Seit dem Gesetz vom 26. Mai 2026 haben bestimmte Mieter, die einer gewerblichen oder handwerklichen Tätigkeit nachgehen, Anspruch auf monatliche Gewerbemiete . Dieses neue System kann ihr Liquiditätsmanagement erleichtern, setzt jedoch voraus, dass keine unbestrittenen Miet- und Nebenkostenrückstände bestehen. Die Anwendung gestaltet sich kompliziert, wenn gegen den Mieter ein Insolvenz- oder Konkursverfahren läuft und er bis zum Beginn dieses Verfahrens zur Mietzahlung verpflichtet ist.

Von Morgan Jamet und Fanny Hurreau, Anwälte – ARST Avocats

Monatliche Zahlung der Gewerbemiete: Was beinhaltet die Reform?

Das Gesetz Nr. 2026-403 vom 26. Mai 2026 zur Vereinfachung des Wirtschaftslebens schuf den ArtikelL. 145-32-1 des Handelsgesetzbuches. Dieser Artikel ermöglicht es Mietern, die unter seinen Anwendungsbereich fallen, monatliche Mietzahlungen zu erhalten, selbst wenn der Mietvertrag zuvor vierteljährliche Zahlungen vorsah.

Die monatliche Mietzahlung ist daher keine Gefälligkeit, die der Vermieter annehmen oder ablehnen kann. Bei Erfüllung der rechtlichen Voraussetzungen handelt es sich um ein Recht. Die Zahlungsaufforderung tritt mit dem nächsten im Mietvertrag festgelegten Fälligkeitstermin in Kraft.

Die Bestimmung gilt auch für Mietverträge, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes bereits bestanden. Daher reicht eine Klausel, die vierteljährliche Zahlungen vorsieht, allein nicht aus, um einen anspruchsberechtigten Mieter an der Geltendmachung der Miete zu hindern.

Welche Mieter können eine monatliche Zahlung der Gewerbemiete beantragen?

Das neue Recht gilt nicht automatisch für alle Inhaber eines Gewerbemietvertrags. Es betrifft Räumlichkeiten, die für den Einzelhandel, den Großhandel, die Erbringung gewerblicher Dienstleistungen oder die Erbringung handwerklicher Dienstleistungen bestimmt sind.

Vor Einreichung eines Antrags müssen daher sowohl die tatsächlich in den Räumlichkeiten ausgeübte Tätigkeit als auch der vertragliche Zweck des Mietvertrags und der Stand des Mietkontos überprüft werden. Bei bestimmten Mietverträgen für gewerbliche, freiberufliche oder atypische Tätigkeiten kann die Anwendung der Gesetzgebung eine gesonderte Prüfung erfordern.

Welcher Zustand steht im Zusammenhang mit unbezahlter Miete und Gebühren?

Gemäß Artikel L. 145-32-1 ist die monatliche Zahlung der Gewerbemiete an die Bedingung geknüpft, dass keine Zahlungsrückstände bei den für Miete und Gebühren fälligen Beträgen bestehen, sofern diese Beträge nicht Gegenstand einer vorherigen Streitigkeit waren.

Dieses Dokument erfordert drei praktische Prüfungen: das Vorliegen eines überfälligen und unbezahlten Betrags, dessen Einordnung als Miete oder Nebenkosten sowie das mögliche Bestehen einer bereits vor der Antragstellung erhobenen Streitigkeit. Ein einfaches informelles Gespräch oder eine opportunistische, in letzter Minute eingereichte Streitigkeit bietet nicht dieselbe Sicherheit wie ein schriftlicher, detaillierter und rechtlich fundierter Einspruch.

Die parlamentarischen Vorgänge bestätigen die Bedeutung dieser Bedingung. Der Gesetzgeber hat ein Kriterium abgeschafft, das von einer Klage des Vermieters abhängig gewesen wäre, und stattdessen ausschließlich Mietrückstände als Voraussetzung festgelegt. Diese Entwicklung stärkt die Argumentation des Vermieters, die auf einer objektiven Prüfung der Mietabrechnung beruht.

Wie kann ich die monatliche Zahlung der Gewerbemiete beantragen?

Der Text schreibt keine detaillierten Formalitäten vor. In der Praxis muss die Anfrage jedoch nachweisbar und datiert sein. Ein Einschreiben mit Rückschein oder ein anderes schriftliches Dokument, das den Empfang eindeutig belegt, wird empfohlen.

Der Antrag profitiert von der Angabe des Mietvertrags und der Räumlichkeiten, der Beschreibung der ausgeübten Tätigkeit, dem Verweis auf Artikel L. 145-32-1 des Handelsgesetzbuchs, der ausdrücklichen Aufforderung zur monatlichen Zahlung ab dem nächsten Fälligkeitstermin und der Angabe, dass die Mieten und Gebühren auf dem neuesten Stand sind oder dass die strittigen Beträge bereits zuvor bestritten wurden.

Eine Vorabprüfung der Vermieterabrechnung ist ratsam. So wird verhindert, dass der Mieter durch einen offenen Betrag, eine Gebührenanpassung oder eine nicht gezahlte Indexierung in seiner Forderung beeinträchtigt wird. Vermieter ihrerseits müssen auf Grundlage einer korrekten Abrechnung antworten und zwischen unstrittigen Beträgen und solchen, die bereits formell besprochen wurden, unterscheiden.

Was passiert, wenn der Mieter in ein Insolvenzverfahren gerät?

Die monatliche Zahlung der Gewerbemiete stellt eine besondere Schwierigkeit dar, wenn gegen den Mieter ein Insolvenz- oder Konkursverfahren eingeleitet wurde. Es kann vorkommen, dass der Mieter nach Beginn dieses Verfahrens alle Mietzahlungen vollständig geleistet hat, während gleichzeitig noch rückständige Mieten als Verbindlichkeit gelten.

Nehmen wir als Beispiel einen Mietvertrag mit einer vierteljährlichen Miete von 30.000 €. Zum Zeitpunkt der Einleitung des Insolvenzverfahrens ist eine Zahlung von 30.000 € noch ausstehend. Der Vermieter erhebt Klage. Nach dem Urteil führt das Unternehmen seinen Betrieb fort und zahlt die Miete für die Räumlichkeiten wie gewohnt. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung sind keine weiteren Mietzahlungen ausstehend, die Mietschuld aus früheren Zahlungen besteht jedoch weiterhin.

Stellt diese Schuld noch immer einen Zahlungsrückstand dar, der die monatlichen Ratenzahlungen verhindert? Der Text unterscheidet nicht zwischen Schulden, die vor und nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind. Bislang gibt es keine abschließende Rechtsprechung zu dieser Frage.

Warum können die bisherigen Mietzahlungen nicht einfach nachträglich verrechnet werden?

Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens verändert die Regelungen für bestehende Schulden grundlegend. Der Schuldner kann diese grundsätzlich nicht mehr frei zurückzahlen. Individuelle Klagen auf Zahlung oder Kündigung eines Vertrags wegen Zahlungsverzugs sind ausgesetzt oder untersagt. Der Gläubiger muss eine Forderungsanmeldung einreichen und sich den kollektiven Verfahrensregeln unterwerfen.

Umgekehrt sind nachfolgende, rechtmäßig im Rahmen des Verfahrens oder als Gegenleistung für eine dem Schuldner erbrachte Dienstleistung entstandene Schulden zum Fälligkeitstermin zu begleichen. Bei einem fortbestehenden Mietverhältnis ist die Unterscheidung zwischen vorrangigen Verbindlichkeiten und nachfolgenden Mietzahlungen daher unerlässlich.

Die bestehende Schuld wird nicht erlassen, aber der Mieter kann sie nicht frei begleichen, um die in Artikel L. 145-32-1 festgelegte Bedingung zu erfüllen. Genau das macht die Verbindung der beiden Regelungen so heikel.

Erste Interpretation: Etwaige verbleibende Mietrückstände verhindern die monatliche Zahlung der Gewerbemiete

Nach einer vorläufigen Auslegung bleiben überfällige und unbezahlte Mieten objektiv so lange rückständig, bis sie beglichen oder wirksam angefochten werden. Artikel L. 145-32-1 sieht keine spezifische Ausnahme für Insolvenzverfahren vor, und die Einleitung eines solchen Verfahrens führt nicht zum Erlöschen der Ansprüche des Vermieters.

Die Vorarbeiten untermauern diese Analyse: Die Entscheidung, den Fokus auf das bloße Bestehen von Zahlungsrückständen zu legen, anstatt auf rechtliche Schritte zur Zahlung, deutet darauf hin, dass der Gesetzgeber ein von den Möglichkeiten der Beitreibung unabhängiges Rechnungslegungskriterium einführen wollte. Nach dieser Auslegung würden frühere Mietverbindlichkeiten den Anspruch auf monatliche Zahlungen ausschließen.

Zweite Interpretation: Es sollten nur die nachfolgenden Mietzahlungen geprüft werden

Ein anderer Ansatz besteht darin, die Mietsituation im Hinblick auf die Verpflichtungen zu beurteilen, die der Mieter üblicherweise nach Einleitung eines Insolvenzverfahrens erfüllen muss. Dieser Ansatz basiert auf der Annahme, dass eine in den Verbindlichkeiten enthaltene Forderung nicht länger alle Einzelfolgen ihrer Nichtzahlung für die zukünftige Erfüllung des Mietvertrags nach sich ziehen sollte.

Das Insolvenzrecht neutralisiert bereits bestimmte Auswirkungen ausstehender Mietzahlungen. Daher kann ein Vermieter nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens grundsätzlich keine Kündigung eines Mietvertrags aufgrund einer bestehenden Forderung erwirken, sofern die Kündigung noch nicht rechtskräftig war. Diese Logik lässt sich zwar nicht uneingeschränkt anwenden, aber sie kann genutzt werden, um zu argumentieren, dass für die Berechnung der monatlichen Miete nur die nachfolgend ausstehenden Mietzahlungen berücksichtigt werden sollten.

Diese Auslegung steht auch im Einklang mit dem wirtschaftlichen Ziel der Reform: die durch Quartalszahlungen verursachten erheblichen Mittelabflüsse zu reduzieren. Sie würde es einem Unternehmen, das alle seine laufenden Verpflichtungen erfüllt, ermöglichen, von einer Zahlungsvereinbarung zu profitieren, die seine Sanierung fördert. Dieses Ziel allein reicht jedoch nicht aus, um die ausdrückliche Voraussetzung, dass keine ausstehenden Zahlungen vorliegen dürfen, außer Kraft zu setzen.

Stellt eine strittige Forderung auf der Passivseite kein Hindernis mehr dar?

Der Text schließt Beträge, die Gegenstand einer vorherigen Streitigkeit waren, von dieser Bedingung aus. Im Insolvenzverfahren kann der Mieter die vom Vermieter im Rahmen der Haftungsprüfung geltend gemachte Forderung anfechten. Es bleibt zu klären, ob diese Streitigkeit eine „vorherige Streitigkeit“ im Sinne des neuen Artikels darstellt.

Der Begriff „vorläufig“ ist an sich schon mehrdeutig: Muss die Streitigkeit der Aufforderung zur Zahlung der monatlichen Beträge, der Klageerhebung oder dem Urteil zur Einleitung des Verfahrens vorausgehen? Mangels rechtlicher Klärung sind die Chronologie und die Formalität des Schriftwechsels ausschlaggebend.

Streitigkeiten sollten selbstverständlich nur dann berücksichtigt werden, wenn sie auf schwerwiegenden Gründen beruhen: Buchhaltungsfehler, nicht erstattungsfähige Gebühren, strittige Indexierung, bereits geleistete Zahlung oder Nichterfüllung, die eine Ausnahme rechtfertigen könnte. Sie dürfen nicht künstlich zum alleinigen Zweck der monatlichen Rechnungsstellung vorgeschoben werden.

Welche praktischen Verhaltensweisen sollten angewendet werden?

Für den Mieter

Vor Einreichung eines Antrags muss der Mieter sein Mietkonto prüfen, alle vor Einleitung des Insolvenzverfahrens entstandenen Schulden ermitteln, Nachweise über nachfolgende Mietzahlungen sammeln und bereits bestehende Streitigkeiten feststellen. Der Antrag muss klar zwischen deklarierten Verbindlichkeiten und aktuellen Verpflichtungen unterscheiden und erläutern, warum frühere Beträge die monatlichen Zahlungen nicht verhindern sollten.

Wenn das Verfahren bereits läuft, ist es außerdem ratsam, die am Verfahren beteiligten Organe in den Prozess einzubeziehen und sicherzustellen, dass die neue Periodizität mit den Bedingungen der Fortsetzung des Leasingvertrags und dem gewählten Cash-Management vereinbar ist.

Für den Vermieter

Der Vermieter muss die Zulässigkeit der Geschäftstätigkeit, den gewünschten Mietbeginn, die genaue Höhe der Miete und Nebenkosten sowie die Berechtigung der erhobenen Einwände prüfen. Bei bestehenden Verbindlichkeiten ist eine allein auf dem Wortlaut des Gesetzes beruhende Ablehnung zwar begründet, bedarf aber angesichts der Unsicherheit hinsichtlich der Anwendung von Buch VI des Handelsgesetzbuches einer sorgfältigen Begründung.

Es ist außerdem wichtig, zwischen früheren Mietzahlungen, die der Meldepflicht unterliegen, und nachfolgenden, nicht gezahlten Mieten zu unterscheiden, die unter Umständen spezielle rechtliche Schritte ermöglichen. Eine ungenaue Antwort kann diese Unterscheidung verwischen und die Strategie zur Beitreibung oder Beendigung des Mietverhältnisses schwächen.

Fazit: Eine sinnvolle Reform, deren Umsetzung jedoch ungewiss bleibt

Die monatliche Zahlung der Gewerbemiete bietet berechtigten Unternehmen ein unmittelbares Instrument zur Liquiditätssicherung. Außerhalb von Insolvenzverfahren hängt die Umsetzung primär vom Umfang der Geschäftstätigkeit, der Pünktlichkeit der Mietzahlungen und der Qualität des an den Vermieter gerichteten Antrags ab.

In Sicherungs- oder Insolvenzverfahren ist die Situation komplexer. Der Wortlaut des Textes lässt die Argumentation zu, dass etwaige frühere Zahlungsrückstände weiterhin ein Hindernis darstellen. Umgekehrt erlaubt die Logik von Buch VI eine auf die nach Verfahrenseröffnung entstandenen Mietverpflichtungen beschränkte Bemessung.

Solange keine rechtliche Präzedenzentscheidung vorliegt, kann keine dieser beiden Auslegungen als endgültig gelten. Vermieter und Mieter haben daher ein berechtigtes Interesse daran, ihre Position zu dokumentieren, die Zeiträume vor und nach der Anfrage strikt zu trennen und das Risiko eines Rechtsstreits vor Annahme oder Ablehnung der Anfrage abzuwägen.

Häufig gestellte Fragen zu monatlichen Gewerbemietzahlungen

Kann der Vermieter den im Handelsgesetzbuch festgelegten monatlichen Zahlungsplan ablehnen?

Der Vermieter darf den Mietvertrag nicht ablehnen, wenn der Mieter eine unter Artikel L. 145-32-1 fallende Tätigkeit ausübt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt. Eine Ablehnung kann jedoch angefochten werden, wenn die Tätigkeit nicht unter den Anwendungsbereich des Artikels fällt oder unbestrittene Miet- oder Nebenkostenrückstände bestehen.

An welchem ​​Datum beginnt die monatliche Zahlung?

Die Aufforderung tritt mit dem nächsten im Mietvertrag festgelegten Fälligkeitstermin der Zahlung in Kraft. Daher ist es wichtig, den Zeitpunkt des Eingangs der Aufforderung beim Vermieter nachweisen zu können.

Gilt die Reform auch für bereits unterzeichnete Mietverträge?

Ja. Die Bestimmung ist auf Mietverträge anwendbar, die zum Zeitpunkt der Verkündung des Gesetzes vom 26. Mai 2026 in Kraft sind, sofern der Mieter und die Mieträume unter ihren Anwendungsbereich fallen.

Verhindert ein strittiger Zahlungsrückstand die monatlichen Zahlungen?

Der Text schließt Summen aus, die bereits Gegenstand eines Streitfalls waren. Der Streitfall muss berechtigt, schwerwiegend und nachvollziehbar sein. Hinsichtlich der hinreichend langen Vorgeschichte und des Umfangs des Streitfalls kann jedoch diskutiert werden.

Können vor Einleitung eines Insolvenzverfahrens entstandene Mietzahlungen die Geltendmachung von Ansprüchen verhindern?

Das Gesetz regelt diese Frage nicht explizit, und es gibt bisher keine etablierte Rechtsprechung, die eine eindeutige Antwort liefert. Eine Einzelfallprüfung ist erforderlich, insbesondere im Hinblick auf den Zeitpunkt der Schuldenentstehung, deren Feststellung, etwaige Streitigkeiten und nachfolgende Mietzahlungen.

Wenn Sie im Rahmen eines Insolvenzverfahrens Unterstützung bei einem Problem mit der monatlichen Zahlung einer Gewerbemiete benötigen, wenden Sie sich an ARST Avocats. 

Artikel geschrieben von Morgan Jamet