Die Reform des gewerblichen Mietrechts aus dem Jahr 2026, die auf dem Gesetz vom 26. Mai 2026, ändert mehrere wesentliche Mechanismen des Status von gewerblichen Mietverträgen, sowohl für Vermieter als auch für Mieter.
Wichtige Punkte, die Sie sich merken sollten
- Vorzugsrecht : Das Gesetz legt fest, was als „Räumlichkeiten zur gewerblichen oder handwerklichen Nutzung“ im Sinne des Vorzugsrechts des Mieters gilt; Büros und Lagerhäuser sind ausgenommen.
- Monatliche Mietzahlungen : Einige Mieter (Einzel- oder Großhandel, Gewerbe- oder Handwerksbetriebe) können jetzt auch für bestehende Mietverträge monatliche Zahlungen verlangen; dies ist eine Frage der öffentlichen Ordnung.
- Indexierung – „Tunnel“-Klauseln : Klauseln, die die Schwankung des Index begrenzen, sind ausdrücklich zulässig, wenn der Tunnel symmetrisch (gleiche obere und untere Grenzen), vorbehaltlich der Einhaltung der Vorschriften des Währungs- und Finanzgesetzes.
- Garantien : Bei einigen Mietverträgen sind alle Garantien jeglicher Art (Kaution, Bürgschaften usw.) auf drei Monatsmieten begrenzt; die Rückgabebedingungen und das Schicksal der Garantien im Falle des Verkaufs des Gebäudes sind geregelt.
- Kündigungsklausel : Die Gewährung von Fristverlängerungen und die Aussetzung der Kündigungswirkungen im Falle der Nichtzahlung setzen nun zusätzlich die Wiederaufnahme der vollständigen Zahlung der laufenden Miete vor der ersten Anhörung sowie den Nachweis der Fähigkeit zur Tilgung der Schulden voraus.
- Das Vorzugsrecht des Mieters ist festgelegt
Die erste Änderung betrifft das Vorkaufsrecht des Gewerbemieters, wenn der Vermieter die gemieteten Räumlichkeiten verkaufen will.
Artikel L. 145-46-1 des französischen Handelsgesetzbuchs (Code de commerce) legt fest, dass der Eigentümer von Gewerbe- oder Handwerksräumen, der diese verkaufen will, vorbehaltlich der darin aufgeführten Ausnahmen, seinen Mieter zunächst informieren muss. Diese Mitteilung stellt ein Verkaufsangebot an den Mieter dar.
Das Gesetz vom 26. Mai 2026 stellt diesen Mechanismus nicht in Frage. Es klärt jedoch eine wesentliche Frage: Was ist unter „Räumlichkeiten zur gewerblichen oder handwerklichen Nutzung“ im Sinne dieses Vorkaufsrechts zu verstehen?
Artikel L. 145-46-1, geändert durch das Gesetz vom 26. Mai 2026, definiert nun Räumlichkeiten für den gewerblichen Gebrauch als solche, die als Haupttätigkeit für den Einzel- oder Großhandel oder für die Erbringung von kommerziellen Dienstleistungen bestimmt sind.
Ebenfalls eingeschlossen sind die für diese Aktivitäten vorgesehenen Reservate und angrenzenden Flächen.
Räumlichkeiten, die ausschließlich als Büros und Lager genutzt werden, sind hingegen ausdrücklich von dieser Definition ausgenommen.
Der Text definiert die Handwerksbetriebe auch als solche, die primär für die Ausübung einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit der Produktion, Verarbeitung, Reparatur oder Erbringung von Dienstleistungen bestimmt sind, die in einer durch Dekret des Staatsrats festgelegten Liste aufgeführt sind, einschließlich Reserven und angrenzender Räumlichkeiten, die der Tätigkeit zugeordnet sind, jedoch ohne Lagerhäuser.
Diese gesetzliche Klarstellung ist alles andere als rein semantischer Natur.
Die Klassifizierung der Räumlichkeiten bestimmt das Bestehen des Vorkaufsrechts des Mieters und folglich die Schritte, die der Eigentümer vor der Übertragung seines Eigentums unternehmen muss.
Bei Versetzungsvorgängen muss daher zunächst die Frage nach dem Anwendungsbereich des Vorzugsrechts geklärt werden.
Die neue Definition gilt für Änderungen, die nach der Verkündung des Gesetzes eingetreten sind.
- Reform der Gewerbemietverträge 2026: Monatliche Mietzahlungen werden für bestimmte Mieter zum Recht
In vielen gewerblichen Mietverträgen ist traditionell festgelegt, dass die Miete vierteljährlich, im Voraus oder am Ende der Laufzeit zu zahlen ist.
Das Gesetz vom 26. Mai 2026 erlaubt es nun bestimmten Mietern, diese vertraglich vereinbarte Periodizität anzufechten.
Der neue Artikel L. 145-32-1 des Handelsgesetzbuches sieht vor, dass die monatliche Mietzahlung ein Recht ist, wenn der Mieter dies verlangt.
Welche Interessengruppen sind beteiligt?
Dieses Recht steht nicht allen Inhabern eines Gewerbemietvertrags zu.
Es betrifft Räumlichkeiten, die zur Ausübung folgender Tätigkeiten bestimmt sind:
- einer Einzelhandelstätigkeit ;
- einer Großhandelstätigkeit ;
- kommerzielle Dienstleistungen ;
- oder die Erbringung von Dienstleistungen handwerklicher Art.
Die monatliche Zahlung ist daher ein Recht, das mit bestimmten Tätigkeiten verbunden ist und nicht generell mit einem Mietvertrag, der den Status eines gewerblichen Mietvertrags hat.
Der Gesetzgeber hat dies auch von der Situation des Mieters abhängig gemacht: Der Mieter darf keine Mietrückstände haben, es sei denn, es handelt sich um Beträge, die Gegenstand eines früheren Streits waren.
Wie kann ich monatliche Zahlungen anfordern?
Der Text schreibt keine besonderen Formalitäten vor.
In der Praxis wird der Leasingnehmer jedoch ein großes Interesse daran haben, seinen Antrag schriftlich und auf eine Weise zu stellen, die es ihm ermöglicht, den Termin mit Sicherheit festzulegen.
Wenn die Bedingungen erfüllt sind, tritt die monatliche Zahlung ab dem nächsten im Mietvertrag festgelegten Fälligkeitstermin in Kraft.
Der wirtschaftliche Nutzen des Systems liegt auf der Hand: Für einen Händler, der zuvor drei Monatsmieten auf einmal zahlen musste, ermöglichen monatliche Zahlungen eine gleichmäßigere Mietbelastung und erleichtern das Cashflow-Management.
Eine auf bestehende Pachtverträge anwendbare Bestimmung der öffentlichen Ordnung
Der rechtliche Anwendungsbereich der Bestimmung ist umso wichtiger, als auf den neuen Artikel L. 145-32-1 in Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuches Bezug genommen wird.
Das Recht auf monatliche Zahlungen ist daher eine Frage der öffentlichen Ordnung.
Eine Klausel, die vierteljährliche Zahlungen eindeutig vorschreibt, kann daher einen Antrag, der den rechtlichen Anforderungen entspricht, nicht verhindern. Ebenso wäre ein im Voraus erklärter Verzicht auf dieses Recht gegenüber dem Leasingnehmer nicht durchsetzbar.
Am wichtigsten ist jedoch, dass der Gesetzgeber ausdrücklich die Anwendung dieses neuen Rechts auf Mietverträge vorsah, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits in Kraft waren.
Daher ist es nicht notwendig, den Abschluss oder die Verlängerung des Mietvertrags abzuwarten.
Für Vermieter mit einem Portfolio an Mietverträgen und Marken, die mehrere Niederlassungen betreiben, kann diese Änderung eine sofortige Überprüfung der betreffenden Verträge rechtfertigen.
In diesem Zusammenhang veranlasst die Reform des Gewerbemietrechts im Jahr 2026 Vermieter und Mieter dazu, die in ihren Verträgen festgelegte Zahlungshäufigkeit umgehend zu überprüfen.
- Die Indexierungsklauseln für den „Tunnel“ sind nun ausdrücklich verankert
Die Reform des Gewerbemietrechts von 2026 befasst sich auch mit einem Thema, das in den letzten Jahren zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten geführt hat: die Indexierung der Gewerbemieten.
Insbesondere wurde die Rechtsprechung herangezogen, um über Klauseln zu entscheiden, die eine Mietminderung im Falle eines Rückgangs des Index ausschließen.
Diese Klauseln, die zwar eine Aufwärtswirkung der Indexierung ermöglichen, aber deren Abwärtswirkung neutralisieren, haben zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten über den Grundsatz der Gegenseitigkeit der Indexierung und die Anwendung der Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuches und L. 112-1 des Währungs- und Finanzgesetzbuches geführt.
Eine rechtliche Anerkennung symmetrischer Tunnelklauseln
Der neue Artikel L. 145-38-1 des Handelsgesetzbuches erlaubt es den Parteien nun ausdrücklich, eine Klausel zu vereinbaren, deren Zweck oder Wirkung darin besteht, die jährliche Veränderung des für die Mietanpassung berücksichtigten Gewerbemietindexes im gleichen Verhältnis nach oben und unten festzulegen.
Der Gesetzgeber verankert damit das, was in der Praxis als „Tunnelklausel“ bekannt ist.
Eine Klausel könnte beispielsweise die zu berücksichtigende jährliche Schwankung auf +3% oder -3% begrenzen.
Ziel ist es, den Parteien die Möglichkeit zu geben, sich gegen eine zu abrupte Änderung des Index zu schützen, ohne dabei das Prinzip der Indexierung selbst in Frage zu stellen.
Symmetrie bleibt die wesentliche Bedingung
Die Reform gleicht die Rückgänge im Index jedoch nicht ausschließlich zum Vorteil des Vermieters aus.
Der Tunnel muss auf der Auf- und Abfahrt die gleichen Proportionen aufweisen.
Es ist genau diese Symmetrie, die es ermöglicht, die jetzt ausdrücklich genehmigte Klausel von den Klauseln zu unterscheiden, die durch die Rechtsprechung gebilligt wurden, weil sie die Indexierung nur in eine Richtung zuließen.
Es ist außerdem zu beachten, dass der neue Text ausdrücklich auf den Gewerbemietindex (ILC) abzielt.
Es wäre daher übertrieben, aus der Reform abzuleiten, dass alle Tunnelklauseln, unabhängig vom gewählten Index und dem verwendeten Mechanismus, nun von einer allgemeinen gesetzlichen Bestätigung profitieren.
Der Wortlaut der Klausel bleibt entscheidend und ihr Verhältnis zu den übrigen Bestimmungen des Handelsgesetzbuches und des Währungs- und Finanzgesetzbuches muss weiterhin überprüft werden, insbesondere im Hinblick auf die Übereinstimmung zwischen der Periodizität der Indexierung und der Periode der Indexänderung.
Die Reform schafft daher neue Sicherheit, beseitigt aber nicht das Potenzial für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Indexierung.
- Die vom Mieter geforderten Garantien sind für bestimmte Mietverträge nun begrenzt
Das Gesetz behandelt dann ein weiteres wichtiges Thema bei der Aushandlung eines Gewerbemietvertrags: die vom Mieter zu erbringenden Garantien.
Vor der Reform: keine allgemeine Obergrenze für die Kaution
Vor Inkrafttreten des Gesetzes vom 26. Mai 2026 hatten die Parteien bei der Festlegung der Höhe der Sicherheitsleistung weitgehende Freiheit.
Artikel L. 145-40 des Handelsgesetzbuches sah jedoch einen Sondermechanismus vor, wenn im Voraus gezahlte Mieten, auch als Sicherheit, mehr als zwei Mietraten überstiegen: Auf den überschüssigen Betrag wurden dann Zinsen zugunsten des Mieters erhoben.
Das System basierte daher weniger auf einer realen Obergrenze als vielmehr auf den finanziellen Konsequenzen, die mit dem Überschreiten bestimmter Beträge verbunden waren.
Seit der Reform: eine reale Obergrenze für bestimmte Räumlichkeiten
Bei Mietverträgen für Räumlichkeiten, die unter den neuen Artikel L. 145-32-1 fallen, ändert sich die Logik.
Die als Sicherheit geleisteten Beträge dürfen den Betrag der für ein Quartal fälligen Miete nicht mehr übersteigen.
Die Maßnahme betrifft daher, wie bei monatlichen Zahlungen, Räumlichkeiten, die für den Einzel- oder Großhandel oder für die Erbringung von Dienstleistungen gewerblicher oder handwerklicher Art bestimmt sind.
Der Gesetzgeber ging jedoch noch weiter, um zu verhindern, dass eine Obergrenze allein für die Sicherheitsleistung umgangen wird.
Für den Wert gilt die gleiche Grenze:
- Eigentum;
- Titel;
- Verpflichtungen;
- und „Garantien jeglicher Art“
angefordert, um die ordnungsgemäße Durchführung des Mietvertrags zu gewährleisten.
Diese Beträge werden nicht zugunsten des Leasingnehmers verzinst.
Wie weit reicht das Konzept der „Garantien jeglicher Art“?
Dies ist vermutlich eine der wichtigsten praktischen Fragen, die durch die Reform offen geblieben sind.
Die vom Gesetzgeber gewählte Formulierung ist bewusst sehr weit gefasst.
Es wird vorgeschlagen, nicht länger nur die Kaution isoliert zu betrachten, sondern vielmehr das gesamte Sicherheitssystem, das dem Mieter bei Vertragsabschluss auferlegt wird.
Der genaue Anwendungsbereich dieser Formulierung muss jedoch noch geklärt werden.
Je nach Art, Zweck, Begünstigten oder Status der Person, die sie gewährt, können bestimmte Wertpapiere Auslegungsschwierigkeiten hervorrufen.
Es erscheint daher verfrüht, eine endgültige Liste der Wertpapiere zu erstellen, die notwendigerweise in die Obergrenze einbezogen werden müssen.
Dies ist ein Thema, zu dem die Praxis und vermutlich auch die Rechtsprechung Klarheit schaffen werden.
Nicht alle Mietverträge sind betroffen
Diese Unterscheidung ist grundlegend.
Die neue Obergrenze gilt nur für Räumlichkeiten, die unter Artikel L. 145-32-1 fallen.
Für sonstige gewerbliche Mietverträge bleibt die bisherige Regelung des Artikels L. 145-40 weiterhin anwendbar.
Auch das Datum des Mietvertrags muss berücksichtigt werden: Die neue Obergrenze gilt für Mietverträge, die ab dem Datum der Verkündung des Gesetzes abgeschlossen oder verlängert wurden.
Die an einen früheren, noch nicht verlängerten Mietvertrag geknüpften Garantien werden daher nicht automatisch ungültig, nur weil die Reform in Kraft tritt.
Die Reform des gewerblichen Mietrechts im Jahr 2026 verändert somit das Gleichgewicht der Sicherheiten, die vom Mieter für die betreffenden Räumlichkeiten verlangt werden können, erheblich.
- Die Rückzahlung der Kaution ist nun zeitlich befristet
Die Reform erfolgt auch zum Zeitpunkt der Rückgabe der Räumlichkeiten.
Bis dahin gab es im Bereich der gewerblichen Mietverträge keine allgemeine gesetzliche Frist, nach der die als Sicherheit gezahlten Beträge an den Mieter zurückgezahlt werden konnten, vergleichbar mit der für Wohnraummietverträge.
Das Gesetz schreibt nun vor, dass diese innerhalb einer angemessenen Frist von höchstens drei Monaten ab der Schlüsselübergabe zurückgegeben werden müssen.
Die Reform des gewerblichen Mietrechts im Jahr 2026 führt daher in diesem Punkt einen konkreten zeitlichen Rahmen für die Rückgabe von Garantien ein.
Die Schlüsselübergabe wird zum rechtlich maßgeblichen Datum
Da der Beginn der Frist nun gesetzlich festgelegt ist, kommt dem Datum der Schlüsselübergabe eine besondere Bedeutung zu.
Der Text legt fest, dass diese Lieferung entweder persönlich oder per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter oder seinen Beauftragten erfolgt.
Die Formalisierung der Rückgabe der Räumlichkeiten ist daher ein wesentliches Element für die Sicherstellung des Vertragsendes.
Der Vermieter kann weiterhin Abzüge vornehmen
Die neue Frist verpflichtet den Vermieter natürlich nicht zur Rückzahlung der gesamten Kaution, solange er noch Gläubiger des Mieters ist.
Insbesondere können vom Leasingnehmer noch ausstehende Beträge sowie solche, für die der Leasinggeber anstelle des Leasingnehmers haftbar gemacht werden kann, abgezogen werden.
Das Gesetz verlangt jedoch, dass diese Summen ordnungsgemäß begründet.
Der Vermieter muss daher in der Lage sein, die von ihm beabsichtigten Abzüge zu belegen.
Der Text sieht jedoch keinen spezifischen Mechanismus zur automatischen Erhöhung der Sicherheitsleistung im Falle einer verspäteten Rückgabe vor.
Dies entzieht dem Leasingnehmer selbstverständlich nicht die üblichen Rechtsmittel zur Erlangung der ihm geschuldeten Beträge und gegebenenfalls einer Entschädigung für den durch die Verzögerung entstandenen Schaden.
Ein besonderer Eintritt in Kraft
Diese Bestimmung ist von der Begrenzung von Garantien zu unterscheiden.
Die neue Rückgaberegelung gilt für Mietverträge, die zum Zeitpunkt der Verkündung des Gesetzes bereits in Kraft waren, sofern die Schlüsselübergabe am Ende des dreimonatigen Zeitraums nach dieser Verkündung, d. h. ab dem 26. August 2026,.
Dieser Unterschied in den Übergangsregelungen stellt einen der wichtigsten Punkte dar, die bei der Reform sorgfältig überwacht werden müssen.
- Im Falle eines Verkaufs der Immobilie folgt die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nun dem Mietvertrag
Das Gesetz befasst sich auch mit einer klassischen Schwierigkeit bei der Übertragung von Mietobjekten.
Wenn ein Gebäude während der Mietzeit den Besitzer wechselt, kann die Frage, wer für die Rückzahlung der Kaution verantwortlich ist, zu Schwierigkeiten führen, insbesondere wenn diese Summe in der finanziellen Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer nicht angemessen berücksichtigt wurde.
Der neue Artikel L. 145-40 sieht nun vor, dass im Falle einer Übertragung der Mieträume, sei es unentgeltlich oder entgeltlich, die Verpflichtung zur Rückzahlung der als Sicherheit gezahlten Beträge an den Mieter auf den neuen Vermieter.
Für den Versicherungsnehmer bietet das System einen besonders hohen Schutz.
Bei Ablauf des Mietvertrags muss er nicht mehr danach suchen, welcher der aufeinanderfolgenden Eigentümer seine Kaution physisch eingesammelt hat: Sein Schuldner ist der neue Vermieter.
Die Reform des gewerblichen Mietrechts von 2026 stärkt somit den Schutz des Mieters und führt gleichzeitig zu erhöhter Wachsamkeit bei Immobilienübertragungen.
Eine direkte Folge für den Verkauf von Gebäuden
Die Regelung erfordert daher erhöhte Wachsamkeit beim Verkauf eines Gebäudes, das auch Gewerbeflächen umfasst.
Die Prüfung sollte Folgendes ergeben:
- das Vorhandensein und die Höhe der Sicherheitsleistungen;
- deren Inhaber;
- etwaige einbehaltene Beträge;
- und die Verpflichtungen, die auf den Käufer übergehen.
Der Kaufvertrag muss dann die finanziellen Beziehungen zwischen Verkäufer und Käufer regeln.
Das Gesetz regelt das Verhältnis zwischen dem Mieter und seinem neuen Vermieter. Es befreit daher Verkäufer und Käufer nicht von der Pflicht, den entsprechenden wirtschaftlichen Transfer zwischen ihnen zu organisieren.
Diese Bestimmung gilt für Änderungen, die nach Ablauf einer Frist von drei Monaten nach Verkündung des Gesetzes, d.h. ab dem 26. August 2026,.
- Andere Garantien können mit der Übertragung ihre Gültigkeit verlieren
Die Reform geht über die bloße Übertragung der Verpflichtung zur Rückzahlung der Einlage hinaus.
Für die übrigen Garantien, die unter das neue System fallen, führt der Wechsel des Standorts automatisch zur Nichtigkeit.
Der Übertragende muss dem Übernehmer die Dokumente, die sich auf diese Garantien beziehen, innerhalb einer Frist von höchstens sechs Monaten zurückgeben und die erforderlichen Freigaben vornehmen .
Diese Bestimmung könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilieninvestitionsgeschäfte haben.
Ein Käufer kann nicht mehr davon ausgehen, dass alle Garantien, von denen der Verkäufer profitiert hat, auch nach der Übertragung des Gebäudes weiterhin die Durchführung des Mietvertrags gewährleisten.
Daher muss eine spezifische Analyse in die Leasingprüfung einbezogen werden:
- über die Art der bestehenden Garantien;
- ihrer Rechtsordnung;
- über ihr Schicksal während des Transfers;
- und, wo immer möglich und notwendig, Garantien, die zugunsten des neuen Eigentümers getroffen werden können.
Diese Frage ist umso wichtiger, als die Qualität der mit dem Mietvertrag verbundenen Garantien manchmal zur Beurteilung der Sicherheit der Mieteinnahmen und damit indirekt zur Bewertung des Immobilienvermögens beiträgt.
Auch hier erfordert die vom Gesetzgeber gewählte sehr weit gefasste Formulierung eine Einzelfallprüfung der betreffenden Garantien.
- Kündigungsklausel: Verlängerungen und die Aussetzung ihrer Wirkungen zu erwirken, wird immer schwieriger
Das Vereinfachungsgesetz ändert nicht nur die finanziellen Bedingungen des Leasingvertrags.
Artikel 63 befasst sich auch mit einem wesentlichen Mechanismus bei Streitigkeiten über gewerbliche Mietverträge: der Kündigungsklausel.
Nach Artikel L. 145-41 des Handelsgesetzbuches ist der Richter befugt, bei der Gewährung einer Verlängerung an den Mieter unter den in Artikel 1343-5 des Zivilgesetzbuches vorgesehenen Bedingungen die Ausführung und Wirkung der Kündigungsklausel auszusetzen.
Die Klausel findet keine Anwendung, wenn der Mieter sich unter den vom Richter festgelegten Bedingungen selbst vom Mietverhältnis befreit.
Zwei neue rechtliche Bedingungen
Das Gesetz vom 26. Mai 2026 vervollständigt dieses System nun.
Wird die Kündigungsklausel wegen Nichtzahlung der Miete geltend gemacht, unterliegen die Gewährung von Zahlungsaufschüben und die Aussetzung der Wirkungen der Klausel nunmehr Bedingungen:
- von der Fähigkeit des Mieters , seine Mietschulden zu begleichen; und
- bei Wiederaufnahme der vollständigen Zahlung der laufenden Miete vor dem Termin der ersten Anhörung.
Diese Änderung ist in der Praxis besonders wichtig.
Bislang konnte ein Mieter, der zur Feststellung des Erwerbs der Kündigungsklausel vorgeladen wurde, eine Fristverlängerung beantragen und den Richter bitten, die Wirkung der Klausel auf der Grundlage von Artikel L. 145-41 auszusetzen.
Das Gesetz fügt nun rechtliche Bedingungen für die Ausübung dieses Rechts hinzu.
Eine Änderung, die die Prozessstrategie verändert
Für den Mieter, der mit einer Kündigungsmitteilung konfrontiert ist, die die Kündigungsklausel auslöst, muss die Reaktion daher schneller erfolgen.
Es reicht möglicherweise nicht mehr aus, auf die Anhörung zu warten, um einen Zeitplan vorzuschlagen.
Der Mieter, der die Aussetzung der Klausel erreichen möchte, muss nachweisen können, dass er in der Lage ist, die Schulden zu begleichen und vor allem vor der ersten Anhörung die volle Zahlung der laufenden Miete wieder aufgenommen haben.
Die Unterscheidung zwischen aufgelaufenen Mietschulden und laufender Miete wird somit zentral.
Für den Vermieter stellen diese neuen Bedingungen symmetrisch zusätzliche Elemente dar, die er zu prüfen hat, wenn er dem Antrag seines Mieters auf Aussetzung der Zwangsräumung widersprechen will.
Diese Reform könnte erhebliche Auswirkungen auf Rechtsstreitigkeiten haben, insbesondere in Fällen, in denen der Leasingnehmer unbezahlte Raten und gleichzeitig Verlängerungen beantragt.
Das neue System gilt für Anträge auf Aussetzung der Wirkungen der seit Inkrafttreten des Gesetzes eingeführten Kündigungsklausel.
- Reform der Gewerbemietverträge 2026: Überprüfung der Mietverträge, aber auch der Geschäftspraktiken
Einzeln betrachtet mögen die verschiedenen Änderungen, die durch das Gesetz vom 26. Mai 2026 eingeführt werden, rein technischer Natur sein.
Liest man sie jedoch zusammen, offenbart sich eine weitaus bedeutendere Entwicklung.
Der Gesetzgeber greift nun in nahezu jeder Phase des Lebenszyklus des Pachtvertrags ein:
- vor oder während des Verkaufs der Räumlichkeiten, wobei der Umfang des Vorkaufsrechts des Mieters festgelegt wird;
- bei Beendigung oder Verlängerung des Mietverhältnissesdurch Begrenzung bestimmter Garantien;
- während der Vertragsausführung, indem bestimmten Mietern die Möglichkeit eingeräumt wird, monatliche Mietzahlungen zu erheben, und indem bestimmte Indexierungsklauseln gesichert werden;
- im Falle der Nichtzahlungdurch Verschärfung der Bedingungen, die eine Verlängerung und die Aussetzung der Kündigungsklausel ermöglichen;
- nach Rückgabe der Räumlichkeitendurch Festlegung einer Höchstfrist für die Rückzahlung der Kaution;
- und während des Verkaufs des Gebäudes, indem die Übertragung oder der Wegfall bestimmter Garantien organisiert wird.
Die Schwierigkeit besteht jedoch darin, dass diese Regeln nicht denselben Anwendungsbereich und dieselbe Übergangsregelung haben.
Daher müssen wir eine globale Argumentation vermeiden, indem wir annehmen, dass die "Reform der gewerblichen Mietverträge" ab dem 26. Mai 2026 einheitlich für alle Verträge gelten würde.
Für jeden einzelnen Mietvertrag müssen nun mehrere Fragen gestellt werden:
- Welche Aktivitäten werden auf dem Gelände durchgeführt?
- Wann wurde der Mietvertrag abgeschlossen oder verlängert?
- Welche Garantien wurden gegeben und von wem?
- Hat ein Eigentümerwechsel des Gebäudes stattgefunden oder wird ein solcher in Erwägung gezogen?
- An welchem Datum werden die Schlüssel zurückgegeben?
- Wurde eine Kündigungsklausel umgesetzt und, falls ja, wann wurde der Antrag auf Suspendierung gestellt?
Die Antworten auf diese verschiedenen Fragen werden darüber entscheiden, welche Bestimmungen tatsächlich anwendbar sind.
Fazit: Paradoxerweise erfordert die „ Vereinfachung “ eine erhöhte Wachsamkeit in Bezug auf Verträge.
Die Reform des gewerblichen Mietrechts von 2026 bringt keine generelle Überarbeitung des Status von gewerblichen Mietverträgen mit sich, aber sie ändert genügend wesentliche Mechanismen, um eine Überprüfung der Vertragspraxis zu rechtfertigen.
Allerdings werden genügend wesentliche Mechanismen verändert, um eine Überprüfung der Vertragspraxis zu rechtfertigen.
Für Mieter eröffnet dies neue Rechte, insbesondere hinsichtlich monatlicher Zahlungspläne, und begrenzt die Höhe der für bestimmte Aktivitäten erforderlichen Sicherheiten. Umgekehrt sieht es strengere Maßnahmen im Falle des Zahlungsverzugs vor, wenn der Mieter eine gerichtliche Anordnung zur Aussetzung einer Kündigungsklausel beantragt.
Für Vermieter bedeutet dies eine Überprüfung bestimmter Mietvertragsmodelle, Garantievereinbarungen und der Vorgehensweise beim Auszug des Mieters.
Für Verkäufer und Käufer von Gewerbeimmobilien unterstreicht dies zusätzlich die Bedeutung von Mietvertragsprüfungen: Vorkaufsrechte, Sicherheitsleistungen, Garantien und die Folgen eines möglichen Erlöschens dieser Rechte müssen nun vor Abschluss der Transaktion geprüft werden.
Die Reform erfordert daher weniger eine einfache Aktualisierung der Modelle als vielmehr eine umfassende Überprüfung der Praktiken bei Verhandlung, Ausarbeitung, Ausführung und Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit gewerblichen Mietverträgen.
Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten daher zunächst prüfen, was der Mietvertrag beinhaltet, und ob diese Bestimmungen angesichts des neuen Rechtsrahmens noch angemessen und durchsetzbar sind.
