Droit de préemption urbain : documents, visite du bien et délais de la DIA
Le droit de préemption urbain permet à une personne publique d’acquérir prioritairement un bien immobilier mis en vente dans une zone déterminée. Lorsqu’un propriétaire envisage une telle vente, il doit, sauf exception, adresser à la commune une déclaration d’intention d’aliéner, couramment appelée DIA.
À compter de la réception de cette déclaration, le titulaire du droit de préemption dispose en principe de deux mois pour décider de renoncer à l’acquisition, d’acquérir le bien aux conditions proposées ou, dans certaines hypothèses, de présenter une offre à un prix différent.
Pour prendre sa décision en connaissance de cause, le titulaire du droit de préemption urbain peut demander au propriétaire de lui communiquer certains documents. Il peut également solliciter une visite du bien.
Ces démarches sont strictement encadrées. Elles ont surtout pour effet de suspendre le délai de deux mois applicable à l’exercice du droit de préemption.
Article mis à jour le 2 septembre 2026
Pourquoi demander des documents ou visiter le bien ?
La déclaration d’intention d’aliéner indique notamment le prix et les conditions de la vente projetée. Ces informations peuvent toutefois ne pas suffire pour apprécier précisément :
- la consistance du bien ;
- son état matériel ;
- son occupation ;
- les droits et charges qui l’affectent ;
- sa situation environnementale ;
- ou, en cas de cession de parts d’une société civile immobilière, la situation sociale, financière et patrimoniale de cette société.
L’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme permet donc au titulaire du droit de préemption d’adresser au propriétaire une demande unique de communication de documents et de demander à visiter le bien.
Quels documents peuvent être demandés dans le cadre du droit de préemption urbain ?
La demande de documents ne peut pas porter sur n’importe quelle information. La liste des pièces susceptibles d’être réclamées est fixée limitativement par l’article R. 213-7 du Code de l’urbanisme.
Selon la nature du bien et de l’opération, cette demande peut notamment concerner les catégories de documents suivantes.
Les diagnostics et documents techniques
Le titulaire du droit de préemption peut demander les diagnostics et informations techniques applicables au bien, parmi lesquels peuvent figurer :
- le dossier de diagnostic technique ;
- les informations relatives à certains risques environnementaux ;
- les documents techniques applicables à un immeuble en copropriété ;
- l’indication de la superficie des locaux ou le mesurage réalisé par un professionnel ;
- les documents relatifs à l’état du bien ou à la pollution des sols lorsque la réglementation les impose.
La communication de ces documents permet au titulaire d’apprécier l’état matériel et environnemental de l’immeuble ainsi que les éventuels travaux ou contraintes susceptibles d’affecter son acquisition.
Les éléments de l’avant-contrat
Les extraits de la promesse ou du compromis de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et à l’état de l’immeuble peuvent également être demandés.
Cette possibilité n’autorise pas nécessairement la communication de l’intégralité de l’avant-contrat. Elle concerne les stipulations utiles à l’appréciation du bien et de l’opération projetée.
Les conventions, baux et servitudes
Sous les conditions prévues par le Code de l’urbanisme, la demande peut porter sur :
- les conventions ou baux constitutifs de droits réels ;
- les conventions ou baux constitutifs de droits personnels ;
- leurs annexes, notamment les plans et états des lieux ;
- les actes constitutifs de servitudes et leurs annexes.
Ces documents sont particulièrement importants lorsque le bien est loué, occupé ou grevé de droits susceptibles d’en affecter l’utilisation.
Les documents relatifs à une société civile immobilière
Lorsque le droit de préemption porte sur la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière, le titulaire peut notamment demander :
- les statuts à jour de la SCI ;
- les livres et documents établis pour le dernier exercice social clos ;
- le rapport de reddition de compte du gérant ;
- à défaut, un état certifié par le gérant présentant la composition de l’actif et du passif ainsi que le résultat du dernier exercice clos.
Ces éléments doivent permettre au titulaire d’apprécier non seulement la valeur de l’immeuble, mais également la situation patrimoniale et financière de la société dont les parts sont cédées.
La demande de documents doit être unique
L’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme prévoit une demande unique de communication.
Le titulaire du droit de préemption doit donc identifier, dans une même demande, les documents dont il estime avoir besoin parmi ceux limitativement prévus par le texte.
Cette règle vise à éviter la multiplication successive de demandes ayant pour effet de prolonger artificiellement l’instruction de la déclaration d’intention d’aliéner.
Quel est l’effet de la demande sur le délai du droit de préemption urbain ?
Le titulaire du droit de préemption dispose normalement d’un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA pour se prononcer. Son silence à l’expiration de ce délai vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption.
La réception par le propriétaire d’une demande de documents ou d’une demande de visite suspend ce délai.
Le délai reprend :
- à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption ;
- à compter du refus exprès ou tacite du propriétaire de permettre la visite ;
- ou à compter de la réalisation de la visite.
Lorsque le délai restant à courir est inférieur à un mois, le titulaire du droit de préemption dispose d’un mois pour prendre sa décision.
La date de réception des demandes, des documents et des réponses revêt donc une importance déterminante. Chacune des parties doit conserver une preuve précise de ses envois et de leur réception.
Comment organiser la visite du bien en matière de droit de préemption urbain ?
La demande de visite doit être formulée par écrit.
Elle est notifiée par le titulaire du droit de préemption :
- au propriétaire ou à son mandataire ;
- ainsi qu’au notaire mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.
La demande doit notamment :
- indiquer les références de la DIA ;
- reproduire, en caractères apparents, les dispositions exigées par le Code de l’urbanisme ;
- préciser le nom et les coordonnées des personnes à contacter pour organiser la visite ;
- indiquer que la visite doit se dérouler en présence du propriétaire ou de son représentant et du titulaire du droit de préemption ou de la personne qu’il a mandatée.
Une demande incomplète ou irrégulièrement notifiée peut susciter une contestation sur la suspension du délai de préemption.
Le propriétaire peut-il refuser la visite ?
Le propriétaire demeure libre d’accepter ou de refuser la visite.
Son acceptation doit être formulée par écrit et notifiée au titulaire du droit de préemption dans un délai de huit jours à compter de la réception de la demande.
Le refus doit également être notifié dans ce délai. En l’absence de réponse du propriétaire dans les huit jours, le refus est tacite.
Le refus de visite ne vaut pas renonciation à la vente. Il met fin à la suspension provoquée par la demande de visite et fait reprendre le délai laissé au titulaire pour décider d’exercer ou non son droit de préemption.
Comment la visite se déroule-t-elle ?
Lorsque le propriétaire accepte la visite, celle-ci doit intervenir dans les quinze jours calendaires suivant la réception de l’acceptation.
La visite ne peut pas se dérouler un samedi, un dimanche ou un jour férié.
Le propriétaire, son mandataire ou le notaire doit informer les occupants de l’immeuble de l’acceptation de la visite. Celle-ci doit avoir lieu en présence :
- du propriétaire ou de son représentant ;
- et du titulaire du droit de préemption ou de la personne mandatée par celui-ci.
Un constat contradictoire est établi le jour de la visite. Il précise sa date ainsi que les noms et qualités des personnes présentes, puis il est signé par les représentants des deux parties.
Si la visite ne se déroule pas dans le délai prévu, cette absence vaut, selon la situation, refus de visite ou renonciation à la demande de visite. Le délai d’exercice du droit de préemption reprend alors son cours.
Quels sont les principaux risques liés au droit de préemption urbain ?
Pour le vendeur et son notaire, il convient notamment de :
- vérifier la régularité et le contenu de la demande ;
- identifier précisément sa date de réception ;
- répondre dans les délais requis ;
- transmettre des documents complets et correspondant à la liste légale ;
- conserver la preuve de leur transmission et de leur réception ;
- calculer la nouvelle date d’expiration du délai de préemption ;
- informer les occupants lorsqu’une visite est acceptée ;
- conserver le constat contradictoire établi lors de la visite.
Pour le titulaire du droit de préemption, il importe de formuler une demande unique, précise et limitée aux documents légalement susceptibles d’être réclamés. Il doit également veiller à la régularité des notifications et au calcul exact du délai restant après la fin de la suspension.
Une erreur dans le calcul des délais ou dans la procédure suivie peut affecter la légalité de la décision de préemption ou, à l’inverse, conduire à considérer que le titulaire a renoncé à exercer son droit.
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Le département droit immobilier de ARST Avocats accompagne les propriétaires, acquéreurs, professionnels de l’immobilier et personnes publiques dans l’analyse des déclarations d’intention d’aliéner, des demandes de documents, des visites et des décisions prises dans le cadre du droit de préemption urbain.
Notre équipe peut également intervenir en urgence lorsqu’une difficulté porte sur la régularité de la procédure, le calcul des délais ou la contestation d’une décision de préemption. Pour nous contacter.
Article écrit par Morgan Jamet.
