Les dispositions du Code de l’urbanisme relatives au droit de préemption urbain ont fait l’objet de modifications par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (loi Alur). A ce titre, l’article L.213-2 alinéa 1er accorde désormais au titulaire du droit de préemption, la possibilité d’adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. De même, l’alinéa 6 du même article prévoit que « le titulaire du droit de préemption peut demander à visiter le bien dans des conditions fixées par décret ».
Le 22 décembre 2014, deux décrets ont été pris pour l’application de ces dispositions. Ces deux décrets s’appliquent aux demandes de visite notifiées par le titulaire du droit de préemption aux propriétaires, ayant déposé une déclaration d’intention d’aliéner à compter du 1er janvier 2015.
I. Communication de documents
Le décret n° 2014-1572 du 22 décembre 2014 fixant la liste des documents susceptibles d’être demandés au propriétaire d’un immeuble par le titulaire du droit de préemption en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, détermine la liste des documents susceptibles d’être demandés au propriétaire d’un immeuble.
Le titulaire du droit de préemption peut notamment demander la communication des documents suivants :
- le dossier de diagnostic technique
- l’indication de la superficie des locaux ou, s’il existe, le mesurage effectué par un professionnel ;
- les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble ;
- sous réserve qu’ils soient mentionnés dans la déclaration préalable :
– la convention ou le bail constitutif de droits réels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
– la convention ou le bail constitutif de droits personnels et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
- sous réserve qu’il soit mentionné dans la déclaration préalable et qu’il ait été publié au registre de la publicité foncière, l’acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ;
- les statuts à jour de la société civile immobilière dont les parts sont cédées ;
- les livres et les documents établis pour le dernier exercice social clos mentionnés à l’article 1855 du code civil ;
- le rapport de reddition de compte établi pour le dernier exercice social clos mentionné à l’article 1856 du code civil ;
- à défaut des documents mentionnés aux deux paragraphes précédents, un état certifié par le gérant établissant la composition de l’actif ainsi que du passif de la société civile immobilière et précisant le bénéfice du dernier exercice social clos.
II. Visite du bien
Le décret n° 2014-1573 du 22 décembre 2014 fixant les conditions de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption en application de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme, fixe les conditions de visite du bien par le titulaire du droit de préemption.
A. Demande de visite
La demande de visite doit être notifiée par écrit au propriétaire ou à son mandataire ainsi qu’au notaire (Art. D. 213-13-1 du Code de l’urbanisme).
La demande doit préciser :
- les références de la déclaration préalable ;
- les dispositions de l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme et celles des articles D. 213-13-2 et D. 213-13-3 du même code, en caractères apparents ;
- le nom et les coordonnées de la ou des personnes que le propriétaire, son mandataire ou le notaire peut contacter pour déterminer les modalités de la visite ;
- que la visite doit être faite en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par ce dernier.
B. Acceptation de la visite
L’acceptation doit être formulée par écrit dans un délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite (Art. D.213-13-2 du Code de l’urbanisme).
En cas d’acceptation de la visite, le propriétaire, son mandataire ou le notaire doit en informer les occupants de l’immeuble.
C. Refus de visite
Le propriétaire peut refuser la visite du bien (Art. D.213-13-3 du Code de l’urbanisme). Le refus doit alors être notifié dans un délai de huit jours à compter de la date de réception de la demande de visite.
A défaut de réponse dans ce délai, le refus est tacite.
D. Modalités de visite
La visite doit avoir lieu, dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la réception de l’acceptation de la visite, en dehors des samedis, dimanche et jours fériés. L’absence de visite dans le délai prévu vaut soit refus de visite soit renonciation à celle-ci.
Lors de la visite, un constat contradictoire doit être établi et signé par le propriétaire ou son représentant et par le titulaire du droit de préemption ou une personne mandatée par celui-ci. Le constat doit mentionner la date de visite, les noms et qualités des personnes présentes.
