Ausweg aus einem Erbstreit: Welche Lösungen gibt es, wenn eine Erbschaft blockiert ist?

Die Auflösung des gemeinsamen Eigentums an einer geerbten Immobilie wird notwendig, wenn Streitigkeiten zwischen den Erben den Verkauf, die Aufteilung oder die ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögenswerts verhindern. Nach dem Tod eines Erben kann es vorkommen, dass die Erben gemeinsam Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung, von Wertpapieren oder sogar von Firmenanteilen sind. Diese Situation, die theoretisch oft nur vorübergehend ist, kann sich über Jahre hinziehen, wenn ein Erbe den Verkauf verweigert, nicht mehr reagiert, die Immobilie allein bewohnt oder die Abrechnung anzweifelt.

Wichtigste Erkenntnis:
Artikel 815 des französischen Zivilgesetzbuches legt einen Grundsatz fest: „Niemand kann zur Miteigentümerschaft gezwungen werden.“ Die Regelung der Miteigentümerschaft an einer geerbten Immobilie kann jedoch auf vielfältige Weise erfolgen. Vor Einleitung eines Verfahrens müssen die Rechte jedes Beteiligten ermittelt, der Wert der Vermögenswerte bewertet, die Miteigentümerkonten eingerichtet und die Lösung gefunden werden, die den Interessen aller Erben am besten entspricht.

1. Warum werden die Erben durch eine Erbschaft zu Miteigentümern?

Stirbt eine Person und hinterlässt mehrere Erben, gehört der Nachlass ihnen gemeinschaftlich, bis er aufgeteilt wird. Jeder Erbe besitzt weder ein Zimmer im Familienhaus noch ein bestimmtes Grundstück oder Wertpapiere aus dem Portfolio des Verstorbenen. Er hält einen abstrakten Anteil am ungeteilten Ganzen, der seinem Erbrecht entspricht.

Diese Situation kann ganz unterschiedliche Arten von Vermögenswerten betreffen:

• ein Haupt- oder Zweitwohnsitz;
• eine Mietimmobilie;
• Land;
• Bankkonten oder ein Wertpapierportfolio;
• Möbel oder Kunstwerke;
• Aktien im SCI;
• Anteile oder Einheiten einer operativen Gesellschaft;
• bestimmte berufliche Vermögenswerte.

Gemeinsames Eigentum ist nicht zwangsläufig konfliktträchtig. Es kann Erben ermöglichen, ein Vermögen vorübergehend zu behalten, dessen Verkauf zu organisieren oder die Verteilung vorzubereiten. Problematisch wird es jedoch, wenn keine endgültige Entscheidung getroffen werden kann, wenn sich Kosten anhäufen oder wenn die persönlichen Interessen der Erben auseinandergehen.

Die Schwierigkeit rührt nicht immer von einer kategor Weigerung her, einen Erbstreit beizulegen. Eine Pattsituation kann entstehen durch die fehlende Reaktion eines Erben, Uneinigkeiten über den Kaufpreis einer Immobilie, die Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers für den Ausgleichsbetrag, die alleinige Nutzung der Immobilie oder Konten, die seit Jahren nicht verbucht wurden.

In der Regel stellt sich in diesem Stadium die Frage nach dem Ausscheiden aus einer geerbten Miteigentümerschaft konkret.

2. Kann man gezwungen werden, im Miteigentum zu bleiben, bevor man aus dem geerbten Miteigentum ausscheidet?

Der Grundsatz ist inArtikel 815 des Bürgerlichen Gesetzbuches : Niemand kann gezwungen werden, im Miteigentum zu bleiben, und eine Teilung kann jederzeit eingeleitet werden, es sei denn, sie wurde durch Urteil oder Vereinbarung ausgesetzt.

Jeder Miteigentümer kann daher die Auflösung der Miteigentümerschaft beantragen und somit aus der geerbten Miteigentümerschaft ausscheiden, unabhängig von der Höhe seines Anteils. Ein Erbe, der 10 % der Rechte hält, ist nicht rechtlich verpflichtet, Miteigentümer zu bleiben, nur weil er die Immobilie behalten möchte.

Dieses Prinzip bedeutet jedoch nicht, dass der Erbe einseitig über die Beendigung des Miteigentums entscheiden kann. Er kann nicht eigenmächtig einen Preis für die anderen festlegen, sich ein bestimmtes Vermögen zusprechen oder gemeinschaftliches Eigentum an einen Käufer seiner Wahl verkaufen. Mangels einer Vereinbarung müssen die Bedingungen des Ausscheidens im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und gegebenenfalls durch ein Gericht geregelt werden.

Die Aufteilung des Nachlasses kann auch vorübergehend aufgeschoben werden. Die Beibehaltung des Miteigentums kann durch eine Vereinbarung zwischen den Erben erfolgen. Unter bestimmten Umständen kann das Gericht die Aufteilung ebenfalls verschieben, insbesondere wenn deren sofortige Durchführung den Wert des Miteigentums zu mindern droht. Schließlich gibt es sogenannte „erzwungene“ Miteigentumsverhältnisse, die an Vermögenswerte gebunden sind, die für den gemeinsamen Gebrauch unerlässlich sind. Diese stehen jedoch in keinem Zusammenhang mit den meisten hier betrachteten erbschaftsbezogenen Miteigentumsverhältnissen. Diese Ausnahmen stellen den Grundsatz nicht in Frage: Übliches erbschaftsbezogenes Miteigentum soll nicht zu einer dauerhaften Pattsituation führen.

3. Warum ist es notwendig, vor der Wahl eines Verfahrens eine Diagnose zu stellen?

Der Begriff „Ausstieg aus der gemeinsamen Eigentümerschaft“ umfasst tatsächlich mehrere Ziele. Ein Erbe könnte beispielsweise Folgendes anstreben:

• Verkaufe einen Vermögenswert und teile den Preis;
• Das Eigentum an der Immobilie behalten, indem die Rechte anderer aufgekauft werden;
• bestimmte Vermögenswerte als ihren Anteil zu erhalten und die übrigen Vermögenswerte den Miterben zu überlassen;
• nur die eigenen ungeteilten Rechte zu übertragen;
• um vor jeder Ausschüttung eine Begleichung der Konten zu erreichen;
• die ausschließliche Nutzung einer Immobilie beenden;
• um eine globale Aufteilung der Erbschaft auszulösen;
• um ein Gut, das sich im Wertverlust befindet oder von Wertverlust bedroht ist, schnell zu schützen.

Die Strategie hängt auch von der Zusammensetzung des Nachlasses ab. Ein Nachlass, der lediglich aus einer Wohnung besteht, erfordert nicht dieselbe Behandlung wie ein Nachlass, der aus mehreren Gebäuden, früheren Schenkungen, Schulden zwischen dem Verstorbenen und seinen Kindern oder Anteilen an einem Familienunternehmen besteht.

Bevor irgendwelche Maßnahmen ergriffen werden, ist es daher notwendig, insbesondere Folgendes zu prüfen:

1. die Identität und die Rechte jedes einzelnen Erben;
2. das Vorhandensein eines Testaments, vorheriger Schenkungen oder eines aufzulösenden ehelichen Güterstands;
3. die Beständigkeit und der Wert des Erbes;
4. die Schulden des Nachlasses und des ungeteilten Eigentums;
5. Ausgaben, die von bestimmten Erben persönlich bezahlt werden;
6. die Einkünfte aus gemeinschaftlichem Eigentum;
7. die Nutzungsbedingungen der Gebäude;
8. die bereits vom Notar durchgeführten Handlungen;
9. Punkte der Übereinstimmung und der Meinungsverschiedenheiten;
10. die mögliche Dringlichkeit eines Verkaufs oder einer Vorsichtsmaßnahme.

Übereiltes Handeln ohne ausreichend präzise Bestandsaufnahme oder einen konkreten Vorschlag zur Kostenverteilung kann den Konflikt lediglich verlagern, anstatt ihn zu lösen. Umgekehrt können endlose Verhandlungen die Kosten erhöhen, den Verfall eines Gebäudes beschleunigen oder zum Verlust wichtiger Beweismittel führen.

4. Der erste Ansatz: eine einvernehmliche Vereinbarung erzielen

Der einfachste Weg, einen Erbstreit beizulegen, ist nach wie vor eine gütliche Aufteilung.

Wenn sich die Erben über die Grundsätze und die Bedingungen der Aufteilung einigen, ist eine gütliche Teilung in der Regel die schnellste und am einfachsten zu handhabende Lösung, um eine gemeinsame Erbschaft aufzulösen.

Bei der Aufteilung eines Nachlasses wird jedem Erben ein Vermögenswert entsprechend seinem Anspruch zugewiesen. Können die Anteile nicht gleich verteilt werden, kann der Erbe mit dem größeren Anteil den anderen einen Ausgleichsbetrag.

Mehrere Szenarien sind möglich.

4.1. Die Immobilie verkaufen und den Erlös verteilen

Die Erben können gemeinsam beschließen, eine ungeteilte Immobilie zu verkaufen. Nach Begleichung der Schulden, Kosten und fälligen Beträge aus den gemeinschaftlichen Eigentumskonten wird der Nettoerlös entsprechend den Rechten der einzelnen Erben aufgeteilt.

Diese Lösung erfordert eine Einigung nicht nur über den Verkauf selbst, sondern auch über den Preis, die Wahl des Vermittlers, die Angebotsbedingungen und die Verteilung des Erlöses. Daher reicht eine Einigung über das Verkaufsprinzip nicht immer aus, um Konflikte zu vermeiden.

4.2. Das Eigentum einem Erben gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags zuweisen

Einer der Erben möchte möglicherweise das Familienhaus, eine Mietimmobilie oder Anteile an einem Unternehmen behalten. Das Eigentum wird ihm dann zugeteilt, verbunden mit der Verpflichtung, die anderen entsprechend ihren jeweiligen Anteilen zu entschädigen.

Für diesen Vorgang ist Folgendes erforderlich:

• eine verlässliche Bewertung der Immobilie;
• eine Berechnung der Rechte jeder Person;
• die Integration von Forderungen und Schulden zwischen den Erben und dem ungeteilten Eigentum;
• die Fähigkeit des Empfängers, die Entschädigungszahlung zu finanzieren;
• die Bearbeitung eines etwaigen mit der Immobilie verbundenen Darlehens;
• die Erstellung des Teilungsvertrags und die Regelung seiner steuerlichen Folgen.

4.3. Mehrere Chargen zusammenstellen

Bei einem diversifizierten Nachlass können die Erben die Vermögenswerte aufteilen: eine Immobilie für den einen, Wertpapiere oder Kapitalanlagen für den anderen, gegebenenfalls gegen Zahlung einer Entschädigung. Diese Lösung vermeidet mitunter einen Notverkauf und ermöglicht es, die Wünsche aller Beteiligten zu berücksichtigen.

Es bedarf jedoch eines umfassenden Überblicks über die aufzuteilenden Vermögenswerte. Eine stückweise Diskussion ohne Gesamtübersicht führt häufig zu Teilvereinbarungen, die sich nicht abschließen lassen.

4.4. Vorübergehende Aufrechterhaltung des gemeinsamen Eigentums

Die Erben können auch einen Miteigentumsvertrag abschließen, um die Verwaltung, die Aufteilung der Kosten, die Nutzung des Vermögens und die Verteilung der Einkünfte zu regeln. Dieser Vertrag beendet nicht das Miteigentum am geerbten Vermögen; er macht es lediglich für einen bestimmten Zeitraum oder bis zu einem bestimmten Ereignis, wie beispielsweise dem späteren Verkauf der Immobilie, erträglich.

Dies kann relevant sein, wenn ein sofortiger Verkauf ungünstig wäre oder wenn ein Erbe Zeit benötigt, um den Erwerb der Rechte der anderen Erben zu finanzieren. Es muss jedoch vermieden werden, einen bestehenden Konflikt aufzuschieben, ohne dessen Ursachen anzugehen.

5. Kann ein Erbe seine ungeteilten Rechte verkaufen?

Grundsätzlich kann jeder Erbe seine Rechte am Miteigentum übertragen, ohne die Immobilie selbst zu verkaufen. Diese Möglichkeit ist von der Aufteilung und dem Verkauf des Miteigentums zu unterscheiden.

Die Übertragung kann an einen anderen Erben erfolgen, was manchmal eine effektive Lösung darstellt: Einer scheidet aus dem gemeinsamen Eigentum aus, während ein anderer seinen Anteil mit Blick auf eine spätere Zuteilung erhöht.

Der Verkauf an eine Person außerhalb der Miteigentümergemeinschaft ist grundsätzlich möglich, unterliegt jedoch bestimmten Bedingungen. Artikel 815-14 des französischen Zivilgesetzbuches verpflichtet den Verkäufer, die übrigen Miteigentümer über Preis und Bedingungen des geplanten Verkaufs sowie über die Identität des Käufers zu informieren. Die übrigen Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht.

In der Praxis kann der Marktwert von Miteigentumsanteilen geringer sein als der rein mathematische Anteil am Gesamtwert der Immobilie. Der Käufer erwirbt kein sofort verfügbares Vermögen, sondern geht eine gemeinsame Eigentümerschaft ein und trägt die damit verbundenen Unsicherheiten. Daher sollte ein Verkauf an Dritte erst nach einem Vergleich mit anderen Ausstiegsstrategien in Betracht gezogen werden.

6. Was tun, wenn ein Erbe sich weigert, das Anwesen zu verkaufen oder zu teilen?

Die Ablehnung eines Miterben schließt daher nicht alle Schritte zur Beilegung eines Erbstreits aus. Je nach gewünschtem Ergebnis können verschiedene Mechanismen in Betracht gezogen werden.

6.1. Anstreben einer formalisierten Vereinbarung

Eine zielführende Verhandlung besteht nicht einfach darin, den gegnerischen Erben zu fragen, ob er mit dem „Ausscheiden aus dem gemeinsamen Eigentum“ einverstanden ist. Sie muss auf einem detaillierten und dokumentierten Vorschlag basieren:

• Werterhalt für jeden Vermögenswert;
• Aufstellung der Schulden und Verbindlichkeiten;
• mögliche Entschädigung für die Nutzung;
• Ausgaben für Erhaltung oder Verbesserung;
• erhaltene Einkünfte;
• Lose werden angeboten;
• Höhe und Finanzierung einer möglichen Barzahlung;
• Implementierungsplan.

Rechtsberatung kann helfen, eine rechtliche Auseinandersetzung von einem persönlichen Konflikt zu unterscheiden, die wahren Streitpunkte zu identifizieren und eine umfassende Vereinbarung auszuhandeln. Selbst wenn ein Gerichtsverfahren unvermeidbar erscheint, ist eine gründliche gütliche Einigungsphase unerlässlich: Die Teilungsklage muss die unternommenen Schritte zur Erreichung einer gütlichen Einigung genau darlegen.

6.2. Umgang mit einem nicht reagierenden Erben

Ein stiller Erbe ist nicht mit jemandem zu verwechseln, der sich ausdrücklich weigert, an der Aufteilung des Nachlasses teilzunehmen. Befindet sich ein Miteigentümer in Zahlungsverzug, kann er außergerichtlich formell aufgefordert werden, sich bei der gütlichen Aufteilung des Nachlasses vertreten zu lassen.

Wird innerhalb der gesetzlichen Frist kein Vertreter bestellt, kann der Richter gemäß Artikel 837 des Bürgerlichen Gesetzbuches eine qualifizierte Person mit der Vertretung des säumigen Miteigentümers bis zum Abschluss der gütlichen Teilung beauftragen. Dieser Mechanismus kann verhindern, dass bloßes Schweigen eine gütliche Teilung unmöglich macht.

Besondere Regeln gelten auch dann, wenn ein Erbe als abwesend vermutet wird, tatsächlich abwesend ist oder seine Wünsche nicht äußern kann. Die Wahl des Verfahrens hängt daher vom genauen Grund für die fehlende Beteiligung ab.

Diese Darstellung im Rahmen einer gütlichen Einigung ist von dem alten Mechanismus des Artikels 841-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu unterscheiden, der bei einer gerichtlichen Einigung Anwendung fand und durch das Gesetz vom 7. April 2026 aufgehoben wurde.

6.3. Einholen der Erlaubnis, eine notwendige Handlung allein auszuführen

Nach Artikel 815-5 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Miteigentümer vom Gericht ermächtigt werden, eine Handlung allein vorzunehmen, für die die Zustimmung eines anderen Miteigentümers erforderlich wäre, wenn die Verweigerung des anderen das gemeinsame Interesse gefährdet.

Dieses Verfahren ist nicht mit dem allgemeinen Recht auf Teilung gleichzusetzen. Es greift in Fällen, in denen die Ablehnung die Interessen des Miteigentums gefährdet, beispielsweise wenn bestimmte Maßnahmen zum Erhalt des Vermögenswerts erforderlich sind.

Ein wichtiger Verfahrenspunkt ist zu beachten: Anders als Artikel 815-6 ist Artikel 815-5 nicht von Artikel 1380 der Zivilprozessordnung erfasst. Der Antrag fällt grundsätzlich in die Zuständigkeit des für die Sache zuständigen Gerichts. Der Richter im Eilverfahren kann nur dann eingreifen, wenn die allgemeinen Voraussetzungen für ein Eilverfahren erfüllt sind; der bloße Verweis auf Artikel 815-5 reicht nicht aus, um seine Zuständigkeit zu begründen.

6.4. Antrag auf dringendes Handeln im gemeinsamen Interesse

Seit dem 9. April 2026 sieht Artikel 815-6 des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich vor, dass der Präsident des Gerichts, der dringende, im gemeinsamen Interesse erforderliche Maßnahmen anordnen oder genehmigen kann, auch einem Miteigentümer die Befugnis erteilen kann, allein einen Kaufvertrag über ungeteiltes Eigentum abzuschließen.

Diese Änderung, die auf Gesetz Nr. 2026-248 vom 7. April 2026, verankert ein bereits durch die Rechtsprechung anerkanntes Recht im Gesetz. Sie begründet jedoch kein automatisches Recht auf Verkauf ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer: Der Antragsteller muss sowohl Dringlichkeit als auch ein gemeinsames Interesse nachweisen. Die Wahl dieses Verfahrens hängt daher maßgeblich von den Umständen ab, wie beispielsweise dem Zustand der Immobilie, der Kostenbelastung, einem unmittelbaren finanziellen Risiko oder dem Vorliegen eines Angebots, dessen Verlust die Miteigentümerschaft gefährden würde.

Der Antrag nach Artikel 815-6 wird dem Präsidenten des Gerichts vorgelegt, der gemäß Artikel 1380 der Zivilprozessordnung im beschleunigten Verfahren in der Sache entscheidet. Dieses Verfahren ist daher klar von der Klage nach Artikel 815-5 zu unterscheiden.

6.5. Den Verkauf auf Initiative der Inhaber von mindestens zwei Dritteln der Rechte beantragen

Artikel 815-5-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht ein besonderes Verfahren vor, wenn der/die Miteigentümer(in), der/die verkaufen möchte(n), mindestens zwei Drittel der ungeteilten Rechte hält(en).

Ihre Absicht wird vor einem Notar bekundet und anschließend den anderen Miteigentümern mitgeteilt. Erfolgt innerhalb der vorgeschriebenen Frist kein Einspruch oder keine Reaktion, kann das Gericht den Verkauf genehmigen, sofern dieser die Rechte der anderen Miteigentümer nicht ungebührlich beeinträchtigt. Der Verkauf erfolgt dann per Auktion.

Dieses Verfahren ist nicht mit den üblichen Befugnissen einer Zweidrittelmehrheit zu verwechseln. Gemäß Artikel 815-3 des Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt diese Mehrheit insbesondere die Vornahme bestimmter Verwaltungsakte; der Verkauf von Immobilien bleibt jedoch grundsätzlich ein Verfügungsakt, der der Einstimmigkeit bedarf, sofern kein geeignetes gerichtliches Verfahren stattfindet.

Der Anwendungsbereich des Artikels 815-5-1 ist auch in bestimmten geschützten Situationen ausgeschlossen, insbesondere dann, wenn die Aufteilung der Eigentumsrechte die Zustimmung des Nießbrauchers zum Verkauf des vollständigen Eigentums erfordert.

Das Gesetz vom 7. April 2026 änderte diese allgemeine Bestimmung des Artikels 815-5-1 nicht. Artikel 6 dieses Gesetzes schuf einen ähnlichen Mechanismus, der jedoch speziell für bestimmte ungeteilte Immobilien auf Korsika gilt und dem Gesetz vom 6. März 2017 unterliegt. Die beiden Regelungen dürfen nicht verwechselt werden.

6.6. Drei gerichtliche Mechanismen, die nicht verwechselt werden dürfen

In der Praxis lässt sich die Wahl der rechtlichen Schritte wie folgt zusammenfassen:

• Artikel 815-5 : Ermächtigung eines Miteigentümers im Einzelfall, eine Handlung allein vorzunehmen, wenn die Verweigerung eines anderen das gemeinsame Interesse gefährdet; der Antrag fällt grundsätzlich in die Zuständigkeit des Gerichts, das über die Sache entscheidet;
• Artikel 815-6 : um schnell eine dringende Maßnahme zu erwirken, die im gemeinsamen Interesse erforderlich ist, einschließlich ab April 2026 der Genehmigung, den Verkauf eines ungeteilten Eigentums allein abzuschließen; der Präsident entscheidet nach dem beschleunigten Verfahren in der Sache;
• Artikel 815-5-1 : Einholung der gerichtlichen Genehmigung zur Veräußerung von Eigentum auf Initiative der Miteigentümer, die mindestens zwei Drittel der Rechte halten, nach Abschluss des im Text vorgesehenen notariellen Verfahrens.

Diese Mechanismen unterliegen unterschiedlichen Bedingungen, Zielen und Verfahrensregeln. Ein Fehler in der Rechtsgrundlage oder im Urteil kann die Unzulässigkeit des Antrags zur Folge haben und die Auflösung der Miteigentümerschaft weiter verzögern.

7. Aufhebung der gemeinschaftlichen Eigentümerschaft an einer Erbschaft durch gerichtliche Teilung

Eine gerichtliche Teilung wird notwendig, wenn ein Miteigentümer eine gütliche Teilung ablehnt, wenn Streitigkeiten eine Einigung über die Bedingungen verhindern oder wenn die Komplexität der Vorgänge das Eingreifen eines Richters erfordert.

Seit dem Gesetz vom 7. April 2026 hat Artikel 840 des Bürgerlichen Gesetzbuches den Anwendungsbereich der gerichtlichen Teilung erweitert. Sie umfasst nun auch Ansprüche auf Liquidation, Aufteilung und Abwicklung von gemeinschaftlichem Eigentum sowie die Regelung der finanziellen Interessen von Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und nichtehelichen Lebensgefährten. Bestimmte Ansprüche können nun auch dann vor Gericht geltend gemacht werden, wenn kein gemeinschaftliches Eigentum zwischen den Parteien besteht oder das gemeinschaftliche Eigentum während des Verfahrens erlischt, sofern die Komplexität des Liquidationsverfahrens dies erfordert. Bei gemeinschaftlichem Erbgut behält das Gericht am Ort der Nachlasseröffnung die Zuständigkeit für Teilungsklagen und damit zusammenhängende Streitigkeiten.

7.1. Die Aufgabe darf nicht improvisiert werden

Andernfalls ist die Klage auf Teilung unzulässig und muss Folgendes enthalten:

• eine kurze Beschreibung des zu vermittelnden Kulturerbes;
• die Absichten des Antragstellers hinsichtlich der Verteilung des Vermögens;
• die unternommenen Schritte, um eine gütliche Einigung zu erzielen.

Es genügt daher nicht, das Gericht lediglich um die „Freigabe des Vermögens“ zu bitten. Der Fall muss die Vermögenswerte, die jeweiligen Positionen der Parteien und eine Aussicht auf eine gütliche Einigung darlegen.

7.2. Das Verfahren hängt von der Komplexität des Falles ab

Sind die Vorgänge einfach, kann das Gericht die Aufteilung anordnen und sich mit den ihm vorgelegten Schwierigkeiten befassen.

Wenn die Komplexität des Sachverhalts dies erfordert, bestellt der Notar einen Sachverständigen zur Durchführung der Vermögensteilung und weist einen Richter zur Aufsicht zu. Der Notar lädt die Parteien vor, sammelt die notwendigen Unterlagen, erstellt die Abrechnungen und entwirft eine Liquidationsaufstellung. Gegebenenfalls kann der Notar, je nach Art oder Wert des Vermögens, einen Sachverständigen hinzuziehen.

Besteht zwischen den Erben weiterhin Uneinigkeit, übermittelt der Notar dem Richter einen Bericht, in dem die Standpunkte der Parteien und der Entwurf der Erbaufstellung dargelegt werden. Das Gericht entscheidet dann über die Streitpunkte, genehmigt die Erbaufstellung oder verweist die Parteien zurück an den Notar, damit dieser die Urkunde zur Aufteilung des Nachlasses erstellt.

Die Reform von 2026 änderte auch Artikel 841 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Der bestellte Richter muss befugt sein, Streitigkeiten während des Verfahrens zu verhandeln und die Versteigerung anzuordnen. Der Text verweist jedoch auf ein Dekret des Staatsrats, das die Bedingungen für die Ausübung dieser neuen Befugnisse festlegt. Bis zur Schaffung dieses Rechtsrahmens ist bei der praktischen Umsetzung Vorsicht geboten. Dasselbe Gesetz hob Artikel 841-1 auf, der zuvor die Vertretung eines nicht beteiligten Miteigentümers in Gerichtsverfahren regelte.

7.3. Versteigerungen könnten unvermeidlich werden

Lässt sich Vermögen nicht ohne Weiteres aufteilen oder einem Erben unter akzeptablen Bedingungen zuweisen, kann dessen Verkauf angeordnet werden. Eine öffentliche Versteigerung ist ein Verkaufsverfahren, bei dem das ungeteilte Vermögen zu einem Preis verkauft wird, der anschließend verteilt werden kann.

Es kann eine notwendige Lösung sein, ist aber weder automatisch bei einer Meinungsverschiedenheit gegeben, noch immer wirtschaftlich optimal. Vor der Anordnung muss der Richter insbesondere prüfen, ob sich die Vermögenswerte sinnvoll teilen oder in natura verteilen lassen. Das Ergebnis einer gerichtlichen Versteigerung, ihr Zeitaufwand, die Kosten und die Unsicherheit bezüglich des Preises müssen mit Verhandlungslösungen verglichen werden. Die Aussicht auf eine öffentliche Versteigerung kann zudem eine gütliche Einigung oder den Auskauf der Rechte bestimmter Erben begünstigen.

8. Teilen allein genügt nicht: Auch die Konten der Miteigentümer müssen beglichen werden

Eine Erbschaft kann blockiert bleiben, nicht weil die Erben den Teilungsgrundsatz ablehnen, sondern weil sie die in die Abrechnung aufzunehmenden Beträge bestreiten.

Die Hauptschwierigkeiten betreffen:

• die Entschädigung, die der Erbe schuldet, der ein Gebäude ausschließlich bewohnt;
• von einem einzigen Miteigentümer vereinnahmte Mieten;
• Darlehensrückzahlungen nach dem Tod;
• Grundsteuer, Wohngeld und Versicherung;
• die für den Erhalt des Eigentums notwendigen Ausgaben;
• Verbesserungsarbeiten, die von einem Erben durchgeführt wurden;
• der dem Bewohner zuzuschreibende Schaden;
• dem Nachlass gewährte Vorschüsse;
• die Früchte und Einkünfte, die aus dem ungeteilten Vermögen erwirtschaftet werden.

Die Nutzung einer gemeinschaftlich besessenen Immobilie berechtigt nicht automatisch in allen Fällen zu einer Entschädigung. Gemäß Artikel 815-9 des französischen Zivilgesetzbuches ist ein Miteigentümer, der die gemeinschaftlich besessene Immobilie ausschließlich nutzt oder genießt, sofern nichts anderes vereinbart ist, zur Zahlung einer Entschädigung verpflichtet. Es ist jedoch weiterhin erforderlich, die ausschließliche Nutzung zu definieren, ihre Dauer zu bestimmen und die Höhe der Entschädigung zu ermitteln.

Ebenso wenig erhält derjenige, der die Arbeiten finanziert hat, zwangsläufig die volle Erstattung aller Rechnungen. Art und Notwendigkeit der Ausgaben, die durchgeführten Verbesserungen am Objekt sowie der Zahlungsnachweis müssen geprüft werden.

Die sorgfältige Vorbereitung der Akte ist daher von entscheidender Bedeutung. Kontoauszüge, Rechnungen, Grundsteuerbescheide, Quittungen, Mietverträge, Immobiliengutachten, Korrespondenz zwischen Erben und Nachweise über den Wohnbesitz müssen so früh wie möglich zusammengetragen werden.

9. Welche Rollen haben Notar und Anwalt jeweils?

Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Abwicklung eines Nachlasses. Er ermittelt die Erben, erstellt die notwendigen Dokumente, sammelt die Vermögenswerte, erledigt die steuerlichen Formalitäten und nimmt die Auszahlung entgegen, wenn dies eine notarielle Beurkundung erfordert, insbesondere wenn Immobilien involviert sind.

Der Anwalt tritt in einer ergänzenden Rolle auf, wenn Interessen auseinandergehen oder eine Strategie entwickelt werden muss. Konkret kann er:

• die Rechte des Erben und die bereits durchgeführten Operationen analysieren;
• um die Konten der gemeinsamen Eigentümerschaft zu rekonstruieren;
• um gegensätzliche Behauptungen zu beurteilen;
• eine Verhandlung organisieren und eine Vereinbarung formalisieren;
• die rechtliche Lösung im Zusammenhang mit den Immobilien- oder Unternehmensfragen zu formulieren;
• eine förmliche Mitteilung an einen säumigen oder widersprechenden Erben zuzustellen;
• einen Antrag auf gerichtliche Genehmigung einleiten;
• die Aktion des Teilens einführen und durchführen;
• die Verhandlung vor dem bestellten Notar überwachen und gegebenenfalls Einwände formulieren;
• den Erben bei der Rechnungslegung, der Vermögensaufteilung oder einer Versteigerung zu verteidigen.

In komplexen Fällen trägt die Zusammenarbeit zwischen Notar, Anwalt, Immobiliensachverständigem, Buchhalter und, wenn ein Unternehmen beteiligt ist, den üblichen Beratern des Unternehmens dazu bei, dass eine Erbschaftsangelegenheit nicht isoliert von ihren finanziellen und beruflichen Konsequenzen behandelt wird.

10. Welche Dokumente werden benötigt, um eine Erbschaft freizuschalten?

Vor einer Beratung oder Verhandlung ist es hilfreich, folgende Informationen zu sammeln:

• die Sterbeurkunde und die eidesstattliche Erklärung über die Bekanntheit;
• den Willen und bekannte Spenden;
• Eigentumsurkunden;
• die vom Notar erstellte Vermögensaufstellung;
• die Erbschaftsteuererklärung, sofern diese eingereicht wurde;
• Bewertungen oder Gutachten der Vermögenswerte;
• Abrechnungen über den Nachlass und das ungeteilte Eigentum;
• Darlehen und Tilgungspläne;
• Belege für die von jedem Erben gezahlten Ausgaben;
• Mietverträge, Quittungen und Mietabrechnungen;
• Belege bezüglich der Nutzung der Gebäude;
• der Austausch zwischen den Erben und dem Notar;
• die bereits erstellten Teilungspläne oder Liquidationsabrechnungen;
• Für ein Unternehmen sind dies die Satzung, die Aktionärsvereinbarungen, die Finanzberichte und die Elemente der Wertpapierbewertung.

Diese Dokumentation ermöglicht es, von einem Konflikt, der oft in persönlichen Begriffen ausgedrückt wird, zu einer strukturierten rechtlichen und finanziellen Analyse überzugehen.

Abschluss

Um aus einer Situation gemeinschaftlichen Erbbesitzes herauszukommen, muss die Lösung gefunden werden, die genau der Art des Problems entspricht.

Eine blockierte gemeinschaftliche Erbschaft ist keine hoffnungslose Situation. Das Recht auf Teilung bleibt grundsätzlich bestehen, die geeignete Lösung hängt jedoch von der Zusammensetzung des Nachlasses, den bestehenden Rechten, der Art der Blockade, der Dringlichkeit und den Zielen jedes einzelnen Erben ab.

gütliche Vermögensteilung, Verkauf der Immobilie, Zuteilung mit Entschädigung, Übertragung von Miteigentumsanteilen, Vertretung eines säumigen Erben, gerichtliche Verkaufsgenehmigung und gerichtliche Teilung sind keine austauschbaren Methoden. Ihre Wirksamkeit hängt von der Qualität der anfänglichen Bewertung, der Erstellung der Abrechnungen und der Entwicklung einer Strategie ab.

Eine Einigung sollte, sofern sie innerhalb eines angemessenen Zeitraums erzielt werden kann, Priorität haben. Dies darf jedoch nicht als Vorwand für Untätigkeit dienen: Wenn sich die Kosten häufen, Vermögenswerte an Wert verlieren oder ein Erbe durch Schweigen oder Verweigerung die Pattsituation aufrechterhält, können rechtliche Schritte notwendig werden.

Ist eine Vererbung immer noch blockiert?

Es handelt sich dabei oft um eine Situation, die an der Schnittstelle mehrerer Rechtsgebiete liegt, darunter das persönliche Recht, das Immobilienrecht und sogar das Wirtschaftsrecht.

ARST Avocats unterstützt Erben, die einen Erbstreit beilegen möchten, sei es durch Verhandlungen oder gerichtliche Schritte. Die Kanzlei arbeitet eng mit dem für den Nachlass zuständigen Notar und anderen beteiligten Fachleuten zusammen.