Wohnungsvertrag, Eigentumsrecht und Erreichbarkeit

Newsletter Nr. 26 – Immobilienrecht

GESETZLICHE UND REGULATORISCHE NACHRICHTEN

Wohnungsbauvertragsdekret
Nr. 2015-587 vom 29. Mai 2015,
zur Verteidigung von Eigentumsrechten
vom 20. Mai 2015,
der Barrierefreiheit
vom 4. Februar 2015

JURISPRUDENZ

VERKAUF –
Verkaufsversprechen –
Aufschiebende Bedingung ohne feste Laufzeit

VERMÖGENstreuhänder

Bestellung eines Treuhänders
Berufung des Treuhänders gegen eine Entscheidung der CNIL
Eigentumsrechte
Bodeneigentum

MIETVERTRAG
Gewerbemietvertrag Mietindexierung
und -anpassung
Wohnraummietvertrag
Beschränkungen der Beteiligung des Vermieters an der Untervermietung

Vergütung
für Immobilienmakler Gültigkeit der kombinierten Vergütung

GESETZLICHE UND REGULATORISCHE NACHRICHTEN

ALUR-Gesetz: Standard-Mietvertrag

Das Gesetz vom 6. Juli 1989, geändert durch das ALUR-Gesetz (Gesetz Nr. 2014-366 vom 24. März 2014 über den Zugang zu Wohnraum und die Stadterneuerung), schreibt die Verwendung eines standardisierten Wohnraummietvertrags vor. Der Erlass vom 29. Mai 2015 zur Umsetzung der Artikel 3, 8-1 und 25-7 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 präzisiert den Anwendungsbereich dieser Vorschrift und definiert einen Standardmietvertrag für unmöblierte und einen weiteren für möblierte Mietwohnungen. Ergänzt wird der Text durch einen Hinweis, der die jeweiligen Pflichten der Vertragsparteien darlegt. Dessen Inhalt wurde ebenfalls durch einen Erlass vom 29. Mai 2015 festgelegt. Dieses System trat am 1. August 2015 in Kraft.
Die Verwendung von Standardverträgen gilt für Mietverhältnisse von Räumlichkeiten, die zu Wohnzwecken oder zu gemischten gewerblichen und Wohnzwecken genutzt werden und den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen, mit folgenden Ausnahmen:

Möblierte Wohngemeinschaften, deren Struktur durch den Abschluss mehrerer Verträge zwischen den Mietern und dem Vermieter formalisiert ist;
Vermietung von Unterkünften im Rahmen einer individuellen Wohnungsbeihilfevereinbarung oder im Rahmen der Unterstützung durch die nationale Wohnungsagentur;
Mietobjekte, die einer sozialen Wohnungsbauorganisation gehören und nicht Gegenstand einer individuellen Wohnbeihilfevereinbarung sind.

Im Allgemeinen enthalten diese Standardverträge die gesetzlich vorgeschriebenen Klauseln, lassen den Parteien aber einen gewissen Spielraum, sodass sie den Vertrag im Rahmen der geltenden Vorschriften ergänzen können.
Im Wesentlichen sind die beiden Standardverträge in elf Abschnitte unterteilt, die wie folgt betitelt sind:

Bezeichnung der Parteien

2. Vertragszweck: Dieser Abschnitt enthält eine Beschreibung der Unterkunft, die beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten, sofern zutreffend, die Kennzeichnung der Räumlichkeiten und der Nebenausstattung des Gebäudes zur privaten Nutzung durch den Mieter, die Liste der Räumlichkeiten, Teile, Ausrüstungen und Zubehörteile des Gebäudes zur gemeinsamen Nutzung sowie die Ausrüstung für den Zugang zu Informations- und Kommunikationstechnologien.

3. Datum des Inkrafttretens und Laufzeit des Vertrags

4. Finanzielle Bedingungen: Dieser Abschnitt legt insbesondere Folgendes fest:

Die Höhe der Miete wird, sofern zutreffend, in stark nachgefragten Gebieten angegeben; dabei werden auch die spezifischen Methoden zu deren Festlegung erläutert
erstattungsfähige Gebühren;
Bei Wohngemeinschaften muss der Vermieter eine Versicherung für die Mitbewohner abschließen;
die Mietzahlungsbedingungen;
Soweit anwendbar, ausschließlich im Rahmen einer Vertragsverlängerung, die Bedingungen für die Neubewertung einer offensichtlich zu niedrig angesetzten Miete.

5. Arbeiten: Gegebenenfalls werden Art und Umfang der seit dem Ende des letzten Mietvertrags oder seit der letzten Verlängerung durchgeführten Verbesserungs- oder Anpassungsarbeiten, die Mieterhöhung während der Mietzeit infolge von Verbesserungsarbeiten des Vermieters oder der Anschaffung von Ausrüstung sowie die Mietminderung während der Mietzeit infolge von Arbeiten des Mieters erwähnt.

6. Garantien

7. Solidaritätsklausel

8. Kündigungsklausel

9. Mietgebühren: Artikel 5 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 muss in diesem Abschnitt wiedergegeben werden; er legt auch die Einzelheiten und die Verteilung der Gebühren fest.

10. Sonstige besondere Bedingungen

11. Anhänge: Dieser letzte Abschnitt listet die dem Vertrag beigefügten Dokumente auf. Dazu gehören:

Ein Auszug aus den Bestimmungen über den Zweck des Gebäudes, die Nutzung und den Genuss von privaten und gemeinschaftlichen Bereichen sowie die Angabe des Anteils der Mieteinheit an jeder Gebührenkategorie
die technische Diagnosedatei
Informationshinweis über die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern
ein Zustandsbericht der Immobilie, ein Inventarverzeichnis und eine detaillierte Beschreibung der Möbel
Sofern zutreffend, vorherige Genehmigung zur Anmietung
Soweit zutreffend, werden Angaben zu den in der Gegend üblicherweise für vergleichbare Wohnungen üblichen Mieten gemacht.

Jede Partei kann von der anderen jederzeit die Erstellung eines rechtskonformen Vertrags verlangen. Fehlen im Mietvertrag Angaben zur Wohnfläche, zur Vergleichsmiete oder zur zuletzt vom Vormieter gezahlten Miete, kann der Mieter innerhalb eines Monats nach Mietbeginn den Vermieter formell auffordern, diese Angaben in den Mietvertrag aufzunehmen. Reagiert der Vermieter nicht innerhalb eines Monats oder verweigert er dies, kann der Mieter innerhalb von drei Monaten nach der formellen Aufforderung das zuständige Gericht anrufen, um gegebenenfalls eine Mietminderung zu erwirken.

Schutz von Eigentumsrechten – Projekte

Am 20. Mai 2015 brachten Senatoren einen Gesetzentwurf zur Stärkung des Eigentumsschutzes ein. Dieser Entwurf, der die unbefugte Besetzung von Immobilien bekämpfen soll, verfolgt zwei Hauptziele: Erstens soll er solche Situationen verhindern, und zweitens soll er ein Verfahren für Fälle unbefugter Besetzung festlegen.
Der Entwurf sieht vor, dass ab seinem Inkrafttreten jede unentgeltliche Nutzung eines Gebäudes durch eine zwischen dem Bewohner und dem Eigentümer unterzeichnete Vereinbarung formalisiert werden muss. Diese Vereinbarung muss die Verpflichtung des Bewohners zur Instandhaltung des Gebäudes und die Verpflichtung des Eigentümers zur Bereitstellung angemessenen Wohnraums beinhalten.
Der Entwurf regelt auch die Beendigung einer unbefugten Besetzung. Möchte ein Bewohner die Räumlichkeiten verlassen, muss er den Eigentümer per Einschreiben mit Rückschein benachrichtigen und das Gebäude innerhalb von dreißig Tagen nach Erhalt des Schreibens räumen. Beabsichtigt der Eigentümer, sein Eigentum zurückzuerlangen, muss er den Bewohner ebenfalls per Einschreiben mit Rückschein benachrichtigen. Der Bewohner hat ab dem Versanddatum dreißig Tage Zeit, die Räumlichkeiten zu räumen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Eigentümer die im Gesetz über das einklagbare Recht auf Wohnen (DALO-Gesetz) vorgesehenen rechtlichen Schritte einleiten, das auf Fälle von unbefugter Besetzung ausgeweitet wurde.
Der zweite Teil dieses Gesetzesentwurfs besteht im Wesentlichen darin, das DALO-Gesetz auf Fälle unbefugter Besetzung auszudehnen. Der Eigentümer, Mieter oder unentgeltlich Bewohner kann daher beim Präfekten beantragen, dem Bewohner eine förmliche Räumungsaufforderung zuzustellen. Dieser kann zu einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr und einer Geldstrafe von 15.000 € verurteilt werden. Der Text sieht außerdem eine 48-Stunden-Frist vor, innerhalb derer der Eigentümer, Mieter oder Bewohner (auch unentgeltlich Bewohner) die Besetzung durch einen Dritten entdeckt, um den Verstoß von einem Kriminalbeamten offiziell protokollieren zu lassen. Bestätigt ein Richter die unbefugte Besetzung und beantragt der Eigentümer, kann der Präfekt den unbefugten Bewohner mit Gewalt aus dem Objekt entfernen.
In diesem Sinne wurde am 28. Mai 2015 ein Gesetzentwurf eingebracht, der darauf abzielt, den Zeitraum, in dem die Straftat der unrechtmäßigen Besetzung einer fremden Wohnung offiziell registriert werden kann, von 48 Stunden auf sieben Tage zu verlängern (Artikel L 226-4 des Strafgesetzbuches, der die sofortige Räumung ermöglicht).

Barrierefreiheit

Der Gesetzentwurf zur Ratifizierung der Verordnung Nr. 2014-1090 vom 26. September 2014 über die Barrierefreiheit öffentlicher Einrichtungen, des öffentlichen Nahverkehrs, von Wohngebäuden und öffentlichen Straßen für Menschen mit Behinderungen wurde am 2. Juni vom Senat verabschiedet und der Nationalversammlung zur Prüfung Anfang Juli vorgelegt. Die Verordnung wurde durch das Gesetz Nr. 2015-988 vom 5. August 2015 ratifiziert.
Ziel dieser Verordnung war die Aktualisierung des durch das Gesetz vom 11. Februar 2005 eingeführten Systems für Chancengleichheit und Gleichberechtigung. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die Verordnung insbesondere Barrierefreiheitspläne für öffentliche Einrichtungen vorsah, die den Barrierefreiheitsstandards zum 31. Dezember 2014 noch nicht entsprachen.

JURISPRUDENZ

Eine aufschiebende Bedingung ohne festgelegte Laufzeit im Vorvertrag

3. Zivilkammer, 20. Mai 2015 (Nr. 14-11.851) FS-PB:

Mit einer privaten Vereinbarung vom 1. November 2004 verkaufte ein Grundstückseigentümer ein Grundstück an einen Käufer unter der aufschiebenden Bedingung, dass dieser eine Baugenehmigung erhält. Am 21. Mai 2010 klagte der Käufer gegen die Erben des Verkäufers, um die Vollstreckung des Verkaufs zu erzwingen.
Der Kassationsgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts, die Klage abzuweisen. Das Berufungsgericht hatte erstens festgestellt, dass die Baugenehmigung erst mehrere Jahre nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und nach Einleitung des Verfahrens beantragt worden war. Zweitens hatte es entschieden, dass die Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung ohne feste Laufzeit die Verpflichtung nicht automatisch auf unbestimmte Zeit begründen könne. Da weder eine Preisindexierung noch ein Neubewertungskoeffizient vorlagen, kam der Gerichtshof zu dem Schluss, dass die Parteien die gemeinsame Absicht hatten, eine angemessene Frist für die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung festzulegen, und folgerte, dass das Verkaufsversprechen nichtig sei.

Verfahren zur Bestellung des Verwalters einer Wohnanlage

3. Zivile Ausgabe, 15. April 2015 (Nr. 14-13.255) FS-PB:

Die Eigentümer einer Wohnung in einem Gebäude mit Wohnungseigentumsregelung klagten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft und den Hausverwalter mit dem Ziel, mehrere Beschlüsse einer Eigentümerversammlung, darunter den Beschluss zur Bestellung des Hausverwalters, für nichtig erklären zu lassen. Nachdem das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hatte, legten die Eigentümer Revision beim Kassationsgericht ein. Dieses
bestätigte das Urteil der Vorinstanz und befand, dass der Hausverwaltungsvertrag nicht unter die in Artikel 21 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 in der Fassung vor dem Gesetz vom 24. März 2014 festgelegten Kategorien von Verträgen und Vereinbarungen falle. Laut Kassationsgericht habe das Berufungsgericht Artikel 19-2 des Dekrets vom 17. März 1967 in der Fassung des Dekrets vom 20. April 2010 nicht angewendet und daher zu Recht entschieden, dass der Beschluss zur Bestellung des Hausverwalters trotz fehlender Ausschreibung und Konsultation des Verwaltungsbeirats der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtmäßig gefasst worden sei.
Es ist zu beachten, dass seit Inkrafttreten des Gesetzes vom 24. März 2014 die Bestellung des Hausverwalters einem wettbewerblichen Ausschreibungsverfahren vorausgehen muss. Diese Entscheidung hat daher eine begrenzte Tragweite, da sie nur für Sachverhalte gilt, die vor Inkrafttreten des ALUR-Gesetzes entstanden sind.

Beschwerde des Treuhänders gegen eine Verwaltungsentscheidung

CE 6. Mai 2015 (Nr. 366713):

In diesem Fall hatte der Präsident der CNIL (französische Datenschutzbehörde) einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Entfernung der im Arbeitsplatz des Sicherheitspersonals installierten Überwachungskamera angeordnet. Dort befanden sich auch die Kontrollbildschirme für die im restlichen Gebäude verteilten Kameras. Da die Gemeinschaft der Anordnung nicht nachgekommen war, ordnete die zuständige Kammer der CNIL per Beschluss an, dass der Datenverantwortliche die weitere Verarbeitung dieser Daten einstellen müsse, und verhängte gegen die Gemeinschaft eine Geldbuße von 1 € sowie die zusätzliche Strafe der Veröffentlichung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beantragte die Aufhebung dieses Beschlusses.
Der Staatsrat entschied jedoch nicht über die Aufhebung des Beschlusses selbst, sondern über die Klagebefugnis des Hausverwalters, der den Antrag im Namen der Gemeinschaft gestellt hatte. In diesem Zusammenhang bekräftigt der Staatsrat, dass der Hausverwalter, wenn er im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, andernfalls eine formelle Bevollmächtigung der Eigentümerversammlung benötigt, um in deren Namen rechtliche Schritte einzuleiten. Diese Genehmigung muss Gegenstand und Zweck des Rechtsstreits genau festlegen. Da dem Vorgehen des Hausverwalters keine vorherige formelle Genehmigung vorausging, ist der Rat der Ansicht, dass ihm die Klagebefugnis fehlte.

Eigentumsrechte am Untergrund

3. Zivilkammer, 13. Mai 2015 (Nr. 13-27.342) FS-PB:

Tief im Inneren eines den Klägern gehörenden Grundstücks befand sich ein Keller, der nur vom benachbarten, den Beklagten gehörenden Garten aus ebenerdig zugänglich war. Da die Kläger der Ansicht waren, der Verkäufer des ihnen gehörenden Grundstücks habe lediglich ein Nutzungsrecht an diesem Keller besessen, das mit dem Verkauf an die Kläger erloschen sei, klagten sie gegen ihre Nachbarn und den Verkäufer, um das Nutzungsrecht des Verkäufers für erloschen erklären und ihre Nutzung des Kellers für unrechtmäßig erklären zu lassen. Das Berufungsgericht entschied, dass die Beklagten die Eigentümer des Kellers seien.

Der Kassationsgerichtshof weist die Berufung gegen diese Entscheidung insoweit zurück, als „die Vermutung des Eigentums am Untergrund zugunsten der Grundstückseigentümer nur durch gegenteilige Beweise aus einem Titel, wer auch immer ihn innehat, oder aus ersessenem Erwerb angefochten werden kann“.

Mietindexierung

3. Zivilkammer, 20. Mai 2015 (Nr. 13-27.367) FS-PBRI:

In diesem Fall wurden Gewerberäume ab dem 2. Februar 2006 angemietet. Am 20. April 2010 beantragte der Mieter eine Mietanpassung, die sich nach Anwendung der Indexierungsklausel auf 3.815.439 € belief. Der Mieter schlug vor, die Miete auf 3.256.335 € festzusetzen und legte Berufung beim Mietgericht ein.
Diese wurde sowohl vom Berufungsgericht als auch vom Kassationsgericht zurückgewiesen. Laut Gericht bestand mangels einer Änderung der lokalen Marktbedingungen, die eine Anpassung des Mietwerts um mehr als 10 % zur Folge gehabt hätte, keine Grundlage für eine Mietanpassung gemäß Artikel L. 145-38 des französischen Handelsgesetzbuchs. Dieser Artikel schließt – als Ausnahme zu der in Artikel L. 145-33 desselben Gesetzbuchs festgelegten Regel – den allgemeinen Grundsatz der Verwendung des Mietwerts als Grundlage für Mietanpassungen aus.

Kooperation des Vermieters bei der Untervermietung

3. Zivile Ausgabe, 15. April 2015 (Nr. 14-15.976) FS-PB:

In diesem Fall hatte ein Vermieter einem Hotelmanagementunternehmen einen Gewerbemietvertrag gewährt. Neun Jahre später kündigte er den Vertrag mit der Begründung, dass Untermietverträge abgeschlossen worden seien, die seiner Ansicht nach aufgrund seiner mangelnden Beteiligung an den Transaktionen unzulässig waren. Das Berufungsgericht bestätigte die Kündigung. Der Kassationsgerichtshof
hingegen entschied, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, an den Untervermietungstransaktionen mitzuwirken, wenn die Mieträume für ein Hotel-Residenzgeschäft bestimmt sind, das Gästen Unterkunft und Dienstleistungen wie die Vermietung möblierter oder ausgestatteter Apartments bietet und die Untervermietung den eigentlichen Zweck des Geschäfts des Mieters darstellt.

Ansammlung der Vergütung des Immobilienmaklers

1. Zivile Ausgabe 9. April 2015 (Nr. 14-13.501) FS-PB:

Einem Immobilienmakler wurde die Suche nach einer Immobilie übertragen, für die er bereits einen Verkaufsauftrag besaß. Am selben Tag schlossen Verkäufer und Käufer einen Vorvertrag ab, für den der Makler eine Provision von 20.000 € erhielt. Der Verkauf wurde schließlich durch einen neuen Vorvertrag besiegelt, nachdem der Verkäufer vom ursprünglichen Vertrag zurückgetreten war. Daraufhin verklagte der Immobilienmakler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer auf Schadensersatz. Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass ein Immobilienmakler nicht von beiden Parteien Provisionen erhalten dürfe.
Unter Bezugnahme auf Artikel 6 des Gesetzes Nr. 70-9 vom 2. Januar 1970 und Artikel 73 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972 in ihrer für diesen Fall geltenden Fassung ist der Kassationsgerichtshof der Ansicht, dass keine Bestimmung dieser Texte einen Immobilienmakler daran hindert, für dieselbe Transaktion sowohl einen Verkäufer- als auch einen Käuferauftrag zu besitzen. Im Gegenteil, nach Ansicht des Gerichtshofs besteht für jedes Mandat ein Anspruch auf eine Kommission, sofern die in diesen Artikeln festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind.