrede der Unzulässigkeit der Klage der Bank gegen die Schuldner wegen Verjährung zurück. Die Bank hatte die öffentliche Versteigerung ihrer Immobilien und Rechte beantragt. Das Berufungsgericht entschied, die Verjährungsfrist sei durch die Anerkennung des Rechts der Bank durch die Schuldner in ihren Schriftsätzen vom 3. November 2009 und 6. April 2011 sowie in ihrem Schriftsatz vom 10. September 2012 unterbrochen worden.
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil auf. Da die Schriftsätze vom 3. November 2009 und 6. April 2011 nichtig geworden waren, konnte die darin enthaltene Anerkennung die zweijährige Verjährungsfrist gemäß Artikel L. 137-2 des französischen Verbraucherschutzgesetzes nicht unterbrechen. Da die Schlussfolgerungen vom 10. September 2012 nach Ablauf dieser Frist ergangen sind, hat das Berufungsgericht gegen die Artikel 2240 und 2241 des Bürgerlichen Gesetzbuches und gegen Artikel L. 137-2 des Verbraucherschutzgesetzbuches verstoßen.
Mehrheitsentscheidung gilt für Entscheidungen im Zusammenhang mit der Schließung der Eigentumswohnanlage
3. Zivilkammer, 18. Februar 2015 (Nr. 13-25.974) FS-PBI:
Ein Miteigentümer, der als Arzt praktiziert, klagte gegen die Eigentümergemeinschaft, um den Beschluss der Eigentümerversammlung zur Schließung der Wohnanlage mit einer automatischen Schranke und zur dauerhaften Öffnung des Fußgängerzugangs aufzuheben.
Der Kassationsgerichtshof wurde angerufen, um die für einen solchen Beschluss geltende Mehrheitsregel zu klären.
Der Kassationsgerichtshof stellte zunächst fest, dass gemäß Artikel 26e des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (jetzt Artikel 26c) Beschlüsse über die Öffnungs- und Schließverfahren von Gebäuden mit einer Mehrheit der Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, die mindestens zwei Drittel der Stimmen vertreten, gefasst werden. Der Gerichtshof stellte weiter fest, dass die Miteigentümer beschlossen hatten, das Grundstück mit einer automatischen Schranke zu schließen, die von den Bewohnern per Fernbedienung und von Besuchern per Tastatur gesteuert werden sollte, und dass sie laut Tagesordnung der Eigentümerversammlung über die Betriebsabläufe der Schranke, insbesondere die Schließzeiten, beraten und beschlossen hatten, dass diese dauerhaft geschlossen bleiben sollte. Folglich bedurfte dieser Beschluss einer qualifizierten Mehrheit im Sinne von Artikel 26 des Gesetzes vom 10. Juli 1965.
Der Mieter hat kein subsidiäres Vorkaufsrecht, wenn ein Gebäude als Ganzes verkauft wird
3. Zivile Ausgabe, 11. März 2015 (Nr. 14-10.447) FS-PB:
In diesem Fall beantragte der Mieter einer Immobilie, der der vom Vermieter zum Zwecke des Verkaufs der Immobilie ausgesprochenen Räumungsaufforderung nicht nachgekommen war, die Annullierung des anschließenden Verkaufs des gesamten Gebäudes. Zur Begründung führte der Mieter an, sein Vorkaufsrecht sei verletzt worden. Das Berufungsgericht
, dessen Entscheidung vom Kassationsgericht bestätigt wurde, wies diesen Antrag mit der Begründung zurück, dass der Verkauf des gesamten Gebäudes dem Mieter kein Vorkaufsrecht einräume.
Anwendung von Artikel L.290-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuches auf alle Verkaufsversprechen für Gebäude
3. Zivilkammer, 18. Februar 2015 (Nr. 14-14.416) FS-PBR:
Ein Vorvertrag mit einer Laufzeit von über 18 Monaten wurde privat geschlossen. Nach einer Meinungsverschiedenheit zwischen den Parteien klagte der Begünstigte gegen den Verkäufer auf endgültige Feststellung des Kaufvertrags.
Das Berufungsgericht erklärte den Vorvertrag für nichtig, woraufhin der Begünstigte Revision beim Kassationsgerichtshof einlegte.
Der Kassationsgerichtshof wies die Revision zurück und bekräftigte, dass Artikel L. 290-1 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) auf alle Vorverträge über die Übertragung von Immobilien oder dinglichen Rechten durch Privatpersonen Anwendung findet. Im vorliegenden Fall unterlag der Vorvertrag mit einer Laufzeit von über 18 Monaten daher automatisch dieser Bestimmung und musste folglich notariell beurkundet werden.
Voraussetzungen für den Anspruch von Anwohnern auf Entschädigung im Falle von Verkehrsänderungen
CE 11. Februar 2015 (Nr. 367342):
In diesem Fall klagte der Eigentümer eines Gewerbeobjekts, das er an eine Autowerkstatt vermietet hatte, gegen die Gemeinde wegen Schäden, die durch Straßenbauarbeiten entstanden waren. Diese hatten die Zufahrt zu seinem Grundstück für Fahrzeuge über einer bestimmten Größe erschwert. Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, die Bauarbeiten hätten nicht dazu geführt, dass der Kläger vollständig von der öffentlichen Straße abgeschnitten gewesen sei.
Der Staatsrat stellt zunächst klar, dass Änderungen des allgemeinen Verkehrs, die entweder durch Änderungen des Verlaufs, der Richtung oder der Gestaltung öffentlicher Straßen oder durch den Bau neuer Straßen verursacht werden, grundsätzlich keinen Anspruch auf Entschädigung begründen. Führen diese Änderungen jedoch dazu, dass Anwohnern die öffentliche Straße nicht oder nur unzureichend zugänglich gemacht wird, besteht ein Anspruch auf Entschädigung. Folglich hat das Gericht, das die Klage abgewiesen hat, ohne zu prüfen, ob die Änderungen die Zufahrt tatsächlich erheblich erschwert haben und ob dies im vorliegenden Fall zu einem erheblichen und besonderen Schaden für den Betroffenen geführt hat, einen Rechtsfehler begangen.
