Focus sur la jurisprudence en matière de vente, de mandat d’agent immobilier, de copropriété, d’obligation de délivrance d’un logement décent.
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I. VENTE
Civ I, 25 juin 2014, n°13-16.529 :
Par acte unilatéral sous seing privé, un propriétaire indivis a « déclaré vendre » à son frère, la moitié indivise d’immeubles qu’ils ont recueillie dans la succession de leur père. Le propriétaire est décédé le en laissant à sa succession ses deux enfants. Des difficultés se sont élevées entre eux quant au sort des biens litigieux, le frère du propriétaire décédé prétendant en être entier propriétaire pour avoir acquis la part indivise de son frère. Par un premier arrêt, la cour d’appel a dit que cet acte constituait une offre de vente qui n’avait pas été acceptée avant le décès du propriétaire.
La Cour de cassation confirme la décision de la cour d’appel et rappelle une solution classique, à savoir, que « l’offre qui n’est pas assortie d’un délai est caduque par le décès de celui dont elle émane avant qu’elle ait été acceptée ».
II. MANDAT D’AGENT IMMOBILIER
Civ I, 18 juin 2014, n°13-13.553 :
En exécution d’un mandat de recherche non exclusif reçu d’une société, un agent immobilier avait cherché, découvert et présenté à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédigé un projet d’acte de vente non suivi d’effet. L’agent immobilier a ensuite appris qu’une autre société Fonta avait acquis ce terrain, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu’elle avait établi. L’agent immobilier a alors assigné l’acquéreur en paiement de ses prestations de recherche et de négociation, en se prévalant, principalement, d’un accord autonome de reprise par l’acquéreur des engagements du mandant, et subsidiairement de l’action de in rem verso.
Faute de preuve, la cour d’appel écarte l’existence d’un accord de reprise des engagements du mandant. La cour a condamné l’acquéreur sur le fondement de l’action de in rem verso. A l’appui de sa décision, elle retient que l’exercice de cette action, seul moyen juridique dont l’agent immobilier dispose pour obtenir de l’acquéreur la rémunération de son travail, n’a pas vocation à contourner les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 puisque les parties ne pouvaient pas être liées par un mandat, le bénéfice que l’acquéreur a tiré gratuitement du travail de l’agent immobilier lui ayant été transmis par un tiers.
La Cour de cassation casse l’arrêt et précise que, « les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public [des articles 6 I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972] , lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération ».
III. COPROPRIÉTÉ
Civ III, 4 juin 2014 (n°13-15.400) :
Les propriétaires de lots à usage commercial dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires, d’une part, en nullité d’une décision de l’assemblée générale ayant refusé qu’ils procèdent à l’installation d’une gaine d’extraction des gaz brûlés dans la cour de l’immeuble et, d’autre part, en autorisation judiciaire de ces travaux. La Cour d’appel autorise les copropriétaires à réaliser des travaux à leur frais selon une version modifiée du projet de travaux. Le syndicat des copropriétaires forme un pourvoi en cassation au motif que la condition relative au refus, préalable à la saisine du juge, de l’assemblée générale n’est remplie si les travaux soumis à l’assemblée générale et ayant fait l’objet d’un refus sont identiques à ceux soumis au juge.
La question se pose alors de savoir si les travaux autorisés par le juge sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être identiques à ceux refusés par l’assemblée générale.
Selon la Cour de cassation, l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis à autorisation judiciaire soient rigoureusement identiques à ceux que l’assemblée générale n’a pas autorisés. De plus, l’appréciation du juge du fond est portée de manière souveraine.
IV. OBLIGATION DE DÉLIVRANCE D’UN LOGEMENT DÉCENT
Civ III, 4 juin 2014, n°13-17.289 :
Un contrat de location d’un logement prévoit une réduction de loyer en contrepartie de l’absence de chauffage. La locataire du logement appartenant a assigné la société bailleresse afin, d’obtenir sa condamnation à mettre en place une installation de chauffage.
L’obligation de délivrance d’un logement décent est-elle respectée si le logement n’est pas équipé d’un chauffage ?
Selon la Cour de cassation, « l‘obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent » est d’ordre public. Aussi, la cour d’appel, n’était pas tenue de prendre en compte « les stipulations du bail prévoyant la livraison d’un logement sans appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit, a condamné à bon droit la bailleresse à mettre en place une installation de chauffage ».
Il est rappelé que les conséquences qui peuvent être attachées à la qualification de logement indécent sont les suivantes :
– la résiliation du bail avec éventuellement un préavis réduit ;
– la réduction ou la dispense de loyer jusqu’à l’accomplissement des travaux ;
– l’octroi de dommages-intérêts notamment pour les troubles de jouissance causés par les travaux qui auraient dû être préalables à l’entrée du locataire dans les lieux.
