Les dispositions issues de la loi Pinel relatives aux clauses réputées non écrites peuvent être appliquées à un contrat antérieur et en cours au moment de son entrée en vigueur.

L’action tendant à faire reconnaître cette clause réputée non écrite de l’article L. 145-15 du Code de commerce est imprescriptible.

Civ. 3ème. 19 novembre 2020, n°19-20.405.  – Publié au bulletin – Inédit

Dans un arrêt inédit de la troisième chambre civile en date du 19 novembre 2020, la Cour de cassation a précisé les modalités d’application dans le temps des dispositions de l’article L. 145-15 du Code de commerce relatives aux clauses réputées non écrites.

Cet article, modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014, prévoit que sont réputées non écrites les clauses contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. Auparavant, la sanction applicable dans pareille situation était celle de la nullité.

La Cour de cassation rappelle, conformément à sa jurisprudence constante, tout l’intérêt du changement de sanction opéré par la loi Pinel.

En effet, alors que l’action relative à la nullité d’une clause du bail commercial en cours se prescrit dans les deux années qui suivent la signature dudit bail (application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 Code de commerce), l’action tendant désormais à faire reconnaître cette clause réputée non écrite de l’article L. 145-15 du Code de commerce est imprescriptible.

Surtout, le cas d’espèce concernait un bail commercial conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel mais dont l’exécution s’est poursuivie sous l’égide du droit nouveau. La Cour de cassation admet ainsi que les dispositions issues de la loi Pinel relatives aux clauses réputées non écrites puissent être appliquées à un contrat pourtant antérieur et en cours au moment de son entrée en vigueur.

Il semble en résulter que les preneurs pourraient prétendre à l’introduction d’une instance aux fins de voir réputée non écrite une clause d’un bail commercial, sans qu’aucun délai de prescription ne puisse y faire obstacle et même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Cette solution aurait pour conséquence que les preneurs seraient recevables à contester l’application des clauses d’un bail commercial contraires à l’ordre public, à tout moment pendant l’application du bail.