Bail commercial inexploité : le bailleur peut-il obtenir la résiliation ?

​La fermeture d’un local commercial n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail. En l’absence de clause imposant expressément au locataire d’exploiter son fonds dans les lieux loués, la seule cessation d’activité ne constitue pas nécessairement une inexécution contractuelle.

La situation est différente lorsque le bail contient une obligation d’exploitation effective et continue. Le bailleur peut alors envisager la mise en œuvre de la clause résolutoire ou demander au juge de prononcer la résiliation du bail. Encore faut-il tenir compte de la rédaction du contrat, de la durée de la fermeture, de ses causes et de la gravité réelle du manquement.

L’absence d’exploitation peut également produire des effets au moment du renouvellement du bail, même lorsqu’elle ne permet pas d’obtenir sa résiliation immédiate.

La fermeture du local entraîne-t-elle automatiquement la résiliation du bail commercial ?

Le locataire commercial est tenu de respecter les obligations prévues par son bail. Il doit notamment payer le loyer et les charges, entretenir les locaux et les utiliser conformément à leur destination contractuelle.

L’article 1728 du Code civil lui impose d’user raisonnablement de la chose louée et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Ce texte n’instaure cependant pas, à lui seul, une obligation générale d’exploitation permanente du fonds de commerce.

La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 3 décembre 2020, n° 19-20.613. Une cour d’appel avait prononcé la résiliation d’un bail commercial aux torts partagés du bailleur et du locataire, en reprochant à ce dernier d’avoir cessé toute activité et quitté les locaux alors qu’aucun obstacle matériel ne l’empêchait de les exploiter.

La décision a été cassée : la résiliation judiciaire d’un bail commercial pour défaut d’exploitation ne peut pas être prononcée lorsqu’aucune stipulation expresse du contrat n’oblige le locataire à exploiter son fonds dans les lieux loués.

La seule circonstance qu’un local soit fermé, vide ou temporairement inutilisé ne permet donc pas toujours au bailleur de mettre fin au contrat.

Pourquoi l’obligation d’exploitation doit-elle être expressément prévue ?

Le bail commercial confère au locataire le droit d’exploiter une activité dans les locaux, mais ce droit ne se transforme pas nécessairement en obligation d’exercer cette activité sans interruption.

Le bailleur qui souhaite imposer une exploitation effective doit le prévoir clairement dans le contrat.

Une clause peut, par exemple, stipuler que le preneur devra :

• exploiter effectivement et personnellement l’activité autorisée par le bail ;
• maintenir le local ouvert selon les jours et horaires convenus ;
• respecter les périodes d’ouverture collective d’un centre commercial ;
• conserver dans les lieux le personnel, le matériel et les autorisations nécessaires à l’activité ;
• informer le bailleur de toute interruption prévisible ;
• ne pas cesser durablement son activité sans l’accord préalable du bailleur.

Une simple clause définissant la destination des locaux — par exemple « restaurant », « commerce de détail » ou « activité de services » — ne suffit pas nécessairement à caractériser une obligation permanente d’exploitation.

La destination contractuelle détermine les activités que le locataire est autorisé à exercer. L’obligation d’exploitation précise, quant à elle, qu’il doit effectivement exercer l’activité autorisée.

Comment rédiger une clause d’exploitation efficace ?

Une obligation d’exploitation trop générale peut être difficile à mettre en œuvre. À l’inverse, une clause excessivement rigide peut se révéler inadaptée aux contraintes réelles de l’activité.

Le contrat devrait donc préciser :

• si l’exploitation doit être continue, régulière ou simplement effective ;
• les jours et horaires minimaux d’ouverture ;
• les périodes de congés admises ;
• la durée maximale d’une fermeture non autorisée ;
• les modalités d’information du bailleur ;
• les situations dans lesquelles une fermeture temporaire est permise ;
• les conséquences d’une inexécution ;
• l’application éventuelle de la clause résolutoire.

Dans une galerie ou un centre commercial, la continuité de l’exploitation peut présenter une importance particulière. La fermeture prolongée d’une cellule peut affecter l’attractivité de l’ensemble, la fréquentation et les autres commerçants.

Le bail peut alors intégrer des obligations relatives aux horaires collectifs, à la présentation des vitrines, au maintien de l’enseigne et à l’information du gestionnaire. Ces obligations doivent néanmoins rester suffisamment précises pour pouvoir être contrôlées et, le cas échéant, sanctionnées.

La rédaction du bail constitue ainsi le premier outil de prévention. L’équipe d’ARST Avocats consacrée au droit immobilier et aux baux commerciaux accompagne bailleurs et preneurs dans la négociation, l’audit et le contentieux de ces clauses.

Toute interruption d’activité constitue-t-elle un manquement ?

La présence d’une obligation d’exploitation ne signifie pas que la moindre fermeture autorise la résiliation du bail.

Il faut tenir compte de la durée, de la cause et des conséquences de l’interruption.

Une cessation temporaire peut notamment être justifiée par :

• des congés annuels ;
• des travaux de rénovation ou de mise en conformité ;
• un sinistre ;
• une interdiction administrative ;
• une fermeture imposée pour des raisons sanitaires ou de sécurité ;
• la maladie ou l’indisponibilité temporaire de l’exploitant ;
• une difficulté d’approvisionnement ;
• une procédure de cession du fonds ou de changement d’enseigne ;
• une circonstance de force majeure ;
• une faute du bailleur empêchant l’utilisation normale des locaux.

Le bailleur ne peut pas reprocher utilement au locataire une inexploitation qu’il a lui-même provoquée. Tel peut être le cas lorsque les locaux sont rendus inutilisables par des infiltrations, des travaux, un défaut d’accès, une insuffisance des équipements ou un manquement à l’obligation de délivrance.

Il convient également de rechercher si le bailleur a toléré la fermeture pendant une longue période, accepté un calendrier de travaux ou donné son accord à une interruption temporaire.

Chaque situation doit donc être appréciée à partir du contrat, des échanges entre les parties et des circonstances ayant conduit à la fermeture.

Comment le bailleur peut-il prouver le défaut d’exploitation ?

Le bailleur qui invoque une inexécution doit être en mesure de la démontrer.

Un constat isolé effectué à un moment où le commerce est exceptionnellement fermé ne permet pas toujours de caractériser une cessation durable.

La preuve peut notamment résulter :

• de plusieurs constats de commissaire de justice réalisés à des dates et horaires différents ;
• de photographies montrant un local durablement fermé ou vidé ;
• du retrait de l’enseigne et du mobilier commercial ;
• de l’absence d’horaires d’ouverture ;
• de témoignages des commerçants ou occupants voisins ;
• de consommations d’eau ou d’électricité devenues insignifiantes ;
• de la fermeture des outils de réservation ou de commande ;
• de la suppression des pages internet ou des réseaux sociaux de l’établissement ;
• d’une modification ou d’une radiation de l’établissement au registre national des entreprises ;
• de courriers dans lesquels le locataire reconnaît l’arrêt de son activité ;
• de mises en demeure demeurées sans réponse.

Les éléments réunis doivent permettre d’établir non seulement la fermeture, mais également sa durée et son caractère injustifié au regard du bail.

Clause résolutoire ou résiliation judiciaire : quelle procédure choisir ?

Lorsque le contrat impose expressément l’exploitation du fonds, deux voies principales peuvent être envisagées.

La mise en œuvre de la clause résolutoire

Si l’obligation d’exploitation entre dans le champ de la clause résolutoire, le bailleur peut délivrer un commandement visant cette clause.

En application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, la clause résolutoire ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit impérativement mentionner ce délai.

L’acte doit identifier avec précision :

• la clause imposant l’exploitation ;
• les faits reprochés au locataire ;
• la période de fermeture constatée ;
• les mesures attendues pour mettre fin au manquement ;
• la clause résolutoire dont l’acquisition est poursuivie.

Le bailleur doit agir de bonne foi. Une clause résolutoire ne peut pas être détournée de sa finalité pour provoquer la disparition d’un bail à partir d’un manquement artificiel, imprécis ou déjà régularisé.

La mise en œuvre de cette clause doit être préparée avec soin. Comme l’illustre notre publication consacrée à la clause résolutoire et à la renonciation du bailleur, les choix procéduraux opérés peuvent produire des conséquences définitives.

La résiliation judiciaire

Le bailleur peut également demander au tribunal judiciaire de prononcer la résiliation du bail.

La résolution judiciaire est aujourd’hui régie par les articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil. Le juge apprécie alors la gravité de l’inexécution.

Même en présence d’une obligation d’exploitation, la résiliation n’est donc pas automatique. Le juge peut tenir compte :

• de la durée réelle de la fermeture ;
• des motifs invoqués par le locataire ;
• des démarches accomplies pour reprendre l’activité ;
• des préjudices subis par le bailleur ;
• de l’existence d’autres manquements ;
• de la bonne ou mauvaise foi des parties ;
• de la possibilité d’une régularisation.

Une fermeture brève, justifiée et sans conséquence particulière ne présente pas la même gravité qu’un abandon durable des locaux accompagné d’impayés, d’un défaut d’entretien et de l’absence de toute perspective de réouverture.

Le défaut d’exploitation peut-il faire perdre le droit au renouvellement ?

La résiliation du bail en cours et le droit à son renouvellement répondent à des règles différentes.

L’article L. 145-8 du Code de commerce prévoit que le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds exploité dans les lieux. Le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail ou sa prolongation.

Il en résulte qu’une absence d’exploitation peut ne pas permettre au bailleur d’obtenir la résiliation immédiate du contrat, tout en compromettant ultérieurement le droit du preneur au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.

Cette distinction est essentielle :

• la résiliation sanctionne l’inexécution d’une obligation contractuelle pendant le bail ;
• le renouvellement suppose que les conditions légales du statut des baux commerciaux soient réunies à son échéance.

Le locataire confronté à une fermeture durable doit donc mesurer les conséquences de sa situation, même lorsque le bail ne comporte pas d’obligation expresse d’exploitation.

L’existence d’un motif légitime — travaux, sinistre, maladie, impossibilité temporaire d’exploiter ou manquement du bailleur — doit être documentée sans attendre l’échéance du bail.

Que se passe-t-il lorsque le locataire rencontre des difficultés financières ?

Une fermeture prolongée révèle parfois les difficultés économiques du locataire. Elle peut s’accompagner d’impayés de loyers, d’une dégradation des locaux ou de l’ouverture d’une procédure collective.

Tant qu’aucune procédure collective n’est ouverte, le bailleur peut exercer les recours prévus par le contrat et par le droit commun, sous réserve de respecter les formalités applicables.

Lorsque le locataire fait l’objet d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, le régime change. Le bail en cours ne peut pas être résilié pour le seul défaut de paiement de créances antérieures au jugement d’ouverture. Les loyers antérieurs doivent être déclarés au passif.

Les manquements autres que le défaut de paiement peuvent relever d’un traitement différent, notamment lorsqu’ils sont antérieurs à l’ouverture de la procédure. La nature exacte de l’obligation inexécutée et la chronologie de la procédure deviennent alors déterminantes.

Notre article consacré à la gestion du bail en procédure collective présente les principaux réflexes du bailleur dans cette situation.

En présence d’impayés, il convient également d’articuler la stratégie relative à l’exploitation avec celle du recouvrement. La réforme de 2026 a modifié plusieurs règles concernant les garanties, la mensualisation et les conditions dans lesquelles un preneur peut obtenir la suspension de la clause résolutoire. Ces évolutions sont détaillées dans notre analyse sur le recouvrement des loyers commerciaux après la réforme.

Quels réflexes pour le bailleur ?

Lorsqu’un commerce paraît durablement fermé, le bailleur doit éviter de conclure trop rapidement à la résiliation du bail.

Il doit d’abord :

1. relire précisément le bail et ses avenants ;
2. vérifier l’existence d’une obligation expresse d’exploitation ;
3. identifier les exceptions prévues par le contrat ;
4. interroger le locataire sur les causes et la durée de la fermeture ;
5. conserver l’ensemble des échanges ;
6. faire constater la situation dans la durée ;
7. vérifier l’existence d’impayés ou d’autres manquements ;
8. rechercher si une procédure collective a été ouverte ;
9. choisir entre mise en demeure, commandement visant la clause résolutoire, action judiciaire ou négociation d’une résiliation amiable.

Le commandement ne doit être délivré qu’après vérification de la clause invoquée, de la preuve du manquement et de la possibilité réelle d’y remédier.

Quels réflexes pour le locataire ?

Le locataire qui doit interrompre son activité a intérêt à informer rapidement le bailleur et à documenter les raisons de la fermeture.

Il doit notamment :

• relire l’obligation d’exploitation figurant dans son bail ;
• informer le bailleur par écrit ;
• préciser la durée prévisible de l’interruption ;
• conserver les justificatifs relatifs aux travaux, au sinistre ou à l’empêchement rencontré ;
• solliciter, si nécessaire, une autorisation ou un avenant ;
• maintenir le paiement des loyers et charges ;
• prendre les mesures nécessaires à l’entretien et à la sécurité des locaux ;
• organiser la reprise de l’activité ou la cession du fonds ;
• répondre immédiatement à toute mise en demeure ou tout commandement.

Le silence et l’absence de visibilité augmentent le risque contentieux. Un accord écrit organisant une période de fermeture est généralement préférable à une tolérance informelle dont la portée pourra ensuite être discutée.

Ce qu’il faut retenir

La cessation d’exploitation d’un local commercial n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail.

En l’absence de clause imposant expressément l’exploitation du fonds, la seule fermeture des locaux ne constitue pas nécessairement une faute contractuelle suffisamment grave.

Lorsque le bail contient une obligation d’exploitation, le bailleur peut envisager la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire. Il doit toutefois établir la réalité, la durée et le caractère injustifié de la fermeture.

Même lorsqu’elle ne permet pas de mettre immédiatement fin au bail, l’absence d’exploitation peut compromettre le droit du locataire au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.

La rédaction du contrat, les causes de la fermeture, la preuve réunie et la chronologie des démarches sont donc déterminantes.

Fanny Hurreau et Morgan Jamet
Avocats associés – ARST Avocats