Einzug von Gewerbemieten: Nach der Reform müssen Vermieter schneller handeln

 

Das Gesetz Nr. 2026-403 vom 26. Mai 2026 zur Vereinfachung des Wirtschaftslebens hat mehrere wichtige Regelungen für Gewerbemietverträge geändert und damit die Einziehung von Gewerbemieten beeinflusst. Auf den ersten Blick bietet es Mietern einen besseren Schutz: monatliche Mietzahlungen für bestimmte Objekte, Obergrenzen für Kautionen und festgelegte Fristen für deren Rückzahlung. Gleichzeitig verschärft es jedoch die Bedingungen, unter denen ein säumiger Mieter Zahlungsaufschübe erhalten und die Wirkung einer Kündigungsklausel aussetzen kann.

Diese Entwicklungen sind Teil einer umfassenderen Reform des gewerblichen Mietrechts, die auch monatliche Zahlungen, Indexierung, Garantien und deren Rückzahlung betrifft.

Für Vermieter beseitigt die Reform nicht die Möglichkeiten zur Eintreibung von Gewerbemieten. Sie verändert lediglich das Verhältnis und vor allem den Zeitpunkt. Da sie weniger durch die bei Vertragsabschluss vereinbarten Garantien geschützt sind, haben Vermieter nun einen noch größeren Anreiz, die erste ausbleibende Zahlung zu erkennen, zu dokumentieren und umgehend darauf zu reagieren.

Eine Reform, die bestimmte finanzielle Schutzmaßnahmen für Vermieter hinsichtlich der Eintreibung von Gewerbemieten reduziert

Für bestimmte Räumlichkeiten sind die Garantien nun begrenzt

Bei Mietverträgen über Räumlichkeiten, die für den Einzel- oder Großhandel, gewerbliche Dienstleistungen oder handwerkliche Tätigkeiten bestimmt sind, begrenzt der neue Artikel L. 145-40 des Handelsgesetzbuches die Sicherheiten, die der Vermieter vom Mieter verlangen kann, um die Einziehung der Gewerbemieten zu sichern.

Die als Sicherheit geleisteten Beträge dürfen die Höhe der für ein Quartal fälligen Miete nicht übersteigen. Dieselbe Beschränkung gilt für den Wert von Vermögenswerten, Wertpapieren, Verpflichtungen und Garantien jeglicher Art, die zur ordnungsgemäßen Erfüllung des Mietvertrags erforderlich sind.

Die Formulierung ist weit gefasst: Sie umfasst nicht nur die Sicherheitsleistung, sondern auch weitere Verpflichtungen des Mieters oder Dritter, einschließlich Bürgschaften oder unabhängiger Garantien. Deren Wert muss daher bei der Berechnung des Gesamthaftungslimits berücksichtigt werden, vorbehaltlich der Klassifizierung und der spezifischen Bedingungen der jeweiligen Garantie.

Diese Regelung gilt für Mietverträge, die seit Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen oder verlängert wurden. Sie untersagt Vermietern, das Mietausfallrisiko durch eine Anhäufung von Bürgschaften in Höhe von mehr als einer Quartalsmiete auszugleichen. Ihr Anwendungsbereich muss jedoch präzise ausgelegt werden: Nicht alle Gewerbeimmobilien, die den Vorschriften für Gewerbemietverträge unterliegen, fallen zwangsläufig unter die in der neuen Gesetzgebung aufgeführten Tätigkeiten.

Garantien, die innerhalb bestimmter Fristen zurückgegeben werden müssen

Die Reform regelt auch die Beendigung des Mietvertrags. Kautionen müssen innerhalb einer angemessenen Frist, spätestens jedoch drei Monate nach Schlüsselrückgabe, nach Abzug etwaiger ausstehender oder ordnungsgemäß begründeter Beträge zurückerstattet werden. Andere Kautionen müssen innerhalb von maximal sechs Monaten freigegeben werden.

Im Falle des Verkaufs des Objekts geht die Verpflichtung zur Rückzahlung der gezahlten Beträge auf den neuen Vermieter über. Andere Garantien erlöschen in der Regel, und der Verkäufer muss die erforderlichen Rückerstattungen und Freistellungen vornehmen.

Für den Vermieter machen diese Regeln eine schnelle, dokumentierte und rechtsverbindliche Abrechnung unerlässlich, wenn die Räumlichkeiten geräumt werden.

Die monatlichen Zahlungen reduzieren zwar die Höhe jeder einzelnen Rate, nicht aber die ausstehende Schuld

Der neue Artikel L. 145-32-1 des französischen Handelsgesetzbuchs räumt Mietern, die in den im Text genannten Branchen tätig sind, das Recht auf monatliche Mietzahlungen ein. Dieses Recht gilt auch für bestehende Mietverträge.

Diese Option steht jedoch nur zur Verfügung, wenn keine ausstehenden Mieten oder Nebenkosten bestehen, die nicht bereits beanstandet wurden. Ein Mieter, der sich bereits im Zahlungsverzug befindet, kann daher seine Schulden nicht einseitig durch monatliche Zahlungen umstrukturieren. Der Antrag wird erst ab dem nächsten im Mietvertrag festgelegten Fälligkeitstermin wirksam.

Sind diese Bedingungen erfüllt, darf der Vermieter die monatlichen Zahlungen nicht verweigern. Obwohl das Gesetz keine bestimmte Form vorschreibt, wird dem Mieter empfohlen, seinen Antrag schriftlich einzureichen, um Datum und Inhalt festzulegen. Die monatlichen Zahlungen haben selbstverständlich keinen Einfluss auf die Durchsetzung etwaiger ausstehender Mietzahlungen.

Die Unterscheidung ist wesentlich: Monatliche Zahlungen können zwar bestimmte Liquiditätsprobleme verhindern, sind aber kein Mechanismus zur Tilgung unbezahlter Schulden.

Im Gegenzug muss der säumige Mieter nun strengere Bedingungen erfüllen

Die Kündigungsklausel ist nach wie vor eines der wichtigsten Instrumente des Vermieters zur Eintreibung der Gewerbemiete. Gemäß Artikel L. 145-41 des französischen Handelsgesetzbuchs tritt sie erst einen Monat nach Zustellung einer förmlichen Zahlungsaufforderung in Kraft, sofern diese nicht beachtet wird; in dieser Zahlungsaufforderung muss dieser Zeitraum ausdrücklich angegeben sein.

Bis zur Reform konnte der Mieter beim Richter Zahlungsaufschub und die Aussetzung der Kündigungsfrist beantragen. Diese Möglichkeit besteht weiterhin, jedoch sieht das Gesetz vom 26. Mai 2026 nun zwei zusätzliche Bedingungen vor:

• in der Lage sein, die Mietschulden zu begleichen;
• da er die Zahlung der laufenden Miete vor dem Termin der ersten Anhörung wieder vollständig aufgenommen hatte.

Diese Bedingungen gelten für Anträge auf Aussetzung der Sperrung, die seit Inkrafttreten des Gesetzes gestellt wurden.

Die vorliegende Reform betrifft nicht die Aussetzung der vorläufigen Vollstreckung eines Gerichtsurteils. Sie regelt vielmehr Zahlungsfristen und die Aussetzung der Wirkungen einer Kündigungsklausel. In der Praxis gefährdet ein Mieter, der Mietrückstände anhäuft und die laufenden Mietzahlungen einstellt, ernsthaft den Erhalt des Mietvertrags.

Das Einziehen von Gewerbemieten wird zunehmend zu einer Frage des richtigen Zeitpunkts

Das durch das Gesetz geschaffene neue Gleichgewicht ermutigt Vermieter, Mietschulden nicht länger anzuhäufen, während sie auf eine spontane Legalisierung warten.

Die erste unbezahlte Rechnung sollte unverzüglich formalisiert werden

Ab der ersten ausbleibenden Zahlung muss der Vermieter die Abrechnung, die Aufschlüsselung nach Miete, Nebenkosten, Steuern und sonstigen Ausgaben sowie alle bereits vom Mieter vorgebrachten Einwände prüfen. Eine schriftliche Mahnung enthält das Datum des Vorfalls, die Angabe des geschuldeten Betrags und den Hinweis auf die Rechte des Vermieters.

Diese Rückverfolgbarkeit ist umso wichtiger, als das Vorhandensein bisher unbestrittener Zahlungsrückstände den Leasingnehmer des Rechts auf monatliche Zahlungen beraubt.

Verzögern Sie die Anordnung zur Geltendmachung der Kündigungsklausel nicht unnötig

Bleibt die Zahlung aus, beginnt mit der Zustellung einer förmlichen Zahlungsaufforderung unter Berufung auf die Kündigungsklausel die gesetzliche einmonatige Frist. Eine einfache Mahnung oder eine gewöhnliche förmliche Mitteilung hat diese Wirkung nicht.

Die Zahlungsforderung muss auf einer korrekten Abrechnung beruhen und darf sich ausschließlich auf die in der Kündigungsklausel genannten Beträge beziehen. Ungenauigkeiten, die Einbeziehung ungerechtfertigter Summen oder böswillige Anwendung der Klausel können das Verfahren gefährden.

Schnelles Handeln bedeutet nicht überhastet zu handeln. Es bedeutet, auf Grundlage eines bestätigten Anspruchs ohne unangemessene Verzögerung eine Frist zu setzen.

Wenn keine Regularisierung erfolgt, ist die Angelegenheit dem Richter vorzulegen

Nach Ablauf der einmonatigen Frist kann der Vermieter die Bestätigung über den Erwerb der Kündigungsklausel, die vorläufige Zahlung der Schulden, die Räumung und die Festsetzung einer Entschädigung für die Unterbringung verlangen.

Durch diese Vorlage wird der Mieter den neuen Anforderungen des Artikels L. 145-41 unterworfen: Um auf eine Verzögerung hoffen und den Mietvertrag erhalten zu können, muss er vor der ersten Anhörung die volle Zahlung der laufenden Miete wieder aufgenommen und seine Fähigkeit zur Tilgung der Rückstände nachgewiesen haben.

Das Verfahren ist daher nicht mehr nur der letzte Schritt in einem langwierigen Inkassoverfahren. Es kann vielmehr ein Instrument zur Sanierung sein: Entweder behebt der Mieter seine Situation schnell, oder der Vermieter behält sich die Möglichkeit vor, die Räumlichkeiten zurückzuerhalten, bevor die Schulden unverhältnismäßig hoch werden.

Im Mietvertrag müssen die Kosten für die Einziehung der Gewerbemiete aufgeführt werden, ohne dabei Unmögliches zu versprechen

Ein Vermieter zögert mitunter, eine formelle Mahnung auszusprechen oder rechtliche Schritte einzuleiten, da er die Kosten fürchtet, falls der Mieter den Mangel später behebt. Der Mietvertrag muss daher die Folgen der Nichtzahlung klar regeln: Verzugszinsen, angemessene vertragliche Entschädigung, die Kosten für aufgrund des Zahlungsverzugs notwendige Maßnahmen sowie die Erstattung entstandener Auslagen im gesetzlich zulässigen Rahmen.

Eine solche Vereinbarung ist zwar hilfreich, führt aber nicht automatisch zur Erstattung aller Anwaltskosten. Im Falle eines Gerichtsverfahrens richten sich die Kosten nach Art. 695 ff. der Zivilprozessordnung; darüber hinausgehende Kosten fallen unter anderem unter Art. 700. Die Kostenverteilung obliegt weiterhin der Entscheidung des Richters. Eine vertragliche Entschädigung, die eine Vertragsstrafe darstellt, kann ebenfalls reduziert werden, wenn sie offensichtlich überhöht ist.

Die Herausforderung bei der Formulierung besteht daher darin, eine hinreichend klare und verhältnismäßige Klausel zu formulieren, die nicht systematisch die Kosten eines nachgewiesenen Zahlungsverzugs dem Vermieter überlässt, ohne ihm gleichzeitig einen Umfang zuzuschreiben, den er rechtlich nicht haben kann.

Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ändert sofort die Regeln

Die Strategie muss schließlich auch das Risiko einer Sicherung, Umstrukturierung oder gerichtlichen Liquidation des Leasingnehmers berücksichtigen.

Die Einleitung eines Insolvenzverfahrens setzt insbesondere Klagen auf Zahlung bestehender Schulden und solche auf Kündigung eines Vertrags wegen Nichtzahlung eines früheren Geldbetrags aus oder untersagt diese. Der Vermieter muss eine Klage einreichen und kann seine Forderungen nicht mehr wie zuvor geltend machen.

Die Chronologie der Ereignisse vor Einleitung des Insolvenzverfahrens kann daher entscheidend sein. Die Zustellung einer förmlichen Mitteilung allein genügt nicht immer, um den Mietvertrag endgültig vor den Auswirkungen des Insolvenzverfahrens zu schützen. Eine Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen muss vor Einleitung des Verfahrens gemäß den gesetzlichen und rechtlich festgelegten Voraussetzungen erfolgt sein.

Wurde die förmliche Kündigung zugestellt, ist die einmonatige Frist zum Zeitpunkt der Urteilsverkündung, mit der das Verfahren eröffnet wird, jedoch noch nicht abgelaufen, so greift die Kündigungsklausel grundsätzlich nicht hinsichtlich der vorherigen Zahlungsrückstände. Der Vermieter kann die Kündigung daher nicht so weiterverfolgen, als wäre das Insolvenzverfahren nicht eingeleitet worden.

Für Miete und Nebenkosten im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohnung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten besondere Regelungen. Der Vermieter kann die Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf von drei Monaten ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens beantragen oder wegen Zahlungsverzugs protokollieren lassen.

Diese Sichtweise unterstreicht die Wichtigkeit einer frühzeitigen Behandlung von Zahlungsstreitigkeiten: Wenn ein kollektives Verfahren eingeleitet wird, verliert der Vermieter einen Teil seiner Handlungsfreiheit und muss einen verbindlichen Zeitplan einhalten.

Nach der Reform: Fünf wichtige Maßnahmen für gewerbliche Vermieter

Die Reform führt zu einer Überprüfung sowohl der Ausarbeitung des Mietvertrags als auch des laufenden Managements von Fristen und der Einziehung von Gewerbemieten:

1. prüfen, ob die geforderten Garantien der neuen Obergrenze und ihrem Geltungsbereich entsprechen;
2. um die Zinsen, Entschädigungen und Kosten im Zusammenhang mit unbezahlten Rechnungen genau vorherzusagen;
3. Richten Sie eine Benachrichtigung ein, sobald die erste Zahlungsfrist versäumt ist;
4. Lassen Sie den Kontoauszug prüfen, bevor Sie einen Vollstreckungsbescheid unter Berufung auf die Kündigungsklausel erlassen;
5. Die wirtschaftliche Situation des Mieters überwachen und die Strategie im Falle eines Insolvenzverfahrens umgehend anpassen.

Was die Reform konkret für Vermieter bei der Einziehung von Gewerbemieten ändert

Das Gesetz vom 26. Mai 2026 spiegelt ein neues Gleichgewicht wider. Es beschränkt den Schutz, den der Vermieter im Vorfeld für bestimmte Kategorien von Mietobjekten gewähren kann, und sichert dem säumigen Mieter den Rechtsschutz zu, sofern dieser die Zahlung der laufenden Miete wieder aufnimmt und eine tatsächliche Rückzahlungsfähigkeit nachweist.

Der Vermieter verfügt also nicht über keine Ressourcen. Er ist jedoch angreifbarer, wenn er passiv bleibt. Nach der Reform sind die Qualität des Mietvertrags, die Zuverlässigkeit der Buchhaltung und die schnelle Reaktion auf die erste ausbleibende Zahlung die entscheidenden Garantien für die Beitreibung der ausstehenden Zahlungen.

ARST Avocats unterstützt Vermieter bei der Prüfung ihrer Mietverträge, der Verhinderung und Eintreibung unbezahlter Gewerbemieten sowie der Umsetzung von Kündigungsklauseln, auch wenn der Mieter einem Insolvenzverfahren unterliegt.

Vorausschauendes Handeln bei Mietrückständen und Sicherstellung einer positiven Reaktion des Vermieters

Die Reform könnte eine Überprüfung der im Mietvertrag festgelegten Garantien und des angewandten Verfahrens ab der ersten ausbleibenden Zahlung rechtfertigen. ARST Avocats unterstützt Vermieter bei der Überprüfung ihrer Verträge, der Entwicklung einer Strategie zur Beitreibung von Mietschulden und der Durchsetzung der Kündigungsklausel, insbesondere wenn ein Insolvenzverfahren den Mieter bedroht oder beeinträchtigt.

Haben Sie mit ausstehenden Gewerbemieten zu kämpfen oder möchten Sie die Wirksamkeit Ihrer Bürgschaften überprüfen? Sprechen Sie mit unserem Team, um eine erste Einschätzung Ihrer Situation zu erhalten.

Von Morgan Jamet, Anwalt – ARST Avocats