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Stillschweigende Abnahme von Werken: Bedingungen, Nachweis und Folgen

Die Abnahme ist ein entscheidender Schritt bei der Ausführung eines Bauvertrags. Sie signalisiert die Abnahme der Arbeiten durch den Auftraggeber und löst die wichtigsten rechtlichen Gewährleistungen der Auftragnehmer aus.

In der Praxis wird jedoch nie ein formeller Abnahmebericht erstellt. Der Eigentümer übernimmt das Objekt, bezahlt die Arbeiten ganz oder teilweise und beginnt, das Grundstück zu nutzen, ohne dass eine formelle Abnahmezeremonie stattgefunden hat.

Eine stillschweigende Abnahme der Arbeiten kann dann angenommen werden. Sie ergibt sich jedoch nicht automatisch aus der Fertigstellung der Baustelle oder dem Bezug der Räumlichkeiten. Vielmehr muss die eindeutige Absicht des Auftraggebers, die Arbeiten – gegebenenfalls mit Vorbehalten – abzunehmen, nachgewiesen werden.

Diese Frage ist von entscheidender Bedeutung, wenn Mängel auftreten und der Auftraggeber den Bauunternehmer haftbar machen oder seine zehnjährige Gewährleistungsversicherung in Anspruch nehmen möchte.

Wie wird ein Werk aufgenommen?

Artikel1792-6 des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert die Annahme als den Akt, durch den der Auftraggeber erklärt, dass er das Werk mit oder ohne Vorbehalte annimmt.

Sie kann eingreifen:

• einvernehmlich durch Unterzeichnung eines Berichts;
• Rechtlich gesehen, wenn eine Meinungsverschiedenheit eine gütliche Einigung verhindert;
• stillschweigend, wenn das Verhalten des Klienten unmissverständlich seine Bereitschaft zur Annahme der Arbeit erkennen lässt.

Die stillschweigende Annahme wird daher in Artikel 1792-6 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht ausdrücklich erwähnt. Ihre Existenz wird jedoch seit langem durch die Rechtsprechung anerkannt.

Prinzipiell hat es dieselben Auswirkungen wie eine ausdrückliche Annahme. Die Schwierigkeit besteht darin, festzustellen, ob die Handlungen des Auftraggebers tatsächlich die Absicht widerspiegeln, die Arbeit anzunehmen.

Unter welchen Bedingungen erfolgt die stillschweigende Akzeptanz der Arbeit?

Die stillschweigende Annahme basiert auf einem zentralen Kriterium: dem unmissverständlichen Willen des Auftraggebers, die Arbeit anzunehmen.

Diese Bereitschaft wird anhand einer Reihe von Indikatoren bewertet. Zwei Elemente sind dabei besonders wichtig:

• Übernahme des Werkes;
• Bezahlung für die Arbeit.

Die Kombination dieser beiden Elemente begründet im Allgemeinen die Vermutung, dass der Auftraggeber die Arbeiten eindeutig annehmen will. Diese Vermutung bleibt jedoch einfach: Sie kann widerlegt werden, wenn Umstände belegen, dass der Auftraggeber die Arbeiten nicht annehmen wollte.

In einem Urteil vom 18. April 2019stellte der Kassationsgerichtshof fest, dass die Inbesitznahme des Bauwerks und die Bezahlung des Bauwerks die Vermutung begründen, dass der Bauherr die eindeutige Absicht habe, das Bauwerk mit oder ohne Vorbehalte anzunehmen.

Die stillschweigende Zustimmung muss daher im Lichte des Gesamtverhaltens der Parteien und nicht auf der Grundlage eines einzelnen isolierten Faktums beurteilt werden.

Reicht die bloße Inbesitznahme aus, um eine stillschweigende Annahme zu kennzeichnen?

Die bloße Nutzung der Räumlichkeiten reicht nicht unbedingt aus, um das Vorliegen einer stillschweigenden Zustimmung nachzuweisen.

Die Besitzübernahme ist ein wichtiger Indikator, wenn der Gebäudeeigentümer ein neu errichtetes Gebäude betritt, einzieht oder den Betrieb aufnimmt. Sie muss jedoch im Zusammenhang mit den übrigen Umständen des Einzelfalls betrachtet werden.

Die stillschweigende Akzeptanz kann insbesondere dann diskutiert werden, wenn der Projektinhaber:

• nimmt die Räumlichkeiten in Besitz und beanstandet gleichzeitig erhebliche Mängel;
• fordert das Unternehmen auf, die Arbeiten abzuschließen;
• weigert sich, einen erheblichen Teil des Preises zu zahlen;
• Adresse für formelle Mitteilungen an den Hersteller;
• fordert vor der tatsächlichen Verwendung des Werkes eine Expertenmeinung an;
• beauftragt ein anderes Unternehmen mit der Übernahme oder Fertigstellung des Bauprojekts.

Dieses Verhalten könnte darauf hindeuten, dass der Auftraggeber nicht beabsichtigte, die Arbeit in dem vorliegenden Zustand anzunehmen.

Umgekehrt können die nachhaltige Nutzung der Räumlichkeiten, die Marktregulierung, das Ausbleiben von Streitigkeiten über einen längeren Zeitraum oder die Auftragsvergabe zur Kennzeichnung einer stillschweigenden Akzeptanz beitragen.

Arbeiten in einem bewohnten Gebäude: Besondere Wachsamkeit ist erforderlich

Die Besitzübernahme ist schwieriger zu charakterisieren, wenn die Arbeiten in einem Gebäude durchgeführt wurden, das der Auftraggeber bereits bewohnt.

In dieser Situation kann der Eigentümer das Objekt nach Abschluss der Arbeiten nicht wirklich „betreten“, da er sich bereits vorher dort aufhielt. Seine weitere Anwesenheit im Gebäude beweist daher an sich nicht, dass er die Arbeiten abgenommen hat.

Der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 23. Mai 2024 : Bei Arbeiten an einem bestehenden Bauwerk kann die Besitznahme, die die Vermutung der Abnahme ermöglicht, nicht allein daraus resultieren, dass der Bauherr das Grundstück bereits in Besitz genommen hat.

Dann ist es notwendig, nach anderen Manifestationen seines Willens zu suchen, zum Beispiel:

• die Wiederinbetriebnahme der betreffenden Anlage;
• die effektive Nutzung der neu installierten Geräte;
• die Nutzung renovierter Räumlichkeiten;
• die Bezahlung von Rechnungen;
• das Ausbleiben jeglicher Beanstandungen nach Abschluss der Arbeiten;
• Durchführung einer Ortsbesichtigung oder eines abschließenden Baustellenbesuchs;
• der Austausch, der mit dem Unternehmen stattfand.

Dieses Detail ist besonders wichtig bei Renovierungs-, Sanierungs-, Heizungs-, Dachdecker- oder Bauarbeiten an Wohnungen oder Geschäftsräumen, die während der Bauarbeiten bewohnt blieben.

Ist die vollständige Bezahlung der Arbeit zwingend erforderlich?

Die Zahlung des Preises ist ein entscheidender Indikator, stellt aber für sich genommen keine stillschweigende Annahme dar.

Die vollständige oder nahezu vollständige Bezahlung der Arbeit in Verbindung mit der Inbesitznahme begründet die Vermutung der Abnahme. Der Richter muss jedoch die Umstände der Zahlung prüfen.

Die Bezahlung einer Rechnung bedeutet daher nicht zwangsläufig die Annahme der Leistung, wenn der Kunde:

• gleichzeitig verurteilten sie die Unruhen;
• hat konkrete Vorbehalte formuliert;
• forderte die Fertigstellung des Bauprojekts;
• unter Druck aufgrund einer förmlichen Mitteilung bezahlt;
• bestritt ausdrücklich die Konformität des Werkes.

Umgekehrt schließt das Fehlen der vollständigen Zahlung eine stillschweigende Annahme nicht grundsätzlich aus. Die Einbehaltung eines begrenzten Betrags, beispielsweise als Sicherheitsleistung, aufgrund bestimmter Vorbehalte oder einer einmaligen Meinungsverschiedenheit, schließt die Absicht, die wesentlichen Elemente des Auftrags anzunehmen, nicht zwangsläufig aus.

Es obliegt dem Richter zu beurteilen, ob die Nichtzahlung eine generelle Ablehnung der Arbeit widerspiegelt oder ob sie sich nur auf bestimmte Vorbehalte bezieht.

Die vollständige Zahlung sollte daher nicht als automatische Bedingung angesehen werden, sondern vielmehr als eines der wichtigsten Elemente des Nachweises einer stillschweigenden Annahme.

Sind Reservierungen mit stillschweigender Zustimmung vereinbar?

Die Annahme, ob ausdrücklich oder stillschweigend, kann mit oder ohne Vorbehalte erfolgen.

Das Vorhandensein von Mängeln schließt eine stillschweigende Abnahme nicht zwangsläufig aus. Es bleibt jedoch zu klären, ob der Auftraggeber die Arbeit abgenommen hat, sich aber das Recht vorbehält, die Beseitigung bestimmter Mängel zu verlangen.

Vorbehalte können sich aus Briefen, E-Mails, Baustellenberichten, kommentierten Fotos, Beobachtungen oder an das Unternehmen gerichteten Nachbesserungsanfragen ergeben.

Das Datum dieser Ansprüche ist entscheidend.

Proteste, die vor oder während der Inbesitznahme durchgeführt werden, können Folgendes belegen:

• entweder hat der Kunde die Annahme verweigert;
• entweder hat er die Arbeit unter bestimmten Vorbehalten angenommen.

Andererseits können Mängel, die erst nach der Abnahme gemeldet werden, je nach Art und Schwere unter die Gewährleistung der fachgerechten Fertigstellung, die Gewährleistung der ordnungsgemäßen Funktion, die zehnjährige Gewährleistung oder die vertragliche Haftung des Bauunternehmers fallen.

Daher ist es unerlässlich, die Chronologie des Baus, der Zahlungen, der Besitzübernahme und der ersten Ansprüche genau zu rekonstruieren.

Ist eine stillschweigende Zustimmung im Falle der Aufgabe der Baustelle möglich?

Die Aufgabe der Baustelle durch das Unternehmen führt nicht automatisch zur Abnahme der bereits geleisteten Arbeiten.

Der Bauherr kann das Bauwerk in Besitz nehmen oder einen neuen Auftragnehmer beauftragen, um eine Verschlimmerung der Situation zu verhindern. Diese Vorsichts- oder praktischen Maßnahmen bedeuten nicht zwangsläufig die Akzeptanz der vom säumigen Auftragnehmer ausgeführten Arbeiten.

Eine stillschweigende Annahme kann dennoch vorliegen, wenn der Auftraggeber seine Absicht, die Arbeit in ihrem jetzigen Zustand, gegebenenfalls mit Vorbehalten, anzunehmen, klar zum Ausdruck bringt, bevor er die Fertigstellung oder Wiederaufnahme einem Dritten überträgt.

In solchen Fällen empfiehlt es sich, einen gemeinsamen Bericht oder einen Bericht des Gerichtsvollziehers aufsetzen zu lassen, in dem Folgendes festgehalten ist:

• den Baufortschritt;
• die durchgeführten Arbeiten;
• die noch zu erledigende Arbeit;
• die offensichtlichen Mängel;
• die vor Ort vorhandenen Materialien und Ausrüstungen;
• das Datum, an dem das Unternehmen die Baustelle verlassen hat.

Das Fehlen einer ausdrücklichen oder stillschweigenden Zustimmung kann erhebliche Auswirkungen auf die Inanspruchnahme der zehnjährigen Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers haben.

Warum ist das Eingangsdatum so wichtig?

Mit der Abnahme beginnt die rechtliche Gewährleistung für die Bauausführung.

Insbesondere die folgenden Ereignisse beginnen ab diesem Datum:

• die Garantie der einwandfreien Fertigstellungfür ein Jahr;
• die Gewährleistung der ordnungsgemäßen Funktionsfähigkeitfür zwei Jahre;
• Die zehnjährige Garantie, für zehn Jahre.

Der Abnahmeprozess hilft auch dabei, den für etwaige Mängel geltenden Rechtsrahmen zu ermitteln.

Vor der Abnahme fallen Mängel in der Ausführung grundsätzlich unter die allgemeine vertragliche Haftung des Auftragnehmers. Nach der Abnahme können Mängel unter den gesetzlichen Gewährleistungen gemäß Art. 1792 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches gedeckt sein, sofern die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Das Vorliegen und das Datum der Abnahme sind ebenfalls entscheidend für die Inanspruchnahme der zehnjährigen Gewährleistungspflicht. Ein Versicherer kann die Gewährleistung anfechten, indem er argumentiert, dass die Arbeiten nie abgenommen wurden oder dass die Mängel offensichtlich waren und nicht vermerkt wurden.

Die Analyse muss sich daher sowohl auf die Annahmeregeln als auch auf den Inhalt des Versicherungsvertrags konzentrieren. Um diesen zweiten Aspekt genauer zu beleuchten, erläutert unser Artikel über Ausschlussklauseln in der Versicherung die Bedingungen, unter denen ein Versicherer einen Deckungsausschluss geltend machen kann.

Wer muss die stillschweigende Zustimmung beweisen?

Es obliegt der Partei, die das Vorliegen einer stillschweigenden Annahme behauptet, den Beweis dafür zu erbringen.

Je nach Situation kann es Folgendes sein:

• des Projektinhabers, der die zehnjährige Garantie in Anspruch nehmen möchte;
• vom Bauunternehmer, der argumentieren will, dass die Arbeiten abgenommen wurden;
• des Versicherers, der die Quittung zur Bestimmung der für den Anspruch geltenden Regelung heranzieht;
• von dem Versicherer, der im Gegenteil jede Annahme bestreitet, um seine zehnjährige Garantie zu verweigern.

Beweise können auf beliebige Weise vorgelegt werden. Zu den nützlichsten Dokumenten gehören:

• Angebote und Werkverträge;
• Rechnungen und Zahlungsnachweise;
• die Protokolle und Baustellenberichte;
• mit dem Unternehmen ausgetauschte E-Mails;
• förmliche Mitteilungen;
• datierte Fotografien;
• die Feststellungen des Justizkommissars;
• die Zertifikate;
• gütliche oder gerichtliche Sachverständigengutachten;
• Dokumente, die das Datum des Bezugs oder der Inbetriebnahme der Räumlichkeiten belegen.

Die Frage der stillschweigenden Duldung obliegt der Beurteilung durch die Richter der unteren Instanzen. Zwei scheinbar ähnliche Fälle können daher je nach den vorgelegten Beweisen und der festgestellten Chronologie zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Stillschweigende oder gerichtliche Billigung: Worin liegt der Unterschied?

Lässt sich der eindeutige Wille des Auftraggebers nicht feststellen, kann eine gerichtliche Annahme beantragt werden.

Die gerichtliche Abnahme hängt nicht von der Absicht des Auftraggebers ab, das Werk abzunehmen. Der Richter prüft primär, ob sich das Werk zum vereinbarten Termin in einem abnahmefähigen Zustand befand, also ausreichend fertiggestellt war, um bestimmungsgemäß verwendet zu werden.

Es kann unter Vorbehalt verkündet und auf einen vom Gericht festgelegten Termin festgesetzt werden.

Die gerichtliche Aufnahme kann daher eine Lösung sein, wenn:

• Das Unternehmen weigert sich, den Empfang zu organisieren;
• Die Baustelle ist geschlossen;
• Die Parteien sind sich über den Fertigstellungsgrad uneinig;
• Eine hinreichend klare stillschweigende Absicht lässt sich nicht nachweisen.

Dies sollte jedoch nicht mit einer Anfrage verwechselt werden, die lediglich eine bereits erfolgte stillschweigende Zustimmung bestätigen soll.

Wie kann die sichere Abnahme der Arbeit gewährleistet werden?

Die stillschweigende Annahme dient oft als Abhilfe, wenn die Parteien den Abschluss des Projekts nicht formell bestätigt haben. Sie bleibt jedoch eine bedeutende Quelle der Unsicherheit und von Streitigkeiten.

Die beste Vorgehensweise ist, einen formellen und widersprüchlichen Empfang zu organisieren.

Der offizielle Bericht muss insbesondere Folgendes enthalten:

• das Datum des Eingangs;
• die Identität der anwesenden oder geladenen Parteien;
• die Werke und Grundstücke, die damit verbunden sind;
• die geäußerten Vorbehalte;
• die für ihre Aufhebung gesetzten Fristen;
• alle noch einzureichenden Dokumente;
• Die Haltung des Kunden zur Annahme.

Im Falle erheblicher Probleme oder einer Baustellenaufgabe ist es ratsam, kein Dokument zu unterzeichnen, ohne die Konsequenzen zu bedenken. Die Formulierung der Vorbehalte und das gewählte Datum können rechtliche Schritte gegen den Auftragnehmer und dessen Versicherung beeinflussen.

Was sollten wir uns hinsichtlich der stillschweigenden Akzeptanz der Arbeit merken?

Eine stillschweigende Annahme liegt vor, wenn das Verhalten des Auftraggebers seine eindeutige Absicht erkennen lässt, die Arbeit anzunehmen, mit oder ohne Vorbehalte.

Besitznahme und Bezahlung sind die wichtigsten Indikatoren für diese Absicht. Sie sollten jedoch nicht isoliert betrachtet werden.

Es ist wichtig, Folgendes zu beachten:

• Die bloße Besetzung der Räumlichkeiten genügt nicht immer;
• In einem bereits bewohnten Gebäude stellt das Verbleiben auf dem Gelände keine Besitznahme dar;
• Die vollständige Bezahlung des Preises allein genügt nicht unbedingt;
• Die Nichtzahlung des Restbetrags führt nicht automatisch zum Verlust des Empfangs;
• Erkrankungen können unter Vorbehalt mit der Aufnahme vereinbar sein;
• Die Aufgabe der Baustelle stellt keine automatische Abnahme dar;
• Die Partei, die sich auf stillschweigende Annahme beruft, muss hierfür einen Nachweis erbringen;
• Das gewählte Datum bestimmt den Beginn der gesetzlichen Gewährleistungen.

ARST Avocats unterstützt Unternehmen, Bauherren, Eigentümer und Interessengruppen im Immobiliensektor bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Bauarbeiten, Mängeln, Bauherrenhaftung und Versicherungsgarantien.

Morgan Jamet,
Partneranwalt – ARST Avocats