La cession de titres d’une société à prépondérance immobilière est soumise, depuis le 27 juin 2026, à un nouveau formalisme obligatoire. Lorsqu’elle entre dans le champ de l’article 1865-1 du Code civil, elle doit, à peine de nullité, être constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par un acte rédigé par un expert-comptable.
La mesure pourrait facilement passer inaperçue.
Elle figure en effet dans la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dont l’intitulé ne laisse pas immédiatement penser à une modification importante du droit des cessions de titres.
Pourtant, son article 68 a créé un nouvel article 1865-1 du Code civil qui modifie directement les conditions de validité de certaines cessions de parts sociales et d’actions.
Le texte est entré en vigueur le 27 juin 2026. Cette date est celle retenue par le Code civil dans sa version officielle actuellement en vigueur.
Cette réforme intéresse directement le droit des affaires, le droit des sociétés et les opérations de transmission.
Le changement est important : une opération qui pouvait auparavant être réalisée au moyen d’un acte sous signature privée établi entre les parties peut désormais encourir la nullité si la société est à prépondérance immobilière et si les nouvelles conditions de forme ne sont pas respectées.
La première question à se poser avant toute cession de titres d’une société détenant un patrimoine immobilier devient donc :
la société concernée est-elle une personne morale à prépondérance immobilière au sens du nouvel article 1865-1 du Code civil ?
Qu’est-ce qu’une société à prépondérance immobilière ?
Le terme « SPI » est habituellement employé pour désigner une société à prépondérance immobilière.
Il convient toutefois de préciser que le nouvel article 1865-1 emploie une notion plus large : celle de « personne morale à prépondérance immobilière ».
Il ne s’agit donc pas d’une forme sociale particulière.
Une SCI n’est pas automatiquement une SPI et, inversement, la qualification de SPI n’est pas réservée aux SCI.
Le nouvel article 1865-1 renvoie expressément au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts pour déterminer les personnes morales concernées.
La qualification dépend essentiellement de la composition de l’actif de la personne morale.
Sont visées, sous les réserves et exclusions prévues par le texte fiscal, les personnes morales dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué :
- d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ;
- ou de participations dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
La qualification impose donc de s’intéresser à la réalité de l’actif et pas simplement à l’objet social ou à la dénomination de la société.
Une société commerciale peut ainsi exercer une activité ou avoir une dénomination qui ne présente aucun caractère « immobilier » apparent tout en détenant un actif susceptible de conduire à la qualification de personne morale à prépondérance immobilière.
Inversement, le simple fait qu’une société soit constituée sous la forme d’une SCI ne suffit pas nécessairement, à lui seul, à résoudre l’analyse.
Avant le 27 juin 2026, une cession de titres de société à prépondérance immobilière ne nécessitait pas, par principe, l’intervention obligatoire d’un avocat ou d’un notaire.
Le nouveau dispositif marque une rupture avec le régime antérieur.
Pour les sociétés civiles, l’article 1865 du Code civil imposait déjà que la cession de parts sociales soit constatée par écrit.
Mais cet écrit pouvait notamment prendre la forme d’un acte sous signature privée établi directement entre le cédant et le cessionnaire, sous réserve naturellement du respect :
- des éventuelles règles d’agrément ;
- des statuts ;
- des formalités d’opposabilité ;
- des obligations fiscales ;
- et des formalités sociales applicables.
La prépondérance immobilière de la société n’avait donc pas pour conséquence générale de rendre obligatoire l’intervention d’un notaire ou d’un avocat pour assurer la validité de l’acte.
L’intervention de ces professionnels pouvait naturellement être recommandée pour sécuriser l’opération, mais elle ne constituait pas, du seul fait de la composition immobilière de l’actif, une condition générale de validité.
Il existait néanmoins déjà une règle particulière pour certaines cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière réalisées à l’étranger, soumises à un formalisme spécifique par l’article 726 du CGI.
La loi du 25 juin 2026 change donc profondément cette logique.
Désormais, toute cession de titres de société à prépondérance immobilière relevant de l’article 1865-1 doit respecter l’une des formes prévues par la loi.
Le nouvel article 1865-1 du Code civil prévoit désormais :
« À peine de nullité », la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée selon l’une des formes prévues par la loi.
Trois possibilités sont prévues.
L’acte authentique
La cession peut tout d’abord être constatée par un acte authentique, ce qui conduit en pratique principalement à l’intervention d’un notaire.
L’acte contresigné par avocat
Elle peut également être constatée par un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil.
L’acte d’avocat acquiert ici une importance particulière.
Le contreseing de l’avocat n’est plus seulement choisi pour la sécurité juridique qu’il apporte à l’opération : le législateur le désigne expressément comme l’une des formes permettant de satisfaire à une condition légale de validité de la cession.
Le texte place ainsi, pour l’application de l’article 1865-1, l’acte d’avocat aux côtés de l’acte authentique parmi les instruments permettant de constater valablement l’opération.
L’acte rédigé par un expert-comptable, mais uniquement dans les cas où il y est habilité
La troisième possibilité appelle une attention particulière.
L’article 1865-1 ne confère aucune compétence générale nouvelle aux experts-comptables pour rédiger les cessions de titres de SPI.
La rédaction du texte est au contraire très restrictive.
L’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable n’est admis que :
« dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger »,
le texte renvoyant expressément à l’article 22 de l’ordonnance du 19 septembre 1945 et à l’article 59 de la loi du 31 décembre 1971.
Il faut donc distinguer les trois solutions.
Le notaire peut recevoir l’acte authentique.
L’avocat peut contresigner l’acte dans les conditions de l’article 1374 du Code civil.
L’expert-comptable ne peut, quant à lui, établir l’acte que si sa réglementation professionnelle l’autorise déjà à accomplir cette prestation juridique dans la situation considérée.
La loi du 25 juin 2026 n’élargit pas son domaine d’intervention juridique.
Pourquoi une loi contre les fraudes impose-t-elle la forme de l’acte de cession ?
La présence de ce dispositif dans une loi consacrée à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales s’explique par l’objectif poursuivi par le législateur.
Une société à prépondérance immobilière permet de détenir indirectement un immeuble.
La vente de l’immeuble lui-même entraîne normalement l’intervention de professionnels soumis aux règles de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
En revanche, la cession des titres de la société propriétaire permet économiquement de transférer la détention de l’actif immobilier sans nécessairement réaliser une vente immobilière directe.
L’amendement parlementaire à l’origine du dispositif expliquait ainsi que la cession des titres des SPI constituait un « trou dans la raquette » du dispositif de vigilance LCB-FT. Il relevait qu’elle pouvait permettre un transfert économique de biens immobiliers sans intervention obligatoire d’un professionnel assujetti aux règles correspondantes.
Le législateur a donc recherché plusieurs objectifs :
- assurer l’identification des parties et des bénéficiaires effectifs ;
- renforcer la traçabilité des flux financiers ;
- limiter les risques de fraude fiscale et de blanchiment par interposition de structures sociétaires ;
- améliorer la sécurité juridique des transactions.
Cette finalité explique également que l’article 1865-1 précise expressément que les professionnels intervenant à l’acte doivent respecter leurs obligations de vigilance, de déclaration et d’information en matière de LCB-FT.
Le nouveau formalisme constitue donc à la fois une règle de droit des sociétés et un instrument de lutte contre le blanchiment.
Quelles sont les sociétés concernées ? Une difficulté subsiste pour les sociétés commerciales
Le texte vise la cession :
« de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière ».
La mention des actions est particulièrement importante.
Elle paraît militer en faveur d’une application du dispositif non seulement aux sociétés civiles, mais également aux sociétés commerciales à prépondérance immobilière, telles que certaines SAS ou SA.
Plusieurs commentaires publiés depuis l’entrée en vigueur du texte retiennent ainsi une conception large du dispositif. Une analyse publiée par Seban Avocats considère par exemple que le texte concerne aussi bien les parts sociales que les actions et présente le dispositif comme applicable aux personnes morales à prépondérance immobilière.
Une difficulté demeure pourtant.
L’article 1865-1 a été inséré dans le chapitre II du titre IX du Code civil consacré à la société civile, et plus précisément dans la section relative à la cession des parts sociales des sociétés civiles.
Cette localisation a conduit une partie de la doctrine à défendre une lecture plus restrictive du dispositif.
Il existe donc aujourd’hui un véritable débat doctrinal :
- une lecture extensive s’appuie sur les termes « parts sociales ou actions », sur la notion générale de « personne morale » et sur le renvoi à la définition fiscale de l’article 726 du CGI ;
- une lecture restrictive s’appuie principalement sur l’emplacement de l’article 1865-1 au sein des dispositions du Code civil consacrées aux sociétés civiles.
En pratique, la sanction encourue conduit toutefois à la prudence.
Lorsqu’une société commerciale répond aux critères fiscaux de la prépondérance immobilière, il apparaît particulièrement risqué d’écarter le formalisme de l’article 1865-1 dans l’attente d’une clarification législative ou jurisprudentielle.
Les placements collectifs sont expressément exclus
Sur ce point, le texte ne laisse aucune incertitude.
Le II de l’article 1865-1 précise que le nouveau formalisme n’est pas applicable aux cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du Code monétaire et financier.
Cette exclusion couvre notamment différentes catégories d’OPCVM et de fonds d’investissement alternatifs.
Elle intéresse notamment les structures de placement immobilier relevant de ces catégories, telles que les SCPI.
Il faut donc distinguer une société ordinaire répondant fiscalement aux critères de la prépondérance immobilière d’un placement collectif bénéficiant de l’exclusion expresse prévue au II de l’article 1865-1.
Un second verrou : l’enregistrement fiscal
Le dispositif ne repose pas uniquement sur une sanction civile.
L’article 68 de la loi du 25 juin 2026 a également introduit dans le Code général des impôts un article 635-0 A.
L’enregistrement des cessions relevant de l’article 1865-1 est désormais subordonné à la présentation d’une copie de l’un des actes répondant au formalisme légal :
- acte authentique ;
- acte contresigné par avocat ;
- ou acte rédigé par un expert-comptable lorsqu’il est légalement habilité à le faire.
Il existe ainsi un double verrou.
Le premier concerne la validité de la cession.
Le second concerne son enregistrement fiscal.
Le législateur avait d’ailleurs prévu cette articulation dès l’amendement à l’origine du dispositif, en subordonnant l’enregistrement à la présentation de l’acte répondant au nouveau formalisme.
La sanction : la nullité de la cession
Le non-respect du formalisme applicable à la cession de titres de société à prépondérance immobilière expose l’opération à la nullité.
C’est probablement le point le plus important pour les parties à une opération.
La loi ne sanctionne pas le non-respect du nouveau formalisme par une simple irrégularité administrative.
Elle prévoit expressément que l’exigence est imposée :
« à peine de nullité ».
Une cession entrant dans le champ du nouvel article 1865-1 qui serait constatée, depuis le 27 juin 2026, par un simple acte sous signature privée ordinaire ne correspondant à aucune des trois formes prévues par le texte encourt donc la nullité.
Cette sanction doit retenir l’attention pour les opérations en cours de préparation, mais également pour les actes éventuellement signés depuis le 27 juin 2026 sans que le nouveau dispositif ait été identifié.
Le risque est d’autant plus important que la qualification de personne morale à prépondérance immobilière n’est pas nécessairement visible à la seule lecture de la forme sociale ou de l’objet statutaire.
Une seconde incertitude : le texte s’applique-t-il aux donations ?
La question du champ des mutations concernées n’est pas encore totalement résolue.
L’article 1865-1 emploie le terme de « cession » sans préciser expressément si le formalisme est limité aux opérations à titre onéreux.
Deux analyses sont possibles.
La première considère que le renvoi au 2° du I de l’article 726 du CGI sert uniquement à définir la personne morale à prépondérance immobilière. Dans cette lecture, il n’impose pas nécessairement de limiter l’article 1865-1 aux seules ventes.
La seconde souligne que l’article 726 du CGI appartient au régime fiscal des cessions à titre onéreux, ce qui pourrait militer en faveur d’un champ plus étroit.
Cette incertitude présente des conséquences très concrètes.
Elle concerne notamment les donations de titres de sociétés à prépondérance immobilière et soulève, en pratique, la question de la sécurité d’un transfert qui serait réalisé sans respecter le nouveau formalisme.
Certains praticiens recommandent donc, par prudence, d’appliquer le formalisme renforcé également à ces opérations tant que la question n’est pas clarifiée.
Le sujet est désormais officiellement posé au Gouvernement : le député Daniel Labaronne, à l’origine de l’amendement ayant conduit à la création du dispositif, a déposé une question écrite n° 17718, publiée le 11 août 2026, portant précisément sur le « champ d’application de l’article 1865-1 du code civil ».
Au 20 août 2026, cette question demeure sans réponse.
Il convient donc d’éviter toute affirmation catégorique sur l’application ou la non-application du texte aux donations et de procéder à une analyse particulière de ces opérations.
Quels réflexes adopter avant une cession de titres comportant un enjeu immobilier ?
Le nouveau dispositif impose quelques vérifications préalables qui devraient désormais devenir systématiques.
- Vérifier la composition de l’actif de la société
L’analyse doit porter sur l’actif actuel mais également, compte tenu de la définition de l’article 726 du CGI, sur la situation au cours de l’année précédant la cession.
- Examiner les participations indirectes
La prépondérance immobilière peut résulter de participations détenues dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière.
- Vérifier si une exclusion est applicable
Il convient notamment d’identifier les placements collectifs expressément exclus par l’article 1865-1.
- Ne pas limiter automatiquement la vigilance aux SCI
Lorsqu’une SAS, une SA ou une autre société commerciale satisfait aux critères fiscaux de la prépondérance immobilière, le débat doctrinal actuel commande une approche prudente compte tenu de la sanction de nullité.
- Choisir une forme d’acte conforme
La cession doit être préparée sous la forme :
- d’un acte authentique ;
- d’un acte contresigné par avocat ;
- ou, lorsque les conditions légales sont effectivement réunies, d’un acte rédigé par un expert-comptable habilité.
- Anticiper les obligations de vigilance
L’identité des parties et des bénéficiaires effectifs, l’économie de l’opération et l’origine des fonds doivent notamment pouvoir être examinées dans le cadre des obligations LCB-FT du professionnel concerné.
Avant toute cession de titres de société à prépondérance immobilière, la composition de l’actif doit donc être vérifiée.
- Identifier les opérations à titre gratuit
Pour les donations et autres opérations dont la qualification au regard du terme « cession » peut susciter une difficulté, le risque lié à l’état actuel du texte doit être analysé avant la réalisation de l’opération.
À retenir
La loi du 25 juin 2026 entraîne un changement de pratique qui ne doit pas être sous-estimé.
Depuis le 27 juin 2026, une cession de titres de personne morale à prépondérance immobilière qui pouvait auparavant être constatée par un acte sous signature privée ordinaire peut désormais encourir la nullité si le nouveau formalisme n’est pas respecté.
La cession de titres de société à prépondérance immobilière impose désormais une vigilance particulière dès la préparation de l’opération.
L’intervention du notaire ou de l’avocat — ou, dans les seuls cas où il dispose de l’habilitation légale nécessaire, de l’expert-comptable — n’est ainsi plus seulement un choix destiné à sécuriser juridiquement l’opération.
Pour les cessions entrant dans le champ du nouvel article 1865-1 du Code civil, elle participe désormais d’une condition légale de validité de l’acte.
La première précaution à prendre avant toute cession de titres d’une société détenant directement ou indirectement des actifs immobiliers consiste donc à vérifier sa qualification au regard de la définition fiscale de la prépondérance immobilière.
Cette vérification doit intervenir avant la signature de l’acte, et non au stade de son enregistrement.
