Unternehmen in Schwierigkeiten und im Umstrukturierungsprozess
Anwalt für Gewerbemietrecht im Insolvenzverfahren, Vermieter oder Mieter
Die Einleitung eines Sanierungs-, Insolvenz- oder Liquidationsverfahrens führt nicht automatisch zur Beendigung eines Gewerbemietvertrags. Der Vermieter kann erst nach einer dreimonatigen Wartezeit Mietrückstände geltend machen, die seit dem Urteil entstanden sind. Mietrückstände vor dem Urteil gelten als Verbindlichkeiten. ARST Avocats vertritt Mieter, Vermieter und Unternehmenskäufer vom Urteil bis zur Verhandlung.
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- Mieter, Vermieter, Käufer:Vom Eröffnungsurteil bis zur Anhörung
- Fanny Hurreau,Leitende Anwältin
Wird ein Gewerbemietvertrag beendet, wenn der Mieter ein Insolvenzverfahren einleitet?
Nein, nicht automatisch. Das Handelsgesetzbuch verbietet eine Kündigung allein aufgrund der Einleitung eines Verfahrens, sei es in einem Sicherungs- oder Sanierungsverfahren (Art. L. 622-13, I) oder in einem Liquidationsverfahren (Art. L. 641-11-1, I). Der Mietvertrag bleibt mit Miete, Gebühren und Klauseln gültig.
Der Insolvenzverwalter bzw. der Liquidator im Liquidationsverfahren entscheidet anschließend über die Fortsetzung des Mietvertrags (Art. L. 622-13, II und L. 641-11-1, II). Entscheidet er sich gegen die Fortsetzung, endet der Mietvertrag mit dem Tag der Benachrichtigung des Vermieters (Art. L. 622-14, 1° und L. 641-12, 1°). Der Vermieter kann dann Schadensersatz geltend machen, der als Verbindlichkeit anzugeben ist.
Wichtig zu beachten: Ein Mietvertrag, der vor Einleitung des Insolvenzverfahrens rechtskräftig gekündigt wurde, ist nicht mehr gültig. Die entsprechenden Schutzmaßnahmen greifen in diesem Fall nicht
Der Mietvertrag bei der Eröffnung
Warum ein Mietstreit im Insolvenzverfahren von einem Zeitplan abhängt
Unsere Auslegung ist einfach: In diesen Fällen gehen Rechte weniger in Bezug auf den Inhalt als vielmehr in Bezug auf die Daten verloren. Drei Punkte sind wichtig.
- Das Eröffnungsurteil beginnt die 3-monatige Frist, während der der Vermieter keine Maßnahmen wegen seit der Eröffnung unbezahlter Mieten ergreifen kann.
- Veröffentlichung im BODACC Damit beginnt die zweimonatige Frist für die Meldung der zuvor gezahlten Miete unter Androhung der Einziehung.
- Die Entscheidung des Aufsichtsrichters ist der Zeitpunkt, an dem geprüft wird, ob die nachfolgenden Mieten weiterhin unbezahlt bleiben.
Der Beginn der dreimonatigen Frist hängt vom Verfahrensverlauf ab. Wird das Sanierungs- oder Schutzverfahren in ein Liquidationsverfahren umgewandelt, bleibt das ursprüngliche Eröffnungsurteil gültig (Cass. com., 19. Feb. 2013, Nr. 12-13.662). Wird die Liquidation nach Beendigung eines Sanierungsplans eingeleitet, stellt sie ein neues Verfahren dar, und die Frist beginnt mit dem Datum des Beendigungsurteils (Cass. com., 18. Jan. 2023, Nr. 21-15.576).
Drei wichtige Termine
- Das Eröffnungsurteil istDer Vermieter kann seit der Eröffnung keine Maßnahmen wegen ausstehender Mieten ergreifen.
- Veröffentlichung im BODACCVorherige Mieteinnahmen müssen angegeben werden, andernfalls droht der Verfall.
- Die Entscheidung des Richterkommissars:Der Zeitpunkt, an dem geprüft wird, ob die nachfolgenden Mieten weiterhin unbezahlt bleiben.
Welche Kosten und Risiken bestehen für Mieter im Insolvenzverfahren?
Miete und Gebühren für die Nutzung der Räumlichkeiten nach Inkrafttreten des Nutzungsbescheids sind jeweils zum Fälligkeitsdatum zu entrichten (Art. L. 622-17, I und L. 641-13, I). Diese Bestimmungen gewährleisten den Schutz des Mietvertrags.
Umgekehrt verbietet das Eröffnungsurteil sowohl im Sicherungs- als auch im Sanierungsverfahren die Zahlung der vor ihm entstandenen Schulden (Art. L. 622-7, I). die spontane Begleichung von Mietrückständen, um den Vermieter zu beschwichtigen, ein Fehler: Die Zahlung kann auf Antrag eines Beteiligten oder der Staatsanwaltschaft für bis zu drei Jahre widerrufen werden (Art. L. 622-7, III).
Die Schließung eines Standorts gefährdet den Mietvertrag in dieser Hinsicht nicht. Ungeachtet etwaiger entgegenstehender Bestimmungen führt die Betriebseinstellung während der Beobachtungsfrist nicht zur Beendigung des Mietvertrags, selbst wenn das Unternehmen mehrere Gebäude mietet (Art. L. 622-14).
Bleibt eine nachfolgende Mietzahlung unbezahlt, kann der Vermieter nach drei Monaten rechtliche Schritte einleiten. Bis zur Entscheidung des zuständigen Richters ist die Geltendmachung von Ansprüchen jedoch durch die Zahlung der fälligen Beträge ausgeschlossen : Der Richter prüft am Tag seiner Entscheidung, ob die nachfolgenden Mietzahlungen weiterhin unbezahlt bleiben (Cass. com., 12. Juni 2024, Nr. 22-24.177).
Hat Ihr Vermieter Sie nach dem Eröffnungsurteil angeschrieben? Lassen Sie uns Ihre Situation besprechen, bevor Sie antworten.
Wie können Vermieter eines Mieters im Insolvenzverfahren ihre Mietzahlungen schützen?
Die beiden Systeme überschneiden sich, je nachdem, wann die Schulden entstanden sind.
Mietrückstände, die vor dem Urteil entstanden sind, können nicht mehr vom Mieter eingefordert werden. Das Urteil zur Einleitung des Insolvenzverfahrens setzt Zahlungsklagen und Kündigungen wegen Zahlungsverzugs aus bzw. verbietet diese (Art. L. 622-21, I). Die Forderung muss innerhalb von zwei Monaten nach Veröffentlichung des Urteils im französischen Insolvenzregister (BODACC) beim gerichtlich bestellten Insolvenzverwalter eingereicht werden (Art. L. 622-24 und R. 622-24). Diese Frist verlängert sich um zwei Monate für Gläubiger mit Wohnsitz außerhalb des französischen Mutterlandes, wenn das Verfahren im französischen Mutterland eingeleitet wird. Wird die Forderung nicht fristgerecht eingereicht, verjährt sie. Ein Schutz vor Verfall ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich (Art. L. 622-26).
Mietzahlungen, die nach dem Urteil fällig werden, müssen zum jeweiligen Fälligkeitstermin erfolgen. Bleiben sie unbezahlt, stehen zwei Optionen zur Verfügung, in beiden Fällen jedoch nicht vor Ablauf von drei Monaten:
- die Anfrage an den Aufsichtsrichter (Art. L. 622-14, 2° und L. 641-12, 3°), wonach keine Zahlungsanweisung erforderlich ist, wenn der Vermieter die Kündigungsklausel nicht geltend macht (Cass. 3rd civ., 24. November 2021, Nr. 20-20.973) ;
- die Klage, die auf der Kündigungsklausel des Mietvertrags beruht, was eine Zahlungsanweisung beinhaltet, die einen Monat lang wirkungslos bleibt (Art. L. 145-41).
Die Wahl zwischen den beiden Optionen hängt vom Verhalten des Schuldners ab. Zahlt ein Mieter erst in letzter Minute, wird sein Antrag abgelehnt, da der Richter die Schulden am Tag der Urteilsverkündung festsetzt. Die Kündigungsklausel räumt dem Mieter nach der formellen Kündigung einen Monat Zeit ein, unterliegt jedoch Nachfristen. Das Gesetz Nr. 2026-403 vom 26. Mai 2026, veröffentlicht im Amtsblatt am 27. Mai 2026, hat diese Nachfristen für seit seinem Inkrafttreten eingereichte Anträge verschärft. Um Zahlungsaufschub oder die Aussetzung der Klausel wegen Nichtzahlung der Miete zu erhalten, muss der Mieter seine Zahlungsfähigkeit nachweisen. Er muss außerdem vor der ersten Anhörung die reguläre Mietzahlung wieder aufgenommen haben (Art. L. 145-41). Wir erläutern diese Reform ausführlich in unserer Analyse des Gesetzes vom 26. Mai 2026.
Was geschieht mit dem Pachtvertrag im Falle der Liquidation oder des Verkaufs des Unternehmens?
Im Rahmen eines gerichtlichen Liquidationsverfahrens kann der Liquidator den Mietvertrag gemäß den vertraglichen Bedingungen mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten abtreten. Klauseln, die eine gesamtschuldnerische Haftung des Abtretenden gegenüber dem Abtretungsempfänger begründen, gelten als nicht ausgesprochen (Art. L. 641-12).
Genehmigt das Gericht einen Übertragungsplan, beinhaltet das Urteil die Übertragung der Verträge, die es für die Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs als notwendig erachtet. Diese Verträge werden zu den am Tag des Inkrafttretens geltenden Bedingungen abgeschlossen, ungeachtet etwaiger entgegenstehender Klauseln (Art. L. 642-7). Das Gericht kann dem Übernehmer nach Anhörung oder ordnungsgemäßer Ladung des Vermieters auch die Aufnahme verwandter oder ergänzender Tätigkeiten in den im Mietvertrag festgelegten Betrieb gestatten.
Für einen Käufer ist der Mietvertrag daher Bestandteil der Angebotsunterlagen und muss sorgfältig geprüft werden: geplante Nutzung der Räumlichkeiten, Mietrückstände, Übertragungsklauseln.
- Kann den Leasingvertrag unter den im Vertrag festgelegten Bedingungen abtreten.
- Klauseln, die eine gesamtschuldnerische Haftung des Veräußerers gegenüber dem Erwerber begründen, gelten als nicht geschrieben.Art. L. 641-12
- Das Urteil beinhaltet die Übertragung von Verträgen, die für die Fortführung des Geschäftsbetriebs notwendig sind.
- Ausgeführt unter den am Tag der Eröffnung geltenden Bedingungen, ungeachtet etwaiger entgegenstehender Bestimmungen.Art. L. 642-7
- Verwandte oder ergänzende Tätigkeiten: Der Vermieter wird angehört oder ordnungsgemäß vorgeladen.
Drei Fehler, die Sie vermeiden sollten
- Begleichung früherer Zahlungsrückstände aus eigener InitiativeSeite des Mieters. Die Zahlung kann für 3 Jahre storniert werden.
- Lassen Sie die zweimonatige Anmeldefrist ablaufenauf Seiten des Vermieters. Der vorherige Anspruch ist dann verjährt.
- Eine Anfrage einreichen, ohne Zahlungen nachzuverfolgenAus Sicht des Vermieters wird die Klage abgewiesen, wenn der Mieter vor der Entscheidung des Richters die nachfolgenden Mietzahlungen geleistet hat.
Die Situationen, mit denen wir es zu tun haben
Schließung von Standorten im Zuge von Umstrukturierungen
Eine Einzelhandelskette, die sich in einem gerichtlich angeordneten Sanierungsverfahren befindet, schließt zwei unrentable Filialen. Während der Beobachtungsphase führt diese Betriebseinstellung ungeachtet etwaiger entgegenstehender Klauseln nicht zur Kündigung des Mietvertrags.
Die Eröffnungsankündigung wurde im BODACC veröffentlicht
Ein Vermieter erfährt aus dem BODACC (Amtliches Bulletin für Zivil- und Handelsbekanntmachungen), dass gegen seinen Mieter, der ihm mehrere Monatsmieten schuldet, ein Verfahren eingeleitet wurde. Die zweimonatige Frist zur Geltendmachung von Ansprüchen hat bereits begonnen.
Unbezahlte aktuelle Miete
Drei Monate nach Einleitung des Insolvenzverfahrens sind die laufenden Mietzahlungen noch immer ausstehend. Der Vermieter kann beim zuständigen Richter einen Antrag stellen, und der Mieter kann den ausstehenden Betrag noch vor einer richterlichen Entscheidung begleichen.
Übernahme eines Fonds bei einer Auktion
Ein Käufer möchte die Geschäftsräume eines insolventen Unternehmens übernehmen. Bei der Genehmigung des Übertragungsplans ermittelt das Gericht die für den Geschäftsbetrieb notwendigen Verträge, wozu auch der Mietvertrag gehören kann.
Wie funktioniert unser Support?
Mietvertrag und Kalender lesen
Wir notieren das Datum des Eröffnungsurteils, das Datum seiner Veröffentlichung im BODACC, die Art des Verfahrens und die Klauseln des Pachtvertrags und setzen dann jede Frist fest.
Strategieauswahl
Für den Vermieter bedeutet dies, eine Beschwerde einzureichen, die weiteren Mietzahlungen zu überwachen und zwischen einer förmlichen Kündigung und einer Kündigungsklausel zu entscheiden. Für den Mieter bedeutet es, die laufende Miete zu zahlen und die Fortsetzung des Mietvertrags zu besprechen.
Austausch mit den am Verfahren beteiligten Stellen
Wir treten in Dialog mit dem Verwalter, dem gerichtlichen Vertreter oder dem Liquidator und bereiten Anträge für den zuständigen Richter vor.
Anhörung und Hinrichtung
Wir vertreten Ihre Position vor dem zuständigen Richter oder Gericht und kümmern uns anschließend um die Umsetzung der Entscheidung, des Plans oder der Verlegung.
Sicherung, Umstrukturierung oder Liquidation: Worin bestehen die Unterschiede für den Leasingvertrag?
Die Regelungen zum Pachtverhältnis sind in allen drei Verfahren ähnlich, obwohl die einschlägigen Rechtsvorschriften unterschiedlich sind. Die Regeln für Schutzmaßnahmenverfahren gelten auch für gerichtliche Sanierungen durch Vorlage (Art. L. 631-14).
Gleiche Regeln, durch Bezugnahme (Art. L. 631-14).Getrennte Texte.
| Frage | Schutzmaßnahmen oder gerichtliche Umstrukturierung | Gerichtliche Liquidation |
|---|---|---|
| Wer entscheidet über die Fortsetzung des Pachtvertrags? | Der Administrator (Art. L. 622-13, II) | Der Liquidator (Art. L. 641-11-1, II) |
| Wenn das Organ versagt | Kündigung am Tag der Benachrichtigung des Vermieters (Art. L. 622-14, 1°) | Gleiche Regel (Art. L. 641-12, 1°) |
| Mieten nach dem Urteil | Bei Fälligkeit bezahlt (Art. L. 622-17, I) | Bei Fälligkeit bezahlt (Art. L. 641-13, I) |
| Klage des Vermieters wegen unbezahlter Miete im Nachhinein | Nicht vor Ablauf von 3 Monaten ab dem Datum des Eröffnungsurteils (Art. L. 622-14, 2°) | Gleiche Bedingungen (Art. L. 641-12, 3°) |
| Mieten vor dem Urteil | Bei einer Erklärung innerhalb von 2 Monaten erfolgt keine Zahlungsklage (Art. L. 622-21, L. 622-24) | Erklärung innerhalb von 2 Monaten (Art. L. 641-3, L. 622-24, R. 622-24). Klage auf Beendigung aus vorherigen Gründen innerhalb von 3 Monaten nach Veröffentlichung des Liquidationsurteils (Art. L. 641-12, 2°) |
Häufig gestellte Fragen zu Gewerbemietverträgen im Insolvenzverfahren
Führt eine gerichtlich angeordnete Liquidation zur Beendigung eines Gewerbemietvertrags?
Nein, nicht automatisch. Die Einleitung eines Liquidationsverfahrens führt nicht automatisch zur Beendigung des bestehenden Mietvertrags (Art. L. 641-11-1, I). Der Liquidator kann den Mietvertrag kündigen, der dann mit der Benachrichtigung des Vermieters endet, oder ihn unter den im Vertrag festgelegten Bedingungen abtreten (Art. L. 641-12). Der Vermieter kann auch nach drei Monaten wegen ausstehender Miete rechtliche Schritte einleiten. Für Kündigungsgründe, die vor dem Urteil entstanden sind, muss der Vermieter den zuständigen Richter innerhalb von drei Monaten nach Veröffentlichung des Liquidationsurteils benachrichtigen (Art. L. 641-12, 2°).
Als Mieter in einem Insolvenzverfahren, wann kann ich Maßnahmen wegen ausstehender Miete ergreifen?
Bei Mietrückständen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, kann der Vermieter erst nach Ablauf von drei Monaten ab dem Datum des Insolvenzurteils rechtliche Schritte einleiten. Erfolgt die Zahlung vor Ablauf dieser Frist, besteht kein Kündigungsgrund (Art. L. 622-14, 2°). Bei Mietrückständen, die vor Ablauf dieser Frist fällig wurden, ist eine Klage auf Zahlung nicht möglich; die Forderung muss innerhalb von zwei Monaten nach Veröffentlichung im BODACC (Amtsblatt für Zivil- und Handelssachen) erhoben werden.
Kann ich meine Geschäftsräume während des Beobachtungszeitraums schließen?
Ja, ohne dass allein aus diesem Grund eine Kündigung droht. Ungeachtet etwaiger entgegenstehender Bestimmungen führt die Betriebseinstellung während der Beobachtungsfrist in einem oder mehreren vom Unternehmen gemieteten Gebäuden nicht zur Kündigung des Mietvertrags (Art. L. 622-14). Dies befreit den Mieter jedoch nicht von der Zahlung der nach Einleitung des Verfahrens fälligen Miete; die Nichtzahlung dieser Miete berechtigt nach drei Monaten zur Einleitung eines Kündigungsverfahrens.
Sind meine vor dem Urteil unbezahlten Mieten verfallen?
Nein, die Forderungen werden jedoch nicht mehr vom Mieter geltend gemacht. Der Vermieter muss sie innerhalb von zwei Monaten nach Veröffentlichung des Urteils im BODACC dem vom Gericht bestellten Verwalter melden (Artikel L. 622-24 und R. 622-24). Erfolgt die Meldung nicht innerhalb dieser Frist, verjährt die Forderung, und ein Erlass der Zwangsvollstreckung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich (Artikel L. 622-26). Die Zahlung hängt dann vom Verfahren und dem vereinbarten Rückzahlungsplan ab.
Kann man seinen Mietvertrag während eines Insolvenzverfahrens übertragen?
Ja, im Rahmen bestimmter Bestimmungen. Im Liquidationsverfahren kann der Liquidator den Mietvertrag unter den im Vertrag festgelegten Bedingungen abtreten. Klauseln, die eine gesamtschuldnerische Haftung des Abtretenden gegenüber dem Erwerber begründen, sind nichtig (Art. L. 641-12). Bei einem Betriebsübergang beinhaltet das den Plan genehmigende Urteil die Abtretung der für die Geschäftstätigkeit notwendigen Verträge, die zu den am Tag des Inkrafttretens geltenden Bedingungen abgeschlossen wurden (Art. L. 642-7).
Wer zahlt die Miete während des Beobachtungszeitraums?
Das Unternehmen, das sich in einem Insolvenzverfahren befindet, muss die Miete und die Nebenkosten für die Nutzung der Räumlichkeiten nach Verfahrenseröffnung fristgerecht entrichten (Art. L. 622-17, I). Erfolgt die Zahlung nicht fristgerecht, werden diese Forderungen vor anderen Schulden vorrangig beglichen, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen (Art. L. 622-17, II). Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter nach drei Monaten ein Räumungsverfahren einleiten.
- 3 Monateab dem Datum des Eröffnungsurteils, bevor Maßnahmen zur Kündigung des Mietvertrags wegen seit Eröffnung unbezahlter Mieten ergriffen werden können.
- zwei Monatenab dem Datum der Veröffentlichung des Urteils im BODACC sind die vorherigen Mieten anzugeben.
- 3 JahreZeitraum, innerhalb dessen die Zahlung einer zuvor unter Verstoß gegen das Zahlungsverbot geleisteten Schuld annulliert werden kann.
Inhalt erstellt von der Abteilung für Restrukturierung und Insolvenz von ARST Avocats. Federführende Anwältin: Fanny Hurreau, Partnerin der Anwaltskammer Hauts-de-Seine. Die Inhalte wurden anhand des französischen Handelsgesetzbuchs und der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs geprüft. Stand: Oktober 2026.