Mise en jeu de la garantie « loyers impayés » ? rappels & questions
Constat : la crise sanitaire actuelle pourrait entrainer des difficultés économiques pour certains locataires, les plaçant dans l’incapacité de payer leurs loyers
Conséquences : certains propriétaires, dont les charges financières ou de copropriété continuent d’être dues, risquent de se retrouver en difficulté s’ils n’encaissent plus leurs loyers
Objet de la garantie « loyers impayés » : garantir les retards de paiement du loyer et/ou des charges et garantir le défaut de paiement du loyer et/ou des charges
Question : un propriétaire qui a souscrit une garantie « loyers impayés » (dite « GLI ») peut-il se tourner vers son assureur pour réclamer le bénéfice de cette garantie si son locataire ne règle plus les loyers ?
Réponse : a priori oui mais l’adoption de la loi d’urgence face à l’épidémie de Covid-19 pourrait changer la donne pour les propriétaires de locaux professionnels
Situation avant l’adoption de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19
Fonctionnement de la GLI : l’assureur garantit au propriétaire de percevoir les loyers et charges impayés et de prendre en charge un impayé au niveau du dépôt de garantie (en cas de versements échelonnés)
Montant de la GLI : le montant des remboursements est généralement plafonné à un montant mensuel et à un montant total
Durée de la GLI : la garantie prend notamment fin à l’échéance du préavis, au remboursement intégral de la dette du propriétaire ou lorsque le plafond de garantie est atteint
Garantie complémentaire : généralement, la GLI couvre également les frais de recouvrement et/ou d’expulsion (huissier, avocat, serrurier, déménageur, garde-meuble, etc.) engagés par le propriétaire du fait de son locataire
Situation depuis l’adoption de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19
Rappel des dispositions de la loi d’urgence en matière de loyers :
« le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances (…) toute mesure (…) permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers afférents aux locaux professionnels et commerciaux (…) au bénéfice des microentreprises (…) dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie »
Effets : certains locataires de locaux professionnels pourraient prochainement bénéficier de mécanismes de report de loyers, les autorisant à suspendre le paiement de leur loyer actuel (selon des modalités qui restent néanmoins à définir)
Problème : la plupart des GLI prennent fin en cas de suspension du paiement des loyers résultant de mesures légales ou réglementaires
Conséquences : les propriétaires de locaux professionnels ayant souscrit une GLI risquent d’en perdre le bénéfice dans les cas où les impayés de leurs locataires seront la conséquence de l’application des mécanismes légaux de report à venir
