Entreprises en difficulté et restructuring
Avocat bail commercial en procédure collective, bailleur ou locataire
L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire n'entraîne pas, à elle seule, la résiliation du bail commercial. Le bailleur ne peut agir pour des loyers impayés depuis le jugement qu'après un délai de 3 mois. Les loyers antérieurs se déclarent au passif. ARST Avocats défend locataires, bailleurs et repreneurs, du jugement d'ouverture à l'audience.
- Incontournable 2026Classement Décideurs, restructuring
- Locataires, bailleurs, repreneursDu jugement d'ouverture à l'audience
- Fanny HurreauAvocate référente
Le bail commercial est-il résilié quand le locataire entre en procédure collective ?
Non, pas automatiquement. Le Code de commerce interdit toute résiliation fondée sur le seul fait de l'ouverture d'une procédure, en sauvegarde et en redressement (art. L. 622-13, I) comme en liquidation (art. L. 641-11-1, I). Le bail reste un contrat en cours, avec ses loyers, ses charges et ses clauses.
L'administrateur, ou le liquidateur en liquidation, décide ensuite de poursuivre ou non le contrat (art. L. 622-13, II et L. 641-11-1, II). S'il y renonce, le bail est résilié au jour où le bailleur en est informé (art. L. 622-14, 1° et L. 641-12, 1°). Le bailleur peut alors demander des dommages et intérêts, à déclarer au passif.
Une limite à connaître : un bail déjà résilié par une décision définitive avant le jugement d'ouverture n'est plus un contrat en cours. Ces protections ne jouent pas.
Le bail à l'ouverture
Pourquoi un litige de bail en procédure collective se joue sur un calendrier
Notre lecture est simple : dans ces dossiers, les droits se perdent moins sur le fond que sur les dates. Trois comptent.
- Le jugement d'ouverture fait courir les 3 mois pendant lesquels le bailleur ne peut pas agir pour les loyers impayés depuis l'ouverture.
- La publication au BODACC fait courir les 2 mois pour déclarer les loyers antérieurs, à peine de forclusion.
- La décision du juge-commissaire est le moment où l'on vérifie si les loyers postérieurs restent impayés.
Le point de départ des 3 mois dépend du parcours de la procédure. Si le redressement ou la sauvegarde est converti en liquidation, il reste le jugement d'ouverture initial (Cass. com., 19 févr. 2013, n° 12-13.662). Si la liquidation est ouverte après la résolution d'un plan, il s'agit d'une nouvelle procédure et le délai court à compter du jugement de résolution (Cass. com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576).
Trois dates qui comptent
- Le jugement d'ouvertureLe bailleur ne peut pas agir pour les loyers impayés depuis l'ouverture.
- La publication au BODACCDéclarer les loyers antérieurs, à peine de forclusion.
- La décision du juge-commissaireLe moment où l'on vérifie si les loyers postérieurs restent impayés.
Locataire en procédure collective, que payer et que risquez-vous ?
Les loyers et charges dus pour l'occupation des locaux après le jugement d'ouverture se paient à leur échéance (art. L. 622-17, I et L. 641-13, I). Ce sont eux qui protègent le bail.
À l'inverse, en sauvegarde comme en redressement, le jugement d'ouverture interdit de payer les dettes nées avant lui (art. L. 622-7, I). Régler spontanément un arriéré pour apaiser le bailleur est donc une erreur : le paiement peut être annulé, à la demande de tout intéressé ou du ministère public, pendant 3 ans (art. L. 622-7, III).
Fermer un site ne met pas le bail en péril à ce titre. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation n'entraîne pas la résiliation du bail, même si l'entreprise loue plusieurs immeubles (art. L. 622-14).
Si un loyer postérieur reste impayé, le bailleur peut agir après 3 mois. Mais tant que le juge-commissaire n'a pas statué, payer les sommes dues écarte sa demande : le juge vérifie, au jour où il statue, que les loyers postérieurs demeurent impayés (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177).
Un bailleur vous écrit après le jugement d'ouverture ? Parlons de votre situation avant de répondre.
Bailleur d'un locataire en procédure collective, comment protéger vos loyers ?
Deux régimes se superposent, selon la date de naissance de la dette.
Les loyers antérieurs au jugement ne se réclament plus au locataire. Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit les actions en paiement et en résolution du bail pour défaut de paiement (art. L. 622-21, I). Il faut déclarer la créance au mandataire judiciaire dans les 2 mois de la publication du jugement au BODACC (art. L. 622-24 et R. 622-24). Ce délai est augmenté de 2 mois pour le créancier qui ne demeure pas en France métropolitaine, si la procédure est ouverte en métropole. Sans déclaration à temps, la créance est atteinte par la forclusion. Un relevé de forclusion n'est possible que sous conditions (art. L. 622-26).
Les loyers postérieurs au jugement doivent être payés à leur échéance. S'ils restent impayés, deux voies s'ouvrent, dans les deux cas pas avant l'expiration des 3 mois :
- la requête au juge-commissaire (art. L. 622-14, 2° et L. 641-12, 3°), qui ne suppose pas de commandement de payer lorsque le bailleur n'invoque pas la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-20.973) ;
- l'action fondée sur la clause résolutoire du bail, qui passe par un commandement de payer resté sans effet pendant un mois (art. L. 145-41).
Le choix entre les deux dépend du comportement du débiteur. Un locataire qui règle au dernier moment fait échouer la requête, puisque le juge apprécie la dette au jour où il statue. La voie de la clause résolutoire laisse un mois au preneur après le commandement, mais elle est encadrée par le régime des délais de grâce. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 l'a durci pour les demandes introduites depuis son entrée en vigueur, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026. Pour obtenir des délais de paiement ou la suspension de la clause pour non-paiement des loyers, le preneur doit démontrer sa capacité à apurer sa dette. Il doit aussi avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience (art. L. 145-41). Nous détaillons cette réforme dans notre analyse de la loi du 26 mai 2026.
Que devient le bail en cas de liquidation ou de cession d'entreprise ?
En liquidation judiciaire, le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat, avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent. Toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite (art. L. 641-12).
Lorsque le tribunal arrête un plan de cession, le jugement emporte cession des contrats qu'il juge nécessaires au maintien de l'activité. Ils sont exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture, nonobstant toute clause contraire (art. L. 642-7). Il peut aussi autoriser le repreneur à adjoindre des activités connexes ou complémentaires à celle prévue au bail, après avoir entendu ou dûment appelé le bailleur.
Pour un repreneur, le bail est donc une pièce du dossier d'offre à examiner dès le départ : destination des locaux, loyers arriérés, clauses de cession.
- Peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat.
- Toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.art. L. 641-12
- Le jugement emporte cession des contrats nécessaires au maintien de l'activité.
- Exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture, nonobstant toute clause contraire.art. L. 642-7
- Activités connexes ou complémentaires : le bailleur est entendu ou dûment appelé.
Trois erreurs à éviter
- Payer un arriéré antérieur de sa propre initiative, côté locataire. Le paiement peut être annulé pendant 3 ans.
- Laisser expirer les 2 mois de déclaration, côté bailleur. La créance antérieure est alors atteinte par la forclusion.
- Déposer une requête sans suivre les paiements, côté bailleur. Si le locataire a réglé les loyers postérieurs avant que le juge statue, la demande est rejetée.
Les situations que nous traitons
Fermeture de sites en redressement
Une enseigne en redressement judiciaire ferme deux points de vente déficitaires. Pendant la période d'observation, ce défaut d'exploitation n'entraîne pas la résiliation du bail, nonobstant toute clause contraire.
Ouverture découverte au BODACC
Un bailleur apprend par le BODACC l'ouverture d'une procédure contre son locataire, qui lui doit plusieurs loyers. Le délai de 2 mois pour déclarer sa créance court déjà.
Loyers courants impayés
Trois mois après le jugement d'ouverture, les loyers courants ne sont toujours pas réglés. Le bailleur peut saisir le juge-commissaire, et le locataire peut encore régulariser avant que le juge statue.
Reprise d'un fonds à la barre
Un repreneur veut conserver les locaux d'un fonds en redressement. En arrêtant le plan de cession, le tribunal détermine les contrats nécessaires à l'activité, dont le bail peut faire partie.
Comment se déroule notre accompagnement
Lecture du bail et du calendrier
Nous relevons la date du jugement d'ouverture, celle de sa publication au BODACC, la nature de la procédure et les clauses du bail, puis nous fixons chaque échéance.
Choix de la stratégie
Côté bailleur, déclaration de créance, suivi des loyers postérieurs et choix entre requête et clause résolutoire. Côté locataire, paiement des loyers courants et échanges sur la poursuite du bail.
Échanges avec les organes de la procédure
Nous dialoguons avec l'administrateur, le mandataire judiciaire ou le liquidateur, et préparons les demandes au juge-commissaire.
Audience et exécution
Nous défendons votre position devant le juge-commissaire ou le tribunal, puis suivons l'exécution de la décision, du plan ou de la cession.
Sauvegarde, redressement ou liquidation, quelles différences pour le bail ?
Le régime du bail est proche dans les trois procédures, avec des textes distincts. Les règles de la sauvegarde s'appliquent au redressement judiciaire par renvoi (art. L. 631-14).
Mêmes règles, par renvoi (art. L. 631-14)Textes distincts
| Question | Sauvegarde ou redressement judiciaire | Liquidation judiciaire |
|---|---|---|
| Qui décide de poursuivre le bail ? | L'administrateur (art. L. 622-13, II) | Le liquidateur (art. L. 641-11-1, II) |
| Si l'organe y renonce | Résiliation au jour où le bailleur en est informé (art. L. 622-14, 1°) | Même règle (art. L. 641-12, 1°) |
| Loyers postérieurs au jugement | Payés à leur échéance (art. L. 622-17, I) | Payés à leur échéance (art. L. 641-13, I) |
| Action du bailleur pour loyers postérieurs impayés | Pas avant 3 mois à compter du jugement d'ouverture (art. L. 622-14, 2°) | Mêmes conditions (art. L. 641-12, 3°) |
| Loyers antérieurs au jugement | Déclaration sous 2 mois, pas d'action en paiement (art. L. 622-21, L. 622-24) | Déclaration sous 2 mois (art. L. 641-3, L. 622-24, R. 622-24). Action en résiliation pour causes antérieures dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation (art. L. 641-12, 2°) |
Questions fréquentes sur le bail commercial en procédure collective
Une liquidation judiciaire met-elle fin au bail commercial ?
Non, pas à elle seule. L'ouverture de la liquidation n'entraîne pas la résiliation du contrat en cours (art. L. 641-11-1, I). Le liquidateur peut mettre fin au bail, qui est alors résilié au jour où le bailleur en est informé, ou le céder aux conditions prévues au contrat (art. L. 641-12). Le bailleur peut aussi agir pour des loyers postérieurs impayés, après 3 mois. Pour des causes de résiliation antérieures au jugement, il doit saisir le juge-commissaire dans les 3 mois de la publication du jugement de liquidation (art. L. 641-12, 2°).
Locataire en redressement, quand puis-je agir pour les loyers impayés ?
Pour les loyers dus après le jugement d'ouverture, le bailleur ne peut agir qu'au terme d'un délai de 3 mois à compter de ce jugement. Si le paiement intervient avant l'expiration du délai, il n'y a pas lieu à résiliation (art. L. 622-14, 2°). Pour les loyers antérieurs, aucune action en paiement n'est possible : la créance doit être déclarée dans les 2 mois de la publication au BODACC.
Puis-je fermer mon local pendant la période d'observation ?
Oui, sans risque de résiliation pour ce seul motif. Nonobstant toute clause contraire, le défaut d'exploitation pendant la période d'observation, dans un ou plusieurs immeubles loués par l'entreprise, n'entraîne pas la résiliation du bail (art. L. 622-14). Cela ne dispense pas de payer les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, dont l'impayé permet d'agir en résiliation après 3 mois.
Mes loyers impayés avant le jugement sont-ils perdus ?
Non, mais ils ne se réclament plus au locataire. Le bailleur doit les déclarer au mandataire judiciaire dans les 2 mois de la publication du jugement au BODACC (art. L. 622-24 et R. 622-24). Sans déclaration dans le délai, la créance est atteinte par la forclusion, et un relevé de forclusion n'est possible que sous conditions (art. L. 622-26). Le paiement dépend ensuite de la procédure et du plan.
Peut-on céder son bail pendant une procédure collective ?
Oui, dans un cadre précis. En liquidation, le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat, la clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire étant réputée non écrite (art. L. 641-12). Dans un plan de cession, le jugement qui arrête le plan emporte cession des contrats nécessaires à l'activité, exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture (art. L. 642-7).
Qui paie les loyers pendant la période d'observation ?
L'entreprise en procédure paie à leur échéance les loyers et charges dus pour l'occupation des locaux après le jugement d'ouverture (art. L. 622-17, I). Lorsqu'ils ne sont pas payés à l'échéance, ils sont payés par privilège avant les autres créances, sous réserve d'exceptions (art. L. 622-17, II). L'impayé permet aussi au bailleur d'agir en résiliation après 3 mois.
- 3 moisÀ compter du jugement d'ouverture, avant d'agir en résiliation pour des loyers impayés depuis l'ouverture.
- 2 moisÀ compter de la publication du jugement au BODACC, pour déclarer les loyers antérieurs.
- 3 ansDurée pendant laquelle le paiement d'une dette antérieure, fait en violation de l'interdiction de payer, peut être annulé.
Contenu préparé par le département restructuring et entreprises en difficulté d'ARST Avocats. Avocate référente : Fanny Hurreau, avocate associée, barreau des Hauts-de-Seine. Règles vérifiées sur le Code de commerce et les arrêts de la Cour de cassation. Mis à jour en octobre 2026.