La loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) impose le recours à un contrat type de bail à usage d’habitation. Le décret du 29 mai 2015, pris pour l’application des articles 3, 8-1 et 25-7 de la loi du 6 juillet 1989, précise le champ d’application de cette obligation et définit un contrat type de bail pour la location de logement nu et un autre pour la location de logement meublé. Le texte est par ailleurs complété par une notice relative aux obligations respectives de chaque partie dont le contenu a été fixé par un arrêté du 29 mai 2015. Ce dispositif entre en vigueur le 1er août 2015.
Le recours aux contrats type s’applique aux contrats de location de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur à l’exception notamment :
- des colocations de logement meublé formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ;
- des locations de logements faisant l’objet d’une convention d’aide personnalisée au logement ou d’une aide de l’agence nationale de l’habitat ;
- des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré ne faisant pas l’objet d’une convention d’aide personnalisée au logement.
De manière générale, ces contrats types contiennent les clauses imposées par la législation mais laissent aux parties une certaine marge de manœuvre leur permettant ainsi de compléter le contrat dans la limite des règles applicables.
Sur le fond, les deux contrats types se décomposent en onze parties intitulées de la manière suivante :
- Désignation des parties
- Objet du contrat: cette rubrique contient une description du logement, la destination des locaux, le cas échéant, la désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire, l’énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun, les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.
- Date de prise d’effet et durée du contrat
- Conditions financières : cette partie précise notamment :
- le montant du loyer, le cas échéant, dans les zones tendues, il est fait mention des modalités particulières de fixation de celui-ci ;
- les charges récupérables ;
- en cas de colocation, souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte des colocataires ;
- les modalités de paiement du loyer ;
- le cas échéant, exclusivement lors d’un renouvellement de contrat, les modalités de réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué.
- Travaux : Il est fait mention, le cas échéant du montant et de la nature des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence effectués depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement, de la majoration du loyer en cours de bail consécutive à des travaux d’amélioration entrepris par le bailleur ou d’acquisitions d’équipements et de la diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire.
- Garanties
- Clause de solidarité
- Clause résolutoire
- Honoraires de location: l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 doit être reproduit dans cette rubrique laquelle précise en outre, le détail et la répartition des honoraires.
- Autres conditions particulières
- Annexes : cette dernière partie mentionne les pièces jointes au contrat. Sont ainsi visés :
- l’extrait du règlement concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges
- le dossier de diagnostic technique
- la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs
- l’état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier
- le cas échéant, une autorisation préalable de mise en location
- le cas échéant, les références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Chaque partie peut exiger de l’autre, à tout moment, l’établissement d’un contrat conforme. En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
