Covid 19 – Focus sur le sort des loyers commerciaux

par | Déc 2, 2020 | Contentieux

Le contexte de l’établissement de la loi 2020-1379 du 14 novembre 2020

Pour faire face à l’épidémie de Covid-19, un nouveau régime d’état d’urgence sanitaire a été créé provisoirement dans le code de la santé publique par la loi du 23 mars 2020. Il est resté en vigueur presque 16 semaines jusqu’au 10 juillet 2020, après avoir été prolongé par la loi du 11 mai 2020. C’est sur sa base qu’a été décidé le confinement général du pays au printemps 2020.

Compte tenu du rebond de l’épidémie, ce dispositif exceptionnel a de nouveau été déclaré par un décret du 14 octobre 2020, à partir du 17 octobre pour un mois.

La loi 2020-1379 (ci-après « la Loi ») prolonge l’état d’urgence sanitaire de trois mois, soit jusqu’au 16 février 2021 inclus, sur l’ensemble du territoire national. Le régime transitoire de sortie de l’état d’urgence sanitaire est également prolongé jusqu’au 1er avril 2021. Il permettra ainsi au Premier ministre et aux préfets de prendre certaines mesures lorsque l’état d’urgence sanitaire aura cessé.

La Loi autorise également le Gouvernement à rétablir ou prolonger, par voie d’ordonnances, les dispositions qu’il avait prises lors de la première vague de l’épidémie de Covid-19 (aides aux entreprises, chômage partiel, droit du travail, délais de procédures et audiences des juridictions administratives et judiciaires).

La Loi, en son article 14, prévoit un nouveau dispositif destiné à protéger les preneurs de locaux professionnels ou commerciaux dans lesquels l’activité exploitée a été affectée par une décision de fermeture administrative ou par les restrictions sanitaires mises en œuvre.

Présentation de l’article 14

Les mesures prises

Les loyers et charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux exploités par des entreprises administrativement fermées ou dont l’activité est particulièrement affectée par les restrictions sanitaires mises en œuvre demeurent exigibles cependant, le défaut de paiement ne sera pas (immédiatement) sanctionnable.

C’est ainsi que les entreprises concernées ne peuvent :

  • encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière;
  • toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux dans lesquels l’activité exploitée est affectée par une mesure de police administrative.

Le texte précise également que:

  • les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre;
  • le bailleur ne peut pratiquer de mesures conservatoires;
  • les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou charges locatives exigibles sont suspendues.

Ces dispositions sont d’ordre public mais ne font pas obstacle à la compensation au sens de l’article 1347 du Code civil.

Les entreprises concernées

Les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application de l’article 1er – I,2° et 3° de la loi n°2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l’état d’urgence sanitaire ou de l’article L.3131-15-1 5° du Code de la santé publique (mesure de fermeture administrative ou restrictions sanitaires).

Les critères d’éligibilité du dispositif doivent-être précisés par décret, lequel déterminera les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de  la mesure de police administrative.

Si les critères précis d’application ne sont pas encore connus, on peut, en l’état, supposer qu’ils seront semblables à ceux fixés dans le cadre des mesures prises en mars 2020, c’est-à-dire:

  • les entreprises réalisant moins d’1 million d’euros de chiffre d’affaires, moins de 60 000 euros de bénéfices imposables et ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés
  • les entreprises contraintes de rester fermées jusqu’à nouvel ordre (commerces non-essentiels, cafés, bars restaurants, etc.) ou qui ont subi une perte de chiffre d’affaires significative (70% en mars 2020)

L’application de ces mesures dans le temps

Ces mesures s’appliquent :

  • Aux loyers et charges locatives dus au titre de la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise est affectée par une mesure de police administrative.
  • Rétroactivement à compter du 17 octobre 2020 et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité de l’entreprise concernée cesse d’être affectée par la mesure de police administrative.

Les intérêts de retard ou pénalités financières ne seront dus et calculés qu’à compter de l’expiration du délai de deux mois susvisé.

Analyse critique

Si ces mesures s’apparentent manifestement à celles prises aux termes de l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020, elles apparaissent toutefois encore plus protectrices des intérêts des preneurs dont l’activité est affectée.

La Loi prévoit en effet de façon inédite que:

  • le bailleur ne peut plus pratiquer de mesures conservatoires pour garantir le paiement des loyers et charges locatives à partir du 17 octobre 2020 et ce, jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité des entreprises concernées cesse d’être affectée par la mesure de police administrative.
  • Sont suspendues toutes les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l’encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou charges locatives exigibles.

Reste à savoir si l’impossibilité pour le bailleur de pratiquer des mesures conservatoires et de poursuivre les mesures d’exécution qu’il avait déjà engagées pour recouvrer les loyers et charges locatives « exigibles » ne concernent uniquement les loyers et charges locatives dus à compter du 17 octobre 2020 ou si elles concernent également ceux qui étaient déjà échus avant l’entrée en vigueur du dispositif.

Dans le deuxième cas, les possibilités d’action du bailleur s’en trouveraient véritablement paralysées puisqu’il serait dans l’impossibilité, pendant toute la durée du confinement et jusqu’à deux mois plus tard, de poursuivre le recouvrement de ses loyers et charges locatives  impayés, peu important qu’ils étaient ou non échus antérieurement au 17 octobre 2020.

Seul le temps apportera surement les réponses attendues…

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JEFFERSON LARUE

JEFFERSON LARUE

avocat associé

Avocat au Barreau de Paris depuis 2000, titulaire du D.E.S.S Juriste d’Affaires (en partenariat avec HEC) de la faculté Jean Monnet (Paris XI).

FANNY HURREAU

FANNY HURREAU

avocate associée

Avocate au Barreau de Paris. Titulaire d’un Master II Professionnel de Droit des Affaires spécialité Contentieux des affaires de l’Université de Paris X Nanterre. Mandataire sportif.

AUDREY MARIE

AUDREY MARIE

avocate

Titulaire d’un Master II Droit économique de l’Union européenne de l’Université Paris 1 – Panthéon-Sorbonne