Die Klage, mit der diese Klausel gemäß Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuches als nicht geschrieben angesehen werden soll, ist unverjährbar.
In einem beispiellosen Urteil der dritten Zivilkammer vom 19. November 2020 hat der Kassationsgerichtshof die zeitliche Anwendung der Bestimmungen des ArtikelsL. 145-15 des Handelsgesetzbuches in Bezug auf als ungeschrieben geltende Klauseln klargestellt.
Dieser Artikel, geändert durch das Pinel-Gesetz vom 18. Juni 2014, legt fest, dass Klauseln, die den zwingenden Bestimmungen des Gesetzes über gewerbliche Mietverträge widersprechen, als nichtig gelten. Zuvor war die entsprechende Sanktion in einem solchen Fall die Nichtigkeit des Mietvertrags.
Der Kassationsgerichtshof bekräftigt in Übereinstimmung mit seiner ständigen Rechtsprechung die volle Tragweite der durch das Pinel-Gesetz bewirkten Änderung der Sanktionen.
Während die Klage wegen Nichtigkeit einer Klausel des aktuellen Gewerbemietvertrags einer Verjährungsfrist von zwei Jahren ab Unterzeichnung des Mietvertrags unterliegt (Anwendung der zweijährigen Verjährungsfrist des ArtikelsL. 145-60 des Handelsgesetzbuches), ist die Klage, mit der nunmehr die Nichtigkeit dieser Klausel gemäß Artikel L. 145-15 des Handelsgesetzbuches anerkannt werden soll, unverjährbar.
Der Fall betraf insbesondere einen Gewerbemietvertrag, der vor Inkrafttreten des Pinel-Gesetzes abgeschlossen worden war, dessen Erfüllung aber nach dem neuen Gesetz fortgesetzt wurde. Der Kassationsgerichtshof entschied daher, dass die Bestimmungen des Pinel-Gesetzes über als nicht geschrieben geltende Klauseln auf einen Vertrag anwendbar sind, der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurde und bei dessen Inkrafttreten noch gültig war.
Es scheint, dass Mieter das Recht beanspruchen könnten, ein Verfahren einzuleiten, um eine Klausel in einem Gewerbemietvertrag, ohne dass eine Verjährungsfrist dies verhindern könnte, und zwar selbst dann, wenn der Vertrag vor dem Inkrafttreten des Pinel-Gesetzes geschlossen wurde.
Diese Lösung hätte zur Folge, dass Mieter jederzeit während der Laufzeit des Mietvertrags berechtigt wären, die Anwendung von Klauseln in einem Gewerbemietvertrag anzufechten, die gegen die öffentliche Ordnung verstoßen.