Unterstützung des Franchisenehmers bei der Suche nach Räumlichkeiten und Gebietsreservierungsvertrag

Franchise: Standortsuche und Gebietsreservierungsvertrag

Die Suche nach geeigneten Geschäftsräumen stellt oft eine der größten Herausforderungen für angehende Franchisenehmer dar. Kann der Franchisevertrag bereits vor der Standortsuche unterzeichnet werden? Welche Unterstützung sollte der Franchisegeber leisten? Hilft eine Gebietsreservierungsvereinbarung, diese Suchphase abzusichern?

Der Standort der Verkaufsstelle kann über den Erfolg des gesamten Franchiseprojekts entscheiden. Sichtbarkeit, Erreichbarkeit, Einzugsgebiet, Miethöhe und die Übereinstimmung der Räumlichkeiten mit dem Konzept beeinflussen die Geschäftsaussichten des Franchisenehmers unmittelbar.

Manche Kandidaten unterzeichnen jedoch ihren Franchisevertrag und zahlen eine Eintrittsgebühr, obwohl sie noch keine Gewerbeimmobilie besitzen. Sie verpflichten sich dann, ihr Geschäft innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu eröffnen, ohne unbedingt über den Standort, den Gewerbemietvertrag oder die notwendige Finanzierung zu verfügen.

In dieser Situation kann die vorherige Unterzeichnung eines Gebietsreservierungsvertrags dem potenziellen Franchisenehmer ermöglichen, nach geeigneten Räumlichkeiten zu suchen und gleichzeitig für einen begrenzten Zeitraum von Exklusivität oder Priorität in einem bestimmten Gebiet zu profitieren.

Kann man einen Franchisevertrag unterzeichnen, bevor man die Geschäftsräume gefunden hat?

Kein Text verbietet die Unterzeichnung eines Franchisevertrags, bevor die Räumlichkeiten festgelegt wurden, in denen das Geschäft betrieben werden soll.

Diese Vorgehensweise birgt jedoch erhebliche Risiken. Durch die sofortige Unterzeichnung des Franchisevertrags kann der Kandidat insbesondere Folgendes riskieren:

• die Eintrittsgebühr ganz oder teilweise zu bezahlen;
• sich verpflichten, ihre Verkaufsstelle innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu eröffnen;
• um die Kosten für Schulungen oder die Integration in das Netzwerk zu decken;
• mit der Erfüllung bestimmter vertraglicher Verpflichtungen beginnen;
• Die gezahlten Summen gehen verloren, wenn das Projekt scheitert;
• bei Nichteröffnung besteht die Gefahr der Vertragsbeendigung.

Der potenzielle Franchisenehmer sieht sich daher möglicherweise schon endgültig gebunden, obwohl er noch nicht weiß, ob er geeignete Räumlichkeiten finden, die den Kriterien des Netzwerks entsprechen, einen akzeptablen Gewerbemietvertrag aushandeln und die nötige Finanzierung erhalten kann.

Der sofortige Abschluss des Franchisevertrags muss daher mit Vorsicht erfolgen, wenn der Standort eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg des Projekts ist.

Was ist ein Franchisegebiet-Reservierungsvertrag?

Der Gebietsreservierungsvertrag, manchmal auch territorialer Reservierungsvertrag genannt, ermöglicht es dem Franchisegeber, ein geografisches Gebiet vorübergehend für einen potenziellen Franchisenehmer zu reservieren.

Während der Laufzeit dieses Vertrags verpflichtet sich der Franchisegeber grundsätzlich, dasselbe Gebiet nicht an einen anderen Kandidaten zu vergeben. Der potenzielle Franchisenehmer hat daher eine bestimmte Frist, um:

• Suche nach Gewerbeimmobilien;
• das Einzugsgebiet analysieren;
• die Zustimmung des Franchisegebers bezüglich des Standorts einholen;
• den Gewerbemietvertrag oder den Unternehmenserwerb aushandeln;
• finalisieren Sie Ihren Geschäftsplan;
• um eine Bankfinanzierung zu beantragen;
• die erforderlichen administrativen Verfahren abzuschließen;
• um das Unternehmen zu gründen, das das Franchise-System betreiben wird.

Die Gebietsreservierungsvereinbarung ist daher ein Vorvertrag zum Franchisevertrag. Sie ermöglicht die Organisation des Zeitraums zwischen den ersten Gesprächen mit dem Netzwerk und dem endgültigen Abschluss des Franchisevertrags.

Es darf nicht mit einer verbindlichen Zusage eines Franchisevertrags verwechselt werden. Sein Inhalt muss festlegen, ob die anschließende Unterzeichnung des Franchisevertrags automatisch erfolgt, sobald die festgelegten Bedingungen erfüllt sind, oder ob sie der endgültigen Vereinbarung der Parteien unterliegt.

Ist ein Zonenreservierungsvertrag obligatorisch?

Der Zonenreservierungsvertrag ist rechtlich nicht erforderlich.

Der Franchisegeber kann durchaus direkt mit einem Kandidaten, der noch keine eigenen Geschäftsräume besitzt, einen Franchisevertrag abschließen. Er muss jedoch die mit dieser Vertragsform verbundenen Risiken sorgfältig abwägen, insbesondere wenn er eine Frist für die Eröffnung festlegt und dem Franchisenehmer aktive Unterstützung bei der Suche zusichert.

Wenn noch kein geeigneter Standort gefunden wurde, bietet ein Zonenreservierungsvertrag mehrere Vorteile:

• Dadurch wird ein vorzeitiger Beginn der Laufzeit des Franchisevertrags vermieden;
• Es ermöglicht Ihnen, das Gebiet zu reservieren, ohne sich sofort auf die gesamte Vertragsbeziehung festzulegen;
• Darin werden die von jeder Partei erwarteten Schritte festgelegt;
• Es beschreibt die Rolle des Franchisegebers bei der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten;
• Er regelt, was mit den gezahlten Summen geschieht, falls das Projekt scheitert;
• Es ermöglicht die Festlegung einer Frist für den Abschluss des Projekts.

Dieser Vertrag beseitigt jedoch nicht alle Risiken. Seine Wirksamkeit hängt von der Präzision seiner Formulierung und der Konsistenz der von den Parteien eingegangenen Verpflichtungen ab.

Was sollte der Vertrag zur Zonenreservierung festlegen?

Ein Reservierungsvertrag für ein Franchisegebiet sollte die folgenden Elemente enthalten.

Die genaue Definition des reservierten Bereichs

Das Gebiet muss hinreichend genau identifiziert werden: Gemeinde, Bezirk, Straßenverzeichnis, kartiertes Gebiet, Kilometerradius oder eine Kombination mehrerer Kriterien.

Eine allgemeine Formel wie „Stadtzentrum“ oder „Nordsektor“ kann zu Streitigkeiten führen, wenn sie keine klare Definition der Grenzen des Reservats ermöglicht.

Die Natur des territorialen Schutzes

Im Vertrag muss angegeben werden, ob der Kandidat folgende Vorteile genießt:

• territoriale Exklusivität;
• einer einfachen Priorität;
• eines Erstpräsentationsrechts;
• oder lediglich die Zusage des Franchisegebers, nicht gleichzeitig Verhandlungen mit einem anderen Kandidaten aufzunehmen.

Es muss außerdem geklärt werden, ob sich dieser Schutz nur auf die Einrichtung einer physischen Verkaufsstelle bezieht oder ob er sich auch auf andere Vertriebskanäle erstreckt: Online-Verkäufe, Lieferungen, Eckläden, Niederlassungen in Einkaufszentren oder die Eröffnung unter einer anderen Marke derselben Unternehmensgruppe.

Die Dauer der Reservierung

Die Reservierung muss zeitlich begrenzt sein. Ihre Dauer muss ausreichend sein, um eine gründliche Suche nach geeigneten Räumlichkeiten und die Sicherstellung der Finanzierung zu ermöglichen, ohne dass ein Gebiet für den Franchisegeber auf unbestimmte Zeit gebunden wird.

Der Vertrag kann eine Verlängerung vorsehen, wenn der Kandidat fortgeschrittene Fortschritte nachweist, beispielsweise wenn ein Mietvertrag ausgehandelt oder ein Finanzierungsantrag bearbeitet wird.

Die Eigenschaften der gewünschten Räumlichkeiten

Die Kriterien für die Validierung der Räumlichkeiten müssen so objektiv wie möglich definiert werden:

• minimale und maximale Oberfläche;
• Lage und Sichtbarkeit;
• Zugänglichkeit;
• Fußgänger- oder Fahrzeugverkehr;
• Merkmale des Einzugsgebiets;
• Lieferoptionen;
• Parken;
• Extraktions- oder technische Ausrüstung;
• Zweck des Gewerbemietvertrags;
• Höchstbetrag der Miete und Gebühren;
• notwendige Arbeiten;
• Einhaltung der geltenden Normen.

Diese Kriterien ermöglichen es dem Kandidaten, seine Suche effektiv zu steuern und das Risiko einer späten Ablehnung durch den Franchisegeber zu begrenzen.

Die Pflichten des Franchise-Nehmer-Kandidaten

Der Vertrag kann verlangen, dass der Kandidat regelmäßig unternommene Schritte nachweist: die Nutzung einer Immobilienagentur, Besichtigungen, Einreichung von Unterlagen, Beantragung von Finanzierungen oder die regelmäßige Vorlage eines Fortschrittsberichts.

Diese Verpflichtungen müssen mit der Unabhängigkeit des Franchise-Nehmer-Kandidaten vereinbar sein und dürfen nicht dazu führen, dass ihm/ihr unrealistische Verpflichtungen auferlegt werden.

Die vom Franchisegeber zugesagte Unterstützung

Der Vertrag muss die vom Franchisegeber angebotene Unterstützung genau beschreiben:

• Übermittlung der Umsetzungskriterien;
• Analyse der vorgeschlagenen Standorte;
• Besichtigung der Räumlichkeiten;
• Untersuchung des Einzugsgebiets;
• Bestätigung oder begründete Ablehnung des Standorts;
• Prüfung des Entwurfs des Gewerbemietvertrags;
• Unterstützung bei Verhandlungen mit dem Vermieter;
• Vorbereitung der für die Banken bestimmten Akte;
• Kontaktaufnahme mit Finanzexperten oder Immobilienfachleuten.

Je genauer die vertraglichen oder werblichen Unterlagen diese Unterstützung beschreiben, desto besser muss der Franchisegeber nachweisen können, dass er sie tatsächlich geleistet hat.

Der gezahlte Betrag und seine Rückzahlungsbedingungen

Der Vertrag muss Folgendes klarstellen:

• die Höhe der Buchungsgebühr;
• seiner rechtlichen Natur;
• die Dienstleistungen, die es vergütet;
• die Bedingungen für den Abzug vom Teilnahmegeld;
• Situationen, in denen es unter der Kontrolle des Franchisegebers bleibt;
• die Bedingungen, unter denen es ganz oder teilweise zurückgegeben werden muss.

Es sollte nicht davon ausgegangen werden, dass eine für eine Reservierung geleistete Anzahlung automatisch zurückerstattet wird, wenn der Antragsteller keine Unterkunft findet. Das Schicksal dieser Anzahlung hängt primär von den Vertragsbedingungen, deren Gültigkeit und den Umständen der Kündigung ab.

Muss das DIP (Public Information Document) vor dem Zonenreservierungsvertrag eingereicht werden?

Gemäß ArtikelL. 330-3 des Handelsgesetzbuches ist die Übermittlung eines vorvertraglichen Informationsdokuments(DIP) mindestens zwanzig Tage vor der Unterzeichnung des Vertrags oder vor der Zahlung eines vor Vertragsabschluss fälligen Betrags erforderlich.

Wenn eine Reservierungsvereinbarung Teil des Franchisevertragsprozesses ist und die Zahlung einer Anzahlung beinhaltet, sollte die vorherige Aushändigung des Offenlegungsdokuments (DIP) unbedingt in Betracht gezogen werden. In der Praxis empfiehlt es sich, dem potenziellen Franchisenehmer das DIP mindestens zwanzig Tage vor Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung oder Zahlung der entsprechenden Anzahlung zukommen zu lassen.

Das vorvertragliche Informationsdokument (DIP) muss Angaben zur Identität und Erfahrung des Franchisegebers, zum Zustand des Netzwerks, zu den Hauptmerkmalen des Marktes und zu den wesentlichen Bedingungen des künftigen Vertrags enthalten.

Es ist jedoch wichtig, zwischen dem im Offenlegungsdokument enthaltenen Marktüberblick und einer fundierten Standortanalyse oder einer individuellen Finanzprognose zu unterscheiden. Der Franchisegeber sollte keine allgemeine Studie als Garantie für die zukünftige Rentabilität des Standorts präsentieren.

Welche Unterstützung sollte der Franchisegeber bei der Suche nach geeigneten Räumlichkeiten leisten?

Der Franchisegeber ist grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Franchisenehmer Räumlichkeiten zur Verfügung zu stellen. Der Franchisenehmer bleibt ein selbstständiger Unternehmer und ist für seine Projekt- und Betriebsentscheidungen selbst verantwortlich.

Wenn jedoch in den vorvertraglichen Informationsdokumenten, dem Reservierungsvertrag, dem Franchisevertrag, dem Betriebshandbuch oder den kommerziellen Dokumenten Unterstützung bei der Suche nach Räumlichkeiten zugesichert wird, muss der Franchisegeber die eingegangenen Verpflichtungen einhalten.

Der Umfang dieser Verpflichtung hängt dann vom Wortlaut der Vertrags- und Werbeunterlagen ab.

Eine Klausel, die lediglich die Mitteilung von Standortkriterien vorschreibt, verpflichtet den Franchisegeber nicht zwangsläufig zur aktiven Suche nach geeigneten Räumlichkeiten. Eine Zusage, die Standortanalysen, Besichtigungen, die Prüfung von Mietverträgen, Verhandlungen mit Vermietern oder die Vorbereitung von Bankgesprächen umfasst, impliziert hingegen eine konkretere Verpflichtung.

Der Franchisegeber muss in der Lage sein, Nachweise aufzubewahren:

• Austausch mit dem Kandidaten;
• Räumlichkeiten untersucht;
• durchgeführte Besuche;
• geäußerte Meinungen;
• Gründe für die Bestätigung oder Ablehnung;
• Anmerkungen zum Pachtvertrag;
• Mit den Geldgebern wurden Schritte unternommen.

Kann eine beschränkte Unterstützung eine Haftung des Franchisegebers begründen?

Das Pariser Berufungsgericht hat in einem Urteil vom 30. März 2022 über diese Frage entschieden.

In diesem Fall hatten zwei Kandidaten ein vorvertragliches Informationsdokument (DIP) und anschließend einen Franchisevertrag unterzeichnet, der die Zahlung einer Eintrittsgebühr von 50.000 Euro und die Eröffnung eines Restaurants innerhalb von sechs Monaten vorsah. Es war keine Vereinbarung zur Reservierung eines Zwischengebiets abgeschlossen worden.

Die Franchisenehmer konnten keine geeigneten Räumlichkeiten finden oder eine Finanzierung sichern. Sie kritisierten den Franchisegeber für unzureichende Unterstützung bei der Standortsuche und im Umgang mit Banken.

Das Gericht stellte insbesondere fest, dass der Vertragsprozess keine Gebietsreservierungsphase vorsah, die es den Kandidaten ermöglicht hätte, vor Unterzeichnung des Franchisevertrags nach einem Standort zu suchen und ihren Markt zu analysieren.

Sie verglich außerdem die tatsächlich geleistete Hilfe mit den in den Vertrags- und Werbeunterlagen beworbenen Leistungen: Vorbereitung auf Bankgespräche, Überprüfung von Mietverträgen und Standorten sowie Unterstützung bei Verhandlungen mit Vermietern und Verkäufern.

Das Gericht befand, dass die geleistete Unterstützung den angekündigten Zusagen nicht entsprochen habe und ordnete an, dass der Franchisegeber die Franchisenehmer entschädigen müsse.

Die Kündigung wurde dennoch aufgrund eines gemeinsamen Verschuldens entschieden. Die Franchisenehmer hatten den Vertrag ohne vorherige Ankündigung beendet und sich einem anderen Projekt zugewandt, während der Franchisegeber eine Verlängerung der Suchfrist angeboten hatte.

Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass ein Zonenreservierungsvertrag grundsätzlich verpflichtend wäre. Sie zeigt jedoch, dass die Organisation der vertraglich vereinbarten Reise und die Effektivität der zugesagten Unterstützung bei der Beurteilung der jeweiligen Verantwortlichkeiten der Parteien berücksichtigt werden können.

CA Paris, Abteilung 5, Kammer 4, 30. März 2022, Nr. 20/06507.

Was tun, wenn die Räumlichkeiten innerhalb der vorgegebenen Zeit nicht gefunden werden?

Bewerber, die Schwierigkeiten haben, sollten nicht bis zum Ablauf der Bewerbungsfrist warten.

Der Antragsteller muss den Franchisegeber informieren, seine Recherchen belegen und gegebenenfalls eine Verlängerung des Reservierungsvertrags oder der Eröffnungsfrist beantragen. Jegliche Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung, der Standortgenehmigung oder den Mietvertragsverhandlungen sind schriftlich mitzuteilen.

Vor der Kündigung des Vertrags ist es außerdem ratsam:

• die Kündigungsklauseln zu prüfen;
• um zu prüfen, ob eine förmliche Mitteilung erforderlich ist;
• um die zugesagte Hilfe formell zu beantragen;
• einen angemessenen zusätzlichen Zeitrahmen vorschlagen;
• um Nachweise über die unternommenen Schritte zu erhalten;
• die dem anderen Beteiligten zuzuschreibenden Mängel genau zu identifizieren.

Eine übereilte Kündigung kann dazu führen, dass der Kandidat eine gewisse Verantwortung trägt, selbst wenn die Unterstützung des Franchisegebers unzureichend war.

Sollte die Franchisevergabe an die Bedingung geknüpft sein, dass Räumlichkeiten und Finanzierung bereitgestellt werden?

Wird der Franchisevertrag vor der endgültigen Fertigstellung des Projekts unterzeichnet, empfiehlt es sich, ausreichend präzise aufschiebende Bedingungen aufzunehmen.

Dies könnte sich beziehen auf:

• Erhalt von vom Franchisegeber bestätigten Räumlichkeiten;
• die Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrags, der den Bedürfnissen des Unternehmens entspricht;
• Einholung von Bankfinanzierungen;
• Einholung der erforderlichen behördlichen Genehmigungen;
• das Fehlen jeglicher technischer Hindernisse für die Ausstattung der Räumlichkeiten;
• die Gründung des Unternehmens des Franchisenehmers.

Der Vertrag muss den Zeitrahmen für die Erfüllung dieser Bedingungen, die vom Kandidaten erwarteten Schritte und das Schicksal bereits gezahlter Beträge festlegen.

Eine schlecht formulierte aufschiebende Bedingung kann eine zusätzliche Streitquelle darstellen. Insbesondere muss geklärt werden, ob die Bedingung als nicht erfüllt gilt, wenn der Kandidat die zu ihrer Erfüllung erforderlichen Schritte nicht unternimmt.

Wie kann die Suche nach Gewerbeimmobilien gesichert werden?

Für den Franchisegeber beinhaltet die Sicherung des Prozesses insbesondere Folgendes:

• einen geeigneten Zonenreservierungsvertrag auf den Weg bringen;
• Harmonisierung des vorvertraglichen Informationsdokuments, des Reservierungsvertrags, des Franchisevertrags und der Marketingmaterialien;
• keine Hilfe versprechen, die tatsächlich nicht geleistet werden kann;
• die Kriterien für die Validierung der Prämissen formalisieren;
• die Rückverfolgbarkeit der Unterstützung organisieren;
• um genau über das Schicksal der Buchungsgebühr und der Eintrittsgebühr zu entscheiden.

Dem potenziellen Franchisenehmer wird Folgendes empfohlen:

• Unterschreiben Sie den endgültigen Vertrag nicht zu schnell;
• überprüfen Sie Dauer und Umfang der Gebietsreservierung;
• den Entwurf des Gewerbemietvertrags analysieren lassen;
• geeignete Vorbedingungen aushandeln;
• um eigene Finanzprognosen zu erstellen;
• Bitten Sie schriftlich um die zugesagte Hilfe;
• um Belege für all Ihre Recherchen zu haben.

Unterstützung der ARST Avocats

Die Standortsuche sollte vor der Eröffnung des Franchise-Unternehmens nicht als bloße Formalität betrachtet werden. Sie muss in die vertragliche und finanzielle Struktur des Projekts integriert werden.

ARST Avocats unterstützt Franchisegeber und Franchisenehmer bei der Ausarbeitung und Verhandlung des vorvertraglichen Informationsdokuments (DIP), des Gebietsreservierungsvertrags, des Franchisevertrags und des Gewerbemietvertrags sowie bei Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Scheitern des Betriebs.

Zur Absicherung der Entwicklung eines Netzwerks oder eines Implementierungsprojekts können Sie sich an unsere für Vertrags- und Vertriebsrecht.

Morgan Jamet,
Partneranwalt – ARST Avocats