Investitionen in Mietwohnungen in Französisch-Guayana: Welche Steuervergünstigungen stehen Unternehmen zur Verfügung, die der Körperschaftsteuer unterliegen?

Wichtige Punkte, die Sie sich merken sollten

Ein Unternehmen, das der Körperschaftsteuer unterliegt und seine Geschäftstätigkeit tatsächlich in Französisch-Guayana ausübt, kann eine Steuergutschrift für den Erwerb oder Bau neuer, zur Vermietung bestimmter Wohnungen in Anspruch nehmen.

Es müssen zwei Systeme unterschieden werden:

• die in Artikel 244 quarter X des Allgemeinen Steuergesetzbuches vorgesehene Steuergutschrift in Höhe von 40 %, die für Betriebe reserviert ist, die von einem subventionierten Sozialmietdarlehen und der Genehmigung der Präfektur profitieren;
• die in Artikel 244 quarter W vorgesehene Steuergutschrift in Höhe von 35 %, die auch für andere neue Mietwohnungen gilt, die Miet- und Einkommensobergrenzen unterliegen.

Diese Programme lassen sich nicht beliebig kombinieren. Die Wahl hängt von der Art des Programms, seiner Finanzierung, der Höhe der Mieten, den angestrebten Begünstigten und der Möglichkeit, die erforderlichen Genehmigungen zu erhalten, ab.

Ein Förderprogramm, das seit 2019 guyanischen Unternehmen offensteht

Seit dem Finanzgesetz 2019 können Unternehmen, die der Körperschaftsteuer unterliegen, von der in Artikel 244 quarter X des Allgemeinen Steuergesetzbuches vorgesehenen Steuergutschrift profitieren, wenn sie in einem ausländischen Departement, in dem sie ihre Geschäftstätigkeit ausüben, neue Wohnungen erwerben oder bauen.

Diese Fristverlängerung gilt für Gebäude, für die seit dem 1. Januar 2019 eine Baubeginnserklärung eingereicht wurde.

Es handelt sich daher nicht um ein im Jahr 2026 geschaffenes Programm. Der 1. Januar 2026 entspricht dem Inkrafttreten der Verlängerung des Programms bis zum 31. Dezember 2029, die in Artikel 13 des Finanzgesetzes für 2023 beschlossen wurde.

Diese Erweiterung bietet den Betreibern zusätzliche Transparenz, entbindet sie jedoch nicht von der Pflicht, den für jedes Projekt spezifischen Zeitplan zu prüfen: Für den Bau oder Erwerb eines Gebäudes müssen die Fundamente innerhalb des im Text festgelegten Zeitraums fertiggestellt sein.

Welche Unternehmen können davon profitieren?

Das Programm richtet sich nicht nur an Organisationen des sozialen Wohnungsbaus. Auch Unternehmen, die kumulativ die folgenden Bedingungen erfüllen, können davon profitieren:

• der Körperschaftsteuer unterliegen;
• soll in Französisch-Guayana angesiedelt werden;
• um dort seine Tätigkeit effektiv ausüben zu können;
• seinen steuerlichen und sozialen Verpflichtungen nachkommen;
• nachdem er seine Verpflichtungen zur Einreichung von Jahresabschlüssen erfüllt hat;
• Erwerb oder Neubau von Wohnraum in Französisch-Guayana;
• von der erforderlichen subventionierten Finanzierung profitieren;
• um die Genehmigung der Präfektur für das Programm zu erhalten.

Die Gründung eines Unternehmens in Französisch-Guayana erfordert mehr als nur eine Adresse oder die Registrierung. Die tatsächliche Geschäftstätigkeit, die Ressourcen und die Organisation müssen nachweisbar sein.

Der APE-Code allein reicht nicht aus, um die Förderfähigkeit zu bestimmen. Er ist lediglich ein Indikator unter mehreren. Ebenso wenig schließt die Nutzung einer Holdinggesellschaft in einer Metropole die Förderfähigkeit zwangsläufig aus, sie kann jedoch den Mangel an tatsächlicher Geschäftstätigkeit des investierenden Unternehmens nicht kompensieren.

Eine zivilgesellschaftliche Organisation, die der Einkommensteuer unterliegt, erfüllt als solche nicht die in Artikel 244 quarter X, Absatz 5 Abschnitt I vorgesehene Voraussetzung für die Körperschaftsteuerpflicht. Eine zivilgesellschaftliche Organisation, die sich wirksam für die Körperschaftsteuer entschieden hat, könnte anders geprüft werden, sofern sie alle anderen Voraussetzungen erfüllt, insbesondere diejenige, die die tatsächliche Ausübung einer Tätigkeit in Französisch-Guayana betrifft.

Die in Artikel 244 des X. Quartals vorgesehene Steuergutschrift von 40 %

Der Steuergutschriftssatz ist auf 40% festgelegt.

Dieser Steuersatz bezieht sich nicht auf den vom Unternehmen gezahlten Gesamtbetrag, sondern auf eine Steuerbasis, die sich aus dem anrechenbaren Kostenpreis der Wohnung ergibt.

Dieser Teller ist besonders:

• abzüglich der im Text ausgeschlossenen Steuern und Erwerbsgebühren;
• reduziert um erhaltene öffentliche Hilfen;
• gedeckelt pro Quadratmeter Wohnfläche;
• Die Ermittlung erfolgt auf Grundlage der tatsächlich erstattungsfähigen Ausgaben.

Es ist daher unzutreffend, den Mechanismus so darzustellen, als ob er dem Unternehmen die Möglichkeit gäbe, „40 % des Kaufpreises zurückzuerhalten“. Das Unternehmen profitiert von 40 % eines neu berechneten und gedeckelten Basisbetrags.

Vereinfachtes Beispiel

Ein Unternehmen baut in Französisch-Guyana ein Programm mit Gesamtkosten von 1,8 Millionen Euro auf.

Nach Abzug der Bearbeitungskosten, der öffentlichen Beihilfen und der Obergrenze pro Quadratmeter beträgt die anrechenbare Basis 1,5 Millionen Euro.

Die theoretische Steuergutschrift beträgt dann:

1 500 000 € × 40 % = 600 000 €

Dieses Beispiel dient lediglich der Veranschaulichung. Der endgültige Betrag hängt von der Kostenaufschlüsselung, der anrechenbaren Fläche und den zum Zeitpunkt der Investition geltenden Höchstgrenzen ab.

Der subventionierte Kredit: das wahre Tor zum Förderprogramm

Für Unternehmen, die der Körperschaftsteuer unterliegen, setzt die Inanspruchnahme der Vergünstigung nach Artikel 244 quarter X voraus, dass die Wohnungsbaufinanzierung über die in Artikel D. 372-21 des Bau- und Wohnungsgesetzbuches vorgesehenen subventionierten Darlehen erfolgt.

Diese Darlehen sind Teil der Finanzierung von Sozialwohnungen in Überseegebieten. Sie können von der Caisse des dépôts et consignations (Französischer Einlagen- und Konsignationsfonds) sowie von Kreditinstituten oder Finanzierungsgesellschaften, die unter staatlicher Schirmherrschaft eine Vereinbarung mit ihr getroffen haben, vergeben werden.

Der Begünstigte muss insbesondere:

• um eine minimale Eigenkapitalfinanzierung bereitzustellen;
• Die Unterkünfte selbst verwalten oder einer zugelassenen Organisation anvertrauen;
• um eine vorherige positive Entscheidung zu erwirken;
• Reichen Sie Ihren Kreditantrag innerhalb von sechs Monaten nach dieser Entscheidung bei dem Kreditinstitut ein.

Wird ein Kredit von einem Kreditinstitut oder einer Finanzierungsgesellschaft gewährt, muss er grundsätzlich mindestens 50 % der Gesamtkosten des Vorhabens decken, vorbehaltlich der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen. (Artikel D. 372-20 bis D. 372-25 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs)

Der Antrag auf subventionierte Finanzierung muss daher sehr früh im Verfahren gestellt werden. Es wäre riskant, zuerst das Grundstück zu erwerben oder mit dem Bau zu beginnen und erst dann eine Finanzierung zu beantragen, die für die Steuervergünstigung in Frage kommt.

Präfekturgenehmigung und die geltende Quote in Französisch-Guayana

Projekte, die von diesen subventionierten Darlehen profitieren möchten, müssen vorab die Genehmigung des zuständigen Landesvertreters im Ministerium einholen.

Diese Genehmigung birgt eine zusätzliche praktische Schwierigkeit: Die Anzahl der genehmigten Unterkünfte ist begrenzt.

In Französisch-Guyana darf die Anzahl der Wohneinheiten, die für ein bestimmtes Jahr genehmigt werden können, derzeit 25 % der durchschnittlichen Anzahl der in den drei vorangegangenen Jahren im Departement bereitgestellten Sozialwohnungen nicht überschreiten.

In Guadeloupe, Martinique und Réunion wird diese Quote auf 35 % erhöht, diese Erhöhung gilt jedoch nicht für Französisch-Guayana.

Die rechtliche Förderfähigkeit eines Projekts garantiert an sich keine Genehmigung. Die Verfügbarkeit des jährlichen Kontingents und die Frist für die Antragstellung müssen vor der Investition bei den zuständigen Regierungsbehörden geprüft werden.

Welche Mietverpflichtungen bestehen?

Die Unterkünfte müssen vermietet werden:

• nackt;
• innerhalb von zwölf Monaten nach ihrer Fertigstellung oder, falls letztere später erfolgt, nach ihrem Erwerb;
• für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren;
• an natürliche Personen;
• als Hauptwohnsitz;
• vorbehaltlich Mietobergrenzen;
• an Mieter, die die Einkommensgrenzen einhalten.

Saisonale Vermietungen, touristische Unterkünfte oder die Zuteilung von Räumlichkeiten zur beruflichen Nutzung sind daher mit diesem System unvereinbar.

Die Einkommensgrenzen werden regelmäßig aktualisiert. Die Einhaltung muss bei jeder Vermietung überprüft und durch Aufbewahrung der entsprechenden Unterlagen zum Einkommen der Mieter dokumentiert werden.

Zusätzliche Anforderungen für große Studiengänge

Übersteigt ein Programm zwei Millionen Euro, muss ein Teil seiner Kosten insbesondere Ausgaben für Folgendes entsprechen:

• Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien;
• Geräte, die eine erneuerbare Energiequelle nutzen;
• Isoliermaterialien.

Die Anforderung bezieht sich auf die Zusammensetzung des Kostenpreises des Programms. Sie muss in die technische Planung, die Werkverträge und die buchhalterische Überwachung des Betriebs integriert werden.

Anders als die für soziale Wohnungsbaugesellschaften geltenden Bestimmungen sieht Absatz 5 des Abschnitts I des Artikels 244 quarter X keine ausdrückliche Verpflichtung vor, 30 % der Geschossfläche für Mieter mit den niedrigsten Mietobergrenzen zu reservieren. Daher sollten nicht alle für soziale Wohnungsbaugesellschaften geltenden Bedingungen automatisch auf Unternehmen ausgedehnt werden.

Artikel 244 quartal X oder Artikel 244 quartal W?

Artikel 244 quarter X ist nicht die einzige Bestimmung, die auf ein neues Mietwohnungsprogramm in Französisch-Guayana Anwendung finden könnte.

Artikel244 quarter W des CGI sieht auch eine Steuergutschrift für Unternehmen vor, die der IS unterliegen und ihre Tätigkeit in dem Departement ausüben, in dem die Investition getätigt wird.

Artikel 244 quarter W schließt ausdrücklich Wohnungen, die die Kriterien von Punkt 5 des Abschnitts I des Artikels 244 quarter X erfüllen, von seiner Mietkomponente aus. Die beiden Regelungen stellen daher nicht zwei Tarife dar, zwischen denen das Unternehmen für dieselbe Wohnung frei wählen könnte.

Die Analyse muss im Voraus durchgeführt werden:

• Ein durch subventionierte Darlehen finanziertes Programm, das sich auf den sozialen Wohnungsbau bezieht, kann unter den Anwendungsbereich von 244 quarter X fallen;
• Ein neues Mietprogramm, das diese Kriterien nicht erfüllt, kann gegebenenfalls unter 244 quarter W fallen, mit einem Satz von 35 % und eigenen Obergrenzen.

Die Steuergutschrift wird im Tempo des Betriebs gewährt

Im Falle des Erwerbs einer fertiggestellten Wohnung tritt das auslösende Ereignis im Steuerjahr des Erwerbs ein.

Für den Bau oder Erwerb eines im Bau befindlichen Gebäudes wird das Darlehen schrittweise gewährt:

• 70 % nach Fertigstellung der Fundamente;
• 20 %, wenn das Wasser entfernt wird;
• Der Restbetrag ist bei Lieferung fällig, nach Berechnung des Endpreises.

Dieser Zeitplan verbessert die Finanzierung des Vorhabens, die Steuergutschrift sollte jedoch nicht als sofort gewährte Subvention betrachtet werden.

Die Zuordnung, die Erfassung etwaiger Forderungen und deren Rückzahlung müssen unter Berücksichtigung von Steuererklärungen, deren Bearbeitung und eventueller Prüfungen in die Cashflow-Prognose integriert werden. Es ist ratsam, das Projekt nicht unter der Annahme einer sofortigen Rückzahlung zu finanzieren.

Die für ältere Wohngebäude geltende Regelung muss unterschieden werden

Die in Absatz 5 des Abschnitts I des Artikels 244 quarter X vorgesehene Öffnung zugunsten von Unternehmen, die der Körperschaftsteuer unterliegen, zielt auf den Erwerb oder die Errichtung neuer Wohnungen ab.

Artikel 244 quarter X enthält auch Bestimmungen über den Erwerb von Wohneinheiten, die älter als zwanzig Jahre sind und saniert oder renoviert werden. Diese Bestimmungen fallen jedoch unter andere Absätze des Textes und betreffen hauptsächlich die in Abschnitt I Nummer 1 genannten sozialen Wohnungsbaugesellschaften.

Ein Unternehmen sollte daher nicht davon ausgehen, dass es die 40%ige Steuergutschrift automatisch auf den Erwerb und die Sanierung eines alten Gebäudes anwenden kann.

Antizipieren des Erholungsrisikos

Die Steuergutschrift kann zurückgefordert werden, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind, insbesondere in folgenden Fällen:

• die Immobilie nicht innerhalb von zwölf Monaten vermieten können;
• Vermietung an einen Mieter, der die Einkommensgrenzen nicht erfüllt;
• die Mietobergrenze überschreiten;
• Nutzungsänderung der Wohnung;
• vorzeitiger Übertragung;
• Nichteinhaltung der Mindestmietdauer;
• Nichterfüllung der termingerechten Fertigstellung des Gebäudes;
• Unregelmäßigkeiten bei Steuern, Sozialabgaben oder der Berichterstattung des Unternehmens;
• aufgrund mangelnden Verständnisses der an die Genehmigung oder den subventionierten Kredit geknüpften Bedingungen.

Für die gesamte Dauer der Verpflichtung muss ein Überwachungssystem eingerichtet sein, das die Aufbewahrung von Mietverträgen, Steuerbescheiden der Mieter, Genehmigungen, Baufortschrittsbescheinigungen und Begründungen des Kostenpreises umfasst.

Warum ist diese Frage in Französisch-Guayana von besonderer Bedeutung?

Der Wert des Programms ergibt sich nicht allein aus seinem Zinssatz. Er muss im Zusammenhang mit den strukturellen Bedürfnissen des Gebiets von Französisch-Guayana betrachtet werden: Bevölkerungswachstum, Druck auf den Mietwohnungsbestand, Baukosten und der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum.

Diese territorialen Gegebenheiten machen eine projektbezogene Prüfung jedoch nicht überflüssig. Die Lage des Grundstücks, seine Erreichbarkeit, seine Anbindung an Netze, sein Status als Grundstück, städtebauliche Vorschriften, das Hochwasserrisiko und die Transportkosten für Baumaterialien können einen größeren Einfluss haben als etwaige Steuervorteile allein.

Die Unterstützung muss daher eine Kombination aus Steueranalyse und rechtlicher sowie operativer Sicherheit des Programms beinhalten.

Sichern Sie das Projekt vor jeder endgültigen Zusage

Vor dem Erwerb des Grundstücks, der Unterzeichnung eines Kaufvertrags für eine im Bau befindliche Immobilie oder dem Baubeginn muss insbesondere Folgendes geklärt werden:

1. welches Unternehmen die Investition durchführen und betreiben wird;
2. sofern es tatsächlich in Französisch-Guayana etabliert und aktiv ist;
3. wenn das Programm unter Artikel 244 quarter X oder Artikel 244 quarter W fällt;
4. sofern die vereinbarte Finanzierung beschafft werden kann;
5. sofern die Präfekturquote die Genehmigung von Wohnungsbauprojekten noch zulässt;
6. wie hoch wird die tatsächliche Bemessungsgrundlage sein?
7. Welche Miet- und Einkommensgrenzen gelten?
8. Welche aufschiebenden Bedingungen müssen in die Urkunden aufgenommen werden?
9. Wie werden das Leasing und die Überwachung der Verpflichtungen organisiert?
10. wie der Steuervorteil in den Finanzierungs- und Cashflow-Plan integriert wird.

ARST Avocats unterstützt Unternehmen, die in Französisch-Guayana tätig sind, bei der rechtlichen und steuerlichen Analyse und Strukturierung ihrer Projekte in Abstimmung mit relevanten Finanz-, Immobilien- und Baufachleuten.

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Hauptquellen

• Artikel 244 Viertel X des Allgemeinen Steuergesetzbuches
• Artikel 244 Viertel W des Allgemeinen Steuergesetzbuches
• BOFiP – Umfang der Steuergutschrift für sozialen Wohnungsbau im Ausland
• BOFiP – Ermittlung der Steuergutschrift
• Artikel D. 372-20 bis D. 372-25 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuches

Wenn Sie in Französisch-Guyana investieren möchten, kontaktieren Sie uns bitte.

Artikel geschrieben von Morgan Jamet