Droit immobilier - Jurisprudence (jui. juil. sept. 2015)

Préjudice indemnisable en cas d’erreur du diagnostiqueur
Indemnité de remboursement anticipé
Expropriation pour cause d’utilité publique – Etendue du droit à indemnisation
Participation du syndicat des copropriétaires en cas d’action d’un copropriétaire
Annexes au procès-verbal d’assemblée générale
Charges
Mandat du syndic – régularisation
Autorisation du syndic à agir en justice
Fixation judiciaire du loyer

1. Préjudice indemnisable en cas d’erreur du diagnostiqueur

Mix. 8 juillet 2015 (n°13-26.686) PBRI :

En l’espèce, l’état parasitaire remis aux acquéreurs était erroné et n’avait pas permis à ces derniers de connaître avant l’achat, l’état avancé d’infestation de l’immeuble par des termites. Les acquéreurs ont donc assigné en indemnisation de leurs préjudices l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel ils avaient acheté le bien ainsi que l’assureur du diagnostiqueur, ce dernier ayant été mis en liquidation judiciaire.
L’assureur conteste devant la Cour de cassation sa condamnation à réparer les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs. A l’appui de son pourvoi, l’assureur prétend que les conséquences du manquement à l’obligation d’information ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance et non en préjudices matériels.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Selon, la Cour il résulte de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque lié à la présence de termites et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné. Les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait de ce diagnostic erroné ont donc un caractère certain et l’assureur du diagnostiqueur, leur doit sa garantie.

2. Indemnité de remboursement anticipé

1^ère Civ. 17 juin 2015 (n°14-14.444) F-PB :

Invoquant le licenciement de l’un d’eux, deux coemprunteurs ont procédé au remboursement anticipé de leurs prêts à l’aide d’un rachat de crédit auprès d’un autre établissement puis ont assigné la banque en restitution des indemnités de remboursement anticipé.
La banque conteste l’arrêt d’appel accueillant la demande. Selon la banque, le remboursement des prêts n’était pas réellement motivé par le licenciement de l’un des emprunteurs mais par l’échec d’une renégociation du taux d’intérêt.
La Cour de cassation, s’appuie sur l’arrêt d’appel, aux termes duquel il est précisé que les emprunteurs avaient motivé leur décision de remboursement anticipé des prêts par le licenciement de l’un d’eux. La Cour considère donc que c’est donc à bon droit que la cour d’appel a décidé que le motif tenant à la réduction des taux d’intérêts n’était nullement exclusif de celui tenant au licenciement et a condamné la banque à restituer les indemnités de remboursement anticipé.

3. Expropriation pour cause d’utilité publique – Etendue du droit à indemnisation

CEDH 25 juin 2015 (req.24756/10) Couturon c. France

Dans cette affaire, le requérant, se plaignait du défaut d’indemnisation de la perte de valeur de la partie de sa propriété dont il n’avait pas été exproprié du fait de la construction de l’autoroute A89 à proximité de celle-ci et invoquait la violation de l’article 1 du Protocole n°1 relatif à la protection de la propriété.
La Cour a considéré que la France disposait dans cette affaire d’une ample marge d’appréciation dans la mesure où, la construction de l’autoroute relevait de la mise en œuvre d’une politique d’aménagement du territoire, où l’intérêt général de la communauté occupait une place prééminente. Par ailleurs, la Cour estime que le propriétaire a bénéficié d’un examen juridictionnel équitable, les juridictions françaises ayant dûment examiné ses arguments relatifs à la dépréciation de sa propriété suite à la construction de l’autoroute. En conséquence, la Cour conclu qu’il n’y a pas eu de violation de l’article 1 du Protocole n° 1 à la CEDH.

4. Participation du syndicat des copropriétaires en cas d’action d’un copropriétaire

3^ème Civ. 8 juillet 2015 (n°14-16.975) FS-PBI

Le propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété pour avoir été divisé en lots répartis entre deux copropriétaires, a assigné l’autre propriétaire, en démolition de constructions affectant les parties communes édifiées par celui-ci sans autorisation. Pour condamner le copropriétaire à remettre les lieux en état, la cour d’appel a retenu que dans la mesure où la collectivité des membres du syndicat n’était pas organisée, elle ne pouvait être attraite aux débats.
La Cour de cassation casse l’arrêt. Selon la Cour, un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant.

5. Annexes au procès-verbal d’assemblée générale

3^ème Civ. 8 juillet 2015 (n° 14-12.072) FS-PB :

Le propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndic, en communication du contrat de travail de la gardienne. Selon la cour d’appel, le copropriétaire était en droit de demander au syndic la communication des pièces qui sont nécessairement annexées aux procès-verbaux d’assemblée générale. Tel était le cas du contrat de travail de la gardienne dans la mesure où son embauche devait recevoir l’approbation de la copropriété.
Selon la Cour de cassation, le contrat de travail d’un préposé du syndicat ne constitue pas une annexe du procès-verbal d’assemblée générale. L’arrêt est donc cassé.

6. Charges

3^ème Civ. 8 juillet 2015 (n°14-12.995) FS-PB :

En l’espèce, l’acquéreur de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété conteste sa condamnation au paiement de charges. Selon la cour d’appel, cet acquéreur était irrecevable à contester l’assemblée générale au cours laquelle la décision d’appel de fonds avait été prise dans la mesure où cet acquéreur n’était pas connu du syndic puisque la mutation des lots ne lui avait pas été notifiée dans les formes requises par l’article 6 du décret du 17 mars 1967, en sorte qu’il n’avait pas à être convoqué.
La Cour de cassation considère au contraire que le syndicat des copropriétaires, qui oppose à l’acquéreur l’inopposabilité du transfert de propriété intervenu à défaut de notification de la mutation, ne peut lui réclamer le paiement des charges de copropriété. L’arrêt d’appel est donc cassé par la Cour.

7. Mandat du syndic – régularisation

3^ème Civ. 2015 16 septembre 2015 (n°14-16.106) FS-PBI :

Une assemblée générale avait donné, le 27 janvier 2010, mandat à un syndic jusqu’au 31 décembre 2010, puis l’assemblée générale du 5 juillet 2012 avait donné, rétroactivement, un nouveau mandat à ce syndic.
Un jugement ayant fait droit à la demande de deux copropriétaires tendant à l’annulation d’une décision prise par l’assemblée générale, le syndic a, le 25 octobre 2011, relevé appel de la décision au nom du syndicat. Le mandat du syndic étant expiré à cette date, les intimés ont s invoqué l’irrecevabilité de l’appel pour défaut de pouvoir du syndic.
La cour d’appel a retenu que l’appel formé par le syndic alors qu’il était dépourvu de mandat à cette date était nul d’une nullité de fond et que la nullité n’avait pas été couverte.
La Cour de cassation a précisé que la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat ne peut intervenir après l’expiration du délai d’appel, en conséquence, la Cour a rejeté le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires.

8. Autorisation du syndic à agir en justice

CE 3 juillet 2015 (n°371433) :

L’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires avait invité le syndic, par une délibération, à » exercer un recours éventuel en contestation du permis de construire concernant le programme mitoyen « . Pour accueillir la fin de non-recevoir soulevée en défense, la cour administrative d’appel approuvée ensuite par le Conseil d’Etat a estimé qu’en l’absence de toute autre précision quant à l’objet et à la finalité de la contestation que cette délibération mentionne, celle-ci ne pouvait valoir autorisation valablement donnée par l’assemblée générale au syndic en vue de relever appel du jugement attaqué.

9. Fixation judiciaire du loyer

3^ème Civ. 1^er juillet 2015 (n°14-13.056) F-PB :

Le propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail a assigné les preneurs en fixation du loyer du bail renouvelé. Pour fixer le loyer du bail renouvelé selon la valeur locative, l’arrêt d’appel tient compte notamment des révisions triennales qui auraient pu intervenir les 3 mai 2008 et 3 mai 2011.
La Cour de cassation casse l’arrêt dans la mesure où, en statuant ainsi alors qu’aucune demande de révision triennale du loyer n’avait été formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, la cour d’appel a violé les articles L. 145-37 et R. 145-20 du code de commerce.

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