Loi n° 2014-624 du 18 juin 2014 : La réforme des baux commerciaux
La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises apporte de profondes modifications au régime des baux commerciaux. La majorité des dispositions de cette loi sont entrées en vigueur le 19 juin 2014.
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Résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou ses ayants-droits
Le preneur peut demander la résiliation anticipée du bail, s’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, s’il a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité. A défaut de convention contraire, le locataire peut aussi demander la résiliation du bail à l’expiration d’une période triennale. La loi modifie le régime de la résiliation anticipée en supprimant la possibilité de recourir à une clause de renonciation à la résiliation anticipée par le preneur (Article L.145-4 du Code de commerce). Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Les ayants-droit du locataire se voient accorder la possibilité de résilier le bail, en cas de décès de celui-ci. La demande des ayants-droit doit être présentée « dans les formes et délais de l’article 145-9 » (Article L.145-4 al.4 du Code de commerce). Cette disposition est applicable à toute succession ouverte à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
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Allongement de la durée des baux dérogatoires
La durée du bail dérogatoire est étendue de deux à trois ans. La loi précise qu’à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent pas conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
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La définition de la notion de convention d’occupation précaire
La convention d’occupation précaire n’était pas définie par la loi. Il est désormais prévu qu’elle se caractérise « quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (Article L.145-5-1 du Code de commerce). Cette nouvelle disposition est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. On rappellera que la convention d’occupation précaire échappe au statut des baux commerciaux.
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Aménagement du droit au renouvellement du bail
Les articles L.145-15 et L.145-16 du Code de commerce, prévoyant la nullité des clauses ou conventions qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvellement au bail ou qui visent à interdire au locataire de céder son bail font l’objet d’une modification.
Dorénavant, il est prévu que l’inobservation de ces articles ne sera plus sanctionnée par la nullité des clauses. Celles-ci seront « réputées non écrites ». Selon le rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, cette modification vise à faire échapper ces articles à la prescription biennale établie par l’article L.145-60 du Code de commerce.
Les dispositions privant les étrangers du droit au renouvellement du bail sont par ailleurs supprimées.
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La révision du loyer
La référence à l’indice du coût de la construction est supprimée. Seul l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des loyers des activités tertiaires sont pris en compte pour limiter la variation du montant du loyer (Article L.145-34 du Code de commerce). En cas de dérogation à la règle du plafonnement du montant du loyer, la variation du loyer est limitée à « 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
La loi précise en outre que la révision du loyer prend effet à la date « de la demande en révision » (Article L.145-38 al.1er du Code de commerce).
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L’état des lieux, les charges locatives et les impôts
Un nouvel article relatif à l’établissement d’un état des lieux contradictoire (Article L.140-40-1 du Code de commerce) a été adopté. Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession du local et lors de la restitution. Lorsque les parties ne parviennent à établir d’état des lieux, à la demande d’une des parties, celui-ci est dressé par un huissier de justice. Il est prévu que cette nouvelle disposition s’applique aux baux conclus avant son entrée en vigueur uniquement lorsqu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.
A compter du 1er septembre 2014, la loi impose au bailleur d’informer le preneur sur la répartition des charges locatives, impôts, taxes et redevances liés au bail (Article L.145-40-2 du Code de commerce). En outre, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, le bailleur doit porter à la connaissance du locataire :
– Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes accompagné d’un budget prévisionnel ;
– Un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes.
Les litiges relatifs aux charges, aux travaux ainsi que les litiges relatifs au montant des loyers lors de la révision triennale et au taux de variation pourront être soumis à la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux qui voit donc sa compétence élargie (Article L.145-35 du Code de commerce).
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Droit de préemption des communes et délégation
La loi complète l’article L.214-1 du Code de l’urbanisme relatif au droit de préemption des communes. Le nombre des informations que doit contenir la déclaration préalable à une aliénation d’un fonds est augmenté.
La déclaration d’intention d’aliéner devait uniquement mentionner le prix et les conditions de la cession. Désormais, elle doit mentionner « le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat de travail et les conditions de la cession. Elle comporte également le bail commercial, le cas échéant, et précise le chiffre d’affaires lorsque la cession porte sur un bail commercial ou un fonds artisanal ou commercial » (Article L.214-1 al 3 du Code de l’urbanisme).
Le nouvel article L.214-1-1 du Code de l’urbanisme, prévoit la possibilité pour la commune, titulaire d’un droit de préemption de déléguer ce droit à un établissement public de coopération intercommunale. Cet établissement public ou la commune peuvent déléguer ce droit de préemption à « un établissement public y ayant vocation, à une société d’économie mixte, au concessionnaire d’une opération d’aménagement ou au titulaire d’un contrat de revitalisation artisanale et commerciale ».
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Le bénéfice d’un droit de préférence en cas de vente du local
La loi met un place un droit de préférence au profit du locataire en cas de vente d’un local commercial qui s’inspire du droit de préemption du locataire instauré en matière de baux d’habitation par la loi du 6 juillet 1989 (Article L 145-46-1 du Code de commerce).
Les dispositions prévoyant ce droit de préférence ne sont pas d’ordre public et peuvent donc être écartées par une clause contraire du bail. En outre, elles ne s’appliquent pas en cas :
– de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
– de cession unique de locaux commerciaux distincts,
– de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial,
– de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux,
– de cession d’un local au conjoint du bailleur ou encore à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Lorsque le bailleur envisage de vendre le local commercial, il doit désormais informer le locataire de son intention de vendre le local par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le bailleur doit préciser le prix ainsi que les conditions de la vente. Cette lettre vaut offre.
En cas d’acceptation du preneur, les parties disposent d’un délai de deux mois pour conclure la vente. A défaut, l’acceptation est sans effet. Par exception, si le preneur précise dans sa réponse, son intention de recourir à un prêt, le délai est de quatre mois.
Lorsque le local est un lot appartenant à un ensemble faisant l’objet d’une vente unique, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préférence.
Cet article est applicable aux baux déjà en vigueur à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi, soit à partir du 1er décembre 2014.
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Le congé
Selon l’article L.145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. La loi assouplit les conditions de formes encadrant le congé. Ainsi, les parties peuvent choisir de recourir à l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
