Investir dans le logement locatif en Guyane : quel crédit d’impôt pour les sociétés soumises à l’IS ?

À retenir

Une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés et exerçant effectivement son activité en Guyane peut bénéficier d’un crédit d’impôt au titre de l’acquisition ou de la construction de logements neufs destinés à la location.

Deux dispositifs doivent être distingués :

• le crédit d’impôt de 40 % prévu par l’article 244 quater X du Code général des impôts, réservé aux opérations bénéficiant d’un prêt locatif social conventionné et d’un agrément préfectoral ;
• le crédit d’impôt de 35 % prévu par l’article 244 quater W, applicable à d’autres logements locatifs neufs soumis à des plafonds de loyers et de ressources.

Ces régimes ne sont pas librement cumulables. Le choix dépend de la nature du programme, de son financement, du niveau des loyers, des bénéficiaires recherchés et de la capacité à obtenir les agréments nécessaires.

Un dispositif ouvert aux entreprises guyanaises depuis 2019

Depuis la loi de finances pour 2019, les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier du crédit d’impôt prévu par l’article 244 quater X du Code général des impôts lorsqu’elles acquièrent ou construisent des logements neufs dans un département d’outre-mer où elles exercent leur activité.

Cette extension s’applique aux immeubles ayant fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1er janvier 2019.

Il ne s’agit donc pas d’un dispositif créé en 2026. La date du 1er janvier 2026 correspond à l’entrée en vigueur de la prorogation du régime jusqu’au 31 décembre 2029, décidée par l’article 13 de la loi de finances pour 2023.

Cette prorogation offre une visibilité supplémentaire aux opérateurs, mais elle ne dispense pas d’examiner le calendrier propre à chaque projet : pour une construction ou une acquisition d’immeuble à construire, les fondations doivent être achevées dans le délai prévu par le texte.

Quelles entreprises peuvent en bénéficier ?

Le dispositif ne s’adresse pas uniquement aux organismes d’habitation à loyer modéré. Il peut également bénéficier à une entreprise qui remplit cumulativement les conditions suivantes :

• être soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• être établie en Guyane ;
• y exercer effectivement son activité ;
• être à jour de ses obligations fiscales et sociales ;
• avoir satisfait à ses obligations de dépôt des comptes annuels ;
• acquérir ou construire des logements neufs situés en Guyane ;
• bénéficier du financement conventionné requis ;
• obtenir l’agrément préfectoral du programme.

L’établissement d’une société en Guyane ne se résume pas à une adresse ou à une immatriculation. La réalité de son activité, de ses moyens et de son organisation doit pouvoir être démontrée.

Le code APE ne détermine pas à lui seul l’éligibilité. Il constitue seulement un indice parmi d’autres. De même, l’interposition d’une holding métropolitaine n’exclut pas nécessairement le dispositif, mais elle ne permet pas de suppléer l’absence d’activité réelle de la société qui réalise l’investissement.

Une société civile relevant de l’impôt sur le revenu ne répond pas, en tant que telle, à la condition d’assujettissement à l’IS prévue par le 5 du I de l’article 244 quater X. Une SCI ayant valablement opté pour l’IS pourrait être examinée différemment, sous réserve qu’elle remplisse toutes les autres conditions, notamment celle tenant à l’exercice effectif d’une activité en Guyane.

Le crédit d’impôt de 40 % prévu par l’article 244 quater X

Le taux du crédit d’impôt est fixé à 40 %.

Ce taux s’applique non pas au montant total payé par l’entreprise, mais à une assiette fiscale déterminée à partir du prix de revient éligible des logements.

Cette assiette est notamment :

• diminuée des taxes et commissions d’acquisition exclues par le texte ;
• diminuée des aides publiques reçues ;
• plafonnée par mètre carré de surface habitable ;
• déterminée à partir des dépenses effectivement éligibles.

Il est donc inexact de présenter le mécanisme comme permettant de « récupérer 40 % du prix d’achat ». L’entreprise bénéficie de 40 % d’une assiette retraitée et plafonnée.

Exemple simplifié

Une entreprise construit en Guyane un programme dont le prix de revient total s’élève à 1,8 million d’euros.

Après retraitement des dépenses, déduction des aides publiques et application du plafond au mètre carré, l’assiette éligible est arrêtée à 1,5 million d’euros.

Le crédit d’impôt théorique s’élève alors à :

1 500 000 € × 40 % = 600 000 €

Cet exemple demeure indicatif. Le montant définitif dépend de la composition du prix de revient, de la surface éligible et des plafonds applicables lors de la réalisation de l’investissement.

Le prêt conventionné : la véritable porte d’entrée du régime

Pour les entreprises soumises à l’IS, le bénéfice de l’article 244 quater X suppose que les logements soient financés au moyen des prêts conventionnés prévus par l’article D. 372-21 du Code de la construction et de l’habitation.

Ces prêts appartiennent au financement du logement locatif social outre-mer. Ils peuvent être consentis par la Caisse des dépôts et consignations ainsi que par les établissements de crédit ou sociétés de financement ayant conclu une convention avec elle sous l’égide de l’État.

Le bénéficiaire doit notamment :

• apporter un financement propre minimal ;
• assurer lui-même la gestion des logements ou la confier à un organisme agréé ;
• obtenir une décision favorable préalable ;
• déposer sa demande de prêt auprès de l’établissement prêteur dans les six mois de cette décision.

Lorsqu’il est consenti par un établissement de crédit ou une société de financement, le prêt doit en principe représenter au moins 50 % du prix de revient de l’opération, sous réserve des exceptions prévues par les textes. Articles D. 372-20 à D. 372-25 du Code de la construction et de l’habitation.

La demande de financement conventionné doit donc intervenir très en amont. Il serait dangereux de procéder d’abord à l’acquisition du terrain ou au lancement des travaux et de rechercher ensuite le financement ouvrant droit au crédit d’impôt.

L’agrément préfectoral et le contingent applicable en Guyane

Les opérations bénéficiant de ces prêts conventionnés doivent recevoir l’agrément préalable du représentant de l’État dans le département.

Cet agrément présente une difficulté pratique supplémentaire : le nombre de logements susceptibles d’être agréés est contingenté.

En Guyane, le nombre de logements pouvant être agréés au titre d’une année ne peut actuellement excéder 25 % de la moyenne des logements sociaux livrés au cours des trois années précédentes dans le département.

Ce contingent est porté à 35 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion, mais cette majoration ne concerne pas la Guyane.

L’éligibilité juridique d’un projet ne garantit donc pas, à elle seule, l’obtention de l’agrément. La disponibilité du contingent annuel et le calendrier de dépôt du dossier doivent être vérifiés auprès des services de l’État avant la réalisation de l’investissement.

Quelles obligations locatives ?

Les logements doivent être donnés en location :

• nus ;
• dans les douze mois de leur achèvement ou de leur acquisition si celle-ci est postérieure ;
• pendant une durée minimale de cinq ans ;
• à des personnes physiques ;
• à titre de résidence principale ;
• sous plafonds de loyers ;
• à des locataires respectant les plafonds de ressources.

La location saisonnière, l’hébergement touristique ou l’affectation des locaux à un usage professionnel sont donc incompatibles avec ce régime.

Les plafonds sont actualisés périodiquement. Leur respect doit être contrôlé lors de chaque mise en location et documenté par la conservation des pièces justificatives relatives aux ressources des locataires.

Des exigences complémentaires pour les programmes importants

Lorsqu’un programme dépasse deux millions d’euros, une fraction de son prix de revient doit correspondre à des dépenses portant notamment sur :

• des équipements de production d’énergie renouvelable ;
• des appareils utilisant une source d’énergie renouvelable ;
• des matériaux d’isolation.

L’exigence porte sur la composition du prix de revient du programme. Elle doit être intégrée à la conception technique, aux marchés de travaux et au suivi comptable de l’opération.

À la différence du régime applicable aux organismes de logement social, le 5 du I de l’article 244 quater X ne renvoie pas expressément à l’obligation de réserver 30 % de la surface à des locataires soumis aux plafonds les plus bas. Il convient donc de ne pas étendre automatiquement aux entreprises toutes les conditions applicables aux organismes de logement social.

Article 244 quater X ou article 244 quater W ?

L’article 244 quater X n’est pas le seul dispositif susceptible de s’appliquer à un programme de logements locatifs neufs en Guyane.

L’article 244 quater W du CGI prévoit également un crédit d’impôt au profit des entreprises soumises à l’IS qui exercent leur activité dans le département où l’investissement est réalisé.

L’article 244 quater W exclut expressément de son volet locatif les logements répondant aux critères du 5 du I de l’article 244 quater X. Les deux dispositifs ne constituent donc pas deux taux entre lesquels l’entreprise pourrait librement choisir pour un même logement.

L’analyse doit être menée en amont :

• un programme financé par les prêts conventionnés et relevant du logement social pourra entrer dans le champ du 244 quater X ;
• un programme locatif neuf ne répondant pas à ces critères pourra, le cas échéant, relever du 244 quater W, avec un taux de 35 % et ses propres plafonds.

Le crédit d’impôt est accordé au rythme de l’opération

En cas d’acquisition d’un logement achevé, le fait générateur intervient au titre de l’exercice d’acquisition.

Pour une construction ou l’acquisition d’un immeuble à construire, le crédit est accordé progressivement :

• 70 % lors de l’achèvement des fondations ;
• 20 % lors de la mise hors d’eau ;
• le solde lors de la livraison, après calcul sur le prix de revient définitif.

Cette chronologie améliore le financement de l’opération, mais le crédit d’impôt ne doit pas être assimilé à une subvention immédiatement encaissée.

Son imputation, la constatation d’une éventuelle créance et sa restitution doivent être intégrées au plan de trésorerie en tenant compte des déclarations fiscales, de leur instruction et des contrôles susceptibles d’être opérés. Il est prudent de ne pas financer le projet sur l’hypothèse d’un remboursement instantané.

Le régime applicable aux logements anciens doit être distingué

L’ouverture prévue au 5 du I de l’article 244 quater X en faveur des entreprises soumises à l’IS vise l’acquisition ou la construction de logements neufs.

L’article 244 quater X comporte également des dispositions relatives à l’acquisition de logements de plus de vingt ans faisant l’objet d’une réhabilitation ou à certains travaux de rénovation. Ces dispositions relèvent cependant d’autres paragraphes du texte et concernent principalement les organismes de logement social visés au 1 du I.

Une société commerciale ne doit donc pas considérer qu’elle peut automatiquement appliquer le crédit d’impôt de 40 % à l’acquisition et à la réhabilitation d’un immeuble ancien.

Anticiper le risque de reprise

Le crédit d’impôt peut être repris lorsque les conditions légales cessent d’être respectées, notamment en cas :

• de défaut de mise en location dans le délai de douze mois ;
• de location à un occupant ne respectant pas les plafonds de ressources ;
• de dépassement du plafond de loyer ;
• de changement d’affectation du logement ;
• de cession prématurée ;
• de non-respect de la durée minimale de location ;
• de défaut d’achèvement de l’immeuble dans les délais ;
• d’irrégularité fiscale, sociale ou déclarative de l’entreprise ;
• de méconnaissance des conditions attachées à l’agrément ou au prêt conventionné.

Un dispositif de suivi doit être prévu pendant toute la durée de l’engagement, avec conservation des baux, avis d’imposition des locataires, agréments, attestations d’avancement du chantier et justificatifs du prix de revient.

Pourquoi cette question est-elle particulièrement importante en Guyane ?

L’intérêt du dispositif ne résulte pas uniquement de son taux. Il doit être rapproché des besoins structurels du territoire guyanais : croissance démographique, tension sur le parc locatif, coût de la construction et nécessité de développer une offre de logements accessibles.

Cette réalité territoriale ne dispense cependant pas d’une étude projet par projet. La localisation du terrain, sa desserte, son raccordement aux réseaux, sa situation foncière, les règles d’urbanisme, le risque d’inondation et le coût d’acheminement des matériaux peuvent avoir une incidence supérieure au seul avantage fiscal.

L’accompagnement doit donc associer l’analyse fiscale à la sécurisation juridique et opérationnelle du programme.

Sécuriser le projet avant tout engagement définitif

Avant l’acquisition du terrain, la signature d’une vente en l’état futur d’achèvement ou l’ouverture du chantier, il convient notamment de déterminer :

1. quelle société réalisera et exploitera l’investissement ;
2. si elle est effectivement établie et active en Guyane ;
3. si le programme relève de l’article 244 quater X ou de l’article 244 quater W ;
4. si le financement conventionné peut être obtenu ;
5. si le contingent préfectoral permet encore l’agrément des logements ;
6. quelle sera l’assiette réellement éligible ;
7. quels plafonds de loyers et de ressources seront applicables ;
8. quelles conditions suspensives doivent être insérées dans les actes ;
9. comment seront organisés la mise en location et le suivi des engagements ;
10. comment l’avantage fiscal sera intégré au plan de financement et de trésorerie.

ARST Avocats accompagne les entreprises intervenant en Guyane dans l’analyse et la structuration juridique et fiscale de leurs projets, en coordination avec les professionnels du financement, de l’immobilier et de la construction concernés.

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Sources principales

• Article 244 quater X du Code général des impôts
• Article 244 quater W du Code général des impôts
• BOFiP – Champ d’application du crédit d’impôt logement social outre-mer
• BOFiP – Détermination du crédit d’impôt
• Articles D. 372-20 à D. 372-25 du Code de la construction et de l’habitation

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Article écrit par Morgan Jamet