La réforme des baux commerciaux 2026, issue de la loi du 26 mai 2026, modifie plusieurs mécanismes essentiels du statut des baux commerciaux, tant pour les bailleurs que pour les preneurs.
À retenir
- Droit de préférence : la loi précise ce qu’est un « local à usage commercial ou artisanal » pour l’application du droit de préférence du locataire ; les bureaux et entrepôts en sont exclus.
- Mensualisation du loyer : certains preneurs (commerce de détail ou de gros, prestations de services commerciales ou artisanales) peuvent désormais imposer la mensualisation, même pour les baux en cours ; c’est une règle d’ordre public.
- Indexation – clauses « tunnel » : les clauses qui plafonnent la variation de l’indice sont expressément admises si le tunnel est symétrique (mêmes bornes à la hausse et à la baisse), sous réserve du respect des règles du Code monétaire et financier.
- Garanties : pour certains baux, l’ensemble des garanties de toute nature (dépôt, cautions, etc.) est plafonné à trois mois de loyer ; les modalités de restitution et le sort des garanties en cas de vente de l’immeuble sont encadrés.
- Clause résolutoire : obtenir des délais et la suspension de ses effets en cas d’impayés suppose désormais, en plus, la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience et la démonstration de la capacité à apurer la dette.
- Le droit de préférence du locataire est précisé
La première modification concerne le droit de préférence dont bénéficie le locataire commercial lorsque le propriétaire envisage de vendre le local loué.
L’article L. 145‑46‑1 du Code de commerce prévoit en effet que, sous réserve des exceptions qu’il énumère, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre doit préalablement en informer son locataire. Cette notification vaut offre de vente au profit de ce dernier.
La loi du 26 mai 2026 ne remet pas en cause ce mécanisme. Elle vient en revanche préciser une question essentielle : qu’entend‑on par « local à usage commercial ou artisanal » pour l’application de ce droit de préférence ?
L’article L. 145‑46‑1, tel que modifié par la loi du 26 mai 2026, définit désormais le local à usage commercial comme celui destiné, à titre principal, à une activité de commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial.
Sont également inclus les réserves et emplacements attenants affectés à ces activités.
En revanche, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont expressément exclus de cette définition.
Le texte définit également le local artisanal comme celui destiné principalement à l’exercice d’une activité professionnelle indépendante de production, transformation, réparation ou prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, en incluant là encore les réserves et emplacements attenants affectés à l’activité, mais en excluant les entrepôts.
Cette précision législative est loin d’être purement sémantique.
La qualification du local détermine en effet l’existence même du droit de préférence du locataire et, par conséquent, les diligences que doit accomplir le propriétaire avant de céder son bien.
Pour les opérations de cession, la première question à se poser reste donc celle du champ d’application du droit de préférence.
La nouvelle définition s’applique aux mutations intervenues après la promulgation de la loi.
- Réforme des baux commerciaux 2026 : la mensualisation du loyer devient un droit pour certains preneurs
Dans de nombreux baux commerciaux, le loyer est traditionnellement stipulé payable trimestriellement, d’avance ou à terme échu.
La loi du 26 mai 2026 permet désormais à certains preneurs de remettre en cause cette périodicité contractuellement convenue.
Le nouvel article L. 145‑32‑1 du Code de commerce prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur en fait la demande.
Quels sont les preneurs concernés ?
Ce droit n’est pas ouvert à tous les titulaires d’un bail commercial.
Il concerne les locaux destinés à l’exercice :
- d’une activité de commerce de détail ;
- d’une activité de commerce de gros ;
- de prestations de services à caractère commercial ;
- ou de prestations de services à caractère artisanal.
La mensualisation constitue donc un droit attaché à certaines activités et non, de manière générale, à tout bail soumis au statut des baux commerciaux.
Le législateur l’a en outre subordonnée à la situation du preneur : celui‑ci ne doit pas présenter d’arriérés dans le paiement des loyers et charges, sous réserve des sommes ayant fait l’objet d’une contestation préalable.
Comment demander la mensualisation ?
Le texte n’impose aucun formalisme particulier.
En pratique, le preneur aura néanmoins tout intérêt à formuler sa demande par écrit et par un moyen lui permettant d’en établir avec certitude la date.
Lorsque les conditions sont réunies, la mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail.
L’intérêt économique du dispositif est évident : pour un commerçant jusqu’alors tenu de décaisser trois mois de loyer en une seule fois, la mensualisation permet de lisser la charge locative et de faciliter la gestion de sa trésorerie.
Une disposition d’ordre public applicable aux baux en cours
La portée juridique du dispositif est d’autant plus importante que le nouvel article L. 145‑32‑1 est visé par l’article L. 145‑15 du Code de commerce.
Le droit à la mensualisation présente donc un caractère d’ordre public.
Une clause imposant définitivement un règlement trimestriel ne peut ainsi faire obstacle à une demande remplissant les conditions légales. Une renonciation anticipée à ce droit serait, de la même manière, inopposable au preneur.
Surtout, le législateur a expressément prévu l’application de ce nouveau droit aux baux qui étaient déjà en cours lors de la promulgation de la loi.
Il n’est donc pas nécessaire d’attendre la conclusion ou le renouvellement du bail.
Pour les bailleurs disposant d’un portefeuille de baux et les enseignes exploitant plusieurs établissements, cette modification peut justifier un audit immédiat des contrats concernés.
Sur ce point, la réforme des baux commerciaux 2026 conduit donc bailleurs et preneurs à vérifier immédiatement la périodicité de paiement prévue dans leurs contrats.
- Les clauses d’indexation « tunnel » sont désormais expressément consacrées
La réforme des baux commerciaux 2026 intervient également sur un sujet qui a donné lieu à un contentieux abondant au cours des dernières années : l’indexation des loyers commerciaux.
La jurisprudence a notamment été amenée à se prononcer sur les clauses excluant toute diminution du loyer en cas de baisse de l’indice.
Ces clauses, qui permettent à l’indexation de jouer à la hausse mais neutralisent ses effets à la baisse, ont suscité un important contentieux autour du principe de réciprocité de l’indexation et de l’application des articles L. 145‑39 du Code de commerce et L. 112‑1 du Code monétaire et financier.
Une consécration légale des clauses tunnel symétriques
Le nouvel article L. 145‑38‑1 du Code de commerce permet désormais expressément aux parties de prévoir une clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.
Le législateur consacre ainsi ce que la pratique qualifie de « clause tunnel ».
Une clause pourrait, par exemple, limiter à + 3 % ou – 3 % la variation annuelle prise en compte.
L’objectif est de permettre aux parties de se prémunir contre une évolution trop brutale de l’indice sans remettre en cause le principe même de l’indexation.
La symétrie reste la condition essentielle
La réforme ne permet cependant pas de neutraliser les baisses de l’indice au seul bénéfice du bailleur.
Le tunnel doit fonctionner dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse.
C’est précisément cette symétrie qui permet de distinguer la clause désormais expressément autorisée des clauses qui ont été sanctionnées par la jurisprudence parce qu’elles ne permettaient à l’indexation de jouer que dans un sens.
Il convient également de relever que le nouveau texte vise expressément l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Il serait donc excessif de déduire de la réforme que toutes les clauses tunnel, quels que soient l’indice retenu et le mécanisme utilisé, bénéficient désormais d’une validation législative générale.
La rédaction de la clause demeure déterminante et son articulation avec les autres dispositions du Code de commerce et du Code monétaire et financier doit continuer à être vérifiée, en particulier quant à la concordance entre la périodicité de l’indexation et la période de variation de l’indice.
La réforme apporte donc une sécurité nouvelle, mais elle ne fait pas disparaître le contentieux potentiel de l’indexation.
- Les garanties demandées au preneur sont désormais plafonnées pour certains baux
La loi intervient ensuite sur un autre sujet essentiel lors de la négociation d’un bail commercial : les garanties exigées du preneur.
Avant la réforme : pas de plafond général du dépôt de garantie
Avant la loi du 26 mai 2026, les parties conservaient une liberté importante dans la fixation du montant du dépôt de garantie.
L’article L. 145‑40 du Code de commerce prévoyait cependant un mécanisme particulier lorsque les loyers payés d’avance, y compris à titre de garantie, excédaient plus de deux termes de loyer : les sommes excédentaires produisaient alors intérêt au profit du locataire.
Le système reposait donc moins sur un véritable plafond que sur les conséquences financières attachées au dépassement de certains montants.
Depuis la réforme : un véritable plafond pour certains locaux
Pour les baux portant sur les locaux relevant du nouvel article L. 145‑32‑1, la logique change.
Les sommes payées à titre de garantie ne peuvent désormais excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre.
La mesure concerne donc, comme pour la mensualisation, les locaux destinés au commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Mais le législateur est allé plus loin afin d’éviter qu’un plafonnement du seul dépôt de garantie puisse être contourné.
Le même plafond s’applique à la valeur :
- des biens ;
- des titres ;
- des engagements ;
- et des « garanties de toute nature »
demandés afin d’assurer la bonne exécution du bail.
Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur.
Jusqu’où s’étend la notion de « garanties de toute nature » ?
C’est probablement l’une des principales interrogations pratiques laissées ouvertes par la réforme.
La rédaction choisie par le législateur est volontairement très large.
Elle invite à ne plus examiner isolément le seul dépôt de garantie mais l’ensemble du dispositif de sécurisation imposé au preneur lors de la conclusion du bail.
La portée exacte de cette formulation devra néanmoins être précisée.
Selon leur nature, leur objet, leur bénéficiaire ou encore la qualité de celui qui les consent, certaines sûretés pourraient susciter des difficultés d’interprétation.
Il paraît donc prématuré de dresser une liste définitive des sûretés nécessairement comprises dans le plafond.
C’est un sujet sur lequel la pratique et, probablement, la jurisprudence seront amenées à apporter des précisions.
Tous les baux ne sont pas concernés
Cette distinction est fondamentale.
Le nouveau plafond ne concerne que les locaux visés par l’article L. 145‑32‑1.
Pour les autres baux commerciaux, le régime antérieur de l’article L. 145‑40 demeure applicable.
Il faut également tenir compte de la date du bail : le nouveau plafonnement s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi.
Les garanties attachées à un bail antérieur non encore renouvelé ne deviennent donc pas automatiquement irrégulières du seul fait de l’entrée en vigueur de la réforme.
La réforme des baux commerciaux 2026 modifie ainsi sensiblement l’équilibre des garanties susceptibles d’être exigées du preneur pour les locaux concernés.
- La restitution du dépôt de garantie est désormais enfermée dans un délai maximal
La réforme intervient également au moment de la restitution des locaux.
Jusqu’alors, le statut des baux commerciaux ne fixait pas de délai légal général comparable à celui existant en matière de baux d’habitation pour restituer au preneur les sommes versées en garantie.
La loi prévoit désormais que celles‑ci doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés.
La réforme des baux commerciaux 2026 introduit donc, sur ce point, un véritable encadrement temporel de la restitution des garanties.
La remise des clés devient une date juridiquement déterminante
Le point de départ du délai étant désormais fixé par la loi, la date de remise des clés prend une importance particulière.
Le texte prévoit que cette remise intervient en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire.
La formalisation de la restitution des locaux devient donc un élément essentiel de la sécurisation de la fin du bail.
Le bailleur peut toujours effectuer des retenues
Le nouveau délai n’oblige évidemment pas le bailleur à restituer l’intégralité du dépôt lorsqu’il demeure créancier du preneur.
Peuvent notamment être déduites les sommes restant dues par le preneur ainsi que celles dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place de celui‑ci.
Mais la loi exige que ces sommes soient dûment justifiées.
Le bailleur doit donc être en mesure de documenter les retenues qu’il entend pratiquer.
Le texte ne prévoit pas, en revanche, de mécanisme spécifique de majoration automatique du dépôt de garantie en cas de restitution tardive.
Cela ne prive naturellement pas le preneur des recours de droit commun pour obtenir les sommes qui lui sont dues et, le cas échéant, la réparation du préjudice résultant du retard.
Une entrée en vigueur particulière
Il faut ici distinguer cette disposition du plafonnement des garanties.
La nouvelle règle de restitution est applicable aux baux qui étaient en cours lors de la promulgation de la loi lorsque la remise des clés intervient à l’expiration du délai de trois mois suivant cette promulgation, soit à compter du 26 août 2026.
Cette différence de régime transitoire constitue l’un des points de vigilance importants de la réforme.
- En cas de vente de l’immeuble, l’obligation de restituer le dépôt de garantie suit désormais le bail
La loi règle également une difficulté classique en matière de cession d’un immeuble loué.
Lorsqu’un immeuble change de propriétaire en cours de bail, la question du débiteur de la restitution du dépôt de garantie peut devenir source de difficultés, notamment lorsque les relations financières entre vendeur et acquéreur n’ont pas correctement intégré cette somme.
Le nouvel article L. 145‑40 prévoit désormais qu’en cas de mutation, à titre gratuit ou onéreux, des locaux pris à bail, l’obligation de restituer au preneur les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur.
Pour le preneur, le dispositif est particulièrement protecteur.
À la fin du bail, il n’a plus à rechercher lequel des propriétaires successifs avait matériellement encaissé son dépôt : son débiteur est le nouveau bailleur.
La réforme des baux commerciaux 2026 renforce ainsi la protection du preneur tout en imposant une vigilance accrue lors des opérations de cession immobilière.
Une conséquence directe sur les cessions d’immeubles
La règle impose corrélativement une vigilance accrue lors de la vente d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
L’audit doit permettre d’identifier :
- l’existence et le montant des dépôts de garantie ;
- leur titulaire ;
- les éventuelles sommes susceptibles d’être retenues ;
- et les obligations qui seront transférées à l’acquéreur.
L’acte de vente doit ensuite organiser les relations financières entre vendeur et acquéreur.
La loi règle la relation entre le preneur et son nouveau bailleur. Elle ne dispense donc nullement le vendeur et l’acquéreur d’organiser entre eux le transfert économique correspondant.
Cette disposition s’applique aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026.
- Les autres garanties peuvent devenir caduques lors de la mutation
La réforme va plus loin que le seul transfert de l’obligation de restituer le dépôt.
Pour les autres garanties visées par le nouveau dispositif, la mutation des locaux entraîne leur caducité de plein droit.
Le cédant doit restituer au preneur les documents relatifs à ces garanties et procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai maximal de six mois.
Cette disposition peut avoir des conséquences importantes pour les opérations d’investissement immobilier.
Un acquéreur ne peut plus partir du principe que l’ensemble des garanties dont bénéficiait le vendeur continuera nécessairement à sécuriser l’exécution du bail après la cession de l’immeuble.
Il faut donc intégrer à l’audit des baux une analyse spécifique :
- de la nature des garanties existantes ;
- de leur régime juridique ;
- de leur sort lors de la mutation ;
- et, lorsque cela est possible et nécessaire, des garanties susceptibles d’être mises en place au bénéfice du nouveau propriétaire.
Cette question peut être d’autant plus importante que la qualité des garanties attachées au bail participe parfois à l’appréciation de la sécurité du revenu locatif et donc, indirectement, à la valorisation de l’actif immobilier.
Là encore, la formulation très large retenue par le législateur appelle une analyse au cas par cas des garanties concernées.
- Clause résolutoire : obtenir des délais et la suspension de ses effets devient plus exigeant
La loi de simplification ne modifie pas seulement les conditions financières du bail.
Son article 63 intervient également sur un mécanisme essentiel du contentieux des baux commerciaux : la clause résolutoire.
L’article L. 145‑41 du Code de commerce permet au juge, lorsqu’il accorde des délais au preneur dans les conditions prévues par l’article 1343‑5 du Code civil, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.
La clause ne joue alors pas si le preneur se libère dans les conditions fixées par le juge.
Deux nouvelles conditions légales
La loi du 26 mai 2026 complète désormais ce dispositif.
Lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre pour non‑paiement des loyers, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause sont désormais conditionnés :
- à la capacité du preneur à régler sa dette locative ; et
- à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette modification est particulièrement importante en pratique.
Jusqu’à présent, un preneur assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pouvait solliciter des délais et demander au juge de suspendre les effets de la clause sur le fondement de l’article L. 145‑41.
La loi ajoute désormais des conditions légales à l’exercice de cette faculté.
Une modification qui change la stratégie contentieuse
Pour le preneur confronté à un commandement visant la clause résolutoire, la réaction doit donc être plus rapide.
Attendre l’audience pour proposer un échéancier peut ne plus suffire.
Le preneur qui souhaite obtenir la suspension de la clause doit être en mesure de démontrer sa capacité à apurer la dette et, surtout, avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
La distinction entre la dette locative accumulée et le loyer courant devient ainsi centrale.
Pour le bailleur, ces nouvelles conditions constituent symétriquement des éléments supplémentaires à examiner lorsqu’il entend s’opposer à la demande de suspension présentée par son preneur.
Cette réforme pourrait avoir un impact contentieux important, notamment dans les dossiers où le preneur accumule les échéances impayées pendant la procédure tout en sollicitant des délais.
Le nouveau dispositif s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi.
- Réforme des baux commerciaux 2026 : revoir les baux mais aussi les pratiques »
Prises isolément, les différentes modifications apportées par la loi du 26 mai 2026 peuvent paraître techniques.
Leur lecture d’ensemble révèle pourtant une évolution plus significative.
Le législateur intervient désormais à presque toutes les étapes de la vie du bail :
- avant ou lors de la vente du local, en précisant le champ du droit de préférence du locataire ;
- lors de la conclusion ou du renouvellement du bail, en plafonnant certaines garanties ;
- pendant l’exécution du contrat, en permettant à certains preneurs d’imposer la mensualisation du loyer et en sécurisant certaines clauses d’indexation ;
- en cas d’impayés, en durcissant les conditions permettant d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire ;
- lors de la restitution des locaux, en fixant un délai maximal de restitution du dépôt de garantie ;
- et lors de la vente de l’immeuble, en organisant le transfert ou la disparition de certaines garanties.
La difficulté tient toutefois à ce que ces règles n’ont ni le même champ d’application ni le même régime transitoire.
Il faut donc éviter de raisonner globalement en considérant que la « réforme des baux commerciaux » s’appliquerait uniformément à tous les contrats depuis le 26 mai 2026.
Pour chaque bail, plusieurs questions doivent désormais être posées :
- quelle est l’activité exercée dans les locaux ?
- quand le bail a‑t‑il été conclu ou renouvelé ?
- quelles garanties ont été consenties et par qui ?
- une mutation de l’immeuble est‑elle intervenue ou envisagée ?
- à quelle date les clés sont‑elles ou seront‑elles restituées ?
- une clause résolutoire a‑t‑elle été mise en œuvre et, dans l’affirmative, quand la demande de suspension a‑t‑elle été introduite ?
C’est la réponse à ces différentes questions qui permettra de déterminer les dispositions effectivement applicables.
Conclusion : la « simplification » impose paradoxalement une vigilance accrue sur les contrats
La réforme des baux commerciaux 2026 n’opère pas une refonte générale du statut des baux commerciaux, mais elle modifie suffisamment de mécanismes essentiels pour justifier une revue des pratiques contractuelles.
Elle modifie néanmoins suffisamment de mécanismes essentiels pour justifier une revue des pratiques contractuelles.
Pour les preneurs, elle ouvre de nouveaux droits, notamment en matière de mensualisation, et limite pour certaines activités le niveau des garanties pouvant être exigées. Elle impose en revanche une discipline accrue en cas d’impayés lorsque le preneur souhaite obtenir judiciairement la suspension d’une clause résolutoire.
Pour les bailleurs, elle nécessite de revoir certains modèles de baux, les dispositifs de garantie et les procédures suivies lors du départ du preneur.
Pour les vendeurs et acquéreurs d’immeubles commerciaux, elle renforce encore l’importance de l’audit des baux : droit de préférence, dépôts de garantie, sûretés et conséquences de leur éventuelle caducité doivent désormais être examinés avant la réalisation de l’opération.
La réforme appelle ainsi moins une simple mise à jour des modèles qu’une relecture globale des pratiques de négociation, de rédaction, d’exécution et de contentieux des baux commerciaux.
Pour les bailleurs comme pour les preneurs, le premier réflexe doit donc être de vérifier non seulement ce que prévoit le bail, mais également si ces stipulations demeurent adaptées — et opposables — au regard du nouveau cadre légal.
