Seit dem 27. Juni 2026 unterliegt die Übertragung von Anteilen an überwiegend im Immobiliensektor tätigen Unternehmen neuen, zwingenden Formalitäten. Fällt die Übertragung unter Artikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, so muss sie andernfalls durch eine notarielle Urkunde, eine von einem Rechtsanwalt gegengezeichnete Urkunde oder, nur wenn der Rechtsanwalt hierzu rechtlich befugt ist, durch eine von einem Wirtschaftsprüfer erstellte Urkunde belegt werden.
Die Maßnahme könnte leicht unbemerkt bleiben.
Es ist tatsächlich im Gesetz Nr. 2026-534 vom 25. Juni 2026 zur Bekämpfung von Sozial- und Steuerbetrug enthalten, dessen Titel nicht unmittelbar auf eine bedeutende Änderung des Wertpapierübertragungsrechts hindeutet.
Allerdings wurde mit Artikel 68 ein neuer Artikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches , der die Gültigkeitsbedingungen bestimmter Übertragungen von Unternehmensanteilen und -aktien unmittelbar ändert.
Der Text trat am 27. Juni 2026. Dieses Datum entspricht dem im Bürgerlichen Gesetzbuch in seiner aktuell gültigen Fassung festgelegten Datum.
Diese Reform betrifft unmittelbar das Wirtschaftsrecht, das Gesellschaftsrecht und Übertragungsvorgänge.
Die Änderung ist bedeutend: Eine Transaktion, die zuvor durch eine private Vereinbarung zwischen den Parteien durchgeführt werden konnte, kann nun ungültig sein, wenn das Unternehmen überwiegend im Immobiliensektor tätig ist und die neuen formalen Anforderungen nicht erfüllt werden.
Die erste Frage, die vor jeder Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen gestellt werden muss, lautet daher:
Handelt es sich bei dem betreffenden Unternehmen um eine juristische Person, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien im Sinne des neuen Artikels 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches besteht?
Was ist ein auf Immobilien spezialisiertes Unternehmen?
Der Begriff „SPI“ wird üblicherweise für ein Unternehmen verwendet, dessen Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht.
Allerdings ist zu beachten, dass der neue Artikel 1865-1 einen umfassenderen Begriff verwendet: den der „juristischen Person mit überwiegendem Immobilienbesitz“.
Es handelt sich daher nicht um eine bestimmte soziale Form.
Eine SCI ist nicht automatisch eine SPI und umgekehrt ist die Qualifikation als SPI nicht ausschließlich SCIs vorbehalten.
Der neue Artikel 1865-1 verweist ausdrücklich auf Nummer 2 des Abschnitts I des Artikels 726 des Allgemeinen Steuergesetzbuches, um die betroffenen juristischen Personen zu bestimmen.
Die Klassifizierung hängt im Wesentlichen von der Zusammensetzung des Vermögens der juristischen Person ab.
Vorbehaltlich der in der Steuergesetzgebung vorgesehenen Vorbehalte und Ausnahmen gilt dies für juristische Personen, deren Anteile nicht an einem regulierten Markt oder einem multilateralen Handelssystem gehandelt werden und deren Vermögen im Jahr vor der Übertragung hauptsächlich aus Folgendem besteht:
- von Gebäuden oder Immobilienrechten in Frankreich;
- oder Beteiligungen an anderen juristischen Personen, die selbst überwiegend im Immobiliensektor tätig sind.
Die Qualifikation erfordert daher ein Interesse an der Realität des Vermögenswerts und nicht nur am Unternehmenszweck oder am Namen des Unternehmens.
Ein Handelsunternehmen kann daher eine Tätigkeit ausüben oder einen Namen haben, der keinen erkennbaren „Immobilien“-Charakter aufweist, während es Vermögenswerte besitzt, die zur Einstufung als juristische Person mit überwiegend Immobilienvermögen führen könnten.
Umgekehrt ist die bloße Tatsache, dass ein Unternehmen in der Form einer SCI (Small Corporate Equity) organisiert ist, für sich genommen nicht unbedingt ausreichend, um die Analyse abzuschließen.
Vor dem 27. Juni 2026 war für die Übertragung von Anteilen an einer überwiegend im Immobiliensektor tätigen Gesellschaft grundsätzlich keine zwingende Beteiligung eines Rechtsanwalts oder Notars erforderlich.
Das neue System stellt einen Bruch mit dem vorherigen System dar.
Für zivile Gesellschaften verlangte Artikel1865 des Bürgerlichen Gesetzbuches bereits, dass die Übertragung von Anteilen schriftlich.
Dieses Dokument könnte jedoch insbesondere die Form einer privaten Vereinbarung annehmen, die direkt zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber aufgesetzt wird, vorbehaltlich der Einhaltung folgender Bestimmungen:
- alle möglichen Genehmigungsregeln;
- Gesetze;
- Formalitäten der Durchsetzbarkeit;
- Steuerpflichten;
- und die jeweils geltenden gesellschaftlichen Formalitäten.
Der hohe Anteil von Immobilien im Unternehmen führte daher in der Regel nicht dazu, dass die Beteiligung eines Notars oder Anwalts zwingend erforderlich war, um die Gültigkeit der Urkunde sicherzustellen.
Zur Sicherung des Betriebs könnte die Einbeziehung dieser Fachleute natürlich empfohlen werden, sie stellt jedoch allein aufgrund der immobilienbezogenen Zusammensetzung des Vermögenswerts keine allgemeine Gültigkeitsbedingung dar.
Allerdings gab es bereits eine spezielle Regelung für bestimmte Übertragungen von Anteilen an juristischen Personen mit überwiegend Immobilienvermögen im Ausland, die besonderen Formalitäten gemäß Artikel 726 des CGI.
Das Gesetz vom 25. Juni 2026 ändert diese Logik daher grundlegend.
Von nun an muss jede Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft, deren Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht und die unter Artikel 1865-1 fällt, einer der gesetzlich vorgesehenen Formen entsprechen.
Der neue Artikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches lautet nun:
„Andernfalls ist die Übertragung von Anteilen oder Aktien einer juristischen Person, deren Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht, muss in einer der gesetzlich vorgesehenen Formen eingetragen werden.
Es werden drei Möglichkeiten in Betracht gezogen.
Die authentische Urkunde
Die Übertragung kann zunächst durch eine amtliche Urkunde beurkundet werden , was in der Praxis in der Regel die Einschaltung eines Notars erfordert.
Das Dokument wurde von einem Anwalt gegengezeichnet
Dies kann auch durch ein von einem Rechtsanwalt gegengezeichnetes Dokumentim Sinne von Artikel 1374 des Bürgerlichen Gesetzbuches belegt werden.
Die Rolle des Anwalts kommt hier einer besonderen Bedeutung zu.
Die Gegenzeichnung durch den Anwalt wird nicht mehr allein wegen der Rechtssicherheit gewählt, die sie dem Geschäft bietet: Der Gesetzgeber bestimmt sie ausdrücklich als eine der Formen, die es ermöglichen, eine rechtliche Voraussetzung für die Gültigkeit der Abtretung.
Der Text zählt somit für die Anwendung von Artikel 1865-1 die Akte des Anwalts neben der authentischen Urkunde zu den Instrumenten, die die rechtsgültige Eintragung des Geschäfts ermöglichen.
Das Dokument muss von einem Wirtschaftsprüfer erstellt werden, jedoch nur in den Fällen, in denen dieser dazu befugt ist
Die dritte Möglichkeit verdient besondere Beachtung.
Artikel 1865-1 verleiht Wirtschaftsprüfern keine neue allgemeine Kompetenz zur Ausarbeitung von Übertragungsdokumenten für SPI-Wertpapiere.
Im Gegenteil, der Text ist sehr restriktiv formuliert.
Eine von einem Wirtschaftsprüfer aufgesetzte private Vereinbarung ist nur in folgenden Fällen zulässig:
„Nur in Fällen, in denen ein Wirtschaftsprüfer rechtlich befugt ist, es zu erstellen.“,
Der Text verweist ausdrücklich auf Artikel 22 der Verordnung vom 19. September 1945 und auf Artikel 59 des Gesetzes vom 31. Dezember 1971.
Daher müssen wir zwischen den drei Lösungen unterscheiden.
Der Notar kann die beglaubigte Urkunde entgegennehmen.
Der Anwalt kann das Dokument unter den Bedingungen des Artikels 1374 des Bürgerlichen Gesetzbuches gegenzeichnen.
Der Wirtschaftsprüfer seinerseits kann das Dokument nur dann erstellen, wenn ihn seine Berufsordnung bereits dazu ermächtigt, diese Rechtsdienstleistung in der vorliegenden Situation zu erbringen.
Das Gesetz vom 25. Juni 2026 erweitert den Umfang der rechtlichen Intervention nicht.
Warum schreibt ein Gesetz zur Betrugsbekämpfung eine bestimmte Form für die Eigentumsübertragung vor?
Das Vorhandensein dieser Bestimmung in einem Gesetz zur Bekämpfung von Sozial- und Steuerbetrug erklärt sich durch das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel.
Ein Unternehmen, dessen Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht, ermöglicht es, indirekt Eigentümer eines Gebäudes zu sein.
Der Verkauf des Gebäudes selbst erfordert in der Regel die Beteiligung von Fachleuten, die den Vorschriften zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung.
Andererseits ermöglicht die Übertragung von Anteilen an der Eigentümergesellschaft die wirtschaftliche Übertragung des Eigentums an der Immobilie, ohne dass zwingend ein direkter Immobilienverkauf durchgeführt werden muss.
Die dem Gesetz zugrunde liegende Parlamentsänderung erklärte, dass der Verkauf von Anteilen an Immobilien-Investmentfonds (REITs) eine „Lücke“ im System der Sorgfaltspflichten zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (AML/CFT) darstelle. Darin wurde festgestellt, dass dies die wirtschaftliche Übertragung von Immobilienvermögen ohne die obligatorische Beteiligung eines den einschlägigen Vorschriften unterliegenden Fachmanns ermöglichen könnte.
Der Gesetzgeber verfolgte daher mehrere Ziele:
- die Identifizierung der Parteien und der wirtschaftlich Berechtigten sicherstellen;
- die Rückverfolgbarkeit von Finanzströmen stärken;
- die Risiken von Steuerbetrug und Geldwäsche durch die Nutzung von Unternehmensstrukturen begrenzen;
- um die Rechtssicherheit von Transaktionen zu verbessern.
Dieser Zweck erklärt auch, warum Artikel 1865-1 ausdrücklich festlegt, dass die an der Transaktion beteiligten Fachleute ihre Pflichten zur Wachsamkeit, Meldung und Information in Bezug auf Geldwäschebekämpfung und Terrorismusfinanzierung.
Der neue Formalismus stellt somit sowohl eine Regel des Gesellschaftsrechts als auch ein Instrument zur Bekämpfung der Geldwäsche dar.
Welche Unternehmen sind betroffen? Für Wirtschaftsunternehmen bleibt es eine Schwierigkeit
Der Text betrifft die Überweisung:
„Anteile oder Aktien an einer juristischen Person, deren Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht.“.
Die Nennung der Handlungen ist besonders wichtig.
Sie scheint sich dafür einzusetzen, dass das System nicht nur auf zivile Unternehmen, sondern auch auf Handelsgesellschaften mit einem Schwerpunkt auf Immobilien angewendet wird, wie beispielsweise bestimmte SAS oder SA.
Mehrere seit Inkrafttreten des Textes veröffentlichte Kommentare vertreten daher eine weite Auslegung der Bestimmung. Eine von Seban Avocats veröffentlichte Analyse beispielsweise geht davon aus, dass sich der Text sowohl auf Gesellschaftsanteile als auch auf Aktien bezieht und dass die Bestimmung auf juristische Personen anwendbar ist, deren Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht.
Eine Schwierigkeit bleibt jedoch bestehen.
Der Artikel 1865-1 wurde in Kapitel II des Titels IX des Bürgerlichen Gesetzbuches, das der Zivilgesellschaft gewidmet ist , und genauer gesagt in den Abschnitt über die Übertragung von Anteilen an Zivilgesellschaften eingefügt
Dieser Umstand hat einige Rechtswissenschaftler dazu veranlasst, eine restriktivere Auslegung des Systems zu befürworten.
existiert heute echte theologische Debatte :
- Eine ausführliche Lektüre stützt sich auf die Begriffe „Aktien“ oder „Anteile“, auf den allgemeinen Begriff der „juristischen Person“ und auf den Verweis auf die steuerliche Definition des Artikels 726 des CGI;
- Eine restriktive Auslegung beruht vor allem darauf, dass Artikel 1865-1 in die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches fällt, die sich mit zivilen Gesellschaften befassen.
In der Praxis führt die mögliche Strafe jedoch zu Vorsicht.
Wenn ein Handelsunternehmen die steuerlichen Kriterien der Immobiliendominanz erfüllt, erscheint es besonders riskant, die Formalitäten des Artikels 1865-1 bis zu einer gesetzlichen oder juristischen Klarstellung zu ignorieren.
Kollektive Kapitalanlagen sind ausdrücklich ausgeschlossen
In diesem Punkt lässt der Text keinen Raum für Zweifel.
Absatz II des Artikels 1865-1 legt fest, dass die neue Regelung nicht für Übertragungen von Anteilen an kollektiven Kapitalanlagen gilt, die in Artikel L. 214-1 des Währungs- und Finanzgesetzes erwähnt werden.
Dieser Ausschluss umfasst insbesondere verschiedene Kategorien von OGAW und alternativen Investmentfonds.
Dies ist insbesondere für Immobilieninvestmentstrukturen interessant, die in diese Kategorien fallen, wie beispielsweise SCPIs.
Es ist daher notwendig, zwischen einer gewöhnlichen Gesellschaft, die die steuerlichen Kriterien der Immobiliendominanz erfüllt, und einer kollektiven Kapitalanlage, die von der in Artikel 1865-1 Absatz II vorgesehenen ausdrücklichen Ausnahme profitiert, zu unterscheiden.
Ein zweites Hindernis: die Steuerregistrierung
Das System basiert nicht ausschließlich auf einer zivilrechtlichen Strafe.
Mit Artikel 68 des Gesetzes vom 25. Juni 2026 wurde außerdem ein Artikel 635-0 A in das Allgemeine Steuergesetzbuch eingeführt.
Die Registrierung von Übertragungen gemäß Artikel 1865-1 setzt nun die Vorlage einer Abschrift einer der Urkunden voraus, die den gesetzlichen Formvorschriften entspricht:
- authentische Urkunde;
- Dokument vom Anwalt gegengezeichnet;
- oder ein Dokument, das von einem Wirtschaftsprüfer erstellt wurde, sofern er dazu rechtlich befugt ist.
Es gibt also eine doppelte Absicherung.
Die erste Frage betrifft die Gültigkeit der Übertragung.
Der zweite Punkt betrifft die Steuerregistrierung.
Der Gesetzgeber hatte diese Ausgestaltung tatsächlich von Anfang an in derÄnderung , die das System ins Leben rief, vorhergesehen, indem er die Registrierung von der Vorlage des Dokuments abhängig machte, das den neuen Formalitäten entsprach.
Die Strafe: die Ungültigkeit des Transfers
Die Nichteinhaltung der für die Übertragung von Anteilen an einer überwiegend im Immobiliensektor tätigen Gesellschaft geltenden Formalitäten führt zur Nichtigkeit der Transaktion.
Dies ist vermutlich der wichtigste Punkt für die an einer Transaktion beteiligten Parteien.
Das Gesetz sieht für die Nichteinhaltung der neuen Formalitäten keine einfache administrative Unregelmäßigkeit vor.
Darin wird ausdrücklich festgelegt, dass diese Anforderung auferlegt wird:
"unter Androhung der Ungültigkeit".
Eine Übertragung, die unter den Anwendungsbereich des neuen Artikels 1865-1 fällt und seit dem 27. Juni 2026 durch eine einfache, gewöhnliche private Urkunde, die keiner der drei im Text vorgesehenen Formen entspricht, beurkundet wird, ist daher nichtig.
Diese Sanktion sollte bei Operationen, die derzeit vorbereitet werden, berücksichtigt werden, aber auch bei Handlungen, die möglicherweise seit dem 27. Juni 2026 unterzeichnet wurden, ohne dass das neue System identifiziert wurde.
Das Risiko ist umso größer, als die Qualifikation einer juristischen Person mit einem überwiegenden Immobiliengeschäft nicht unbedingt durch einfaches Lesen der Gesellschaftsform oder des gesetzlichen Zwecks ersichtlich ist.
Eine zweite Unklarheit: Gilt der Text auch für Spenden?
Die Frage nach dem Umfang der betreffenden Mutationen ist noch nicht vollständig geklärt.
Artikel 1865-1 verwendet den Begriff „Übertragung“ , ohne ausdrücklich anzugeben, ob die Formalitäten auf Transaktionen gegen Entgelt beschränkt sind.
Zwei Analysen sind möglich.
Die erste Auslegung geht davon aus, dass der Verweis auf Absatz 2 des Abschnitts I von Artikel 726 des französischen Steuergesetzbuchs (CGI) lediglich der Definition einer juristischen Person dient, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht. Nach dieser Auslegung ist es nicht zwingend erforderlich, Artikel 1865-1 auf Verkäufe allein zu beschränken.
Der zweite Punkt unterstreicht, dass Artikel 726 des CGI zur Steuerregelung für entgeltliche Übertragungen, was für einen engeren Anwendungsbereich sprechen könnte.
Diese Unsicherheit hat sehr konkrete Konsequenzen.
Es geht dabei insbesondere um Schenkungen von Anteilen an Unternehmen, deren Vermögen hauptsächlich aus Immobilien besteht, und es stellt sich in der Praxis die Frage nach der Sicherheit einer Übertragung, die ohne Beachtung der neuen Formalitäten durchgeführt würde.
Einige Praktiker empfehlen daher vorsorglich, den erweiterten Formalismus auch auf diese Operationen anzuwenden, bis die Angelegenheit geklärt ist.
Das Thema wurde nun offiziell der Regierung vorgelegt: Der Abgeordnete Daniel Labaronne, der die Änderung initiiert hatte, die zur Schaffung des Systems führte, reichte die schriftliche Anfrage Nr. 17718 ein, die am 11. August 2026 veröffentlicht wurdeund sich speziell auf den „Anwendungsbereich von Artikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches“ bezieht.
Diese Frage ist auch am 20. August 2026 noch unbeantwortet.
Daher ist es notwendig, jegliche kategorische Aussage über die Anwendbarkeit oder Nichtanwendbarkeit des Textes auf Spenden zu vermeiden und stattdessen eine konkrete Analyse dieser Vorgänge vorzunehmen.
Welche Vorsichtsmaßnahmen sollten vor der Übertragung von Wertpapieren mit Immobilienbezug getroffen werden?
Das neue System erfordert einige vorbereitende Prüfungen, die nun systematisch durchgeführt werden sollten.
- Überprüfen Sie die Zusammensetzung der Vermögenswerte des Unternehmens
Bei der Analyse müssen nicht nur die aktuellen Vermögenswerte berücksichtigt werden, sondern auch, im Hinblick auf die Definition in Artikel 726 des CGI, die Situation im Jahr vor der Übertragung.
- Prüfen Sie indirekte Aktienbeteiligungen
Eine Immobiliendominanz kann sich aus Beteiligungen an anderen juristischen Personen ergeben, die selbst überwiegend im Immobiliensektor tätig sind.
- Prüfen Sie, ob eine Ausschlussklausel vorliegt
Insbesondere müssen kollektive Kapitalanlagen identifiziert werden, die gemäß Artikel 1865-1 ausdrücklich ausgeschlossen sind.
- Beschränken Sie die Wachsamkeit nicht automatisch auf Rückenmarksverletzungen
Wenn eine SAS, eine SA oder eine andere Handelsgesellschaft die steuerlichen Kriterien der Immobiliendominanz erfüllt, fordert die aktuelle doktrinäre Debatte angesichts der drohenden Nichtigkeit ein vorsichtiges Vorgehen.
- Wählen Sie eine Vorgehensweise, die den Vorgaben entspricht
Die Überweisung muss in folgendem Format vorbereitet werden:
- eines authentischen Instruments;
- eines von einem Anwalt gegengezeichneten Dokuments;
- oder, wenn die rechtlichen Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind, ein von einem qualifizierten Wirtschaftsprüfer erstelltes Dokument.
- Antizipieren von Wachsamkeitspflichten
Im Rahmen der Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsbekämpfungspflichten des betreffenden Berufsträgers müssen insbesondere die Identität der Parteien und wirtschaftlich Berechtigten, die wirtschaftlichen Aspekte der Transaktion und die Herkunft der Gelder geprüft werden können.
Vor jeder Übertragung von Anteilen an einer überwiegend im Immobiliensektor tätigen Gesellschaft muss daher die Zusammensetzung des Vermögens überprüft werden.
- Identifizieren Sie die freien Operationen
Bei Spenden und anderen Transaktionen, deren Einordnung hinsichtlich des Begriffs „Übertragung“ Schwierigkeiten bereiten könnte, muss das mit dem aktuellen Stand des Textes verbundene Risiko vor Durchführung der Transaktion analysiert werden.
Wichtige Punkte, die Sie sich merken sollten
Das Gesetz vom 25. Juni 2026 bringt eine Änderung der Praxis mit sich, die nicht unterschätzt werden sollte.
Seit dem 27. Juni 2026 kann eine Übertragung von Anteilen an einer juristischen Person mit überwiegend Immobilienvermögen, die zuvor durch eine gewöhnliche private Urkunde beurkundet werden konnte, nun ungültig sein, wenn die neuen Formalitäten nicht eingehalten werden.
Der Verkauf von Anteilen an einem überwiegend im Immobiliensektor tätigen Unternehmen erfordert heutzutage besondere Sorgfalt bei der Vorbereitung der Transaktion.
Die Einbeziehung eines Notars oder Rechtsanwalts – oder, nur in Fällen, in denen sie über die notwendige rechtliche Befugnis verfügen, eines Buchhalters – ist daher nicht mehr nur eine Wahl, die darauf abzielt, die Transaktion rechtlich abzusichern.
Bei Übertragungen, die unter den neuen Artikel 1865-1 des Bürgerlichen Gesetzbuches fallen, ist dies nunmehr eine rechtliche Voraussetzung für die Gültigkeit des Rechtsakts.
Die erste Vorsichtsmaßnahme, die vor jeder Übertragung von Anteilen an einem Unternehmen, das direkt oder indirekt Immobilienvermögen hält, zu treffen ist, besteht daher darin, die Eignung des Unternehmens hinsichtlich der steuerlichen Definition der Immobiliendominanz zu überprüfen.
Diese Überprüfung muss vor der Unterzeichnung des Dokuments erfolgen , nicht erst bei dessen Registrierung.
